Към съдържанието
Двустаен.com
Цени към 26 септември 2026 г.

Двустаен в кв. Хаджи Димитър: цени и какво да проверите

Двустаен в кв. Хаджи Димитър се предлага между €135 хил. и €197 хил., ако съдим по 98 актуални обяви. Показваме площите, сградите, разходите по сделката и как да стигнете до собственика без посредник.
Искам подбрани обяви Колко струва
кухня хол спалня баня ≈ 66 кв.м · €168 500
€168 500медианна цена, двустаен
€2 644на кв.м
98обяви за двустайни
66 кв.мтипична площ
Три полета, една минута

Хаджи Димитър е от комплексите, в които двустайният е най-търсеното жилище, защото блоковете са строени точно за млади семейства. Обявите за двустаен в кв. Хаджи Димитър започват от €112 000, но средата на пазара е приблизително €168 500 за 66 кв.м. В кв. Хаджи Димитър медианата е €168 500, а цената на квадрат €2 644/кв.м; квадратурата стои около 66 кв.м.

В нашата класация по цена на квадрат Хаджи Димитър е 57-ми от 103 квартала, броено от най-евтиния. Парното от ТЕЦ е посочено в 100% от офертите, в които изобщо пише какво е отоплението. Около 35% от офертите са за сгради в строеж, останалото е готово жилище с история. Новите проекти тук са към 35% от предлагането, достатъчно, за да има избор, без да доминират.

Хаджи Димитър е класическият адрес за първо собствено жилище с банков кредит. Тук често купуват хора, израснали наоколо, които остават в района. Събрахме обявите за продажба на двустайни от септември 2026 и ги подредихме според нуждите на купувача.

Цени на двустайни апартаменти в кв. Хаджи Димитър

Средната по медиана обява за двустаен в кв. Хаджи Димитър иска €168 500, при €173 200 за цялата София. Без най-евтините и най-скъпите 20% офертите са между €134 700 и €196 700. В класацията ни по €/кв.м (1 = най-евтин) кварталът заема 57-мо място от 103. Квадратът излиза €2 644/кв.м, с около 5% по-скъпо от средното за София (€2 516/кв.м).

  • до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
  • €100–150 хил.39 обяви (40%, в града 28%)
  • €150–200 хил.46 оферти (47%, в града 42%)
  • €200–250 хил.13 обяви (13%, в града 18%)
  • €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
  • над €300 хил.0 оферти (0%, в града 4%)

Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 98 обяви и същият дял за София.

Най-евтините оферти в момента на скрейпа: €112 000 за 49 кв.м; двустаен от 60 кв.м в блок от 1960 г. за €123 500, на последния, 6-и етаж; 48 кв.м за €124 500 (€2 594/кв.м; на последния, 8-ми етаж, в блок от 1980 г.). Ниската цена най-често има причина: ремонт, неудобен етаж или спорни документи. Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нещо обичайно, а при стари обяви и повече.

Честната цена в квартала е приблизително €2 644/кв.м за средна сграда и етаж; над €3 041/кв.м иска аргумент: нова сграда, гледка, паркомясто. Не се срамувайте да предложите около €11 800 по-малко от €168 500: собствениците тук най-често очакват отстъпка.

—обяви влизат в този бюджет

Разпределение на 98 обяви за двустайни в кв. Хаджи Димитър по обявена цена (imot.bg, септември 2026).

Какво се продава в кв. Хаджи Димитър

Хаджи Димитър в 98 обяви: от €112 000 до €250 000. Ето какво се повтаря между тях.

Ако решите да отдавате

Наемът на двустаен тук е около €700. За Хаджи Димитър брутната доходност излиза 5%, при 4,5% за София. Двустайните се отдават по-лесно от тристайните.

Къде още да гледате

Кръгът около Хаджи Димитър: кв. Малашевци на 0,9 км, кв. Сухата река на 1,4 км и кв. Орландовци на 1,6 км. Сред съседите е и кв. Сухата река.

