Двустаен колкото тристаен: кога големият двустаен е добра сделка

Откъде се появява двустаен от сто квадрата

В панелния блок двустаен над 90 кв.м почти не съществува. Големите двустайни идват от три места. Първото е новото строителство в южните квартали, където строителят продава просторен хол с кухня, голяма спалня, две бани и тераса по цялата фасада. Второто са по-старите тухлени сгради с широк коридор и отделна кухня. Третото са апартаменти, при които застроената площ с общите части надува числото в обявата. Последното е важно. Половината от големите двустайни, 49,4%, са в строеж, почти колкото средното за всички двустайни (46,5%). При тях 98 кв.м в обявата може да значат 80 кв.м, в които реално ще живеете. Преди да се впечатлите от числото, питайте за чистата площ на всяко помещение.

Начело са Драгалевци, Дружба 2 и Лозенец. В Драгалевци и Лозенец това е предимно новото строителство от по-висок клас, с големи тераси и подземни гаражи. В Дружба 2 големите двустайни са главно в новите сгради, а не в панелните блокове, по които кварталът е познат.

По-евтин квадрат, по-скъпа обща сума

Големият двустаен е огледален образ на малкия. В един и същ квартал квадратът му е с 12,4% по-евтин от този на по-малките двустайни (медиана за 61 квартала). По-скъп излиза само в 8 от тях. Медианата на квадрат за всички големи двустайни е €2 340/кв.м, при €2 516/кв.м за града. Защо пазарът не плаща пълна цена за допълнителните метри? Защото те не добавят функция. Холът от 40 кв.м е по-приятен от хола от 25, но в него пак живеете в една спалня. Купувачите сравняват по брой стаи, а големите двустайни са на цената на тристайни, срещу които губят. Кръгът купувачи е по-тесен и продавачите го усещат при пазарлъка.

Голям двустаен или тристаен в същия квартал

Това е истинският въпрос на купувача с бюджет около €230 000. Сравнихме медианната цена на големия двустаен с медианната цена на тристаен в същия квартал. В 61 квартала, в които има данни за двете, медианата на разликите е −14,5%. Големият двустаен е по-евтин в 51 от тях.

В Драгалевци и Бояна разликата е над двадесет процента. Там тристайните са големи луксозни апартаменти и големият двустаен е по-достъпен вход към същите сгради. В Студентски град е обратното: големият двустаен е по-скъп от медианния тристаен. Най-вероятното обяснение е, че там сравняваме различни сгради, а не различни апартаменти. Сравнението работи само когато сравнявате сходни сгради.

Може ли да стане тристаен

Големият двустаен изкушава с мисълта, че един ден ще стане тристаен. Понякога това е възможно с една лека преградна стена. Понякога е невъзможно без да развалите хола или да оставите новата стая без прозорец. Решението се взима на огледа, не след покупката. Ето какво да проверите.

Сходна сметка, но в обратната посока, правят хората, които купуват преустроена гарсониера. Рисковете при узаконяването са описани в преустроената гарсониера. Кога изобщо има смисъл да гоните третата стая, сме разгледали в двустаен или тристаен.

Какво значи по-голямата сума за кредита

Медианният голям двустаен е с €60 100 по-скъп от медианния двустаен изобщо. При финансиране 85% това са около €9 000 повече самоучастие. Към тях се добавят по-високи местен данък и нотариални такси, защото и двете се смятат върху цената. Месечната вноска също расте, а банката гледа дохода ви, не броя на стаите. Как се смята максималната сума, която ще ви отпуснат, е обяснено в кредит за двустаен. Има още един детайл. Банката финансира процент от по-ниската стойност между цената и своята оценка. Ако оценителят приеме, че голям двустаен в квартала струва по-малко на квадрат, отколкото сте се договорили, разликата ще трябва да я покриете сами. Затова при цени над медианата за квартала поръчайте оценката рано, преди да платите капаро. Какво още гледа банката в обявата и в документите, сме събрали в подходящ за кредит.

Как да преговаряте за голям двустаен

Големият двустаен е от малкото сегменти, в които купувачът има повече време от продавача. Кръгът купувачи е тесен, а обявите в един квартал са малко и лесно се сравняват една с друга. Ако една и съща обява стои няколко месеца, а в същия квартал има тристайни на близка цена, имате аргумент. Започнете от цената на квадрат, не от общата сума. Сметнете медианата за двустайните в квартала, извадете разликата за голямата площ и вижте къде попада обявата. После сравнете с най-евтиния тристаен в същата или в съседна сграда. Ако разликата е под десет процента, продавачът ви предлага двустаен на цената на тристаен и това е добър повод да поискате отстъпка. Ако разликата е двадесет и повече процента, цената вероятно е честна и спорът ще е за дребни неща. При новото строителство пазарлъкът често не е в цената, а в това, което влиза в нея: паркомясто, мазе, довършване или по-изгоден график на плащанията. Строителите по-лесно отстъпват нещо в натура, отколкото пари. Огледайте и самото разпределение. Ако спалнята е малка, а холът огромен, апартаментът ще е труден за препродажба и това също е аргумент.

За кого е и за кого не е

Големият двустаен е добър избор за двойка, която иска пространство, а не стаи: голяма дневна, в която се събират приятели, и спалня с дрешник. Подходящ е и за човек, който работи от вкъщи и може да отдели ъгъл от хола за кабинет. Ако търсите в Лозенец или Драгалевци, той често е единственият начин да влезете в нова сграда с тристаен бюджет минус двадесет процента. Не е добър избор, ако след две години очаквате дете и не можете да разделите хола. Тогава плащате цената на почти тристаен, а получавате двустаен. Ако основното ви изискване е втора спалня, по-добре сравнете с малък тристаен в съседния квартал. Колко точно струва всяка допълнителна стая, обясняваме в колко струва втората стая, а другия край на скалата в малкия двустаен. Квадратурата и разпределението на типичния двустаен са разгледани в квадратурата на двустаен.

Големият двустаен: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Драгалевци€2 783/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Бояна€2 498/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Младост 2€2 735/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.
• „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
• Малък двустаенМалкият двустаен: по-ниска цена, по-скъп квадрат и почти винаги стара сграда760 обяви за двустайни до 55 кв.м, медиана €135 000. В същия квартал квадратът им е с 16,1% по-скъп. Кога малкият двустаен си струва.
• Цената на втората стаяВтората стая на едро: колко повече струва двустаен от едностаен в един и същ кварталСравнихме едностайни и двустайни в 61 квартала на София: втората стая струва медианно €50 300, а квадратът в двустайния обикновено е по-евтин.
• Доходност по площДоходност по площ: защо малкият двустаен носи повече на всяко вложено евроНаемът расте по-бавно от цената. Брутната доходност пада от 4,89% при малките до 3,81% при двустайните от 75–89 кв.м. Сметка по пет групи площ.
• Височина на сградатаКолко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайнияРазделихме 6 925 обяви за двустаен по етажност на сградата. Медианата варира от €2 333/кв.м до €2 685/кв.м, но в един квартал разликата почти изчезва.
• Обзаведен под наемОбзавеждате ли двустаен, който ще отдавате: какво показват наемите в СофияВ 3 666 обяви за наем на двустаен в София обзаведените не са по-скъпи в същия квартал (−1,2%). Кога мебелите се изплащат.

Наръчници по темата:

• Двустаен или тристаен
• Квадратура на двустаен
• Кредит за двустаен
• Двустаен в Лозенец

Всички статии в блога →