Продава двустаен апартамент в кв. Подуяне
€185 000 е числото, около което се върти двустаен в кв. Подуяне: толкова е медианата на 24 оферти от септември 2026. Подуяне е от комплексите, в които двустайният е най-търсеното жилище, защото блоковете са строени точно за млади семейства. С други думи, €185 000 купуват тук около 69 кв.м.
По цена на квадратен метър кварталът е на 64-то място от 103 квартала с достатъчно оферти. Парното от ТЕЦ е посочено в 88% от обявите, в които изобщо пише какво е отоплението. Около 33% от обявите са за сгради в строеж, останалото е готово жилище с история. Сградите в обявите имат средно по 8 етажа, а предлаганият двустаен апартамент обикновено е на 3-ти етаж.
Инвеститорите тук смятат с наем към €690 на месец, което дава брутно 4,5% на година. В кв. Подуяне нерядко купуват хора, израснали наблизо, които остават в района. Цената на квадрат в квартала е осезаемо над общоградската. Този текст е за купувача: колко да отделите, какво купувате за тези пари и кое да проверите преди капаро.
Двустаен в кв. Подуяне: сметката на купувача
Сметката по таван на бюджета, от 24 обяви в кв. Подуяне:
- До €100 000 има 1 обява; при €2 705/кв.м тази сума стига за към 37 кв.м.
- До €150 000 попадат 1 обява (4%).
- До €200 000: 15 обяви (63%), което значи по-голямата част от пазара.
- До €250 000 покривате 92% от обявите; 2 обяви искат над €300 000.
Лихвите през 2026 са към 2,4–3%, но при бюджет на ръба всяка промяна от половин процент се усеща: при €148 000 това са към €40 на месец.
Банките кредитират до 80–85% от цената, така че за медианния двустаен тук от €185 000 ви трябват €28 000–€37 000 собствени пари. Отгоре добавете 4–5% за данък, нотариус, вписване, адвокат и евентуална комисиона: още €7 000–€9 000. €600 на месец за 30 години или €680 за 25: така стои кредит от €148 000 при 2,7%. Сменете лихвата и срока в калкулатора, за да видите своята вноска.
Ако бюджетът ви е под €170 300, в квартала търсите по-дълго или ще приемете компромис с етажа и състоянието. За едни и същи €185 000 купувате 63 кв.м в сграда отпреди 1990 г. или 68 кв.м в нова сграда с Акт 16; квадратите се плащат с годините на сградата.
Цени на двустайни апартаменти в кв. Подуяне
Типичната цена за двустаен в кв. Подуяне е €185 000, смятана като медиана на 24 оферти. Долната пета от обявите стига до €170 300, горната тръгва от €214 000. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 63 са по-евтини на квадрат от Подуяне. €2 705/кв.м е медианната цена на квадрат тук, на 8% над медианата за София.
Долният край на пазара изглеждаше така: €97 000, 40 кв.м на последния, 8-ми етаж, в блок от 1980 г.; двустаен апартамент от 65 кв.м в нова сграда от 2025 г. за €164 000, на 1-ви от 5 етажа; €165 000, 63 кв.м на 2-ри от 6 етажа, в нова сграда от 2026 г. Преди да се зарадвате на ниска цена, проверете състоянието и документите.
- до €100 хил.1 обява (4%, в града 2%)
- €100–150 хил.0 обяви (0%, в града 28%)
- €150–200 хил.14 обяви (58%, в града 42%)
- €200–250 хил.7 оферти (29%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 оферти (0%, в града 6%)
- над €300 хил.2 обяви (8%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон в квартала; в скоби е делът от всички 24 обяви и същият дял за столицата.
Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нормална практика, а при стари обяви и повече.
Не се притеснявайте да предложите с €13 000 по-малко от €185 000: продавачите тук най-често очакват отстъпка.
Разпределение на 24 обяви за двустайни в кв. Подуяне по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
За кого е двустаен в кв. Подуяне
В кв. Подуяне двустаен работи за определени хора; за други по-разумно е да търсят другаде. Типичният двустаен апартамент в кв. Подуяне е 69 кв.м за €185 000; оттам тръгва всяка сметка.
Млада двойка
При медиана €185 000 самоучастието е към €37 000, а вноската при 30 години е €600. Кварталът е над средния, поради това първото жилище тук често е по-малък двустаен или по-стара сграда.
За отдаване под наем
Доходността е над средната: 4,5% брутно при наем €690 и цена €185 000. Нетно излиза около процент по-малко, като извадите данък и празни месеци.