Сградите

Панелният двустаен в кв. Хаджи Димитър обикновено е 55–65 кв.м. Питайте за щранговете, дограмата и дали има узаконени преустройства. Сградите от 1990–2020 г. дават 10 обяви.

Собственици, агенции, строители

Собствениците са 10 от 98; агенциите държат останалото. Един и същ апартамент често се появява в две или три агенции с различна цена. В заявката можете да поискате само обяви от собственици.

Височината на сградите

4 обяви са във високи сгради с 10+ етажа. На партер или първи етаж са 9, на последен 15. При висок блок питайте за асансьора.

Думите в обявите

6 от обявите споменават обзавеждане, 1 изтъква гледка. Повечето описания тук са кратки, затова разпределението казва повече.

Собственици, агенции и строители в кв. Хаджи Димитър

Собствениците в кв. Хаджи Димитър пускат сами 10 обяви, или 10% от всички; градският дял е 7%. Собствениците обикновено надценяват: €2 922/кв.м срещу €2 644/кв.м средно, защото никой не им е казал реалната цена. В 2 обяви тук продавачът изрично обещава, че няма комисиона за купувача.

Директната покупка спестява 2–3% + ДДС, тоест между €4 000 и €6 100 при цена €168 500. Агенцията не носи отговорност за документите в степента, в която мнозина вярват; адвокатската проверка е нужна и в двата случая.

Няколко знака, че говорите със собственика:

  • Търсене по снимка за минута показва дали апартаментът не е обявен от няколко агенции наведнъж.
  • Цената се коригира рядко и на големи стъпки, не с дребни суми всеки няколко дни.
  • Огледът се уговаря директно, без формуляр и без „ще ви върна обаждане от офиса“.
  • Описанието е без рекламни фрази като „рядка възможност“ и „лукс на достъпна цена“.

При покупка от собственик договорът за капаро се пише от адвокат, не от шаблон от интернет; капаро от €8 400–€16 900 заслужава това.

Ако искате подбор на обяви с приоритет от собственици в квартала, напишете бюджета си в онлайн заявката. Не струва нищо; не сме агенция и не искаме комисиона.

Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери

Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.

  • Данните ви не отиват при брокери
  • Какво да проверите в документите
  • Продавачите също могат да пишат
Изпрати заявка

Застроена, чиста площ и разпределение в кв. Хаджи Димитър

66 кв.м е средата на пазара: достатъчно за двама, възможно и с малко дете. Застроените 66 кв.м се превръщат в около 53–56 кв.м чиста площ, според дела на стълбището, асансьора и мазето. При 35% ново строителство в кв. Хаджи Димитър разликата е особено важна: общите части в новите сгради са по-щедри.

Типичният двустаен тук е 66 кв.м според обявата, а в извадката ни площите стигат от 45 до 116 кв.м. Най-много обяви има в групата 66–75 кв.м. Средните размери от 56 до 75 кв.м са 53% от обявите, горе-долу колкото за града (61%).

  • до 55 кв.м27% (София 11%)
  • 56–65 кв.м20% (София 27%)
  • 66–75 кв.м33% (София 34%)
  • над 75 кв.м20% (София 28%)

Как се разпределят офертите по квадратура в квартала.

Градът потвърждава стария закон: по-малкото жилище върви по-скъпо на квадрат, с близо 13% спрямо голямото. В кв. Хаджи Димитър това прави около €3 000/кв.м при 55 кв.м и €2 600/кв.м при 80 кв.м. За Хаджи Димитър излиза приблизително €163 000 за малкия (55 кв.м) и €205 000 за големия двустаен апартамент (80 кв.м).

Хаджи Димитър в числа за купувача

3,8от 5

Хаджи Димитър през очите на купувач с 98 обяви пред себе си: какво е силно и какво не.

  • Цена спрямо София2,5

    Квадратът в двустаен в кв. Хаджи Димитър е около €2 644, с 5,1% над градските €2 516. За 66 кв.м това прави около €168 500.

  • Избор на обяви4,5

    98 двустайни за продажба тук, 83 от тях през агенции. Средната площ е 66 кв.м.

