Двустаен в кв. Илиянци — какво получавате за парите

Собствените обяви в кв. Илиянци са 2, твърде малко за статистика; с най-близките райони медианата излиза €129 000. Илиянци е на 5,9 км от центъра и двустайните тук се купуват от хора, които имат работа в тази част на града или имат автомобил. В кв. Илиянци двустайният на медианна цена значи към €32 000 собствени пари, ако останалото е ипотека.

В кв. Илиянци двустаен е по-скоро шанс, отколкото избор. Външен пояс, 5,9 км до центъра: така изглежда Илиянци по карта. Съседи по карта са Бенковски (2,8 км), Триъгълника (3,4 км) и Свобода (1,7 км). В кв. Илиянци OpenStreetMap показва 10 автобусни спирки, едно училище и 2 магазина.

Купуват предимно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. По-долу са цените, площите, сградите и сметката за покупка, събрани от офертите на imot.bg към септември 2026.

Когато Илиянци е сред вариантите ви, секциите по-долу помагат да прецените бързо. Започнете от бюджета, после вижте сградите тук; документите идват накрая, но никога не се пропускат.

Колко струва двустаен в кв. Илиянци

Двустайните в кв. Илиянци в извадката ни са единични обяви, 2 на брой. Какво видяхме: 50 кв.м за €83 900 (€1 678/кв.м; на 3-ти от 4 етажа, в блок от 1980 г.); двустаен апартамент от 48 кв.м за €114 720, на 2-ри от 4 етажа. Типичната площ на тези обяви е 49 кв.м, при 60 кв.м по съседство.

Една добра или една лоша обява тук мести картината, поради това гледайте всяка поотделно. Оценката по съседство (кв. Свобода (1,7 км)) дава към €129 000 за двустаен, или €2 249/кв.м.

Спрямо медианата за столицата от €173 200 оценката тук е с 26% по-ниска. Числата са от обявите, а договорената цена най-често е по-ниска.

Пресметнато: 3% от €129 000 са €3 900, 7% са €9 000; такава е реалистичната рамка за пазарлък в квартала. Без собствена статистика тук единственият ориентир е €2 249/кв.м; обява далеч над него би трябвало да има нещо повече.

Проследете обявата няколко седмици: когато цената падне, продавачът вероятно е отворен за пазарлък.

Какво купувате в кв. Илиянци с €100, €150 или €200 хиляди

За Илиянци липсва разбивка по бюджет, поради това смятаме от €2 249/кв.м: €120 000 стигат за към 53 кв.м.

• С €100 000 по ориентира получавате 44 кв.м.
• С €150 000 изчислението показва 67 кв.м в кв. Илиянци.
• €200 000 купуват 89 кв.м, повече за двустаен.

Лихвите през 2026 са към 2,4–3%, но при бюджет на ръба и най-малката промяна от половин процент тежи: при €103 200 това са приблизително €25 на месец.

От €124 300 и €164 800 е зоната, в която би трябвало да попадат повечето обяви тук.

При цена €129 000 собственото участие е между €19 000 и €26 000, в зависимост от банката. Не забравяйте разходите: към €5 000–€6 000 се плащат за данък, такси и проверка на имота. При кредит от €103 200 за 30 години и лихва около 2,7% месечната вноска е към €420. Пробвайте и други суми в ипотечния калкулатор.

Застраховката на имота и живота добавя десетина-двайсет евро месечно; включете ги в сметката.

Илиянци: как се купува, когато няма избор

С 2 обяви в кв. Илиянци всеки апартамент е новина, а не елемент на пазар. Съседите с обяви са близо, до 1,7 км, така че €129 000 е полезна оценка. Най-близкото село или град около София е Мировяне, на 4,4 км; понякога там има това, което тук липсва.

Какво работи при толкова малко обяви:

• При малък пазар и препродажбата е бавна: сметнете, че ако някой ден продавате в квартала, може да чакате месеци.
• Разпитайте на място: в малките места немалко жилища се продават без обява, през съседи и познати.
• Кажете на местните, че търсите: кметството и съседите често знаят преди сайтовете.
• Запазете търсене в имотните сайтове с известяване за Илиянци и за съседните места; при малък пазар първият, който звънне, купува.

