Южно изложение: всички го пишат, но колко реално се плаща за него

Кой за коя посока пише

Търсихме в първите около двеста знака на обявата думите „южно“, „юг“, „югоизток“ и „югозапад“, после същото за останалите три посоки. Южното изложение се появява в 215 обяви, източното в 194, западното в 93, а северното в 17. Думата „изложение“ изобщо стои в началото на 265 обяви от 6 925. Това не значи, че в София има 13 пъти повече южни апартаменти, отколкото северни. Значи, че продавачът пише южното в първия ред и мълчи за северното. Апартамент с прозорци само на север е рядкост в новото строителство, но двустаен с хол на юг и спалня на север е съвсем обикновен, и в обявата ще прочетете само първата половина. В строящите се сгради изложението е обещание по чертеж: 47,4% от южните обяви са за сгради в строеж, така че гледате план, а не прозорец. Поискайте разпределението на етажа и проверете накъде е ориентиран вашият апартамент, а не входът или сградата изобщо.

Плаща ли се южното изложение

Суровата медиана на южните обяви е €2 495/кв.м, почти колкото градската €2 516/кв.м. В рамките на квартала, в 40 района с поне две южни и четири други обяви, медианната разлика е +2%. Южните са по-скъпи в 22 от тях, тоест в малко над половината. Премията съществува, но е скромна: при двустаен от 68 кв.м и цена €2 516/кв.м това са около €3 400. Източното е с −1,5% в 25 района, западното с −0,9% в 16. Северното можахме да сравним само в 4 района, така че неговото число от −1,2% е ориентир и нищо повече. Изводът: пазарът плаща малко за думата „юг“ и почти не наказва другите посоки. Много повече тежат етажът, годината и кварталът. Защо тогава продавачите държат толкова на тази дума? Защото южното изложение е от малкото предимства, които звучат обективно. „Уютен“ и „светъл“ са мнения, „юг“ звучи като факт. Купувачите също го търсят и го пишат в запитванията си, така че думата работи като филтър в търсачката, дори да не мести цената.

Къде южното изложение значи повече

Разликите между районите са широки: от −29,7% до +47%. Във Витоша южните двустайни са с +7,5% на квадрат, което има логика, защото на юг там често е и планината. В Малинова долина обаче са с −16,2%. Причината не е слънцето, а това кои сгради в квартала пишат изложението в обявата: често по-стари, по-евтини проекти, чиито продавачи търсят с какво да се похвалят.

Обърнете внимание и на Банкя, която оглавява списъка. Там къщите и ниските сгради са по склонове и изложението наистина се вижда от улицата. В панелните квартали, където блоковете са наредени на решетка, често половината апартаменти в блока гледат на юг по простата причина, че той има две дълги страни.

Как да проверите изложението сами

Обявата не е документ и изложението в нея никой не проверява. Проверката ви отнема пет минути, ако сте подготвени. Преди огледа отворете сателитната карта и намерете сградата: накъде гледат балконите се вижда веднага. На огледа застанете до прозореца на хола и отворете компаса на телефона. Юг е, когато гледате приблизително към 180 градуса.

Ако имате възможност, вижте апартамента в ранния следобед през зимата. Тогава слънцето е ниско и се вижда дали отсрещният блок го скрива. Ако сградата е в строеж, проверката минава през архитектурния план: разпределението на етажа почти винаги има стрелка за север. Сравнете я с картата на парцела, понякога сградата е завъртяна и югът в обявата е по-скоро югоизток. Колко изложението се съчетава с гледката, сме разгледали в панорамна гледка, а общия списък за огледа ще намерите в огледа на двустаен.

Лятото, зимата и сметката за парно

Юг не значи само светло. На последния етаж на нова сграда с големи стъклени повърхности южният хол през юли може да е най-горещата стая в апартамента, особено ако няма външни щори. Западът е още по-коварен: следобедното слънце влиза ниско и директно, точно когато се прибирате. Изтокът дава сутрешна светлина и прохладни вечери, което мнозина оценяват едва след първото лято. През зимата сметката се обръща. Южните апартаменти обикновено се нуждаят от по-малко отопление, а при парно с дялово разпределение това може да се види в сметката, макар че размерът зависи от изолацията, етажа и навиците ви. Северните стаи са по-склонни към влага и мухъл по ъглите, особено в стари панелни блокове без саниране. На огледа погледнете горните ъгли на северната стая. Климатикът и щорите променят сметката. Южен хол с добра климатизация и външни щори се живее спокойно и през юли, но и двете струват пари. Ако ги няма, добавете ги към бюджета за ремонт, преди да решите, че югът е безусловно предимство.

Как да използвате изложението в пазарлъка

Щом южното изложение носи само +2% в рамките на квартала, не позволявайте да го превърнат в главен аргумент за цената. Ако апартаментът е на юг, но отсреща има по-висока сграда, аргументът отпада изцяло. Ако е на север, а продавачът е писал „светъл“, имате основание да помолите за отстъпка, особено ако ще трябва да сменяте дограмата или да изолирате стените. Изложението се съчетава с етажа. Южен партер в тясна улица често е по-тъмен от северен шести етаж с открита гледка. Затова сравнявайте реалната светлина, а не думите. Помислете и как живеете. Ако работите от вкъщи, светлината на бюрото през целия ден е важна. Ако се прибирате в седем вечерта, източното изложение може да ви подхожда повече: сутрин дава светлина, а вечер не прегрява. Кои други думи в обявите вървят с по-висока цена, описваме в думите в обявата, а цените по квартали ще намерите в цените на двустайните в София.

Южното изложение при двустаен: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• гр. Банкя€2 069/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 196/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Панорамна гледкаПанорамна гледка и „гледка към Витоша“: колко реално се плаща254 обяви за двустаен в София обещават гледка. В същия квартал тя носи едва +1,6%, а „към Витоша“ −1,6%. Плащате етажа, не гледката.
• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• Височина на сградатаКолко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайнияРазделихме 6 925 обяви за двустаен по етажност на сградата. Медианата варира от €2 333/кв.м до €2 685/кв.м, но в един квартал разликата почти изчезва.
• Саниран блокДвустаен в саниран блок: колко се доплаща за изолацията и какво стои зад думатаПреброихме 31 обяви за двустаен в саниран блок в София. Колко е премията в същия квартал, какво включва санирането и какво да проверите.
• Размах на ценитеЕдна улица, две цени: колко се разминават двустайните в един и същ кварталВ типичния квартал скъпият двустаен е с 31% по-скъп на квадрат от евтиния. Къде размахът е най-голям, защо и какво значи за пазарлъка.
• Какво се дава под наемКакво всъщност се дава под наем: наемният двустаен срещу този, който купуватеСравнихме 3 666 наема с 6 925 обяви за продажба: наемният двустаен е по-малък, по-рядко е на газ и почти никога не е в нова сграда.
• Ателие или апартаментАтелие на цената на апартамент: къде е разликата, щом цената е същата52 обяви за двустайни в София са всъщност ателиета. Цената почти не се различава (−1,1%), разликата е в документите. Какво да проверите.

Наръчници по темата:

• Оглед на двустаен
• Цени на двустайни
• Проверка на имота
• Двустаен в Овча купел

Всички статии в блога →