  • Ново строителство2,5

    36,7% ново строителство в квартала при 63% за цяла София (в строеж и с Акт 16). На зелено квадратът е €2 544.

  • Транспорт5

    Линия М3 минава наблизо, но без станция в границите. Наземните спирки тук са 47. Трамваят добавя 6 спирки.

  • Ежедневие5

    Всичко за всеки ден е пеша: 9 супермаркета, 5 аптеки, 4 училища, 3 детски градини и 5 медицински центъра. Колата не е нужна за покупките.

  • Зеленина и паркове3,5

    6 парка между блоковете в кв. Хаджи Димитър.

  • Потенциал за отдаване3,5

    Около средното: 5% брутна доходност в този квартал. Наемите са по 37 обяви.

Хаджи Димитър се справя добре в повечето точки: 3,8 от 5. Транспорт (5) дърпа оценката на Хаджи Димитър нагоре. Компромисът тук е цена спрямо София (2,5) и ново строителство (2,5).

  • + Транспорт в квартала: 5
  • + Ежедневие в кв. Хаджи Димитър: 5
  • − Цена спрямо София: 2,5, под средното
  • − Ново строителство: 2,5, слабо място

Оценката за Хаджи Димитър е редакционна: формула върху 98 обяви и OpenStreetMap, не мнение на купувачи.

Хаджи Димитър: услуги и места за разходка

В кв. Хаджи Димитър всекидневието е на крачка: OpenStreetMap брои над 80 обекта само в основните категории. При двустаен семейството гледа най-вече за градина, магазин и аптека; в кв. Хаджи Димитър картината е следната.

  • Паркове и площадки. 6 парка и градинки, 28 детски площадки и 22 спортни места и игрища.
  • Пазаруване. На картата има 9 супермаркета и 15 квартални магазина.
  • Аптеки и лекари. 5 аптеки, 6 медицински центъра и кабинета и 2 болници по картата.
  • Заведения. 23 заведения на картата: кафенета, ресторанти и закусвални.
  • За децата. OpenStreetMap показва 4 училища и 3 градини.

Зелените площи тук се виждат и в цената: купувачите с деца търсят първо парк. Плътната мрежа от магазини и услуги в квартала е и аргумент при препродажба: следващият купувач ще я оцени. С 23 заведения наоколо в петък вечер тук е оживено; ако спите леко, избягвайте апартаментите над заведения. С 7 училища и градини в кв. Хаджи Димитър двустайният е добър избор и за семейство с малко дете, най-малко докато то порасне. Преди капаро обиколете кв. Хаджи Димитър вечер и в събота: картата не отразява шума и паркирането.

Ипотека за двустаен в кв. Хаджи Димитър: вноски и самоучастие

Кредитът за двустаен в кв. Хаджи Димитър се смята бързо, ако знаете три числа: цена, самоучастие и лихва. Смятаме с примерна лихва 2,6% върху €168 500, типичната цена в Хаджи Димитър (€2 644/кв.м).

Примерен ипотечен кредит тук, 2,6%
Самоучастие25 години30 години
20% (€33 700), кредит €134 800€612€540
15% (€25 275), кредит €143 225€650€573

Ипотеката има и свои разходи: оценител за €150–250, застраховка на имота и такса обработка от 0 до 1% (до €1 432 тук). Един процентен пункт отгоре струва приблизително €78 на месец при кредит от €143 хил.. Грубият праг на банките е вноската да е под половината от нетния доход. С €1 150 нетно на двама вноска от €573 минава банковия тест, но оставя малко въздух. Кешът, който трябва да имате в деня на покупката: самоучастие €25 275 плюс към €6 500 такси, общо около €31 800.

За сравнение, наемателите в квартала плащат към €700 за двустаен. Купувачът печели €127 на месец спрямо наемателя, преди поддръжката. Със собствените си числа сметнете в ипотечния калкулатор.

Какви документи да изискате за двустаен в кв. Хаджи Димитър

Кварталът е пазар на новото строителство: 34 от 98 обяви са в строеж. Това измества проверката от „кой е собственикът“ към „ще бъде ли завършена сградата“.

