Кухненски бокс или отделна кухня: две епохи на един и същ двустаен

Две планировки с едно и също име

В обявата и двете се казват „двустаен“. На място разликата е голяма. Единият вариант е хол, кухня и спалня, всяко зад своя врата. Другият е едно голямо помещение, в което готвите, храните се и гледате телевизия, плюс спалня. Първият е класиката на панелните и тухлените блокове от 60-те до 80-те. Вторият е стандартът на всичко, строено през последните петнадесет години.

Не се подлъгвайте от разликата в цената на квадрат. Обявите с отделна кухня са предимно в стари сгради в централни квартали, където квадратът е скъп. Обявите с бокс са предимно нови сгради в южните и западните квартали, където квадратът е по-евтин, особено докато сградата е на зелено.

Боксът е новото, отделната кухня е старото

Цифрите са категорични. От обявите с кухненски бокс 84,6% са за ново строителство, построено след 2020 г. или още в строеж. От обявите с отделна кухня 79,2% са в сгради отпреди 2000 г., а в строеж е само 4,2%. Строителите почти не правят двустайни с отделна кухня. Причината е проста: при 65–70 кв.м застроена площ отделната кухня изяжда пространство, което в обявата изглежда по-добре като „просторна дневна“.

Боксът е най-често в Овча купел 2, Бояна и Овча купел, тоест там, където се строи най-много. Отделните кухни са пръснати поединично из стари квартали. Ако търсите именно отделна кухня, филтърът „ново строителство“ ще ви остави почти без избор. Гледайте сгради от 60-те до 90-те, а как се различават панелът и тухлата, има в двустаен в панел или тухла.

Колко голяма е дневната с кухня

Някои обяви дават размера на дневната. Такива са 47. Медианата е 23 кв.м, а най-много са в групата 20–21 кв.м. В тези квадрати трябва да се поберат кухненският плот, хладилникът, масата за хранене, диванът и телевизорът.

На практика под 22 квадрата става тясно. Кухненска линия от около три метра и половина с плот отнема почти пет квадрата заедно с мястото пред нея. Маса за четирима иска още четири. Остават около дванадесет за дивана и минаването. Това е достатъчно за двама, но не и за гости с деца. Забележете, че най-голямата група в графиката е точно под тази граница. Над 25 квадрата дневната вече диша. На огледа мерете с крачки, а не с очи, защото празното помещение винаги изглежда по-голямо от обзаведеното.

Какво значи боксът за ежедневието

Отворената кухня има своите плюсове. Светлината от прозорците на дневната стига до плота. Който готви, не е изолиран от останалите. Малкото жилище изглежда по-голямо. Затова младите купувачи често я предпочитат и строителите го знаят. Минусите се усещат след първите месеци. Миризмата от готвенето стига до дивана и пердетата, ако аспираторът е слаб или изхвърля въздуха обратно в стаята. Миялната и хладилникът се чуват, докато гледате филм. Когато дойдат гости, мръсните чинии са на показ. А ако някой от двамата работи от вкъщи, а другият готви, едната стая без врата става тясна много бързо. Отделната кухня решава всичко това, но взима друго. Обикновено е малка, шест-осем квадрата, често с прозорец към терасата, и дневната зад нея е по-малка. В старите блокове тя е и мястото, където стои масата. Мнозина я обичат точно заради това. Колко струва обзавеждането на един или друг вариант, разглеждаме в обзаведения двустаен.

Влияе ли кухнята на цената

В рамките на един и същ квартал обявите с бокс са с +1,1% на квадрат спрямо останалите. Сравнението обхваща 43 квартала, а в 24 от тях разликата е положителна. Това е почти точно половината, тоест боксът не се доплаща и не се отстъпва. За отделната кухня такова сравнение не може да се направи сериозно: само 3 квартала имат достатъчно обяви. Разликите в тях скачат в двете посоки и не означават нищо. Изводът е спокоен. Не плащате повече или по-малко за това къде е котлонът. Плащате за квартала, етажа, годината и степента на завършеност. Кухнята е въпрос на вкус и навици, а не на инвестиция. Ако купувате за отдаване под наем, боксът обикновено не пречи: наемателите в двустайни са предимно двойки и млади хора. Ако купувате за семейство, отделната кухня си струва търсенето.

