Двустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера

Какво всъщност се продава

Гарсониерата в панелен блок обикновено има една голяма стая, кухня, баня и антре. Някой по-късно е вдигнал преграда от гипсокартон, отделил е спалня от хола или е превърнал кухнята в стая, а готвенето е преместил в бокс. На снимките това вече изглежда като двустаен. В документите най-често е останало „едностаен апартамент“. Търсихме в началото на текста на обявите изрази като „преустроена гарсониера“, „едностаен, преустроен в двустаен“ и подобни. Намерихме 52 такива обяви, тоест 0,8% от всички. Реалният дял е по-голям, защото виждаме само първите около двеста знака от описанието, а много продавачи предпочитат да споменат преустройството някъде по-надолу или изобщо да не го споменат. Площта издава повечето случаи още преди да сте прочели текста. 49 от 52 обяви са между 38 и 50 кв.м, а най-гъстата група е 45–46 кв.м с 20 обяви. Типичният двустаен в София е около 69 кв.м, така че обява за „двустаен от 45 кв.м“ в стар блок заслужава един въпрос по телефона, преди да тръгнете на оглед.

Панел от осемдесетте, един квартал начело

Ако обявата посочва година на строеж, почти винаги това е панелен блок от седемдесетте или осемдесетте. Осемдесетте са 28 обяви, седемдесетте 5, а при 13 годината липсва. Общо 63,5% от преустроените гарсониери са в сгради от тези две десетилетия. В ново строителство преустройство почти не се споменава: в строеж са едва 1,9% от обявите. По квартали картината е още по-концентрирана. Най-много обяви има в Хаджи Димитър, 9 на брой, следван от Дружба 2, Младост 4 и Надежда 1 с по няколко. Там има много блокове с еднакви гарсониери и собствениците отдавна са открили, че двустаен се продава по-лесно. Ако търсите в такъв квартал, прочетете и какво да проверите при панелен двустаен, защото повечето въпроси за конструкцията важат тук с двойна сила.

Плащате ли за втората стая

Тук е най-интересното. Медианата на преустроените гарсониери е €2 867/кв.м, а на обикновените гарсониери със същата площ от 38 до 50 кв.м е €2 630/кв.м. Разликата е 9%. В пари, при медианни цени от €132 500 срещу €119 000, това са около €13 500 за една преградна стена и една дума в обявата. Дали това е честно, зависи от качеството на преустройството. Малките нормални двустайни от същата площ, които не са преустройвани, струват около €2 833/кв.м. Тоест пазарът оценява преустроената гарсониера като малък двустаен, а не като гарсониера. Сравнението в рамките на един и същи квартал дава подобна посока: в 10 района, където има достатъчно обяви и с преустройство, и без него, медианната разлика е +12,1%, като в 8 от тях е положителна. 10 района са малко, затова приемете числото като ориентир.

Какво пише в акта и в схемата

Нотариалният акт описва имота такъв, какъвто е бил при последното прехвърляне. Ако преустройството е направено след това, в акта ще прочетете „едностаен апартамент, състоящ се от дневна, кухня, баня с тоалетна и антре“ или подобно. Схемата от кадастъра показва контура на имота и площта, а вътрешното разпределение обикновено следва одобрения проект на сградата. Новата стена няма да я намерите в нито един от двата документа. Това само по себе си не е проблем. Проблем е, ако продавачът твърди, че всичко е узаконено, а не може да покаже с какво. Преустройство, което не засяга носещи стени, най-често се прави с одобрен проект или поне с уведомяване на районната администрация. Когато се пипат носещи елементи, обикновено се изисква и конструктивно становище. Правилата се тълкуват различно, затова конкретния случай оставете на юрист или на архитект.

Ако няма нито едно от тези, не бягайте веднага. Преградна стена от гипсокартон се маха за един ден. Просто купувате едностаен апартамент с временна стена и трябва да го плащате като такъв. Повече за общата проверка има в проверката на имота преди покупка.

