Цена без ДДС: когато обявеният двустаен излиза с една пета по-скъп
Колко обяви изобщо говорят за ДДС
Търсихме думата ДДС в началото на описанието, в първите около двеста знака, които се виждат в списъка. Намерихме я в 41 обяви, или 0,6% от всички. Това е малка извадка и числата по-долу са ориентир. Те обаче показват ясна картина: 82,9% от тези обяви са за жилища в строеж, а зад тях стоят само 18 различни телефона.
обяви
- цената е без ДДС 56,1%
- цената е с ДДС 29,3%
- не става ясно 14,6%
Само обявите, в които ДДС се споменава в първите около 200 знака на описанието. Извадката е малка.
Важно уточнение: това, че останалите обяви мълчат, не значи, че цените им са с ДДС. Много строители просто не го пишат. Медианната цена на квадрат в обявите, които споменават ДДС, е €2 162/кв.м, под средното за ново строителство. Част от тази разлика може да е точно в данъка, който не е включен. Прочетете също защо някои цени изглеждат като сметка, там обясняваме цени като €176 340.
Кога при покупка на жилище се дължи ДДС
Тук сме предпазливи, защото данъчните правила имат подробности, които се решават от счетоводител, не от статия. Общата картина е следната. Когато продавачът е регистриран по ЗДДС, например строител или фирма за имоти, а сградата се смята за нова по смисъла на закона, продажбата обикновено е облагаема и върху цената се начислява 20% ДДС. Когато физическо лице продава жилище, в което е живяло или което е притежавало като частно лице, ДДС обикновено не се дължи. Между двете има сиви случаи: фирма, която продава стар апартамент, нова сграда, която е въведена в експлоатация преди години, физическо лице, което строи и продава като дейност. Ако обявата е на фирма, попитайте нотариуса или счетоводител дали конкретната продажба е облагаема, преди да подпишете каквото и да е. Това е въпрос от пет минути, а разликата е десетки хиляди евро.
- Четете обяватаТърсите „без ДДС“, „+ ДДС“, „с ДДС“ или нищо. Липсата на дума не е отговор.
- Питате продавача писменоЦената с ДДС ли е, и продажбата облагаема ли е. Отговорът в имейл е по-добър от отговор по телефона.
- Проверявате кой продаваФирма или физическо лице, регистрирана ли е фирмата по ЗДДС. Регистърът е публичен.
- Записвате го в предварителния договорЦената да е написана с думи и цифри, с изрично „с включен ДДС“ или с отделно посочен ДДС.
- Сверявате с нотариусаПреди окончателната сделка нотариусът вижда документите и може да потвърди данъчното третиране.
Защо новото изглежда по-евтино на квадрат
Медианната цена на квадрат за двустаен в ново строителство в нашата извадка е €2 400/кв.м. В по-старите сгради с посочена година е €2 784/кв.м. Новото е с 13,8% по-евтино. На пръв поглед това е парадокс. Обяснението има три части, и ДДС е само едната.
4 396 обяви, в строеж или от 2020 г. насам.
Обяви с посочена година преди 2020 г. и не в строеж.
Медиани от обявите за двустайни, септември 2026. Разликата смесва квартал, етап на строителство, вид площ и ДДС.
Първо, новото строителство често се продава на етап, на който жилището още не е завършено, и цената отразява риска и времето до нанасяне. Повече за това има в двустаен на зелено. Второ, площта в новите обяви е застроена, с дял от общите части, така че същият апартамент изглежда с повече квадрати, отколкото в старата кооперация. Трето, някои от цените са без ДДС. Когато ги сравнявате с обяви на собственици, без да ги изравните, новото изглежда по-изгодно, отколкото е.
Къде се срещат такива обяви
Обявите, които споменават ДДС, не са пръснати по града. Най-много са в Дружба 1, 17 на брой, което почти сигурно е една или две сгради на един и същ продавач. След това идват Малинова долина, Дружба 2 и Кръстова вада с по две-три. Тоест става дума за практиката на конкретни продавачи, не за квартална особеност.
