Един апартамент, пет обяви: колко от двустайните в сайтовете са дубликати
Как търсихме двойниците
Сайтовете за имоти показват една обява на ред, но не казват, че три от тях може да са една и съща врата на един и същ етаж. Затова сравнихме обявите помежду им. Две обяви смятаме за вероятно един имот, когато са в един и същ квартал, имат една и съща площ, закръглена до квадратен метър, един и същ етаж и една и съща етажност на сградата, а телефоните за връзка са различни. Това е груба мрежа и го казваме направо. В нова сграда с еднакви апартаменти на един етаж двата съседни двустайни ще паднат в една група, макар да са различни имоти. От друга страна, ако една агенция е закръглила площта на 64, а друга е написала 65, копието ще ни избяга. Двете грешки донякъде се компенсират, но числото по-долу е оценка, не преброяване по нотариални актове.
- Собственикът пуска обяваЧесто в два сайта наведнъж, със собствения си телефон.
- Звъни първата агенцияИска „да помогне“ и публикува същия имот със свои снимки и с малко по-висока цена.
- Идват втората и третатаБез изключителен договор всяка агенция може да предлага имота. Всяка пуска своя обява.
- Цената се разминаваСобственикът сваля с пет хиляди, но само в своята обява. Старите копия остават.
- Купувачът вижда пет обявиС различни снимки, различни цени и различни заглавия. На пръв поглед пет апартамента.
Колко реални апартамента остават
В 747 групи са събрани 1 998 обяви. Ако от всяка група оставим по една, изчезват 1 251 обяви, или 18,1% от целия списък. Реалното предлагане на двустайни в нашата извадка е по-близо до 5 674, отколкото до 6 925. Повечето групи са двойки: 494 случая, в които един имот се продава от двама. Тройките са 145, групите от четири са 54, а групите с пет и повече обяви са 54. Рекордът е 17 обяви с еднакви параметри в един квартал. Там почти сигурно става дума за нова сграда, в която много агенции продават едни и същи типови апартаменти.
Групи с поне две обяви от различни телефони. Извадка от 6 925 обяви за двустайни, септември 2026.
18,1% от обявите за двустайни са излишни копия на друга обява
Къде копията са най-много
Дубликатите не са разпределени равномерно. Най-много групи намерихме в Малинова долина, Кръстова вада и Витоша. Общото между тях е, че се строи много и новите апартаменти се продават едновременно от строителя и от няколко агенции. В старите панелни квартали картината е по-спокойна, защото там обикновено един собственик работи с една агенция или продава сам.
- Малинова долина39
- Кръстова вада38
- Витоша38
- Манастирски ливади34
- Банишора28
- Овча купел28
- Дружба 126
- Бояна21
Ако търсите в квартал от горната част на списъка, броят на обявите в сайта е особено подвеждащ. Страниците на кварталите на нашия сайт показват медианата, изчислена след изчистване на крайностите, и е добре да ги отворите, преди да решите, че изборът е голям. Например Малинова долина или Манастирски ливади.
Един и същ апартамент на различни цени
В 213 от групите всички копия са на една и съща цена. В останалите цената се разминава и медианната разлика между най-евтиното и най-скъпото копие е 3,6%. При двустаен за €170 хил. това са над €6 хил. за едни и същи квадратни метри. В 344 групи разликата е пет процента или повече. Причините са прозаични. Агенцията добавя своята комисиона към цената на собственика. Собственикът намалява, но някоя от агенциите не обновява обявата. Понякога едното копие е с ДДС, а другото без, когато продава строител. Каквато и да е причината, за купувача изводът е един: преди да се обадите, потърсете същия имот по площ и етаж и вижте всички цени, на които се предлага.
Обикновено обявата на собственика или на агенцията с изключителен договор.
Медианна разлика 3,6% в групите, в които цените се разминават.
Илюстрация с медианната разлика от нашата извадка. Реалните разлики варират от нула до над 30%.
Защо сайтовете не ги махат
Сайтът за обяви печели от всяка публикувана обява, а агенцията плаща пакет с определен брой обяви. Никой от двамата няма голям интерес копията да изчезнат. Филтърът „без дублирани“ в най-големия сайт помага, но той хваща предимно повторения от един и същ профил. Когато три различни агенции са снимали апартамента в различни дни, системата вижда три различни имота. Има и по-прозаична причина. Обявите остават активни, докато някой не ги свали, а собственикът, който вече е продал, рядко звъни на всички агенции да им каже. Затова сред копията има и имоти, които отдавна не се продават. Най-сигурният признак е обява, чиято цена не е мърдала месеци, докато другите копия на същия имот вече са по-евтини. Ако питате за такава и чуете „точно този го продадохме, но имаме подобен“, знаете какво е било.
Какво означава това за пазарлъка
Имот, пуснат от четири агенции, почти винаги е имот, който не се е продал бързо. Това не е присъда, но е аргумент. Ако видите, че един и същ двустаен се предлага от няколко места и цените вече са се разминали, продавачът най-вероятно е свалял цената поне веднъж. Това ви дава спокойствие да предложите по-ниска сума, без да се чувствате неудобно. Обратното също важи. Ако в квартала, който харесвате, почти няма копия, пазарът е по-тесен и хубавите обяви изчезват бързо. Там губенето на време струва повече от няколко хиляди при пазарлъка. Колко точно се сваля от обявената цена, сме описали в цените по квартали, а за спешните продажби в спешно продавам двустаен. Свързаните теми в блога са кой всъщност публикува обявите и защо цените завършват на 900.
