външен пояс · 150 обяви · септември 2026

Двустайни апартаменти за продажба в кв. Овча купел 2

Преброихме обявите в кв. Овча купел 2 една по една: медиана €150 000, типична площ 68 кв.м, 102 от тях в строеж. По-долу — цени, сгради, кредит и съвети за огледа.

Заявка без агенция Към числата

€150 000медианна цена, двустаен

€2 196на кв.м

150обяви за двустайни

68 кв.мтипична площ

Обявите за двустаен апартамент в кв. Овча купел 2 започват от €113 000, но реалният център на пазара е около €150 000 за 68 кв.м. Кв. Овча купел 2 е квартал, в който двустайният се купува от план или в сграда на няколко години, с такса за входа и място за кола. На практика, €150 000 дават тук към 68 кв.м.

Близо 68% от обявите са за жилища в строеж, така че тук нерядко купувате проект, а не готово жилище. 68% от двустайните в квартала са „на зелено“, което значи договор със строител и чакане на Акт 16. Газът е масов тук: 55% от обявите с посочено отопление са на газ. В най-евтината третина на 103 квартала: 24-то място по цена на квадратен метър.

Купуват семейства с автомобил, които искат нова сграда и зеленина повече от бърз път до центъра. Цената на квадрат в кв. Овча купел 2 е сред по-ниските в столицата. Всички суми по-долу са обявени цени; при реална сделка по правило се договаря малко по-ниско.

Какво има около двустайния в Овча купел 2

Не очаквайте в кв. Овча купел 2 всичко нужно на пет минути пеша; голяма част от услугите са в Овча купел и Овча купел 1. Числата по-долу са по OpenStreetMap за границите на квартала, на 6,4 км от центъра на София.

Здраве. Картата показва една болница.
За децата. Едно училище по картата.
Паркове и площадки. Картата отбелязва една площадка и едно игрище или зала.
Пазаруване. Магазин на картата тук не се вижда; за покупки се ходи в Овча купел и Овча купел 1.

Спокойствието в квартала има и обратна страна: почти никакви заведения и магазини отворени след 20 ч. С малко училища и градини наоколо Овча купел 2 е по-удобен за двойки без деца или за инвеститор. Овча купел и Овча купел 1 допълват това, което тук липсва: магазини, аптеки и училища. Малко паркове в кв. Овча купел 2 значи, че най-близката градинка се търси пеша от конкретния адрес. Броят на обектите е от OpenStreetMap и може да изостава с реалността с година-две; разходката на място е по-точна.

Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Овча купел 2

€150 000: толкова струва типичният двустаен в кв. Овча купел 2, ако се съди по 150 обяви. Без най-евтините и най-скъпите 20% обявите са между €137 900 и €176 400. €2 196/кв.м е медианната цена на квадрат тук, с към 13% по-евтино от средното за София (€2 516/кв.м). Това го поставя в най-евтината третина на 103 квартала с данни (24-то място).

Ето какво имаше най-долу в списъка: €113 000, 62 кв.м на 2-ри от 5 етажа, с парно от ТЕЦ; двустаен от 63 кв.м в строеж, със срок 2027 г. за €113 000, на 1-ви от 5 етажа; двустаен от 63 кв.м в строеж, със срок 2027 г. за €115 000, на 2-ри от 5 етажа. Обърнете внимание, че ниската цена на сградите в строеж идва заедно с месеци чакане.

до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
€100–150 хил.77 обяви (51%, в града 28%)
€150–200 хил.67 обяви (45%, в града 42%)
€200–250 хил.4 обяви (3%, в града 18%)
€250–300 хил.1 обява (1%, в града 6%)
над €300 хил.1 обява (1%, в града 4%)

Обяви по ценови диапазон в квартала; в скоби е делът от всички 150 обяви и същият дял за София.

Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка обикновено е няколко процента в полза на купувача.

Пресметнато: 3% от €150 000 са €4 500, 7% са €10 500; толкова е обичайната разлика за пазарлък тук. Когато обява в кв. Овча купел 2 стои над €176 400, попитайте какво конкретно обяснява разликата от €26 000 над медианата.

Бюджет за покупка€150 000 · 293 375 лв

—оферти отговарят на бюджета

Разпределение на 150 обяви за двустайни в този квартал по обявена цена (imot.bg, септември 2026).

Спестете си месец в преглеждане на обяви

Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.

