Къде да търсите тишина в София и как да я проверите, преди да купите

Как мерим тишина с карта и защо мярката е груба

Звукът не е нанесен на никоя карта, затова измерихме това, което го създава. От OpenStreetMap взехме баровете, ресторантите, заведенията за бързо хранене, спирките на автобуса и трамвая и бензиностанциите в границите на всеки квартал и ги разделихме на площта му. Това е показателят „шум“. После извадихме от него двойната плътност на парковете и градинките, защото зеленината поглъща и отдалечава звука. Колкото по-ниско е крайното число, толкова по-високо е кварталът в класацията. Важно е да знаете от какво е съставен показателят, защото той не е само нощен живот.

38,1% от точките са спирки. Това е честно: където има спирка, има и трафик, а често и булевард. Но една спирка в малка уличка и една на шестлентов булевард тежат еднакво. Картата освен това е доброволна и е по-подробна в едни квартали, отколкото в други. Затова класацията подрежда кварталите грубо и е полезна за първия филтър, а не за последната дума.

Десетте най-тихи квартала по картата

Начело е Борово, и тук е първата изненада. По чистия шум Борово е второ в целия списък, с 94,8 точки на km². Влиза в класацията на тихите, защото има и най-много зеленина, 136,2 парка и градинки на km². На практика това значи оживени улици около квартала и тихи вътрешни дворове между блоковете. Ако търсите там, гледайте накъде са прозорците, не адреса. След него идват Младост 2 и Младост 3, с около 34,8 и 32,3 шумни точки на km² и много площ между блоковете. Яворов е малък и скъп, с медиана €4 956/кв.м. Левски Г е най-достъпният в първата десетка с €2 233/кв.м. Триъгълника е с нула и по двата показателя, но там обявите са 8, а Враждебна 9. За тях класацията е ориентир.

Ако броим само шума: изненадата с новото строителство

Ако махнем зеленината от сметката и подредим кварталите само по шумни точки на km², челото се сменя. Сред кварталите с поне 15 обяви най-тихи по картата излизат Драгалевци, Модерно предградие, Толстой, м-т Гърдова глава, Орландовци и Симеоново. Почти всички са в покрайнините или в полите на планината, а повечето са пълни с ново строителство.

Разделихме кварталите на три по чистия шум и погледнахме кой живее във всяка третина. В най-тихата медианният дял на новото строителство е 79,5%, в средната 53%, в най-шумната 41%.

Ето го парадоксът. Кварталите, които картата смята за най-тихи, са точно тези, в които следващите години ще се строи най-много. Строителната площадка не е на картата, но от седем сутринта е под прозореца ви. В Кръстова вада например 86% от обявите са ново строителство. Тишината там е реална, след като кварталът се застрои. Колко дълго може да продължи това, показва анализът на новото предлагане. Има връзка и с цената, но тя е предмет на отделна статия. По-шумните квартали са малко по-скъпи, корелацията е 0,3, защото са по-централни и по-оживени. Колко точно се плаща оживлението, сме разгледали в статията за баровете и ресторантите.

Шумът, който картата не чува

На огледи най-често се оплакваме от шум, който никаква карта с обекти не може да покаже. Списъкът по-долу е подреден по това колко често го срещаме.

• Строежи. В новите квартали площадката до вас може да работи години, а след нея идва следващата. Попитайте какво предвижда планът за празния парцел отсреща.
• Булевардите. Една спирка на картата не казва колко коли минават. Апартамент с прозорци към булевард е друг свят от същия апартамент към двора, за което писахме в статията за двустаен на булевард.
• Самолети и влакове. Враждебна е до летището и има само 10,8 шумни точки на km² по картата. Картата не знае за маршрутите на самолетите. Същото важи за жп линиите.
• Дворът на училището и площадката. Детската площадка под прозореца е тиха вечер и шумна в пет следобед. Училищният двор е обратното на нощния бар.
• Съседите. Звукоизолацията зависи от сградата. Панелът и тухлата се държат различно, вижте сравнението панел или тухла.
• Отдушниците и контейнерите. Ресторант на партера се чува не с музиката, а с вентилацията и камиона за доставки в шест сутринта.

Шумните квартали и тихите апартаменти в тях

В другия край на класацията са Центърът с 110,8 шумни точки на km², Свобода, Красно село, Надежда 4 и Студентски град. В Свобода и Надежда 4 картата не показва нито един парк или градинка в границите на квартала, затова там зеленината не компенсира нищо. Това не значи, че в тези квартали няма тихи апартаменти. Значи, че трябва да ги търсите по-внимателно. В Центъра тих е апартаментът с прозорци към вътрешен двор, а не към улицата, дори когато е на една пресечка от най-оживеното място. По нашите наблюдения на огледи височината също помага: над шестия-седмия етаж шумът от улицата отслабва, макар че вятърът и климатиците на съседите остават. Как се мени цената етаж по етаж, е в статията за най-изгодния етаж. Ако търсите в студентския район, имайте предвид, че там шумът е сезонен и нощен; цените са на страницата за двустаен в Студентски град.

Три посещения преди капаро

Тишината се проверява само на място и само в правилния час. Един оглед в събота на обяд ще ви покаже най-спокойното лице на почти всеки квартал. Затова предлагаме три кратки посещения в различно време, не повече от половин час всяко.

Ако след трите посещения още харесвате апартамента, вероятно ще го харесвате и след година. Пълния списък за огледа ще намерите в ръководството за оглед на двустаен, а зелената страна на същата карта в статията за зеленината по квартали. Ако имате време, направете същите три посещения и в някой от кварталите в горната част на класацията, например Младост 2. Понякога разликата се чува още в първите пет минути.

Тишината по картата: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Борово€3 238/кв.м
• кв. Младост 2€2 735/кв.м
• кв. Младост 3€2 741/кв.м
• кв. Яворов€4 956/кв.м
• кв. Левски Г€2 233/кв.м
• кв. Драгалевци€2 783/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Свобода€2 249/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• На булевард или на улицаДвустаен на булевард: шумът не личи в цената, адресът личи432 обяви за двустаен в София назовават булевард. В същия квартал те не са по-евтини. По-скъпи са обявите, които назовават улица.
• Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
• До молДо мола: ориентир в обявата, шум под прозорецаСамо 60 обяви за двустаен в София споменават мол. В същия квартал те са по-скоро по-евтини. Какво да проверите за шум, трафик и паркиране.
• Оживен кварталОживено или шумно: заведенията в квартала и цената на двустайнияЗаведения на km² по OpenStreetMap в 68 квартала срещу цената на двустайните. Оживените са по-скъпи, но това е корелация. Как да проверите шума вечер.
• Застроена и чиста площОбявени 72 кв.м, собствени 58: коя площ плащате, когато купувате двустаенВ 117 обяви с две посочени площи обявената е медианно с 18,3% по-голяма. Как общите части вдигат реалната цена на кв.м и как да я пресметнете.
• Вилни зони и местностиДвустаен в бивша вилна зона: по-евтиният квадрат и въпросите, които идват с него127 обяви за двустаен са във вилни зони и селища на Столична община. Цени, ново строителство, отопление и какво да проверите в общината.
• Височина на сградатаКолко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайнияРазделихме 6 925 обяви за двустаен по етажност на сградата. Медианата варира от €2 333/кв.м до €2 685/кв.м, но в един квартал разликата почти изчезва.

Наръчници по темата:

• Оглед на двустаен
• Панел, тухла или ново
• Двустаен Студентски град
• Двустаен в Младост

Всички статии в блога →