След децата
Хора, които продават тристаен в покрайнините, за да купят двустаен в квартала, не са рядкост: по-малко площ, по-добър адрес.
Домашен офис
Втората стая е решение при работа от вкъщи: срещите не минават на кухненската маса. С два-три дни от вкъщи седмично пътят тук се усеща по-малко.
Първа покупка? Прочетете как става кредитът, преди да започнете огледите в кв. Подуяне.
Ако купувате двама, решете отсега на чие име ще бъде имотът и кой поема вноската.
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Данните ви не отиват при брокери
- Какво да проверите в документите
- Сметка на кредита и разходите
Кредит за двустаен в Подуяне: числата
Ето простата математика за Подуяне. Цена €185 000, лихва 2,6%, два варианта за самоучастие и два срока.
| Самоучастие | 25 години | 30 години |
|---|---|---|
| 20% (€37 000), кредит €148 000 | €671 | €593 |
| 15% (€27 750), кредит €157 250 | €713 | €630 |
Сметнете и обратното, от дохода към вноската. С €1 250 нетно на двама вноска от €630 минава банковия тест, но оставя малко резерв. Банката не финансира таксите (към €7 100), поради това собствените пари са приблизително €34 900 при минималните 15%, а с 20% са €44 100. Кредитът има и собствени разходи: оценка за €150–250, застраховка на апартамента и такса обработка от 0 до 1% (до €1 573 тук). Пробвайте и песимистичен сценарий: при 3,6% вместо 2,6% вноската се качва от €630 на €715.
За сравнение, наемателите в кв. Подуяне плащат приблизително €690 за двустаен, по 12 обяви. Купувачът печели €60 на месец спрямо наемателя, преди ремонтите. Сменете параметрите в калкулатора, ако банката ви предлага други условия.
Сградите: панел, тухла или ново строителство в кв. Подуяне
| Сгради | Обяви | Цена | Цена/кв.м | Кв.м |
|---|---|---|---|---|
| Преди 1990 (панел, ЕПК, стара тухла) | 4 | €185 000 | €2 931/кв.м | 63 кв.м |
| 1990–2020 | 1 | няма медиана | ||
| Акт 16 от 2021 г. насам | 7 | €175 000 | €2 710/кв.м | 65 кв.м |
| В строеж („на зелено“) | 8 | €183 900 | €2 579/кв.м | 76 кв.м |
ТЕЦ: 88%, газ: 0%. ТЕЦ е нормата, а сметката се определя от абонатната станция и изолацията. Медианната сграда е на 8 етажа, а 2 обяви са в блокове с 10 и повече етажа. Ако не ви пречи партер (4 обяви) или последен етаж (3 оферти), имате повече избор и по-добра цена. В текста на офертите в кв. Подуяне се появяват гледка (1), паркомясто или гараж (1), обзавеждане (3) и „лукс“ (1).
Купуването „на зелено“ спестява 5% на квадрат: €2 579/кв.м срещу €2 710/кв.м за готово. Нова сграда с Акт 16 се обявява €2 710/кв.м, стара €2 931/кв.м: отстъпка от 8% за новото.
При сграда в строеж проверете инвеститора, разрешението за строеж и дали схемата на плащане са свързани с актовете.
Попитайте продавача за:
- Има ли таван и паркомясто, и влизат ли в цената.
- Правени ли са преустройства по конструкцията в апартамента или в съседните.
- Коя година е въведена сградата и какви са актовете: Акт 16 или разрешение за ползване.
Подуяне в числа за купувача
Средно място за покупка на двустаен: Подуяне, точка по точка.
- Цена спрямо София2
Медиана €185 000 за двустаен и €2 705 на квадрат, с 7,5% над средното за града. Диапазонът е €170 300–€214 000.
- Избор на обяви3
Преброихме 24 обяви за двустайни в кв. Подуяне. Подходящият може да се чака.
- Ново строителство4
В строеж 8, завършени след 2021 г. 7, от 1990–2020 1, по-стари 4. Старият фонд е около €2 931/кв.м.
- Транспорт4
18 автобусни спирки и 6 трамвайни по OpenStreetMap; 2,8 км до центъра. Центърът е на ръка разстояние.
- Ежедневие3,5
Всичко за всеки ден е пеша: 3 супермаркета, 8 аптеки, 1 училище, 4 детски градини и 1 медицински център.
- Зеленина и паркове3,5
6 парка, 5 градинки и 12 детски площадки тук по картата.
- Потенциал за отдаване3
4,5% брутно за Подуяне, при градски 4,5%. Наемите са по 12 обяви.