Работим по квартал и бюджет
Две минути за попълване
Продавачите също могат да пишат

Искам подбрани обяви

68 кв.м и какво значи това в кв. Овча купел 2

Типичният двустаен в кв. Овча купел 2 е 68 кв.м според обявата, а в извадката ни площите стигат от 50 до 103 кв.м. Групата 66–75 кв.м събира 43% от предлагането. До 55 кв.м са 1% (в града 11%), 56–65 кв.м са 37%, 66–75 кв.м са 43%, а над 75 кв.м са 18%.

до 55 кв.м1% (София 11%)
56–65 кв.м37% (София 27%)
66–75 кв.м43% (София 34%)
над 75 кв.м18% (София 28%)

Как се разпределят обявите по квадратура тук.

Около 68 кв.м дава широк хол и спалня, в която влиза и бюро, особено ако сградата е по-стара и площта е по-близо до чистата. Помнете разликата между застроена и чиста площ: при 68 кв.м по документ на практика живеете с към 54–58 кв.м. Тъй като 68% от обявите в квартала са в строеж, сравнявайте цената на чист квадрат, не на застроен.

Малкият двустаен апартамент е най-скъп на квадрат, а просторният най-изгоден; разминаването в града е към 13%. В кв. Овча купел 2 това прави около €2 500/кв.м при 55 кв.м и €2 100/кв.м при 80 кв.м. При €2 196/кв.м тук 25 кв.м отгоре струват около €35 000: €135 000 за 55 кв.м и €170 000 за 80 кв.м. Ако бюджетът е фиксиран, по-голямата площ в по-стара сграда често излиза по-изгодна от малка в нова.

Овча купел 2 в числа за купувача

3,1от 5

Овча купел 2 през очите на купувач с 150 обяви пред себе си: какво е силно и какво не.

Цена спрямо София4,5
Типичният двустаен в кв. Овча купел 2 струва €150 000, при €173 200 за цяла София. Половината обяви са под €150 000.
Избор на обяви5
Преброихме 150 обяви за двустайни тук. Цените са от €113 000 до €313 000.
Ново строителство5
Новото доминира в квартала: 83,3% от офертите. На зелено квадратът е €2 154.
Транспорт2
3 автобусни спирки по OpenStreetMap; 6,4 км до центъра.
Ежедневие1
1 училище тук по картата. Голямото пазаруване е с кола.
Зеленина и паркове1
Малко зелено в градския смисъл в кв. Овча купел 2: 1 детска площадка.
Потенциал за отдаване3,5
Двустаен под наем в този квартал носи около €600 на месец, тоест 4,8% годишно преди разходи.

Общата оценка 3,1 е средна от 7 показателя с данни. Избор на обяви (5) дърпа оценката на Овча купел 2 нагоре. Слабото място е ежедневие (1), следвано от зеленина и паркове.

+ Избор на обяви тук: 5
+ Ново строителство в квартала: 5
− Ежедневие: 1, проверете на място
− Зеленина и паркове: 1, слабо място

Изчислено от обявите за продажба и от картата към септември 2026. Никой купувач на двустаен в кв. Овча купел 2 не е гласувал тук.

Колко пари трябват над цената: Овча купел 2

За кв. Овча купел 2 (6,4 км от центъра) работим с €150 000, по офертните цени на 150 обяви. Цената от обявата обаче е само първият ред в сметката.

Най-голямото перо е местният данък: около €4 500 при ставка 3% в Столична община. Проверете актуалната ставка, общината може да я промени. Таксата на нотариуса за сделка от €150 хил. е към €850. Още €150 (0,1%) са за вписване на акта.

Разходи при покупка на двустаен за €150 000, кв. Овча купел 2 (ориентир)
Перо	Колко
Имотен регистър, 0,1%	€150
Данък при придобиване, 3%	€4 500
Проверка на документите	€300
Такса на нотариуса	€850
Сума без комисиона	€5 800
Комисиона 2–3% + ДДС	€3 600–€5 400
С посредник	до €11 200

Агенцията по правило взима 2–3% плюс ДДС от купувача, при тази цена €3 600–€5 400. Собствениците, които продават сами, са 5 обяви от 150; търсете ги, ако искате да спестите тази сума. Проверката от юрист (€150–400) е незадължителна по закон, най-евтината застраховка в цялата сделка за €150 хил.. Всичко при покупка без кредит е към €155 800; с агенция стига €161 200.

Ако теглите кредит, добавете оценка (€150–250), възможна такса обработка до 1% и застраховка на имота.

