Продава двустаен апартамент в кв. Яворов

Медианната обявена цена на двустаен в кв. Яворов е €340 100, а основната маса от обявите е между €265 000 и €429 000. В кв. Яворов сградите са смесени: кооперации от средата на миналия век, отделни блокове и нови сгради на мястото на стари къщи. В кв. Яворов типичната цена е €340 100, а медианата на квадрат €4 956/кв.м; квадратурата е към 78 кв.м.

В нашата класация по цена на квадрат Яворов е 102-ри от 103 квартала, като броим от най-евтиния. Около 25% от обявите са за сгради в строеж, другото е готово жилище с история. Сградите в офертите имат средно по 5 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 2-ри етаж. Парното от ТЕЦ е посочено в 100% от обявите, в които изобщо пише какво е отоплението.

Купувачите са хора, които ценят времето си повече от площта, и инвеститори, които знаят, че наемателят тук се намира бързо. При наем от €720 месечно двустайният в квартала връща около 2,5% брутна доходност, при 4,5% за града. По цена на квадрат кварталът е над средното за София. Ако бързате, вижте първо цените и бюджета, а след това сградите и документите.

Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Яворов

Типичната по медиана обява за двустаен апартамент в кв. Яворов иска €340 100, при €173 200 за цялата София. Ако отрежем крайностите, остава диапазон от €265 000 до €429 000. Медианата на квадратен метър е €4 956/кв.м, тоест с 97% над общоградската медиана от €2 516/кв.м. В класацията ни по €/кв.м (1 = най-евтин) кварталът заема 102-ро място от 103.

Ето какво имаше най-долу в списъка: €230 000 за 50 кв.м, на партер в сграда с 4 етажа; €235 000, 65 кв.м на 4-ти от 5 етажа, в блок от 1960 г.; €243 000, 58 кв.м на 4-ти от 5 етажа, в блок от 1960 г. Партерът и ниските етажи са честа причина за по-ниска цена, не единствено състоянието. Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка като правило е няколко процента в полза на купувача.

В пари: 3% от €340 100 са €10 200, 7% са €23 800; такава е реалистичната рамка за пазарлък в квартала. Добрата цена тук стои близо до €4 956/кв.м за типична сграда и етаж; всичко над €5 699/кв.м иска аргумент: нова сграда, гледка, паркомясто.

Яворов срещу съседните райони

Разликата между Център и Яворов е €2 177/кв.м, което при 78 кв.м дава към €170 000. Ако Яворов ви идва скъпо, погледнете Гео Милев: там медианата е €236 500. Внимавайте с оценките по съседство: където пише „оценка“, собствените обяви са под пет и числото е приблизително.

Едностаен в кв. Яворов се обявява средно за €182 500 (4 оферти), с €158 000 по-малко от двустаен. Разликата към тристаен тук е €10 000: €350 000 срещу €340 100, по 23 обяви.

За Гео Милев пазарът е: 34 обяви, 70 кв.м типична площ, €3 441/кв.м и 38% стар фонд. Таблицата служи най-вече при пазарлъка: цената в Гео Милев е аргумент, който собственикът в квартала трудно ще отрече.

Площ, разпределение и цена на квадрат в кв. Яворов

Типичният двустаен апартамент в кв. Яворов е 78 кв.м според обявата, а в извадката ни площите стигат от 50 до 102 кв.м. Най-многобройната група е над 75 кв.м, с 56% от офертите. До 55 кв.м са 13% (в града 11%), 56–65 кв.м са 19%, 66–75 кв.м са 13%, а над 75 кв.м са 56%.

78 кв.м е голям двустаен апартамент, нерядко в нова сграда, където в квадратурата влизат и общите части, а понякога и мазе. В обявата практически винаги пише застроена площ, в която се броят стените и дял от общите части. Чистата площ на 78 кв.м е към 62–66 кв.м.

Цената на квадрат не е постоянна: до 55 кв.м тя е €2 812/кв.м за столицата, а при големите пада с 13%. Приложено към Яворов: приблизително €5 500/кв.м за малкия и €4 800/кв.м за големия двустаен. В кв. Яворов сметката изглежда така: приблизително €305 000 за 55 кв.м срещу €384 000 за 80 кв.м, при €4 956/кв.м средно.

Три примерни покупки в кв. Яворов

Взехме три цени в кв. Яворов: €265 000, €340 100 и €429 000. Кой продава: „Скромният вариант“ през агенция, „Средният случай“ през агенция и „Горната петина“ директно от собственик. Кредит 30 години, 2,6%. Проверката на документите: €250; оценка €250.

Вноската расте от €902 до €1 374, а парите в брой от €58 941 до €103 465.

За вноска от €1 089 банките обикновено искат нетен доход на домакинството около €2 400. Собствен сценарий сметнете в ипотечния калкулатор. €720 наем срещу €1 089 вноска тук.

Най-големият разход над самоучастието е данъкът: €10 203 при €340 100. Ставката в Столична община е 3%.

Транспорт и цена на двустаен в кв. Яворов

Метростанция в самия квартал няма, но линията М1 е в близост, на пешеходно разстояние или едно возене с автобус. 5 автобусни спирки и 3 спирки на трамвай: толкова отбелязва OpenStreetMap в кв. Яворов. Разстоянието до центъра е 2,8 км по права линия.

Апартаментите по-близо до М1 най-често се продават по-бързо от тези навътре в квартала. До Оборище (1,5 км) и Център (2,7 км) се стига бързо, ако там са училището или работата. В часа пик 2,8 км могат да станат 15 минути, в празничен ден са към 10.