- Дружба 117
- Малинова долина3
- Дружба 22
- Кръстова вада2
- Манастирски ливади2
- Модерно предградие2
- Обеля2
- Орландовци2
Общо 41 обяви от 18 телефона. Броят е малък, графиката показва къде да сте особено внимателни, не размера на явлението.
Практическият извод е друг. Ако гледате нова сграда в квартал с много строителство, приемете, че въпросът за ДДС трябва да се зададе, независимо какво пише в обявата. Особено когато една и съща сграда се продава едновременно от строителя и от няколко агенции, както описахме в кой публикува обявите. Едната обява може да е с ДДС, другата без, и тогава разликата в цената не е отстъпка.
Сметката: от обявената до реалната цена
Да вземем пример. Двустаен от 70 кв.м е обявен за €150 000, без ДДС. Ако продажбата е облагаема, реалната цена е €180 000, а цената на квадрат скача от €2 143/кв.м на €2 571/кв.м. Разликата от €30 000 е повече от обичайното самоучастие при кредит за такъв апартамент. Отделно от това данъкът при придобиване, нотариалната такса и банковата оценка се смятат върху сума, в която ДДС обикновено влиза. Затова грешката в началото се пренася във всички следващи сметки. Ориентирите за тези разходи са в разходите при покупка.
Сложете 0%, ако продавачът е потвърдил писмено, че цената е окончателна или че продажбата не е облагаема.
Как да сравнявате нова и стара обява
Най-честата грешка, която виждаме, не е пропуснатият ДДС, а сравнението на несравними цени. Купувачът гледа двустаен в строеж за €150 000 и готов двустаен в съседния блок за €187 500 и заключава, че новото е с една пета по-евтино. След като добави ДДС, довършването и застроената площ, разликата често изчезва, а понякога се обръща. Затова правилото ни е да изравним цените по три линии, преди да ги сравним. Първо, ДДС: всички цени с включен данък. Второ, площ: цената на чист квадрат, не на застроен. Трето, завършеност: към жилището в строеж добавете ориентировъчната цена на довършването и месеците до нанасяне, в които плащате наем. Чак след това сравнението има смисъл. Изравняването помага и в пазарлъка. Когато покажете на продавача, че знаете реалната цена на квадрат след данъка и довършването, разговорът става конкретен. Строителите рядко свалят от цената в обявата, но понякога предлагат паркомясто, мазе или по-добра спецификация. Това също са пари, които си струва да поискате.
Как да питате, без да се притеснявате
Купувачите понякога се колебаят да питат за ДДС, защото им звучи като недоверие. Не е. Сериозните продавачи на ново строителство чуват този въпрос всеки ден и имат готов отговор. Ако отговорът е мъгляв, това само по себе си е информация.
Последните два въпроса често се забравят. Довършването, паркомястото и мазето понякога се продават отделно и с отделна цена. Какво включва „до ключ“ при различните продавачи, сме описали в статията за „до ключ“, а как се плаща на етапи, в разсроченото плащане. Документите, които да прегледате преди предварителния договор, са в проверката на имот.
Цена без ДДС: нашата оценка
Колко рискови са обявите с цена без ДДС
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Разпространение1,5
Само 41 обяви от 6 925 споменават ДДС в началото. Явлението е рядко, но скъпо.
- Цена на грешката1
Пропуснатият ДДС прави жилището с 20% по-скъпо. Няма по-голяма скрита разлика в обявите.
- Прозрачност на обявите2
Повечето обяви за ново строителство не казват нищо за ДДС.
- Лесно ли се проверява4
Един писмен въпрос към продавача и една проверка в регистъра.
- Концентрация при продавачи2
Зад обявите стоят 18 телефона. Практиката е на конкретни продавачи.
