Скъпа ли е тази обява? Инструмент за оценка на двустаен спрямо квартала

Къде е вашата обява в квартала

Изберете района от списъка и преместете плъзгачите на цената и площта от обявата. Инструментът смята цената на квадрат и я сравнява с пет точки от разпределението в района: 10-и, 25-и, 50-и, 75-и и 90-и перцентил. В скоби до името е броят обяви, на които се основава.

Ако браузърът ви не показва инструмента, същите числа са в таблицата най-долу. Сметката е проста: разделете цената на площта и вижте между кои две колони попада резултатът. Инструментът не знае нищо за самия апартамент. Той отговаря само на въпроса колко необичайна е цената на квадрат за района. Това е достатъчно, за да решите дали да се обадите, и недостатъчно, за да решите дали да купите.

Как да четете резултата

Медианата е средата: половината обяви в района са по-евтини на квадрат, половината по-скъпи. Между 25-ия и 75-ия перцентил е средната половина от обявите. Там е нормалното за района. Под 10-ия и над 90-ия са крайните обяви, по една от всеки десет от двете страни. Три уточнения. Първо, това са офертни цени, а не цени на сделки. Реалната сделка обикновено е малко под обявата, затова и самото разпределение е малко по-високо от пазара. Второ, в районите с малко обяви, близо до долната граница от 15, перцентилите се местят лесно и са ориентир. Трето, ние сравняваме цена на квадрат, а квадратите в обявите не са еднакви. В новото строителство в тях влизат общите части, така че една и съща цена може да значи различни неща. За пример: в Дружба 1 средната половина е между €2 212/кв.м и €2 552/кв.м, а медианата е €2 312/кв.м. Двустаен от 69 кв.м на медианата там струва около €159 500. Ако обявата е осезаемо над тази сума, това само по себе си не е проблем, стига да има обяснение.

Три типични резултата и какво значат

Обявата е в средната половина. Това е най-честият резултат и най-скучният. Цената е в нормата за района, пазарлъкът ще е за малки суми, а решението зависи от самия апартамент: етаж, разпределение, сграда. Не губете време в спор за квадрата, проверете документите.

Обявата е между 75-ия и 90-ия перцентил. Продавачът смята, че предлага нещо по-добро от средното, и може да е прав: нов ремонт, готова сграда в квартал с много строящи се, етаж с изглед. Поискайте конкретната причина и я сверете с корекциите по-долу. Ако отговорът е просто „много хубав апартамент“, имате място за разговор.

Обявата е под 25-ия перцентил. Тук има две възможности: недостатък, който не е описан, или продавач, който бърза. Първото е по-често. Какво точно стои зад най-ниските цени, разглобихме в най-евтините обяви, а обратния край на пазара в най-скъпите обяви.

Колко широко е „нормалното“

В различните райони средната половина е различно широка. Типичната ширина, от 25-ия до 75-ия перцентил, е 24,2%. В еднородните квартали, където почти всичко е от един тип сгради, тя е тясна и всяко отклонение личи веднага. Там, където старото и новото са смесени, тя е широка и една и съща цена може да е и честна, и надута.

Ако кварталът ви е от широките, не спирайте до инструмента. Сравнете обявата с три до пет подобни: същият тип сграда, същият етап на строеж, подобна площ. По-подробно за размаха и защо се получава има в размаха на цените. Два примера от районите с поне 30 обяви. Във Връбница 1 средната половина е широка само 6,2%, така че обява малко над медианата там вече личи. В Люлин 9 тя е 47,2%, и дори осезаемо отклонение може да е съвсем нормално за района. Затова един и същ процент над медианата означава различни неща в различните квартали.

Осем причини обявата да е далеч от средата

Отклонението от медианата не е присъда. Много често то има конкретна причина, която сме измерили в други статии, винаги в рамките на един и същ квартал. Ето колко обикновено тежат най-честите. Корекциите не се събират механично. Партер в малък апартамент в стара сграда не е сбор от три отделни числа, защото тези неща често вървят заедно. Използвайте ги като посока: обясняват ли отклонението, или не.

• Етаж. Партерът обикновено е под средата, а средните и високите етажи малко над нея. Цялата крива е в най-изгодния етаж.
• Площ. Малкият двустаен е по-скъп на квадрат, големият по-евтин. Вижте малкия двустаен, преди да решите, че обявата е надценена.
• Година на сградата. Готовите сгради са по-скъпи на квадрат от строящите се в същия квартал. Защо, обяснихме в годината на строеж.
• Срок на завършване. Всяка година чакане обикновено е отстъпка. Колко точно, в годината на завършване.
• Ремонт и обзавеждане. Ремонтираните и обзаведените обяви са над средата, но част от премията е за неща, които може да не искате. Вижте ремонта в обявата.
• ДДС. Ако цената е без ДДС, сравнявате различни неща. Как да разпознаете такава обява, писахме в цената без ДДС.
• Общи части. В застроената площ на новите сгради влизат общите части. Медианно обявената площ е с 18,3% над чистата, подробно в застроената и чистата площ.
• Кой продава. Агенция, строител или собственик пишат цената различно. Разликите са в кой публикува обявите.

Оценка в пет стъпки

Ето реда, в който проверяваме всяка обява, преди да препоръчаме оглед. Не отнема много време и спестява поне едно излишно пътуване.

Ако искате втори поглед, изпратете обявата през заявката: връщаме ориентир дали цената е честна за района и списък какво да проверите. Таблицата с цените по квартали за целия град е и в цените на двустайни в София, а какво да гледате на място, в огледа на двустаен. За най-ниските цени на всеки квартал вижте входната цена.

Таблицата: перцентили на €/кв.м по райони

Всички 95 района с поне 15 обяви, подредени по азбучен ред на адреса в сайта. Цените са в евро на квадратен метър.

Оценката на обява: нашата оценка на метода

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Размах на ценитеЕдна улица, две цени: колко се разминават двустайните в един и същ кварталВ типичния квартал скъпият двустаен е с 31% по-скъп на квадрат от евтиния. Къде размахът е най-голям, защо и какво значи за пазарлъка.
• Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
• Застроена и чиста площОбявени 72 кв.м, собствени 58: коя площ плащате, когато купувате двустаенВ 117 обяви с две посочени площи обявената е медианно с 18,3% по-голяма. Как общите части вдигат реалната цена на кв.м и как да я пресметнете.
• Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
• Наем без комисиона„Без комисиона“ в обявата за наем: евтиното има авторОбявите за наем „без комисиона“ искат с 14,4% по-малко на квадрат в същия квартал. Три от четири обаче са един шаблон. Какво значи това за наемодателя.
• Панорамна гледкаПанорамна гледка и „гледка към Витоша“: колко реално се плаща254 обяви за двустаен в София обещават гледка. В същия квартал тя носи едва +1,6%, а „към Витоша“ −1,6%. Плащате етажа, не гледката.
• Тераса и балконТераса, балкон или лоджия: колко всъщност плащате за квадратите навън197 обяви за двустайни хвалят терасата в началото, но в същия квартал те не са по-скъпи на кв.м (+0,4%). Защо и как да смятате площта.

Наръчници по темата:

• Цени на двустайни
• Оглед на двустаен
• Проверка на имота
• Двустаен в София

Всички статии в блога →