Когато бързате, тук не е адресът: отделен подходящ двустаен би могъл да излезе след месеци.

Безплатна заявка и ще разберете за новия двустаен в кв. Илиянци, преди другите още скролват.

Отбелязвайте си всяка обява в този квартал с цената и дата: след няколко месеца имате собствена статистика.

Стар фонд или Акт 16 в кв. Илиянци

В кв. Илиянци обявите не стигат за разбивка по години, затова гледаме към Свобода, на 1,7 км. В Свобода преобладават обявите преди 1990 г.: 31 обяви от общо 52. В Свобода ТЕЦ е отоплението в 97% от офертите с данни, газ в 3%.

За ориентир от Свобода: €2 304/кв.м за панел и стара тухла срещу €1 776/кв.м за „на зелено“; в кв. Илиянци вероятно ще видите подобна разлика.

В кв. Илиянци всяка обява е отделен случай, затова питайте за Акт 16, конструкцията и етажната собственост. Когато обявите са малко, постройката определя цената повече от района: питайте тук за година, конструкция и поддръжка. В София сградите в строеж се обявяват средно по €2 293/кв.м, а готовите с Акт 16 по €2 757/кв.м.

Кое да питате за сградата:

• Има ли таван и място за кола, и влизат ли в цената.
• Има ли асансьор и кога е ремонтиран.
• Има ли саниране на сградата и преди колко години е ремонтиран покривът.
• Кои са съседите: собственици или наематели.

Двустайните в кв. Илиянци отблизо

2 обяви за двустаен в кв. Илиянци: това е отправната точка. Останалото е карта, съседи и здрав разум.

Бюджетът в три примера

Колко пари в брой трябват за двустаен в кв. Илиянци? Зависи от цената, затова ги сметнахме три: €124 хил., €129 хил. и €165 хил. Кой продава: „По-евтин вариант“ директно от собственик, „Медианата“ през агенция и „По-горен клас“ от строител. Кредит 30 години, 2,6%. Проверката на документите: €250; оценка €200.

При медианата в брой трябват около €35 435: €25 800 самоучастие и €9 635 за данък, нотариус, комисиона и такси. Площта в таблицата е сметната по €2 249/кв.м, медианата на квадрат в квартала.

В София местният данък е 3%: от €3 729 до €4 944 според цената.

За вноска от €413 банките обикновено искат нетен доход на домакинството около €900. Собствен сценарий сметнете в ипотечния калкулатор.

Редакционна оценка: Илиянци

Как се стига до Илиянци

Метро в кв. Илиянци няма и не се очаква в близките години, така че залагате на автобуси, трамвай или кола. Наземният транспорт е 10 автобусни спирки и 6 спирки на трамвай по картата на OpenStreetMap. Когато търсите метро, най-близкото е в Надежда 2 (М2), 2,5 км въздушно.

С автомобил до центъра най-често се пътува между 10 и 25 минути, в зависимост от часа. Без метро цената на двустаен зависи повече от паркирането: паркомясто или гараж добавят стойност. До Бенковски (2,8 км) и Триъгълника (3,4 км) се стига бързо, ако в съседство са училището или работата.

Големите комплекси като Илиянци разчитат на много линии, но и много хора на спирката; огледът в 8 часа е показателен. Питайте дали сумата включва паркомясто или гараж; в обявите това не винаги пише ясно.

Преди да дадете капаро проверете:

• Колко шум има от главната улица, трамвая през нощта.
• Кога тръгва последният градски транспорт вечер тук.
• Има ли велоалея или тротоар до спирката.

Питайте съседите колко време им отнема пътят; отговорите рядко съвпадат с навигацията.