Хаджи Димитър: в какви сгради се продава
СградаОбяви€/кв.м
В строеж („на зелено“)34€2 544/кв.м
Акт 16 след 20212под 3 обяви
Строени 1990–202010€2 839/кв.м
Преди 199033€2 700/кв.м
  • Предварителният договор. Дайте го на адвокат преди подпис; стандартните договори са писани в полза на строителя.
  • Акт 14, 15 и 16. Попитайте кой акт има сградата към днешна дата и какъв срок за Акт 16 е вписан в договора.
  • Удостоверение за тежести. От Имотния регистър: ипотеки, възбрани, искови молби. Поискайте го актуално, в седмицата на нотариуса.
  • Верига на собствеността. При стари имоти проверете предишните сделки: дарение, наследство, реституция.
  • Входът и неговите пари. Попитайте за книгата на етажната собственост, таксите и планирани ремонти на покрива или асансьора.
  • Преустройства и узаконяване. Премахната стена, приобщен балкон или преместена кухня трябва да са узаконяване. В панел носещите стени не се бутат.
  • Удостоверение за данъчна оценка. Нужна е за нотариуса; от нея и от цената се определя данъкът (към €5 055 в кв. Хаджи Димитър).

Документите се събират за няколко дни: скица и тежести онлайн, данъчна оценка от общината, останалото от продавача. Проверката от адвокат (€150–400) обхваща точно тези точки; за сделка от €169 хил. е пренебрежима сума.

Цената в кв. Хаджи Димитър на фона на съседите

Едностаен в кв. Хаджи Димитър се обявява около €128 000 (14 обяви), с €41 000 по-малко от двустаен. Тристаен тук е към €246 800 по 103 обяви, тоест €78 000 над двустайния. Ако семейството ще расте, сметнете дали двустаен апартамент сега и смяна след пет години излиза по-евтино от тристаен днес.

Сравнение по цена и €/кв.м, Хаджи Димитър
МястоКмМедианаНа квадратБаза
Хаджи Димитър0 км€168 500€2 644/кв.м98 обяви
Орландовци1,6 км€120 700€1 792/кв.м43 обяви
Подуяне2 км€185 000€2 705/кв.м24 обяви
Левски2,9 км€132 400€1 830/кв.м52 обяви
Сердика4,9 км€150 000€2 115/кв.м47 оферти

Най-евтиният квадрат в групата е в Орландовци (€1 792/кв.м), най-скъпият в Подуяне (€2 705/кв.м). Спрямо Орландовци двустаен в квартала е по-скъп с към €48 000 по медиана. Внимавайте с оценките по съседство: където пише „оценка“, собствените оферти са под пет и числото е приблизително.

При Орландовци пазарът е: 43 оферти, 69 кв.м медианна площ, €1 792/кв.м и 12% стар фонд. Сравнението служи главно в пазарлъка: медианата на Орландовци е довод, който продавачът тук едва ли ще отрече.

Често задавани въпроси за двустаен в кв. Хаджи Димитър

Какви са цените на двустайни с Акт 16 в кв. Хаджи Димитър?

Зависи колко можете да чакате. Данни тук има само за сгради в строеж. При завършена сграда поискайте Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Докато чакате, може да плащате и наем. Акт 14 е груб строеж, Акт 15 е завършване, Акт 16 е въвеждане в експлоатация. В цяла София в строеж са 3 223 обяви, почти половината от пазара. Внимавайте с обещанията за срок, забавянето от няколко месеца е често. На зелено в Хаджи Димитър са 34 обяви от 98.

Защо двустаен от 66 кв.м в кв. Хаджи Димитър изглежда по-малък?

Стени, част от стълбището, коридорите и асансьора. Всичко това влиза в застроената площ, с която в кв. Хаджи Димитър се обявява типичният двустаен от 66 кв.м. Жилищната площ е около 55 кв.м. Сравнявайте обявите по една и съща мярка. Най-близкото съседно място е кв. Малашевци, на 0,9 км. Тристайните в Хаджи Димитър са с медиана €246 800 по 103 обяви. В нотариалния акт площта е описана точно. Мазето и таванът понякога също са включени в застроената площ.