1. Две обяви в един квартал: 64 кв.м, 5. етаж от 8, различни снимки и различни телефони. Какво е най-вероятно?
Същият етаж, етажност и площ в един квартал почти винаги са един имот. Изключение правят новите сгради с еднакви апартаменти на етажа.
2. Кое копие е най-често най-евтино?
Останалите агенции обикновено добавят своя марж към цената на собственика.
3. Имот е пуснат от четири агенции. Какво казва това?
Много копия обикновено означават имот, който стои на пазара от известно време. Това е аргумент в пазарлъка.
Колко пречат дубликатите: нашата оценка
Дубликатите в обявите за двустайни в София
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Изкривяване на броя обяви1,5
Почти всяка пета обява е излишно копие. Броят в търсачката надценява предлагането.
- Изкривяване на цените2,5
Медианата почти не се мести, но отделни копия са с 3,6% и повече над оригинала.
- Лесно ли се откриват3,5
Етаж, етажност и площ обикновено издават копието за минута.
- Риск да платите повече2
Реален, ако се обадите на първата обява, без да проверите останалите.
- Полза в пазарлъка4
Многото копия са сигнал за имот, който чака купувач.
- Разлика между кварталите2
В новите квартали под Витоша копията са много повече, отколкото в панелните.
- Прозрачност на сайтовете2
Филтрите за дубликати помагат, но не хващат копия с различни снимки.
- Време, което губите2
Огледът на същия имот с втора агенция е изгубен следобед.
Дубликатите не правят пазара по-скъп, но правят търсенето по-бавно и по-объркващо. Най-евтиният начин да се предпазите е петминутна проверка по площ и етаж, преди да звъните.
Спестете си месец в преглеждане на обяви
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Тухла, панел или ново строителство
- С предимство от собственици
- Отговор до един работен ден
Често задавани въпроси
Колко от обявите за двустайни в София са дубликати?
В нашата извадка от 6 925 обяви 28,9% попадат в групи вероятни дубликати. Ако оставим по една обява на имот, списъкът намалява с около 18,1%.
Как разбирате, че две обяви са един и същ апартамент?
Сравняваме квартал, площ, етаж и етажност на сградата. Когато всичко съвпада, а телефоните са различни, приемаме, че най-вероятно е един имот. Методът е груб и в новите сгради понякога събира два съседни апартамента.
Защо един апартамент се предлага на различни цени?
Агенциите добавят своята комисиона, някои не обновяват цената след намаление, а при строителите едната обява може да е с ДДС, другата без. Медианната разлика в групите с различни цени е около 3,6%.
Кое копие да избера?
Това с най-ниската цена, след като проверите, че параметрите са същите. Често то е на собственика или на агенцията с изключителен договор.
Филтърът „без дублирани“ в сайтовете не решава ли проблема?
Помага, но хваща предимно копия от един и същ публикуващ. Обяви на различни агенции с различни снимки обикновено остават.
Лош знак ли е, ако имотът се продава от много агенции?
Не непременно, но обикновено означава, че не се е продал бързо. Това е добър аргумент за по-ниско предложение.
В кои квартали има най-много дубликати?
В нашата извадка най-много групи има в Малинова долина, Кръстова вада и Витоша, където се строи много и новите апартаменти се продават едновременно от строителя и от агенции.
Може ли да ми помогнете да изчистя обявите?
Да. В заявката опишете квартала и бюджета, а ние връщаме списък без копия, с най-ниската цена за всеки имот. Услугата е безплатна.
Още от блога
- Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
- Цени на 900Цени, които завършват на 900: какво казват окончанията в обявите за двустайниПреброихме окончанията на 6 925 цени на двустайни: 10,9% завършват на 900, 990 или 999. Кой ги ползва и как да настроите филтрите.
- Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
- Главни букви и емоджитаКогато обявата крещи: главни букви, три удивителни и емоджита в обявите за двустаен13,5% от обявите за двустаен започват с главни букви, 7% с три удивителни. Сравнихме цените им в един и същ квартал.
- Година на строежОт 1920 г. до строящите се: как годината на строеж променя цената на двустайнияНай-скъп квадрат имат сградите отпреди 1960 г. (€3 370/кв.м), най-евтин строящите се (€2 270/кв.м). Защо 80-те са по-скъпи от новото в същия квартал.
- Английски именаResidence, Park и Homes: какво купувате, когато сградата има английско име251 обяви за двустаен в София носят английска дума в описанието. Проверихме дали Residence или Park вдига цената на квадрат в същия квартал.
- Квартал за паритеНай-много квартал за парите: индекс на удобствата срещу цената на двустайнияИндекс на удобствата по картата срещу цената на квадрат в 68 квартала: кои дават най-много магазини, градини, лекари, зеленина и транспорт на евро.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.