Двустаен в кв. Овча купел: цени и какво да проверите
€160 000 е числото, около което се движи двустаен в кв. Овча купел: толкова е медианата на 240 оферти от септември 2026. Кв. Овча купел е квартал, в който двустайният се купува от план или в сграда на няколко години, с такса за входа и място за автомобил. В кв. Овча купел медианата е €160 000, а цената на квадрат €2 302/кв.м; площта е към 68 кв.м.
Медианната площ е 68 кв.м, под градските 69. Сградите в обявите имат средно по 6 етажа, а предлаганият двустаен обикновено е на 3-ти етаж. 78% от двустайните апартаменти тук са „на зелено“, което значи договор със строител и чакане на Акт 16. В търсенето практически винаги влизат и Овча купел 1 (1,2 км), Овча купел 2 (1,3 км) и Горна баня (1,7 км). В най-евтината третина на 103 квартала: 33-то място по цена на квадратен метър.
Сред купувачите в квартала има и родители, които купуват жилище за дете в университета. Купуват семейства с автомобил, които искат нова сграда и зеленина повече от бърз път до центъра. Цената на квадратен метър тук е сред по-ниските в столицата. Всички числа са от обявите в кв. Овча купел, не от общи статистики за града.
Спирки, метро и разстояние в кв. Овча купел
Метрото е в самия квартал: 2 входа на М3 според OpenStreetMap. На картата в кв. Овча купел има 40 спирки на автобус и 6 спирки на трамвай. 5,4 км до центъра изглеждат умерено, а с метро са по-малко.
Близостта до метро е едно от редките неща, които не можете да промените с ремонт, ето защо я плащате в цената. Навигацията ще покаже 10 минути, а в 8:30 сутринта вероятно 20. Съседните Овча купел 1 и Овча купел 2 са на 1,2 км и 1,3 км, което разширява кръга от спирки и магазини.
Само 3 оферти тук споменават за паркомясто или гараж, така че паркирането е въпрос за първото обаждане. Съседният Овча купел 2 без метро в близост се обявява по €2 196/кв.м, при €2 302/кв.м тук. Големите комплекси като Овча купел разчитат на много линии, но и много хора на спирката; огледът в 8 часа е показателен.
Няколко неща за транспорта на място:
- Колко минути пеша има до първата спирка и до входа на метрото от входа на блока.
- Колко близо е безопасен път за колело или тротоар до училището.
- Шумът от главната улица, трамвая при затворени прозорци.
Питайте съседите колко време им отнема пътят; отговорите рядко съвпадат с навигацията.
Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Овча купел
€160 000: толкова струва типичният двустаен апартамент в кв. Овча купел, ако се съди по 240 обяви. Долната пета от офертите стига до €143 900, горната тръгва от €175 800. €2 302/кв.м е медианната цена на квадратен метър тук, осезаемо под €2 516/кв.м за града, с 9%. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Овча купел е на 33-то място по цена на квадратен метър, броено от най-евтиния.
- до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.69 оферти (29%, в града 28%)
- €150–200 хил.158 обяви (66%, в града 42%)
- €200–250 хил.12 обяви (5%, в града 18%)
- €250–300 хил.1 обява (0%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон в квартала; в скоби е делът от всички 240 обяви и същият дял за София.
Долният край на пазара изглеждаше така: 57 кв.м за €102 618 (€1 800/кв.м; на 1-ви от 6 етажа, в строеж, със срок 2028 г.); €110 000 за 46 кв.м, на партер в сграда с 5 етажа, в строеж, със срок 2028 г.; €110 000, 60 кв.м на партер в сграда с 4 етажа, в строеж, със срок 2028 г. Обърнете внимание, че ниската цена на сградите в строеж идва заедно с месеци чакане. Имайте предвид, че това са цени от обявите, не от нотариалните актове; пазарлъкът обикновено сваля 3–7%.
