Десет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни

Как броихме

Всяка обява в imot.bg завършва с телефон за връзка. Събрахме номерата от всички 6 925 обяви за двустайни, изчистихме интервалите и ги преброихме. Имената на агенциите не ни интересуват и не ги публикуваме. Интересува ни структурата: колко от пазара минава през малцина и колко е разпилян между хора, които продават едно жилище. Едно уточнение. Телефонът не е човек. Голяма агенция може да има десет брокери с десет номера, а малък строител може да публикува от един номер и своите, и чужди апартаменти. Затова по-долу говорим за „публикуващи“, не за фирми. Картината все пак е достатъчно ясна.

Пирамида с много тежък връх

Разпределението прилича на пирамида, обърната наопаки по тежест. 1 025 номера се появяват само веднъж. Това са предимно собственици, които продават собственото си жилище, и дребни брокери. Заедно те дават 1 025 обяви. На другия край са 12 номера с повече от 50 обяви всеки, които заедно държат 1 884.

Средната група, от 4 до 50 обяви на номер, е класическият брокерски пазар: 326 номера и 2 725 обяви. Тези хора работят по квартал, познават блоковете и често имат изключителни договори. Върхът е друго нещо. Там са големите агенции и строителите, които продават цели сгради.

Какво продават най-големите

Разликата не е само в броя. Обявите от номерата с над 50 публикации са в строеж в 57,9% от случаите. При номерата с една обява делът е 29,3%. С други думи, големите публикуващи продават предимно ново строителство на зелено, а самотните обяви са предимно готови, обитавани апартаменти.

Оттук идва и разликата в цената. Квадратният метър в самотните обяви е €277 по-скъп. Не защото собствениците са алчни, а защото продават готово жилище, докато големите публикуващи продават бъдещо, при това със застроена площ, в която влизат общите части. Това сравнение е обяснено подробно в двустаен на зелено и двустаен с Акт 16. Най-активният номер има обяви в 75 различни района. Толкова широко покритие не може да се обслужва с личен оглед на всеки имот. Практическият извод е прост: когато звъните на обява от голям публикуващ, първо питайте кой ще ви покаже имота и дали е виждал апартамента лично.

Какво означава това за вас като купувач

Ако търсите готов двустаен в утвърден квартал, по-голямата част от интересните обяви е в долната и средната част на пирамидата. Там са собствениците и местните брокери. Тези обяви са по-трудни за намиране, защото не се повтарят и не излизат на първа страница, но те са и по-малко преповторени. За разликата в дублирането вижте колко от обявите са дубликати. Ако търсите нов апартамент, неизбежно ще попаднете на върха. Тогава си струва да проверите дали същата сграда не се продава и директно от строителя. Често цената е същата, но комисионата отпада. Понякога е обратното: агенцията има отстъпка от строителя, която строителят не дава на улицата. Питайте и двете страни.

Къде са собствениците

Номерата с по една обява са 53,5% от всички номера, но само 14,8% от обявите. Това е вечният проблем на купувача, който иска да купи без посредник. Собствениците са много хора, но всеки има по едно жилище и то бързо се губи сред стотиците обяви на професионалистите. Как да ги откриете, описахме в двустаен от собственик. Накратко: търсете обяви без референтен номер, без лого на снимките и с описание, което звучи като човек, а не като каталог. Колко струва стилът на описанието, сме измерили в думите в обявата и цената и главните букви и емоджитата.

Ако вие продавате

Същата пирамида изглежда различно от другата страна. Собственик, който пусне сам обява за двустаен, влиза в списък, в който една четвърт от редовете са на десет номера. Неговата обява ще е на страница трета или четвърта още на втория ден. Затова много собственици подписват с агенция не заради услугата, а заради видимостта. Има и среден път. Обява с добри снимки, ясна площ по документи, етаж, година и честна цена спрямо квартала се забелязва дори сред стотици други, защото купувачите, които търсят внимателно, филтрират точно по тези неща. Ако след две седмици няма обаждания, проблемът почти винаги е цената, не видимостта. Как стои вашата цена спрямо съседите, показват страниците на кварталите, например Кръстова вада или Люлин 5, а какво правят продавачите, които бързат, сме описали в спешно продавам двустаен. И още нещо. Ако дадете имота на няколко агенции без изключителен договор, той ще се появи в пет варианта с пет цени. Купувачите го забелязват и започват да се питат защо никой не го е купил. Една агенция с ясна цена или собствената ви обява обикновено работят по-добре от пет копия.

Влияе ли публикуващият на цената, която ще платите

Пряко почти не. Цената се определя от квартала, етажа, строителството и състоянието. Непряко влияе чрез три неща. Първо, комисиона: при агенция купувачът обикновено плаща 2–3% плюс ДДС, при собственик нищо. Второ, пазарлък: брокерът има интерес сделката да стане и често сам подсказва на продавача да свали. Трето, информация: голям публикуващ рядко знае конкретния апартамент в подробности, местният брокер обикновено знае и блока, и съседите. Разходите, които не са в обявата, сме събрали в разходите при покупка. Ако искате да прескочите пирамидата изцяло, заявката на нашия сайт връща подбрани обяви с предимство от собственици в квартала, който изберете, например в Младост 1 или Дружба 2.

Концентрацията на пазара: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Младост 1€3 069/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Дубликати в обявитеЕдин апартамент, пет обяви: колко от двустайните в сайтовете са дубликатиСверихме 6 925 обяви за двустайни: 28,9% попадат в групи вероятни дубликати. Колко реални апартамента остават и как да ги разпознаете.
• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• Главни букви и емоджитаКогато обявата крещи: главни букви, три удивителни и емоджита в обявите за двустаен13,5% от обявите за двустаен започват с главни букви, 7% с три удивителни. Сравнихме цените им в един и същ квартал.
• Цени на 900Цени, които завършват на 900: какво казват окончанията в обявите за двустайниПреброихме окончанията на 6 925 цени на двустайни: 10,9% завършват на 900, 990 или 999. Кой ги ползва и как да настроите филтрите.
• Обзаведен под наемОбзавеждате ли двустаен, който ще отдавате: какво показват наемите в СофияВ 3 666 обяви за наем на двустаен в София обзаведените не са по-скъпи в същия квартал (−1,2%). Кога мебелите се изплащат.
• Наем и отоплениеНаемът и отоплението: колко повече се иска за газ и защо локалното е по-евтиноНаемите на газ са с +8,3% на квадрат над ТЕЦ в същия квартал, а локалното отопление е с −3,9%. Малки извадки, ясна посока и кой плаща сметката.
• Без асансьорПети етаж без асансьор: колко отстъпка дава пазарът за стълбитеВ старите 4–5-етажни сгради горните етажи не са по-евтини: +3,2% спрямо долните в същия квартал. Кога стълбите са проблем и кой да не купува горе.

Наръчници по темата:

• Двустаен от собственик
• Двустаен на зелено
• Разходи при покупка
• Двустаен с Акт 16

Всички статии в блога →