„След ремонт“ или „за ремонт“: колко струва ремонтът в цената на двустаен

Две думи, много различна честота

В началото на обявата 117 продавачи пишат, че двустайният е ремонтиран, обновен или след основен ремонт. Обратното, „за ремонт“, „без ремонт“ или „нуждае се от освежаване“, признават 19. Съотношението е около шест към едно и то не описва състоянието на жилищата в София. Описва човешката природа: хубавото се казва веднага, лошото се оставя за огледа. Към това добавете, че анализираме само първите около двеста знака. Много обяви стигат до ремонта по-надолу, след площта и етажа. Затова 1,7% от всички обяви не е делът на ремонтираните апартаменти, а делът на продавачите, които смятат ремонта за основен аргумент.

Колко струва ремонтът в същия квартал

Когато сравним ремонтираните двустайни с останалите в същия район, картината се изчиства. В 30 квартала има поне две обяви с ремонт и поне четири без. В 26 от тях ремонтираният е по-скъп, а медианата на разликите е +17,2%. Това е един от най-устойчивите ефекти сред думите, които проверихме. По-силно се плаща само обзавеждането, вероятно и защото често идва заедно с ремонт. Ако се ограничим до сградите отпреди 2000 г., тоест точно там, където ремонтът има смисъл, разликата остава почти същата: +16,8% в 20 квартала, положителна в 16. От 1 167 обяви за двустайни в такива сгради 73 споменават ремонт в началото, или 6,3%.

Най-много такива обяви има в Люлин 5 и Дружба 1, следвани от Сухата река, Център и Младост 4. В панелните квартали ремонтът е най-видим. Там е и най-лесно да се сравни, защото изходното състояние на апартамента от 80-те е известно на всички: мокет, фаянс до кръста, алуминиеви жици. Единствената отрицателна стойност идва от квартал с две обяви, където едно-единствено евтино жилище обръща знака.

Обявите „за ремонт“: малко и скрити

Честните обяви „за ремонт“ са 19 и сравнение по квартали можем да направим само в 3 района. Там медианата е −8%, но при толкова малко данни това е наблюдение, не извод. Практиката на огледите подсказва друго: апартаментите за ремонт не са рядкост, просто продавачите не го пишат. Пишат „в оригинален вид“, „възможност за преустройство“ или не пишат нищо и оставят снимките да говорят. Медианата на тези обяви е €128 000 при 50 кв.м. По-малката площ показва, че това често са стари централни апартаменти или наследствени имоти, които собствениците не искат да ремонтират преди продажба. Ако бюджетът ви е ограничен, търсете точно тях, включително в двустайните до €100 000. Как да ги откриете, когато никой не пише „за ремонт“? Гледайте снимките, не текста. Малко снимки, снимани отдалеч, без банята и кухнята, почти винаги значат, че там има какво да се крие. Обява без снимка на банята често е признак за оригинален вид от 80-те. Точно такива апартаменти стоят по-дълго на пазара и собствениците им са по-склонни да свалят цената.

Кога е по-изгодно да ремонтирате сами

Сметката изглежда проста: колко плащате отгоре за готовия ремонт срещу колко би ви струвал ваш. Трудността е във втората половина. Цената на ремонта на кв.м зависи от това какво правите: освежаване с боя и нов под е едно, смяна на ВиК и електрическата инсталация, нова баня и кухня е съвсем друго. Като много широк ориентир освежаването може да е около €100–150 на кв.м, а основният ремонт с нови инсталации €500–700 и повече. Вземете поне две оферти за вашия апартамент, преди да решите. Калкулаторът отдолу сравнява двете суми. Стартовата премия е медианата от сравнението по квартали. Цената на ремонта вкарайте вие.

Две неща калкулаторът не вижда. Първото е времето: три до шест месеца ремонт означават наем или живот при родителите. Второто е кредитът. Банката оценява имота в текущото му състояние и обикновено не финансира бъдещия ремонт в рамките на ипотеката, така че парите за него трябва да дойдат отнякъде. Повече за това в кредита за двустаен и в какво значи „подходящ за кредит“.

Как да разпознаете ремонт за продажба

Ремонтът за продажба има почерк. Всичко е бяло, ламинатът е най-евтиният, а фугите в банята са прекалено нови на фона на стария смесител. Продавачът е похарчил малко, за да вземе повече. Това не е измама, но не е и основен ремонт, а премията в обявата е изчислена така, сякаш е. На огледа гледайте там, където боята не стига. Отворете таблото и вижте има ли автоматични предпазители или стари бушони. Надникнете под мивката и зад тоалетната: пластмасови ли са тръбите, или поцинковани. Почукайте плочките, кухият звук издава лепене върху стари. Попитайте кога са сменени щранговете, защото в панелен блок това е общ въпрос на входа. Поискайте фактурите: истинският ремонт обикновено ги има.

Обърнете внимание и на миризмата. Прясна боя в апартамент, в който никой не живее, е нормална. Прясна боя само на една стена в спалнята или около прозореца е въпрос, който трябва да зададете на глас. Често под нея има петно от конденз или теч от съседа отгоре, а това не се оправя с валяк.

Как да използвате това в пазарлъка

Ако апартаментът е с козметичен ремонт, а цената е като за основен, имате конкретен аргумент: премията в квартала е около 17,2%, а вие купувате боя и под. Предложете цена, която отразява реалния обем. Обратно, ако ремонтът е истински, с фактури и нови инсталации, разликата от 17,2% често е по-евтина от вашия ремонт плюс шест месеца наем. Преди огледа прочетете какво да гледате на огледа на двустаен. А ако блокът е саниран, погледнете и колко струва санирането в цената, защото продавачите често слагат двете думи една до друга. Още нещо за пазарлъка: запишете си какво бихте сменили в първата година, дори в ремонтиран апартамент. Климатици, кухня, врати, осветление. Сумата бързо става четирицифрена и ви дава реалистична представа колко всъщност струва „готовото за живеене“, което обещава обявата. Разходите по самата сделка са отделно, събрали сме ги в разходите при покупка.

Ремонтът в обявата: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Сухата река€2 498/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 644/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Надежда 2€2 296/кв.м
• кв. Толстой€2 444/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Саниран блокДвустаен в саниран блок: колко се доплаща за изолацията и какво стои зад думатаПреброихме 31 обяви за двустаен в саниран блок в София. Колко е премията в същия квартал, какво включва санирането и какво да проверите.
• „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• Обзаведен двустаенОбзаведен двустаен: колко от надценката е за мебелите и колко за всичко останалоОбзаведените двустайни в София се предлагат с +20,3% на кв.м над необзаведените в същия квартал. Колко от това са мебели и как да ги впишете в договора.
• Година на завършванеКлючове догодина или след три години: колко струва чакането при двустаен в строежСравнихме 3 662 обяви за двустайни със срок за въвеждане от 2026 до 2029–30. Колко по-евтин е квадратът за всяка година чакане и кога наемът изяжда разликата.
• Третата стаяДвустаен или тристаен: колко струва третата стая в същия кварталВ 110 района сравнихме двустаен и тристаен: третата стая струва медианно €74 200, но квадратът в тристайния обикновено е по-евтин.
• Кухня или кухненски боксКухненски бокс или отделна кухня: две епохи на един и същ двустаен84,6% от обявите с кухненски бокс са за ново строителство, 79,2% от тези с отделна кухня са в сгради отпреди 2000 г. Какво значи това за живота.

Наръчници по темата:

• Оглед на двустаен
• Кредит за двустаен
• Двустаен до €100 000
• Панел, тухла или ново
• Разходи при покупка

Всички статии в блога →