Как гледа банката

Оценителят на банката описва имота по документите и по огледа. Когато двете се разминават, той обикновено го отбелязва, а някои банки молят да видят документ за преустройството или изискват имотът да се оценява като едностаен. За купувача това значи по-ниска оценка, съответно по-голямо самоучастие, ако цената е договорена като за двустаен. Практичният ход е да поръчате оценката, преди да сте платили капаро, или поне да вържете капарото с условие за одобрен кредит. Как банките гледат на обявите, в които пише „подходящ за кредит“, сме разгледали в отделна статия. Самият кредит и сметките за самоучастието са в кредит за двустаен.

Обратният случай: двустаен, който става тристаен

Същата игра се играе и с един етаж по-високо. 129 обяви за двустайни говорят за преустройство в тристаен или за „възможност за преустройство“. Те са с медианна площ 68 кв.м, почти колкото обикновения двустаен, и с медиана €2 700/кв.м. В рамките на един квартал разликата е +4,3% при 27 района, тоест тук продавачът почти не успява да вземе повече. Логиката е ясна. Възможността да направите нещо сами струва по-малко от вече направеното. Ако обявата казва „възможност за трета стая“, пресметнете колко ще струват стената, вратата и отоплението, и не плащайте за нея предварително. Общо обявите, които споменават някакво преустройство, са 225, или 3,2% от всички. Кога изобщо има смисъл да гледате тристаен вместо двустаен, сме описали в двустаен или тристаен.

Пазарлък като за едностаен

Добрата отправна точка за пазарлъка е цената на обикновена гарсониера в същия квартал. Разликата над нея е това, което продавачът иска за преустройството. Ако то е направено качествено и е документирано, част от премията е заслужена. Ако е гипсокартон без документи, аргументите ви са силни. Не забравяйте и другото: стаята, получена от кухня, често е без прозорец или с прозорец към терасата, а кухненският бокс в хола се проветрява трудно. На огледа застанете в новата спалня и си представете легло, гардероб и врата, която се отваря. Ако не се получава, купувате едностаен, колкото и да пише в обявата. Как да четете такива изрази, има в думите в обявата.

Преустроената гарсониера: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Хаджи Димитър€2 644/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Фондови жилища€2 712/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Надежда 1€2 576/кв.м
• кв. Сухата река€2 498/кв.м
• кв. Люлин 6€2 149/кв.м
• кв. Люлин 8€2 219/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• Мазе и таванМазето, за което никой не пише: какво купувате заедно с двустайнияСамо 1,2% от обявите за двустаен в София споменават мазе, таван или склад. Как да проверите в акта и на огледа какво всъщност купувате.
• След ремонт или за ремонт„След ремонт“ или „за ремонт“: колко струва ремонтът в цената на двустаенВ същия квартал двустаен „след ремонт“ е обявен средно с 17,2% по-скъпо. Кога е по-изгодно да купите за ремонт и как да познаете козметиката.
• Двустаен с кучеКупувате двустаен с куче: какво показва картата и какво питате на огледаКучешки площадки, ветеринари и зеленина по OpenStreetMap в 100 квартала, сложени до цените. Какво да проверите в сградата, ако купувате с куче.
• Училище и детска градинаУчилище и детска градина: въпросът, на който обявите за двустаен почти не отговарятСамо 48 от 6 925 обяви за двустайни споменават училище или детска градина в началото. Как сами да проверите района, приема и пътя.
• Оценка на обяваСкъпа ли е тази обява? Инструмент за оценка на двустаен спрямо кварталаИзберете квартал, въведете цена и площ и вижте къде е обявата сред останалите. 95 района, перцентили по нашите данни и осем причини за отклонение.

Наръчници по темата:

• Проверка на имота
• Панел, тухла или ново
• Кредит за двустаен
• Двустаен или тристаен
• Квадратура на двустаен

Всички статии в блога →