Колко е €/кв.м при двустайните в кв. Хаджи Димитър?

Медианата е €2 644/кв.м. При типичните 66 кв.м това дава около €174 504 за целия апартамент. Кв. Хаджи Димитър е на около 2,9 км от центъра на София. Числото е от 98 обяви в кв. Хаджи Димитър, събрани през септември 2026. Кв. Малашевци е на 0,9 км от Хаджи Димитър. Новите сгради обикновено се обявяват по застроена площ. Малките двустайни почти винаги са по-скъпи на квадрат от големите. Партерите и последните етажи често са по-евтини на квадрат.

Колко обяви за двустаен в кв. Хаджи Димитър споменават гледка?

1 обява споменава гледка от 98 в кв. Хаджи Димитър. 4 са във високи сгради с 10+ етажа. Попитайте дали отпред не се строи. Поискайте да видите апартамента по светло. За сравнение, едностайните в Хаджи Димитър са с медиана €128 000. Южното изложение е по-ценно от гледката. Гледката на последен етаж идва с риска от покрива.

Какво да проверя преди капаро за двустаен в кв. Хаджи Димитър?

Поискайте номер на нотариалния акт още преди огледа. С него проверявате собственика и тежестите в Имотния регистър. Скицата от кадастъра показва точната площ. Съпругът на продавача също трябва да подпише, ако имотът е семейна имуществена общност. От кв. Хаджи Димитър до центъра по права линия са около 2,9 км. Не подписвайте предварителен договор без проверка.

Добър ли е кварталът Хаджи Димитър за млади семейства?

Ако гледате на него като на първо жилище, да. В кв. Хаджи Димитър инфраструктурата за деца включва 3 детски градини и 28 площадки. Проверете дали спалнята събира детско легло. Асансьорът е важен с детска количка. Детската стая в двустаен обикновено е спалнята, а родителите остават в хола. Тихата улица е по-важна от гледката. Двустаен с отделна кухня е по-удобен за семейство.

Какъв бюджет ми трябва за двустаен в кв. Хаджи Димитър?

Зависи от сградата, но ориентирът е €135 хил.–€197 хил. Медианата в кв. Хаджи Димитър е €168 500, от 98 обяви тук, събрани през септември 2026. Към цената прибавете около 3,5% разходи по сделката. Не забравяйте резерв за ремонт или обзавеждане. Кв. Хаджи Димитър е на около 2,9 км от центъра на София.

Колко време се пътува от Хаджи Димитър до центъра?

Кв. Хаджи Димитър е на 2,9 км от центъра. Това е практически централно. Двустаен тук е около €168 500. Типичният двустаен в кв. Хаджи Димитър е около €168 500. Времето до работа е по-важно от разстоянието до центъра. По-далеч обикновено значи и по-голяма площ за същите пари. Разстоянието е по права линия, по пътя е повече.

Как ще ми помогнете да намеря двустаен в кв. Хаджи Димитър?

Попълвате заявката с бюджет и изисквания за Хаджи Димитър. Изпращаме подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство от собственици, ориентир дали цената е честна и списък какво да проверите в документите. Безплатно е и не сме агенция. Отговорът идва по имейл. Тристаен в кв. Хаджи Димитър излиза около €246 800. Можете да посочите и дали искате само сгради с Акт 16.

Разширете търсенето

Продавачите и брокерите не винаги пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.

Други места около София

Преди да дадете капаро

Търсите двустаен в кв. Хаджи Димитър?

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.

  • Съвпадения по етаж, площ и бюджет
  • Не сме агенция — без комисиона
  • Какво да проверите в документите
Изпрати заявка

Цените за кв. Хаджи Димитър са изчислени от 98 обяви за продажба на двустайни апартаменти в района в imot.bg, събрани през септември 2026, и от отворената карта OpenStreetMap за транспорт и магазини. Това са офертни цени, не сключени сделки. Обновено 26 септември 2026 г.

Заявка — търся двустаен