Двустаен на булевард: шумът не личи в цената, адресът личи

Какво значи „на булевард“ в обявата

В imot.bg продавачът може да посочи улицата и тя се показва в началото на описанието, веднага след площта. Търсихме съкращенията „бул.“ и „ул.“, както и думата „булевард“. Обявите с булевард са 432, или 6,2% от всички. Още 859 назовават улица, без да споменават булевард. Останалите не казват нищо за адреса освен квартала. Методът има ограничение и го казваме направо. Обява, която назовава булевард, не значи непременно, че прозорците гледат към него. Сградата може да е с адрес на булеварда, а спалнята да е към вътрешния двор. Обратното също се случва: апартамент „на тиха улица“ на двадесет метра от кръстовище с шест ленти.

Мнозинството продавачи не пишат адрес. Причините са различни: агенцията не иска купувачът да я заобиколи, собственикът не иска непознати пред вратата, или полето просто е останало празно. Това ще ни трябва по-нататък.

Кои булеварди се срещат най-често

Най-често назоваваният булевард е Черни връх с 38 обяви, следват Симеоновско шосе с 21 и Искърско шосе с 16. Списъкът събира два вида места. Едните са големите изходни артерии, край които в последните години има много ново строителство. Другите са стари градски булеварди с кооперации и блокове от различни десетилетия.

По квартали булевардът се среща най-често в Център с 37 обяви, в Кръстова вада с 27 и в Дружба 1 с 18. Трите квартала нямат почти нищо общо помежду си, освен че през тях минават широки булеварди, край които стоят жилищни сгради.

Колко струва шумът: почти нищо

Суровото сравнение показва, че обявите с булевард са по-скъпи: €2 585/кв.м срещу €2 516/кв.м за целия град. Това обаче е ефект на мястото. Булевардите по-често са в централните части, а централните части са по-скъпи. Вътре в един и същи квартал картината е друга. В 62 квартала с поне две обяви на булевард и поне четири други медианната разлика е нула. Булевардът е по-скъп в 31 от тях, в останалите е равен или по-евтин. Разбросът е голям, от −35,9% до +30,2%.

В Център обявите на булевард са с +15,1%, в Люлин център с −24%. И двете са обясними. В центъра булевардът е представителен адрес с витрини и паркове наоколо. В Люлин е натоварена транзитна артерия. Какво значи булевардът, зависи изцяло от квартала, и затова средното число е нула.

Истинската разлика: назованият адрес

Обявите, които назовават улица, но не булевард, в същия квартал са с +2,9% над останалите. Разликата е положителна в 51 от 84 квартала. Малко е, но е по-последователно, отколкото при булеварда. Защо адресът да струва пари? Нашата хипотеза е, че продавачът, който пише улицата, обикновено има какво да покаже. Сградата е нова или добре поддържана, мястото е сред по-търсените в квартала и продавачът не се притеснява, че купувачът ще я види отвън преди огледа. Строителите на нови сгради обикновено посочват адреса. Продавачите на имоти с проблем по-рядко го правят. Как да използвате това? Обява без адрес не е подозрителна сама по себе си. Но ако цената изглежда ниска, попитайте за точния адрес още по телефона и минете покрай сградата, преди да отделите време за оглед. Много от изненадите се виждат от тротоара. Повече за думите, с които обявите се опитват да впечатлят, има в думите в обявата.

На кой етаж е шумът

Медианният етаж на обявите с булевард е 3, колкото е и за целия град. Това значи, че половината от тези апартаменти са на третия етаж или по-ниско, точно там, където булевардът се чува най-силно и където прахът полепва по перваза за ден. Ако гледате двустаен на булевард на първите етажи, съчетайте тази статия с сравнението на етажите: там отстъпката при партера е по-ясна от тази за булеварда. В строеж са 46,8% от обявите с булевард, почти колкото средното за пазара 46,5%. Новите сгради обикновено са с по-плътна дограма и понякога с вентилация, която позволява да не отваряте прозореца. В старите кооперации по булевардите разчитате на това, което последният собственик е сменил. Ако под прозореца минава трамвай, вибрацията понякога се усеща повече от самия шум, особено в стари тухлени сгради. Постойте в стаята, докато мине, и попитайте съседите дали нощем се чува.

Как да прецените шума сами

Щом цената не отразява шума, трябва да го прецените сами. Думите „тих“ и „спокоен“ се срещат в 130 обяви, а думата „шум“ само в 3. Продавачите пишат за тишината, когато я има, и мълчат, когато я няма. Любопитно е, че обявите с „тих“ не са по-скъпи: разликата в същия квартал е −0,7%. Първият въпрос е накъде гледа спалнята. Двустаен има една спалня и ако тя е към двора, шумът от булеварда остава основно в хола. Вторият въпрос е етажът. На ниските етажи шумът и прахът са най-силни, по-нагоре обикновено отслабват, но при широк булевард без дървета се чуват и високо. Третият е дограмата. Добрият стъклопакет намалява шума значително, но само докато прозорецът е затворен, а през лятото без климатик ще спите с отворен прозорец.

Кога булевардът е добра сделка

Булевардът има и плюсове, които обявите рядко изброяват. Градският транспорт е наблизо, магазините са на партера, а наемателите често търсят точно такива адреси. Ако купувате за отдаване, шумът е по-малък проблем, отколкото ако купувате, за да живеете там. Сметките за доходността са в двустаен като инвестиция. Ако купувате за себе си, търсете компромиса: апартамент в сграда на булеварда, но с прозорци към двора, или сграда на първата пресечка. Там получавате удобствата на булеварда без камионите под прозореца. За близостта до метрото, която често върви заедно с булеварда, пишем в двустаен близо до метро. Цените по квартали са в цени на двустайни в София.

Двустаен на булевард: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Люлин център€2 048/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• До метро„До метро“: колко струват няколкостотин метра до станцията487 обяви за двустаен споменават метро. В същия квартал „до метро“ е с около 6,8% по-скъпо. Колко реално е „до“ и какво да проверите пеша.
• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• Височина на сградатаКолко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайнияРазделихме 6 925 обяви за двустаен по етажност на сградата. Медианата варира от €2 333/кв.м до €2 685/кв.м, но в един квартал разликата почти изчезва.
• Вилни зони и местностиДвустаен в бивша вилна зона: по-евтиният квадрат и въпросите, които идват с него127 обяви за двустаен са във вилни зони и селища на Столична община. Цени, ново строителство, отопление и какво да проверите в общината.
• Двустаен с кучеКупувате двустаен с куче: какво показва картата и какво питате на огледаКучешки площадки, ветеринари и зеленина по OpenStreetMap в 100 квартала, сложени до цените. Какво да проверите в сградата, ако купувате с куче.
• Училище и детска градинаУчилище и детска градина: въпросът, на който обявите за двустаен почти не отговарятСамо 48 от 6 925 обяви за двустайни споменават училище или детска градина в началото. Как сами да проверите района, приема и пътя.

Наръчници по темата:

• Цени на двустайни
• Двустаен за инвестиция
• Оглед на двустаен
• Двустаен в центъра

Всички статии в блога →