Колко зелено има в квартала според картата и какво казва това за цената

Какво брои картата, когато казваме „зелено“

OpenStreetMap е карта, която се попълва от доброволци. В нея всеки парк, всяка градинка между блоковете и всяка детска площадка е отделен обект с име или без име. Преброихме ги в границите на всеки квартал и разделихме броя на площта му в квадратни километри. Площ имаме за 68 от 100 квартала с поне осем обяви за двустаен в извадката, затова сравнението обхваща само тях. Първото, което се вижда, е от какво всъщност е направено „зеленото“ на картата. От 1 603 обекта в тези квартали 1 051 са детски площадки, 295 са паркове и 257 са градинки. Площадката е зелена точка на картата, но на място често е пясъчник, люлка, две пейки и гумена настилка.

Второто е по-важно: броим обекти, не площ. Голям парк и малка градинка тежат еднакво, по един. Квартал, който опира в огромен парк извън собствените си граници, може да излезе беден на зеленина. Квартал с много малки площадки между блоковете пък изглежда като градина. Третото е, че картата е толкова пълна, колкото са я направили хората. Един старателен доброволец може да вдигне цял квартал в класацията, а нов комплекс, който още никой не е нанесъл, ще изглежда гол. Всичко по-долу четете с тези три уговорки наум.

Три трети на зеленината и три нива на цената

Подредихме кварталите по брой зелени обекти на квадратен километър и ги разделихме на три равни групи. В най-бедната третина медианата е 4,1 обекта на km², в средната 16,7, а в най-зелената 39,6. Между двата края има около 9,7 пъти разлика, което е много повече, отколкото личи от разходка по улиците.

Цената върви нагоре заедно със зеленината: от €2 493/кв.м през €2 644/кв.м до €2 914/кв.м, или +16,9% между двата края. Корелацията между плътността на зеленината и медианния квадрат по квартали е 0,4, тоест умерена. Тук обикновено се слага точка с извода, че паркът вдига цената. Следващата графика показва защо не бързаме с него.

Защо разликата не е цената на парка

Погледнете какви квартали попадат във всяка третина. В най-бедната на зеленина медианният дял на новото строителство е 78%, в средната 62%, а в най-зелената 42%. Най-бедната третина е и най-далеч от центъра, медианно на 5,8 км срещу 3,8 км за най-зелената. С други думи, зелените квартали са преди всичко стари, оформени квартали, а сивите са новите квартали в покрайнините, където блоковете вече стоят, а градинките още ги няма. За да видим колко от разликата остава, когато махнем поне част от този ефект, разделихме кварталите на две групи: с преобладаващо старо строителство и с преобладаващо ново. Във всяка група сравнихме по-зелената половина с по-малко зелената.

Сред новите квартали по-зелената половина е по-скъпа само с 3,3%. Там зеленината почти не личи в цената, вероятно защото площадките и градинките идват заедно със сградите и се плащат с тях. Сред старите разликата е +17,3%, но тя едва ли е заради близостта до центъра: по-зелената половина е медианно на 3,9 км, а по-малко зелената на 3,3 км. По-правдоподобно е зеленината да съпътства няколко стари квартала с добро име, които са скъпи и по други причини. Затова не пишем, че градинката вдига цената с толкова и толкова процента. Пишем, че в най-зелените квартали медианата е по-висока и че купувате квартала, а не дървото пред входа. До подобен извод стигнахме и за думата в обявата, когато разглеждахме обявите „близо до парк“: паркът е в цената на квартала, а не в цената на конкретния апартамент.

Най-зелените квартали според картата

Борово е далеч начело с 179,3 обекта на km². Причината са градинките: в Борово са нанесени 73, или 28,4% от всички градинки в сравнението. Вероятно някой е картографирал поотделно всяко озеленено петно между блоковете. Борово наистина е зелен квартал, но преднината му показва и колко подробна е картата там. Зона Б-5 е втора, но там помага малката площ: 0,3 km² с 27 детски площадки. Младост 2 и Младост 3 са типичният голям панелен квартал, планиран с много място между блоковете. Яворов граничи с Борисовата градина и има 11 обекта, отбелязани като парк. Ценово групата е пъстра: от €2 735/кв.м до €4 956/кв.м. Зеленината сама по себе си не подрежда цените. Двата квартала в Младост са в долния край на тази осмица, макар и по-зелени от повечето стари квартали. Ако търсите много зеленина на по-нисък квадрат, панелните квартали са първото място за проверка, а цените в тях са подредени на страницата за двустайните в Младост.