€4 800–€11 200 е реалният пазарлък за двустаен апартамент тук на медианна цена, повече се иска само при обяви, стояли с месеци или ремонт. Честната цена в кв. Овча купел е близо до €2 302/кв.м за средна сграда и етаж; всичко над €2 647/кв.м иска обяснение: нова сграда, гледка, паркомясто.
Разпределение на 240 обяви за двустайни в този квартал по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Спестете си месец в преглеждане на обяви
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Продавачите също могат да пишат
- Две минути за попълване
Годината на сградата и цената в кв. Овча купел
| Строителство | Брой | Медианна цена | На кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени до 1989 | 1 | малко обяви | ||
| Строени 1990–2020 | 14 | €176 500 | €2 550/кв.м | 64 кв.м |
| Нови, въведени 2021+ | 23 | €170 000 | €2 797/кв.м | 64 кв.м |
| На зелено | 188 | €158 000 | €2 236/кв.м | 68 кв.м |
Апартаментите в строеж са €2 236/кв.м, 20% под готовото строителство (€2 797/кв.м); разликата е цената на риска и чакането.
ТЕЦ: 18%, газ: 80%. Газът и локалното отопление са сериозна част от пазара, така че питайте за сметките през зимата. 15% от обявите са във високи сгради (10+ етажа); типичната сграда е 6-етажна.
При ново строителство уточнете строителя, разрешението за строеж и дали схемата на плащане са свързани с актовете.
Какво да питате за сградата:
- Кои са съседите: живущи или краткосрочни гости.
- Кога е въведена постройката и има ли актовете: Акт 16 или разрешение за ползване.
- Работи ли асансьор и преди колко време е ремонтиран.
- Правени ли са промени по конструкцията в апартамента или на съседите.
- Санирана ли е сградата и преди колко години е сменян покривът.
Тишина, изложение и паркомясто в Овча купел
Медианната обява в кв. Овча купел е на 3-и етаж в сграда с 6 етажа, а 36 обяви се намират в блокове с 10 и повече етажа. На средните етажи най-често е най-спокойно.
| Етаж | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| Партер или първи | 52 | 22% |
| Среден | 163 | 68% |
| Последен | 25 | 10% |
| 10+ етажа в сградата | 36 | 15% |
Автобусните и трамвайните спирки тук са 46, бензиностанциите 1. Апартамент на главната улица е практичен, но оглушителен в час пик; вторият ред сгради е добър компромис. По картата в квартала има 30 заведения за хранене, кафе и нощен живот. Вечер това се усеща, най-вече през лятото с отворени прозорци.
В новите сгради преградните стени понякога са тънки; почукайте и чуйте. Попитайте съседите кой е отгоре. Паркирането е тема: само 1% от обявите тук включват място за кола. Дневният шум е отделна тема: по картата са отбелязани 8 училища и градини и 6 детски площадки. Апартамент право над двора на училище е оживен в делник, тих в неделя.
Тишината нерядко е откъм двора: тъмните двустайни са по-хладни лятото, но по-студени зимата. По картата в кв. Овча купел има 3 парка и градинки; изглед към дървета нерядко означава и по-малко трафик.
Примерни сметки за покупка в кв. Овча купел
Цената в обявата не е сумата, която ви трябва. За Овча купел сметнахме три покупки: от €143 900 до €175 800. Продавачите са различни („Скромният вариант“ през агенция, „Типичен двустаен“ през агенция и „Горната петина“ директно от собственик), за да се види цената на комисионата. Адвокатската проверка е сметната за €200, банковата оценка за €150.