Рискове и измами при покупка в кв. Илиянци

Пазарът на двустайни в Илиянци (€2 249/кв.м) не е по-опасен от другаде, но и не прощава бързане. Кварталът е главно с готови сгради, поради това основният риск е в книжата на готовия имот. Ориентир за фонда е кв. Свобода (1,7 км): там 23% от обявите са в строеж.

• Плащане в брой. Сума от €129 хил. не се носи в плик. Плащайте по банков път или през нотариален депозит.
• Много собственици. Ако в акта са вписани няколко собственици, всеки трябва да подпише или изпраща заверено пълномощно.
• Апартаментът, който „току-що се продаде“. Ако цената е доста под €124 хил. и агентът не дава адрес преди среща, останете нащрек.
• Наследници и съпрузи. Липсващ подпис на съпруг или наследник прави покупката оспорима.
• Предварителен договор без срокове. Бланката на агенцията най-често пази продавача; добавете свои клаузи.
• Двойна продажба. Ако продавачът отлага нотариуса без причина, погледнете дали не говори паралелно.
• Скрити тежести. Ако имотът е ипотекиран, уговорете плащане направо към банката на продавача срещу заличаване.

Адвокат за €150–400 изглежда излишен до момента, в който се окаже нужен. Продавач, който ви кара да ги пропуснете, сам ви казва нещо.

Съседи, едностаен и тристаен: как се сравнява Илиянци

Ако се колебаете за едностаен: в София той струва средно €120 000, тоест €9 000 под двустайния в кв. Илиянци. За тристаен тук пригответе към €160 000; на квадрат това е €1 600/кв.м срещу €2 249/кв.м за двустаен.

Разликата между Бенковски и Триъгълника е €671/кв.м, което при 60 кв.м дава към €40 000. Илиянци и Свобода стоят на едно ниво; сравнявайте конкретни апартаменти. Сравнявайте и сградите, не само цените: по-евтиният квадрат понякога е по-старият фонд.

За Свобода пазарът е: 52 оферти, 60 кв.м типична площ, €2 249/кв.м и 60% стар фонд. Сравнението служи най-вече в пазарлъка: цената в Свобода е аргумент, който продавачът в квартала трудно ще отрече.

Откъде да започнете търсенето в кв. Илиянци

Съседните кв. Свобода (€131 хил.) и кв. Требич (€129 хил.) са на сходни цени с Илиянци (€129 хил.), затова можете да ги добавите в търсенето, без да вдигате бюджета.

* числото е заимствано от най-близките пазари

Огледите насрочвайте денем за светлината и елате отново вечер за шума. Филтърът, с който започваме в кв. Илиянци: 2-стаен, €124 хил.–€165 хил., от 50 до 72 кв.м, с изключение на партер. Когато обявите са малко, собствениците нерядко продават без портал: табели на сградата, познати, местни групи. Една и съща обява тук нерядко е качена от три агенции с различна цена. Сравнявайте снимките, преди да звъните.

Или опишете бюджета и изискванията си в заявка: ще ви пратим подбрани двустайни с предимство от собственици, безплатно. Не сме агенция и не взимаме комисиона. Ако помисляте и отвъд града, най-близкото селище е с. Мировяне, с медиана €122 800. Разликата от €6 200 идва с различен начин на живот.

Какво ни питат за Илиянци

Съседите на Илиянци

Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.

• кв. Бенковски€1 895/кв.м
• кв. Триъгълника€2 566/кв.м
• кв. Свобода€2 249/кв.м
• кв. Требич≈ €129 хил.
• кв. Малашевци≈ €169 хил.
• кв. Надежда 4€2 295/кв.м
• с. Мировяненаселено място

Може да ви е интересно

• с. Панчарево€2 800/кв.м
• с. Гара Елин Пелин€1 504/кв.м
• с. Пчелин≈ €127 хил.
• кв. Княжево€2 704/кв.м

Преди да дадете капаро

• Двустаен в София
• Проверка на имота
• Двустаен до €150 000
• Квадратура на двустаен
• Спешно продавам двустаен
• Кредит за двустаен
• Двустаен от собственик
• Двустаен с Акт 16