Цени, които завършват на 900: какво казват окончанията в обявите за двустайни

Как завършват цените

Взехме всички 6 925 цени и ги разделихме според последните цифри. Резултатът е по-подреден, отколкото очаквахме. Около половината цени завършват на кръгли хиляди, а една от девет е подредена така, че да остане под следващата хилядарка.

„Всичко друго“ е голямо парче, 34,8%. Там са цени като €176 340, които почти винаги са сметка: квадратура по цена на квадрат, нерядко с ДДС. Такива цени са типични за строители, които ценообразуват апартамента по таблица, а не по усет.

Кой пише 900 и кой пише 000

Цената на 900 е маркетингов похват от магазина, пренесен в имотите. Тя е по-честа в ниските бюджети: под €100 хил. 22% от обявите завършват така, над €300 хил. само 2,4%. Колкото по-скъп е имотът, толкова по-кръгла е цената. Купувачът на апартамент за триста хиляди не се впечатлява от деветки, а продавачът знае това.

Интересното е друго. Когато сравним обяви в един и същ квартал, тези с окончание на 900 са с +3,8% по-скъпи на квадрат от останалите (медиана за 87 квартала, по-скъпи са в 57 от тях). Обяснението е прозаично: цени на 900 пишат предимно агенции, а агенцията обикновено вече е добавила комисионата си. Собственикът по-често пише кръгла сума, строителят пише сметка.

Капанът на филтъра „до €150 000“

Тук окончанията стават практически въпрос. Повечето купувачи търсят с таван: до €100, до €150, до €200 хил. Продавачите го знаят и слагат цената точно под прага. В последната хилядарка под €150 хил. има 111 обяви, в първата хилядарка над него 94. Под €200 хил. са 99, точно над него 67.

Обявите точно над прага не са по-лоши. Често продавачът просто не е мислил за филтрите, а от €150 500 до €149 900 има шестстотин евро, които ще се свалят при първия пазарлък. Ако търсите с таван, вдигнете го с пет процента. Ще видите десетки обяви, които иначе никога не биха ви се показали, и ще имате с какво да сравните. Бюджетните рамки са разгледани в двустаен до €150 хил. и двустаен до €100 хил..

Най-честите цени

Ако подредим точните суми, най-популярната цена на двустаен в София е €180 000. След нея са €165 000, €175 000, €160 000 и €190 000. Всичките са кръгли и всичките са около медианата от €173 хил. Пазарът сам се струпва около няколко „удобни“ числа, а продавачите в един квартал се оглеждат един в друг.

Защо точно тези суми? Отчасти заради медианата, отчасти заради кредита. Купувач с кредит смята вноската, а банката смята процент от оценката. При €180 000 и 85% финансиране самоучастието излиза около €27 хил. плюс разходите, сума, която много семейства могат да съберат. При €200 000 прагът вече е €30 хил., и част от купувачите отпадат. Продавачите не мислят така подробно, но пазарът го прави вместо тях. Сметката за вноската е в кредит за двустаен.

Струпването има практическо следствие. Ако харесвате обява за €180 000, в същия квартал почти сигурно има още няколко на точно същата сума. Сравнете ги една с друга по етаж, година и площ. Ако цената на квадрат е различна, а общата е същата, някой от продавачите е закръглил в своя полза. Цените по квартали са в таблицата с цените.

Кварталите, в които деветките са навсякъде

Окончанията не са разпределени равномерно из града. Най-много цени на 900 намерихме в Дружба 2, Център и Банишора. Това са големи пазари с много агенции, в които една обява трябва да се бори за вниманието на купувача с десетки подобни. В по-малките квартали, където обявите са единици, продавачите по-често пишат кръгла цена и чакат. В Дружба 2 обявите на 900 са с +9,8% на квадрат спрямо останалите в същия квартал, в Банишора разликата е +11,8%. Разликите скачат от квартал на квартал, защото зад тях стоят различни агенции с различни навици. Затова не четем окончанието като сигнал за качество, а само като сигнал за това кой пише обявата.

Един съвет за кварталите с много деветки. Там почти винаги има и обяви на кръгла цена за подобни апартаменти. Подредете ги по цена на квадрат, не по обща цена, и ще видите, че „€159 900“ и „€165 000“ често са практически една и съща оферта с различна опаковка.

Как окончанието помага в пазарлъка

Цената на 900 е сигнал, че продавачът или неговият брокер мисли за прагове. Това обикновено означава, че е готов да слезе до следващия праг. Предложение от €149 900 към €145 000 звучи като голям скок, но за продавача е психологически само „под сто и петдесет“. Обратното, кръглата цена като €190 000 често е тавана, от който собственикът започва и под който смята да слезе. Сметката, която носим на огледа, е проста. Колко е медианата на квадрат за квартала, колко е за конкретния етаж и година, колко дава обявата. Ако обявата е над медианата и завършва на кръгло, има място за разговор. Ако е под медианата и на 900, някой вече е свършил пазарлъка вместо вас. Как изглеждат копията на един имот на различни цени, има в статията за дубликатите, а как думите в описанието вдигат цената, в думите в обявата.

Окончанията на цените: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Сухата река€2 498/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Дубликати в обявитеЕдин апартамент, пет обяви: колко от двустайните в сайтовете са дубликатиСверихме 6 925 обяви за двустайни: 28,9% попадат в групи вероятни дубликати. Колко реални апартамента остават и как да ги разпознаете.
• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
• „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
• Третата стаяДвустаен или тристаен: колко струва третата стая в същия кварталВ 110 района сравнихме двустаен и тристаен: третата стая струва медианно €74 200, но квадратът в тристайния обикновено е по-евтин.
• Кухня или кухненски боксКухненски бокс или отделна кухня: две епохи на един и същ двустаен84,6% от обявите с кухненски бокс са за ново строителство, 79,2% от тези с отделна кухня са в сгради отпреди 2000 г. Какво значи това за живота.
• Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.

Наръчници по темата:

• Двустаен до €150 000
• Двустаен до €100 000
• Цени на двустайни
• Кредит за двустаен

Всички статии в блога →