| Скромният вариант | Типичен двустаен | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Обявена цена | €143 900 | €160 000 | €175 800 |
| Месечна вноска (2,6%, 30 г.) | €490 | €512 | €563 |
| Данък при покупка | €4 317 | €4 800 | €5 274 |
| Посредник | €4 317 | €4 800 | няма |
| Нотариус, Имотен регистър | €994 | €1 060 | €1 176 |
| Оценка, такса, адвокат | €962 | €990 | €1 053 |
| Продавач | агенция | агенция | собственик |
| Колко квадрата | около 63 кв.м | около 70 кв.м | около 76 кв.м |
| Собствени средства | €21 585 (15%) | €32 000 (20%) | €35 160 (20%) |
| Кредит | €122 315 | €128 000 | €140 640 |
| В брой преди ключа | €32 175 | €43 650 | €42 663 |
В София местният данък е 3%: от €4 317 до €5 274 според цената. Комисионата от €4 317 в сценария „скромният вариант“ е най-лесната сума за спестяване: купете от собственик или строител.
€600 наем срещу €512 вноска в кв. Овча купел. €490, €512 или €563 месечно: за всяка от тези вноски банката ще гледа дохода ви. Сметнете точно в калкулатора.
Редакционна оценка: Овча купел
Редакционна оценка на кв. Овча купел за купувач на двустаен, на 5,4 км от центъра.
- Цена спрямо София4
Квадратът в двустаен в кв. Овча купел е около €2 302, с 8,5% под градските €2 516. За 68 кв.м това прави около €160 000.
- Избор на обяви5
С 240 обяви Овча купел дава избор почти за всеки бюджет. Има от какво да се избира.
- Ново строителство5
87,9% ново строителство тук при 63% за цяла София (в строеж и с Акт 16). Отпреди 1990 г. са 1.
- Транспорт5
Метро в самия квартал (М3). Наземните спирки в квартала са 46. В час пик пътят се удължава.
- Ежедневие4,5
За всекидневните нужди Овча купел има 4 супермаркета, 8 аптеки, 3 училища, 5 детски градини и 2 медицински центъра.
- Зеленина и паркове3
Малко зелено в градския смисъл тук: 3 парка и 6 детски площадки. Площадките за деца са 6.
- Потенциал за отдаване3
Наем около €600 при цена €160 000 дава брутно 4,5% годишно, при 4,5% за София. Нетната доходност е по-ниска след данъци и празни месеци.
Средно 4,2 от 5 за Овча купел. Плюсът, който се вижда веднага, е избор на обяви: 5. Овча купел няма показател под 3.
- + Избор на обяви в кв. Овча купел: 5
- + Ново строителство в този квартал: 5
Овча купел: изчисление от 240 обяви и картата, не гласове на хора. Показател без данни не влиза в средната.
Данъци и такси при покупка на двустаен в кв. Овча купел
Изходната точка е €160 000, типичната обявена цена на двустаен в Овча купел (€2 302/кв.м), съдейки по 240 обяви от септември 2026. Ето какво идва отгоре в деня на нотариуса.
Около €900 са за нотариуса, с ДДС. Още €160 (0,1%) са за вписване на акта. €4 800 отиват за местен данък при придобиване, 3% в Столична община. Смята се от по-високата между договорената цена и данъчната оценка, затова занижена цена в акта не пести нищо.
| Перо | Колко |
|---|---|
| Юрист | €300 |
| Нотариална такса | €900 |
| Такса вписване | €160 |
| Общински данък 3% | €4 800 |
| Общо, без посредник | €6 200 |
| Комисиона 2–3% + ДДС | €3 840–€5 760 |
| Общо с агенция | до €12 000 |
За адвокат, който да прегледа титула и тежестите, предвидете €150–400, а задължителна по здрав разум, особено в кв. Овча купел. Агенцията най-често взима 2–3% плюс ДДС от купувача, при тази цена €3 840–€5 760. В извадката ни 11 обяви тук изглеждат публикувани от собственик, а 18 обяви пишат „без комисиона“. Така двустаен, обявен за €160 000, реално струва €166 200 без посредник. В лева излизат около 325 059 лв.
При ипотечен кредит има и банкови разходи: оценка на апартамента €150–250, такса обработка 0–1% и застраховки.