Средно 3,3 от 5 за Подуяне. Най-силни в квартала са ново строителство (4) и транспорт (4). Ако цена спрямо София е важно за вас, сравнете Подуяне със кв. Сухата река.
- + Ново строителство тук: 4
- + Транспорт в кв. Подуяне: 4
- − Цена спрямо София: 2, компромис
Точките в този квартал се смятат автоматично от обявите и OpenStreetMap и се обновяват с данните.
Детски градини, аптеки и зеленина в кв. Подуяне
Тук не се пита дали има магазин, а кой от многото е по-близо; картата в кв. Подуяне е гъста. Ето какво се намира тук в радиус, удобно пеша, по данни от OpenStreetMap.
- Разходки. 11 парка и градинки, 12 детски площадки и 15 спортни места и игрища.
- Заведения. 25 заведения по картата: кафенета, ресторанти и закусвални.
- Училища и градини. Едно училище и 4 детски градини на картата.
- Хляб и мляко. По картата има 3 супермаркета и 23 квартални магазина.
- Аптеки и лекари. OpenStreetMap показва 8 аптеки, 3 медицински обекта и 2 болници.
25 кафенета и ресторанти означават удобство, но и музика до късно; проверете какво има под прозорците. Преди да дадете капаро разходете се в квартала вечер и в събота: картата не отразява шума и паркирането. Зеленината тук се усеща и в цената: купувачите с деца търсят първо парк. 5 училища и градини означават по-кратък сутрешен път с дете, а това се продава при препродажба.
Инвестиция в двустаен в кв. Подуяне: колко връща наемът
В кв. Подуяне имаме и двете страни на пазара: 12 обяви за наем с медиана €690 и продажби приблизително €185 000. Разделено на цената от €185 000, това са 4,5% брутно на година; градското ниво е 4,5%.
| Перо | Годишно |
|---|---|
| Годишен наем (12 × €690) | €8 280 |
| Поддръжка и дребни ремонти | −€500 |
| Празен период (месец и половина) | −€1 035 |
| Данък (10% след 10% нормативни разходи) | −€745 |
| Нетно | €6 000 |
| Нетна доходност върху €192 100 | 3,1% |
Изплащането само от наем иска към 32 години, без да смятаме промяната в цената. На месец чистото е приблизително €500. 3,1% нетно е нормално за София, но не и чудо. Без сюрпризи в двете посоки. Ако купите с кредит (20% самоучастие, 25 години, около 2,7%), вноската е €679, а наемът от €690 я надвишава с €11, преди данъци и празните периоди. Обзавеждането е отделна инвестиция: за двустаен, готов за наем, пресметнете поне три-четири хиляди евро отгоре.
Съседните пазари с данни за наем: кв. Редута (3,5%, 0,8 км) и кв. Яворов (2,5%, 1,1 км). Без метро наемателите тук гледат място за кола и автобус наблизо. Един наемател за дълго носи повече от максимален наем с чести смяна.
Капаро, тежести, фалшиви собственици: рисковете в кв. Подуяне
В кв. Подуяне типичната сделка е приблизително €185 000. Няколко дни проверка не са излишни.
- Изчезналите квадрати. В договора стои застроена площ; ако на Акт 16 чистата излезе по-малка, трябва да има клауза за намаляване на цената.
- Пари в плик. Кешът не оставят следа; при спор за €185 хил. това е последното, което ви трябва.
- Фалшив собственик или пълномощно. Сделки с пълномощно от чужбина са стар сценарий за измама; държте за среща с истинския собственик или видеовръзка.
- „Имаме и друг купувач“. Бързането обикновено прикрива нещо в документите; колкото по-настоятелен е, толкова по-бавно действайте.
- Скрити тежести. Ипотека, възбрана или висящо дело минават с имота. Заличаването трябва да стане преди в деня на сделката.
- Предварителен договор без срокове. Предварителният договор трябва да има срок за нотариуса, клауза за кредита и какво става с капарото, ако банката откаже.
- Бързото капаро. Не давайте капаро на ръка и без писмен договор, в който е описано кога и при какви условия се връща двойно.
Пазете всяко плащане по банков път и всяка уговорка писмено.
Често задавани въпроси за двустаен в кв. Подуяне
С каква заплата банката ще ми даде кредит за двустаен в кв. Подуяне?
Банките обикновено искат вноската да не е повече от около 40–50% от нетния доход. При вноска около €593 за типичния двустаен в кв. Подуяне това означава нетен доход на домакинството поне около €1 300. Двама кредитополучатели улесняват одобрението. Предварителното одобрение ви дава по-силна позиция при пазарлъка. Кредитните консултанти обикновено са безплатни за купувача. На зелено в Подуяне са 8 обяви от 24. Другите кредити и лизинги намаляват лимита.