- Ефект върху сравнението2
Новото строителство изглежда с 13,8% по-евтино на квадрат, отчасти и заради ДДС.
- Защита в договора3,5
Ясна клауза за ДДС в предварителния договор решава въпроса.
- Надеждност на извадката2
Малък брой обяви. Изводите за пропорциите са ориентир.
Цената без ДДС не е масова практика, но е най-скъпото недоразумение, което може да ви се случи при нов двустаен. Питайте писмено, запишете отговора в договора и сравнявайте обявите след като сте ги изравнили.
Опишете двустайния, който искате да купите
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Продавачите също могат да пишат
- Работим по квартал и бюджет
- Тухла, панел или ново строителство
Често задавани въпроси
Дължи ли се ДДС при покупка на апартамент?
Обикновено да, когато купувате нова сграда или жилище в нея от продавач, регистриран по ЗДДС. При покупка от физическо лице на жилище, което е притежавало като частно лице, обикновено не. За конкретната сделка проверете с нотариус или счетоводител.
Колко обяви за двустайни са с цена без ДДС?
В нашата извадка 23 обяви пишат в началото, че цената е без ДДС, а 12 че е с ДДС. Повечето обяви не споменават ДДС изобщо.
С колко поскъпва жилището, ако цената е без ДДС?
С 20%. Двустаен, обявен за €150 000 без ДДС, струва €180 000, ако продажбата е облагаема.
Как да разбера дали цената е с ДДС?
Попитайте продавача писмено и поискайте в предварителния договор да е записано изрично „с включен ДДС“ или ДДС да е посочен отделно.
Защо новото строителство е по-евтино на квадрат от старото?
В извадката ни €2 400/кв.м срещу €2 784/кв.м. Причините са етапът на строителство, застроената площ с общите части и в някои случаи цена без ДДС.
Агенцията и строителят могат ли да обявят различна цена за същия апартамент?
Да. Понякога разликата е точно в ДДС: едната обява е с него, другата без. Сравнявайте цените след като ги изравните.
ДДС върху вноските по схемата на плащане ли се плаща?
Обикновено ДДС се начислява върху всяко плащане, за което строителят издава фактура. Как точно е при вас, трябва да е записано в договора.
Кредитът покрива ли ДДС?
Банката финансира процент от цената на сделката или от оценката, като цената обикновено е с ДДС. Проверете с банката на коя сума се изчислява финансирането.
Още от блога
- Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
- Цени на 900Цени, които завършват на 900: какво казват окончанията в обявите за двустайниПреброихме окончанията на 6 925 цени на двустайни: 10,9% завършват на 900, 990 или 999. Кой ги ползва и как да настроите филтрите.
- „До ключ“ в обявата„До ключ“: две думи, които всеки строител разбира по своему„До ключ“ се пише в 64 обяви за двустайни, но строителите влагат различен смисъл. Колко се плаща за него в квартала и чеклист какво да е в договора.
- Разсрочено плащанеДвадесет сега, осемдесет при ключовете: какво стои зад схемите на плащане при двустаен107 обяви за двустаен в София предлагат схема на плащане, най-често 20/80. Струва ли повече, колко рискувате преди Акт 16 и как да пресметнете вноските.
- Тихи кварталиКъде да търсите тишина в София и как да я проверите, преди да купитеПодредихме 68 квартала по заведения, спирки и бензиностанции на km² срещу зеленината. Кои излизат най-тихи и какъв шум картата изобщо не вижда.
- Сграда до три етажаДвустаен в малка кооперация: какво печелите с тишината и какво плащате за нея241 от 6 925 обяви за двустаен в София са в сгради до три етажа. Къде са, колко струват и какво губите без асансьор и с малко съседи.
- Кръгла квадратура„Около 70 квадрата“: защо площта в обявата за двустаен често е закръгленаПлощите в обявите за двустаен завършват на 0 или 5 много по-често от случайното. Защо „около 70 кв.м“ е оценка и къде да намерите истинското число.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.