Кой купува двустаен в Овча купел
Ето за кого двустаен апартамент в кв. Овча купел работи и защо. По-ниската цена на квадратен метър тук (€2 302/кв.м) пренарежда профилите: първото жилище и инвеститорът печелят.
Първа ипотека
При медиана €160 000 самоучастието е към €32 000, а вноската при 30 години е €520. Това е под средното за София и оставя място за ремонт веднага.
С бебе
Двустаен е тесен за четирима, но за двама с бебе в квартала е нормално начало, особено с 5 градини наоколо.
Жилище за студент
Родителите купуват двустаен тук, за да живее детето с приятел, който покрива част от сметките; след университета жилището се превръща в инвестиция.
Работа от вкъщи
Отделната спалня се оказва решение при хибридна работа: видеоразговорите вече не минават на кухненската маса. Проверете за интернета във входа и за шума от булеварда в кв. Овча купел.
Не сте сигурни? В заявката опишете за какво купувате и ще ви кажем кои оферти си заслужават.
Обявена цена срещу платена цена в кв. Овча купел
Медианата в кв. Овча купел (външен пояс) е €160 000, но това е цената, която продавачите пишат. Сделките в София по правило се правят с 3–7% отстъпка, при €160 000 това са €4 800–€11 200. Долната граница (20% от обявите) е €143 900, горната €175 800. Ако апартаментът е около €143 900, продавачът вече е в долния край и място за сваляне има по-малко.
Собствениците тук искат типично €2 812/кв.м срещу €2 302/кв.м за всички обяви (+22%). Без комисиона не значи изгодно. Не спорете за вкус, спорете за шумната улица, старата дограма и цената на газа през зимата. Общото „много е скъпо“ не впечатлява продавача.
Гледайте и квадрата: в Овча купел евтината пета е до €2 106/кв.м, горната от €2 535/кв.м. Така бързо виждате надценката в конкретната обява. Не започвайте с 15% надолу без сериозна причина; обиденият продавач затваря телефона. Ако срещнете обява около €143 900 в квартала, обяви около нея обикновено намират купувач по-скоро, а при тях пазарлъкът е по-труден.
Чеклист за оглед в кв. Овча купел
Сградите в кв. Овча купел са средно 6-етажни, а двустайните около 68 кв.м. Преобладават ново строителство; списъкът по-долу е за тях. Вземете фенерче, ролетка и списъка.
- Ключовете и таблото: колко са и къде са разположени.
- Мазето или таванското помещение: включено ли е в цената и в акта.
- При някоя от 25 обяви на последен етаж огледайте тавана за петна и попитайте кога е правен покривът.
- Поискайте договора с компанията за поддръжка и месечната такса.
- Попитайте за паркомясто още на първия оглед; в новите сгради то най-често е отделна цена.
- Съседите и входът: какъв живее под вас, има ли кучета.
- В банята пуснете душа и засечете колко бързо се изтича водата.
- Уточнете точно какво значи „до ключ“: подове, врати, баня, климатици.
Всеки дефект обърнете в евро; при €2 302/кв.м квадратът е скъп, ремонтът също така. Освен огледа, попитайте директно: какви са разходите зимата, има ли вноска за ремонт и какви мебели остават.
Въпроси за покупка в кв. Овча купел
Каква заплата е нужна за двустаен в кв. Овча купел?
Сметнете от вноската: при €160 000 и 80% кредит тя е около €512. Ако банката допуска до 45% от дохода, трябват ви около €1 150 нетно месечно. За по-евтин вариант (€143 900) прагът пада до около €1 000. Предварителното одобрение ви дава по-силна позиция при пазарлъка. Другите кредити и лизинги намаляват лимита. На зелено в Овча купел са 188 обяви от 240. Кв. Славия е на 1,2 км от Овча купел.
Колко струва двустаен апартамент в кв. Овча купел?