Има ли двустайни без посредник в кв. Подуяне?
Собствениците тук са 5, агенциите 18. 1 обява пише „без комисиона“. В заявката можете да поискате само обяви от собственици. Строителите също продават без комисиона. По цена на квадрат Подуяне е на 64. място от 103 квартала (1 = най-евтин). 8 от 24 обяви в кв. Подуяне са за сгради в строеж. Наемете адвокат за проверка, това струва €150–400.
Какъв е градският транспорт в кв. Подуяне?
По OpenStreetMap в кв. Подуяне има 18 автобусни спирки и 6 трамвайни спирки. Метро няма, така че разчитате на наземния транспорт. Разстоянието от Подуяне до центъра е около 2,8 км. Двустаен близо до спирка се продава по-лесно. Броим спирки, не линии. Типичният двустаен тук е около €185 000. По цена на квадрат Подуяне е на 64. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Колко е най-ниската цена за двустаен в кв. Подуяне?
€97 000. Толкова е най-евтиният двустаен, който видяхме в кв. Подуяне: 40 кв.м, 8. от 8 етажа, строеж 1980 г., отопление ТЕЦ. Медианата е €185 000, така че разликата е €88 000. Последният етаж понякога обяснява цената. Сравнете цената на квадрат, не само общата сума. От кв. Подуяне до центъра по права линия са около 2,8 км. Поискайте номера на нотариалния акт и проверете тежестите още преди огледа. В нашата подредба на 103 квартала Подуяне е 64. по евтиност.
Колко детски градини има в кв. Подуяне?
Има основното: 1 училище и 4 детски градини. Детските площадки са 12. Двустаен за млада семейна двойка тук е около €185 000. Близостта до градина спестява време всяка сутрин. Типичният двустаен в кв. Подуяне е около €185 000. Разстоянието от Подуяне до центъра е около 2,8 км. Двустаен е добър старт, но с второ дете става тесен.
Колко ще плащам месечно по кредит за двустаен в кв. Подуяне?
При цена €185 000, кредит 80% и лихва около 2,6% за 30 години вноската е около €593 на месец. За по-евтин вариант от €170 300 е около €545. Лихвите в момента са около 2,4–3%. Банките предлагат и срок до 35 години. При лихва 3% вноската е около €624. Вноската не включва застраховките по кредита. Наемът на двустаен в кв. Подуяне е около €690 на месец.
Колко обяви за двустаен в кв. Подуяне споменават гледка?
1 обява споменава гледка от 24 в кв. Подуяне. 2 са във високи сгради с 10+ етажа. Гледката се проверява на място, снимките лъжат. В нашата подредба на 103 квартала Подуяне е 64. по евтиност. Кв. Подуяне е на около 2,8 км от центъра на София. Гледката на последен етаж идва с риска от покрива. Поискайте да видите апартамента по светло.
Колко под обявената цена се продава двустаен в кв. Подуяне?
Реалната отстъпка е 3–7%, т.е. €6 хил.–€13 хил. при медианата в кв. Подуяне. Одобрен кредит и бърза сделка са силни аргументи. Кв. Редута е на 0,8 км от Подуяне. Не давайте капаро, преди да сте проверили документите. Двустаен под наем в Подуяне върви около €690 месечно. Сравнимите обяви от същия квартал са най-добрият аргумент.
Има ли по-евтина алтернатива на Подуяне наблизо?
Да, кв. Левски е по-евтин с около €875 на квадрат. Същото важи и за кв. Сухата река. Числата са от обявите за двустайни в двата района. Автобусните спирки в кв. Подуяне по OpenStreetMap са 18. По цена на квадрат Подуяне е на 64. място от 103 квартала (1 = най-евтин). В заявката можете да посочите няколко квартала наведнъж. Съседните райони често имат различен фонд, затова цената не е единственото сравнение.
Съседите на Подуяне
Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.
- кв. Сухата река€2 498/кв.м
- кв. Хаджи Димитър€2 644/кв.м
- кв. Редута€3 042/кв.м
- кв. Оборище€4 000/кв.м
- кв. Левски€1 830/кв.м
- кв. Яворов€4 956/кв.м
- с. Бусманцинаселено място
От другия край на града
Наръчници
Подбрани обяви в кв. Подуяне
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Работим по квартал и бюджет
- Отговор до един работен ден
- Не сме агенция — без комисиона
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 24 в кв. Подуяне — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.