В кв. Яворов мнозина се оправят без кола, а това намалява разходите повече, отколкото предполагате. Само 1 обява тук говорят за паркомясто или гараж, така че колата е въпрос за първото обаждане. За сравнение, Оборище е по-близо до метро и там квадратът е €4 000/кв.м срещу €4 956/кв.м в квартала. Разликата не е само от метрото, но то има дял.

Три неща за транспорта на място:

• Колко близо е безопасен път за колело или тротоар до спирката.
• Колко минути пеша има до най-близката спирка и до входа на метрото от входа на блока.
• Колко минути ви отнема пътят до работа в делничен ден, а не в неделя.

Питайте съседите колко време им отнема пътят; отговорите рядко съвпадат с навигацията.

Оценка на кв. Яворов за купувач на двустаен

Какво виждаме в обявите в кв. Яворов

Събрахме 16 оферти за двустаен в кв. Яворов и ги четохме една по една. Наблюденията са от текстовете и числата, не от разговори.

Доходност при отдаване: Яворов

Двустаен под наем в кв. Яворов се дава за към €720 на месец, медиана от 19 обяви. Брутната доходност е 2,5%, под средното за столицата (4,5%).

Ако купите с кредит (20% самоучастие, 25 години, приблизително 2,7%), вноската е €1 248, а наемът от €720 остава под нея с €528 на месец; разликата е ваша. Казано иначе, при тези числа вложението се връща от наема за приблизително 56 години. €6 282 нетно годишно при вложени €352 800 е скромен резултат. Купувайте тук, ако и вие бихте се нанесли тук. Наемателите на двустайни най-често са двойки и млади семейства, които стоят с години от студентите.

Съседните пазари с данни за наем: кв. Гео Милев (3,3%, 1 км) и кв. Подуяне (4,5%, 1,1 км). Разликите идват главно от цената на входа, не от наема. Метрото (М1) остава основният аргумент пред наемателите в квартала. Мебелиран двустаен се дава по-бързо, празен пази по-дълги наематели.

Кой продава двустайните в Яворов

Агенциите държат 88% от обявите в кв. Яворов, строителите 6%, а собствениците 6%, при 7% за София. В 2 обяви тук продавачът изрично пише, че няма комисиона за купувача.

Директната покупка спестява 2–3% + ДДС, тоест между €8 200 и €12 200 при цена €340 100. Агенцията не поема риска за документите в степента, в която мнозина вярват; юридическата проверка е нужна и в двата случая.

Признаци, че зад обявата стои собственик:

• Огледът се уговаря директно, без формуляр и без „ще ви върна обаждане от офиса“.
• Текстът е по-сух, тук-там с правописни грешки, но с повече честност за състоянието.
• Цената се коригира рядко и на големи стъпки, не с дребни суми всеки няколко дни.

При покупка от собственик предварителният договор се пише от адвокат, не от продавача; капаро от €17 000–€34 000 оправдава това.

Ако търсите подбор на оферти с приоритет от собственици в квартала, опишете бюджета си във формата „Заявка“. Не струва нищо; не сме агенция и не искаме комисиона.

Капаро, тежести, фалшиви собственици: рисковете в кв. Яворов

Рисковете при покупка са едни и същи навсякъде, но тежестта им зависи от фонда. Няколко дни проверка не са излишни.

• Изкуственото бързане. „Още един интерес“ е най-старият трик; истинският продавач дава време за проверка.
• Обява-примамка. Част от обявите в кв. Яворов стоят, за да звъннете; на място същият вече е продаден, а ви предлагат друг.
• Двойна продажба. Погледнете Имотния регистър точно преди покупката; вписан предварителен договор дава сигурност.
• Плащане в брой. Разплащането през банка оставя следа, която ви пази при спор.
• Цена, която е твърде добра. Най-евтината двустайна обява в извадката ни тук е за €230 000, с 32% под медианата. Често има причина (партер, ремонт, наследство), понякога е примамка.
• Ипотеки и възбрани. Ако имотът е ипотекиран, договорете плащане направо към банката на продавача срещу заличаване.
• Разлика в площта. Уточнете как се смята цената при отклонение в площта; при €4 956/кв.м всеки квадрат е €4 956.
• Забравеният наследник. Изискайте удостоверение за наследници, ако апартаментът е от наследство, и уточнете семейното положение към датата на придобиване.

Правилото е едно: никакви пари, преди да знаете кой е собственикът и какво тежи на апартамента. При €340 хил. два дни проверка излизат по-малко от един прибързан подпис.

Кратки отговори за Яворов

Съседите на Яворов

Ако бюджетът не стига в кв. Яворов, съседният район понякога спестява десетки хиляди евро за същата площ.

• кв. Оборище€4 000/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Гео Милев€3 441/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 723/кв.м
• кв. Подуяне€2 705/кв.м
• с. Бусманцинаселено място

Може да ви е интересно

• кв. Модерно предградие€1 703/кв.м
• кв. Република 2≈ €150 хил.
• с. Подгумер≈ €140 хил.
• с. Петърч≈ €125 хил.

Преди да дадете капаро

• Двустаен в София
• Квадратура на двустаен
• Двустаен Студентски град
• Двустаен от собственик
• Спешно продавам двустаен
• Двустаен за инвестиция
• Двустаен в Люлин
• Панел, тухла или ново