Дъното: планина, нови улици и празни места на картата

В другия край са квартали, които по картата почти нямат зеленина. Някои случаи са лесни за обяснение. Драгалевци е в полите на Витоша, но гората не е парк и картата не я брои: на 6,6 km² плътността е 0,2 обекта на km². Ако за вас зелено значи планина, а не градинка, тази класация просто не мери вашето. Другият тип са новите квартали. Кръстова вада и Овча купел са сред районите с най-много обяви в извадката, съответно 239 и 240, като 86% и 89% от тях са в ново строителство. На картата плътността там е 1,1 и 2,5 обекта на km². Част от площадките в затворените комплекси просто не са нанесени, а градинките между новите сгради се появяват, след като строежите около тях свършат. Колко още ще се строи в тези квартали, показахме в анализа на новото предлагане по квартали.

Ако купувате на зелено, попитайте строителя какво озеленяване предвижда проектът и дали то е върху обща или върху частна площ. Разликата има значение: градинката в двора на комплекса е за живущите и я поддържат те, с такса, а уличната градинка зависи от общината. Какво още да питате при покупка в строеж, сме събрали на страницата за двустаен на зелено. Триъгълника е без нито един зелен обект по картата, но там обявите са само 8, а площта е 0,3 km². Това е ориентир, не присъда.

Пребройте зеленината около адреса сами

Средната стойност за квартала помага при избора на район, но вие ще живеете на конкретен адрес. Отворете картата, начертайте наум кръг около входа и пребройте парковете, градинките и площадките вътре в него. Калкулаторът превръща броя в плътност и я сравнява с трите групи квартали.

Кръг с радиус 500 метра е около 0,8 km², приблизително шест-седем минути пеша до ръба. Картата обаче няма да ви каже нищо за поддръжката, за сянката през юли и за това дали площадката е зад оградата на чужд комплекс. Детската площадка под прозореца е зеленина за едни и шум за други, а за това как да търсите тишина, писахме в статията за тихите квартали. Семейният поглед върху същата карта е в класацията на кварталите за семейство. И още нещо: градинката пред блока радва повече, когато прозорците гледат към нея, а не към паркинга. Ако избирате между два апартамента в един вход, вижте и статията за изложението. За огледа на място е полезен списъкът в ръководството за оглед на двустаен.

Зеленината по картата: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Борово€3 238/кв.м
• кв. Зона Б-5€2 737/кв.м
• кв. Младост 2€2 735/кв.м
• кв. Младост 3€2 741/кв.м
• кв. Яворов€4 956/кв.м
• кв. Драгалевци€2 783/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Близо до парк„До парка“ в обявата за двустаен: паркът се хвали, но не се доплаща„Парк“ има в началото на 227 обяви за двустаен. В същия квартал разликата в цената е +0,3%. Кои паркове се споменават и как да проверите обещанието.
• Южно изложениеЮжно изложение: всички го пишат, но колко реално се плаща за него215 обяви за двустаен в София споменават юг, само 17 север. В един квартал южното изложение носи +2% на кв.м. Как да го проверите.
• Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.
• Тихи кварталиКъде да търсите тишина в София и как да я проверите, преди да купитеПодредихме 68 квартала по заведения, спирки и бензиностанции на km² срещу зеленината. Кои излизат най-тихи и какъв шум картата изобщо не вижда.
• Година на строежОт 1920 г. до строящите се: как годината на строеж променя цената на двустайнияНай-скъп квадрат имат сградите отпреди 1960 г. (€3 370/кв.м), най-евтин строящите се (€2 270/кв.м). Защо 80-те са по-скъпи от новото в същия квартал.
• До молДо мола: ориентир в обявата, шум под прозорецаСамо 60 обяви за двустаен в София споменават мол. В същия квартал те са по-скоро по-евтини. Какво да проверите за шум, трафик и паркиране.
• Сграда до три етажаДвустаен в малка кооперация: какво печелите с тишината и какво плащате за нея241 от 6 925 обяви за двустаен в София са в сгради до три етажа. Къде са, колко струват и какво губите без асансьор и с малко съседи.

Наръчници по темата:

• Двустаен в Младост
• Двустаен на зелено
• Оглед на двустаен
• Цени на двустайни

Всички статии в блога →