Да затворите кухнята или да я отворите

Най-честият въпрос на огледа е „може ли да се събори тази стена“. В старите блокове желанието е да се отвори кухнята към хола. В новите е обратното: да се отдели кухнята, за да стане дневната истинска стая. И двете са възможни, но не винаги. В панелните блокове много от вътрешните стени са носещи и обикновено не се пипат. В тухлените и монолитните сгради има повече свобода, но решението е на инженер, не на майстора. Обикновено за промяна, засягаща конструкцията, е нужен проект и документ от районната администрация. Проверете с инженер и с района, преди да броите преустройството като част от сделката. Леката преградна стена между бокса и дневната обикновено е по-лесна, но трябва да мислите за прозорец и вентилация в новото помещение. Ако апартаментът е с газова печка, изискванията за вентилация са по-строги. Подобна логика стои зад преустроените гарсониери, за които писахме в статията за преустроената гарсониера. А защо разположението на стаите има значение отвъд кухнята, обясняваме в непреходните стаи.

На огледа: кухнята за пет минути

При бокс пуснете аспиратора и чуйте колко шуми, после вижте дали има отвор навън или само филтър. Отворете шкафа под мивката за следи от теч. При отделна кухня погледнете вентилацията и дали прозорецът се отваря. И в двата случая проверете къде са контактите и колко са. В старите кухни те обикновено са два, а уредите днес са седем. Ако апартаментът е на зелено, кухнята е на чертежа и в спецификацията. Вижте в статията за „до ключ“ какво обикновено включват строителите и кое остава за вас. Цените по квартали за сравнение са в Овча купел 2, Люлин 5 и останалите страници на кварталите, а как да преброите полезната площ, в квадратурата на двустаен. Какво да носите и гледате на огледа, има в огледа на двустаен.

Бокс или отделна кухня: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Овча купел 2€2 196/кв.м
• кв. Бояна€2 498/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Люлин 8€2 219/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Модерно предградие€1 703/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.
• Обзаведен двустаенОбзаведен двустаен: колко от надценката е за мебелите и колко за всичко останалоОбзаведените двустайни в София се предлагат с +20,3% на кв.м над необзаведените в същия квартал. Колко от това са мебели и как да ги впишете в договора.
• Непреходни стаи„Непреходни стаи“: думата, с която старият двустаен се защитава„Непреходни стаи“ пише в 168 обяви за двустайни, най-често за стари сгради. В същия квартал сред старите сгради те не са по-скъпи (−4,8%).
• „До ключ“ в обявата„До ключ“: две думи, които всеки строител разбира по своему„До ключ“ се пише в 64 обяви за двустайни, но строителите влагат различен смисъл. Колко се плаща за него в квартала и чеклист какво да е в договора.
• Входна ценаПрагът на квартала: от колко започва нормален двустаен и какво получавате на тази ценаКолко струва най-евтиният нормален двустаен във всеки от 95 квартала и града около София и какво получавате на тази цена: площ, етаж, състояние.
• Доходност по площДоходност по площ: защо малкият двустаен носи повече на всяко вложено евроНаемът расте по-бавно от цената. Брутната доходност пада от 4,89% при малките до 3,81% при двустайните от 75–89 кв.м. Сметка по пет групи площ.
• Гараж и паркомястоГараж и паркомясто към двустаен: в цената ли са и колко струват отделно117 обяви за двустаен в София споменават гараж или паркомясто, но рядко казват дали е в цената. Колко струва отделно и колко добавя към вноската.

Наръчници по темата:

• Панел, тухла или ново
• Квадратура на двустаен
• Двустаен на зелено
• Оглед на двустаен

Всички статии в блога →