Семейната карта на София: градини, училища, площадки и цената на квадрата

Не какво пише в обявата, а какво има на картата

Вече проверявахме колко обяви за двустаен изобщо споменават училище или градина, и отговорът беше: съвсем малко. Подробностите са в училище и градина в обявата. Този път не четем обявите, а гледаме картата. За всеки квартал преброихме детските градини, училищата и детските площадки, които OpenStreetMap отбелязва в границите му.

В 100 района с поне осем обяви картата показва 269 детски градини, 245 училища и 1 392 площадки. Площадките са най-много, защото всеки доброволец с телефон може да добави люлка. Градините и училищата се отбелязват по-рядко и по-неравномерно, а това ще видим по-долу.

Зона Б-5 е начело с голяма преднина. Това е малък по площ квартал от плътно застроени блокове, в които училищата и градините от времето на строежа са на мястото си. След него идват Красно село, Борово и Младост 2. Общото помежду им е, че са строени като планирани жилищни комплекси, обикновено с градина и училище за всеки микрорайон.

Гъстота или брой: два начина да се брои

Гъстотата на km² е справедлива към малките квартали, но наказва големите, в които има много градини, пръснати на голяма площ. Затова сметнахме и простия брой, за всички 100 района с поне осем обяви. По брой начело са Център, Лозенец и Дружба 1.

Тук кривата не е права. Средната третина е най-евтината, на €2 319/кв.м. В нея попадат големите панелни комплекси на запад и на север, като Люлин, Надежда и Обеля, с доста градини по брой и нисък квадрат. Най-оборудваната третина е с +19% над средната. Корелацията между броя и цената е 0,25, а между гъстотата и цената 0,42. И двете са по-скоро слаби, а това вече е подсказка.

Какво остава, ако махнем центъра

По гъстота разликата между най-слабо и най-добре оборудваната третина е +8,2%. Добре оборудваните квартали обаче са на медиана 3,4 км от центъра, а слабо оборудваните на 5,8 км. В първите новото строителство е 39% от обявите, във вторите 78%. Затова отново сравнихме по-гъстата и по-рядката половина само в рамките на един пояс от центъра.

Във всеки пояс по-гъстата половина е малко по-скъпа, но разликата се свива до между 2,3% и 4,8%. За сравнение, при магазините и аптеките в същата проверка тя стига 19,9%, виж пешеходните квартали. По тези данни не се вижда пазарът да плаща много отделно за градината. Плаща за мястото и за сградата, а градината идва с мястото. За семейството това е добра новина. Близостта до градина и училище не е лукс, който вдига цената, и в много квартали може да се намери на средна за района цена.

Районите без нито една градина на картата

20 района излизат без градина. Те са малко по-евтини, с медиана €2 429/кв.м срещу €2 631/кв.м за останалите, и с повече ново строителство: 65% от обявите срещу 52%.

Списъкът обаче смесва два различни случая. В Малинова долина 87% от обявите са в ново строителство. Кварталът расте по-бързо от детските заведения и празното място на картата вероятно отговаря на действителността. В районите, строени като панелни комплекси преди десетилетия, като Дружба 2 и Люлин 5, нулата по-скоро е празнина в картата, макар че и там днес повечето обяви са за нови сгради. Проверката е една и съща и за двата случая: официалният списък на детските заведения в района, а не картата и не обявата.

Ако купувате двустаен на зелено, попитайте в районната администрация дали в плана на квартала има терен за детска градина и има ли срок за строежа ѝ. Терен на плана и сграда с деца в нея са различни неща. Къде се строи най-много ново, вижте в новото предлагане.

Пътят до градината, измерен в часове

Семействата обикновено мерят разстоянието до градината в метри. По-полезно е да го мерите в часове на година, защото пътят се повтаря сутрин и следобед, всеки работен ден, години наред.

При десет минути в едната посока и два курса на ден излизат около 133,3 часа на година. Разликата между пет и петнадесет минути изглежда малка на огледа, а в калкулатора става стотици часове. Затова градината до входа има реална стойност за семейството, дори пазарът да не я вижда в цената.

След няколко години сметката се повтаря с училището, но с друг въпрос. Дали детето може да ходи само зависи по-малко от минутите и повече от пътя: колко булеварда пресича, има ли светофар и подлез, осветена ли е улицата през зимата. Изминете този път веднъж с детето, а не само с картата, и ще разберете дали адресът ви устройва за следващите десет години, а не само за първите две.

Как да прочетете квартала като родител

• Градината по адрес. Приемът в общинските градини в София минава през централизирана система, в която адресът обикновено носи точки. Правилата се променят, затова ги проверете за конкретната година, преди да приемете, че близката градина е сигурна.
• Училището. Районите на училищата за първи клас се определят от общината. Проверете в сайта на училището кои адреси попадат в неговия район.
• Площадката. На картата площадката е точка. На място вижте дали има ограда, сянка и пейки, и дали не е обградена от паркирани коли.
• Етажът. С количка петият етаж без асансьор е изпитание всеки ден. Колко струва разликата горе и долу, сметнахме в кооперациите без асансьор.
• Третата стая. Двустайният стига за семейство с едно малко дете. Когато детето порасне, въпросът е колко струва тристаен в същия квартал, и на него отговаряме в третата стая. По-общото сравнение е в двустаен или тристаен.

Ако мечтаете за двор, а не само за площадка, вижте двустайните с двор. Документите при покупка не се различават за семействата и са събрани в проверката на имот.

Семейният квартал: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Зона Б-5€2 737/кв.м
• кв. Красно село€2 914/кв.м
• кв. Борово€3 238/кв.м
• кв. Младост 2€2 735/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Училище и детска градинаУчилище и детска градина: въпросът, на който обявите за двустаен почти не отговарятСамо 48 от 6 925 обяви за двустайни споменават училище или детска градина в началото. Как сами да проверите района, приема и пътя.
• Двустаен с дворДвустаен с двор: колко плащате за тревата и чия е тя129 обяви за двустаен в София споменават двор. Квадратният метър е под градската медиана, а дворът често е само право на ползване. Какво да проверите.
• Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.
• Всичко пешаВсичко пеша: какво казва картата за магазините около двустайнияПреброихме магазини, аптеки, фурни, пощи и банки на km² в 68 квартала по OpenStreetMap. В най-гъстата третина квадратът е €2 781/кв.м. Защо това е корелация.
• Кухня или кухненски боксКухненски бокс или отделна кухня: две епохи на един и същ двустаен84,6% от обявите с кухненски бокс са за ново строителство, 79,2% от тези с отделна кухня са в сгради отпреди 2000 г. Какво значи това за живота.
• Размах на ценитеЕдна улица, две цени: колко се разминават двустайните в един и същ кварталВ типичния квартал скъпият двустаен е с 31% по-скъп на квадрат от евтиния. Къде размахът е най-голям, защо и какво значи за пазарлъка.
• Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.

Наръчници по темата:

• Двустаен или тристаен
• Двустаен на зелено
• Проверка на имота
• Двустаен в Младост

Всички статии в блога →