В кв. Овча купел двустаен се предлага средно за €160 000 при около 68 кв.м. По-евтината петина от офертите е под €143 900, по-скъпата над €175 800. Числата са по 240 обяви за двустайни в кв. Овча купел в извадката ни. Цената на квадрат е €2 302. Обявената цена рядко е последната дума, пазарлък от няколко процента е нормален. Медианата е по-честна от средното, защото няколко луксозни обяви не я изкривяват. Цените са от септември 2026 и се обновяват с всяко събиране на обяви.
Колко детски градини има в кв. Овча купел?
Да, покритието е добро: 3 училища и 5 детски градини. Детските площадки са 6. Двустаен за млада семейна двойка тук е около €160 000. Картата не казва нищо за качеството на училището. Супермаркетите в кв. Овча купел по картата са 4. Типичният двустаен тук е около €160 000. Двустаен е добър старт, но с второ дете става тесен.
Има ли двустайни с паркомясто или гараж в кв. Овча купел?
Рядко: 3 от 240. В централните части паркирането е сериозен проблем. Гаражът често е отделна сделка. От кв. Овча купел до центъра по права линия са около 5,4 км. Паркомястото е плюс и при отдаване. Автобусните спирки в кв. Овча купел по OpenStreetMap са 40. Питайте дали мястото е с отделен нотариален акт.
Ще запази ли стойността си двустаен в кв. Овча купел?
Зависи от сградата повече от района. В кв. Овча купел 188 от обявите са в строеж, така че ще се конкурирате с нови сгради. Не можем да предскажем цените, никой не може честно. При продажба до 3 години след покупка проверете данъчните последици. Средните етажи се продават най-бързо. Документите в ред ускоряват продажбата. В нашата подредба на 103 квартала Овча купел е 33. по евтиност.
По-изгодно ли е да купя двустаен в кв. Овча купел, отколкото да плащам наем?
По месечни суми покупката печели: €512 вноска срещу €600 наем. Покупката изисква самоучастие и разходи около €38 110. При кратък хоризонт наемът е по-гъвкав. Тристайните в Овча купел са с медиана €210 000 по 235 обяви. Двустаен под наем в Овча купел върви около €600 месечно. Собственото жилище е и спестяване, наемът не е. Сделката струва пари и при покупка, и при продажба.
На зелено или с Акт 16 да купя двустаен в кв. Овча купел?
Зависи колко можете да чакате. Тук разликата е около €561/кв.м в полза на сградите в строеж. При завършена сграда поискайте Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Докато чакате, може да плащате и наем. Внимавайте с обещанията за срок, забавянето от няколко месеца е често. В цяла София в строеж са 3 223 обяви, почти половината от пазара. Двустаен под наем в Овча купел върви около €600 месечно.
Какво получавам за над €250 000 в кв. Овча купел?
В кв. Овча купел 1 обява е над €250 хил., а горната петина започва от €175 800. Максимумът в извадката е €295 000. Обикновено там има по-голяма площ, гараж или нова сграда. Най-голямата площ е 135 кв.м. За сравнение, едностайните в Овча купел са с медиана €118 900. Застроената площ при луксозните сгради включва и големи общи части. При скъп имот проверката на документите е още по-важна.
Ако търсите и около Овча купел
Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.
- кв. Овча купел 1€2 283/кв.м
- кв. Овча купел 2€2 196/кв.м
- кв. Горна баня€2 189/кв.м
- кв. Павлово€2 342/кв.м
- кв. Славия€2 296/кв.м
- кв. Бакстон€2 815/кв.м
- с. Иваняненаселено място
Може да ви е интересно
Прочетете преди огледа
Подбрани обяви в кв. Овча купел
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Безплатно, без договор
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Сметка на кредита и разходите
Цените за кв. Овча купел са изчислени от 240 обяви за продажба на двустайни апартаменти в района в imot.bg, събрани през септември 2026, и от отворената карта OpenStreetMap за транспорт и магазини. Това са офертни цени, не сключени сделки. Обновено 26 септември 2026 г.