Агенция или собственик в кв. Овча купел 2

90% от двустайните в кв. Овча купел 2 минават през агенция. Директно от собственик са 5 обяви, от строител 10 оферти. Собствениците често надценяват: €2 355/кв.м срещу €2 196/кв.м средно, защото никой не им е казал реалната цена. 6 обяви обещават покупка без комисиона; проверете кой всъщност стои зад тях. При 10 обяви от строители голяма част от пазара тук е без посредник по определение.

Как да познаете частна обява:

Проверете същите снимки и в други сайтове; ако са в пет обяви с различни цени, едва ли е собственик.
Липсва воден знак на агенция върху снимките и няма референтен номер на обявата.
„Без комисиона за купувача“ нерядко пише и агенция, която е договорила комисиона само с продавача.
Един номер в една-единствена обява и снимки, снимани с телефон, а не с широкоъгълен обектив.

€3 600–€5 400: толкова струва комисионата от купувача при €150 000 и 2–3% плюс ДДС. Част от спестеното дайте за адвокат: той ще поиска удостоверение за тежести и ще провери титула на продавача.

Капарото при предварителния договор най-често е 5–10% от цената, тоест €7 500–€15 000 при €150 000; давайте го по банков път, никога в брой.

Ако искате подбор на оферти с предимство от собственици в квартала, опишете бюджета си в онлайн заявката. Не струва нищо; не сме агенция и не взимаме комисиона.

Как да предложите цена за двустаен в Овча купел 2

Двустаен, обявен за €150 000 в кв. Овча купел 2, рядко се продава точно на тази цена. Сделките в София най-често се правят с 3–7% отстъпка, при €150 000 това са €4 500–€10 500. Това е опит от практиката, не наше измерване. Разстоянието между €137 900 и €176 400 е €38 500. Ако апартаментът е около €137 900, продавачът вече е в дъното и място за сваляне има по-малко.

Аргументите, които вършат работа тук: шум от улицата, няма гараж или паркомясто и липсата на изолация. Подкрепете всеки с оценка за ремонт или с друга обява. При обявите от собственик квадратът е €2 355/кв.м, при общата медиана €2 196/кв.м. Частните продавачи нерядко надценяват, понеже нямат постоянен досег с пазара.

На квадрат в квартала диапазонът е €1 982/кв.м–€2 421/кв.м, с медиана €2 196/кв.м. Сметнете 68 кв.м по двете граници: €135 000 срещу €165 000. Долната граница от €137 900 е и прагът за бърза продажба: огледайте я първа, но документите проверете двойно. Предложете писмено, с конкретна сума и срок, например €146 000 за обява от €150 000. Писмената оферта се възприема по-сериозно от „ще дадете ли отстъпка“.

Двустаен в кв. Овча купел 2 с мисъл за следващата продажба

Най-често срещани двустайни в кв. Овча купел 2 са 66–75 кв.м: 65 обяви от 150. Големите над 90 кв.м струват най-малко на квадрат (€2 300/кв.м в София), защото купувачите там търсят тристайни.

Площ на двустайните: Овча купел 2 срещу София
Площ	Обяви	Дял
до 55 кв.м	2	1%
56–65 кв.м	56	37%
66–75 кв.м	65	43%
над 75 кв.м	27	18%

По цена на квадрат Овча купел 2 е 24-и от 103 квартала с данни (1 е най-евтиният). Метро тук няма, затова стойността държат други неща: спирка, паркомясто, училище наблизо (по картата училищата са 1). Новото строителство в квартала се обявява за €2 154/кв.м, старите сгради за €2 817/кв.м. Новото е по-изгодно на хартия, тъй като площта е застроена и сградата още не е завършена.

Трудно се препродават ниските етажи и последните без асансьор; в Овча купел 2 те са 42 обяви от 150. Щом купувате такъв, търсете отстъпка още сега. За сравнение, тук едностаен струва към €120 000, тристаен приблизително €221 300. Двустайният е средата, която търсят и семейства, и инвеститори. Ремонтът решава на изхода, но по-малко от локацията: съхранявайте документите за подобренията, те помагат при пазарлъка. Ремонтът се амортизира за десет години, локацията не. Плащайте за второто.

Въпроси за покупка в кв. Овча купел 2

Кои съседни райони на Овча купел 2 са по-изгодни за двустаен?

Погледнете кв. Суходол. Там медианата на двустаен е €114 900, а в кв. Овча купел 2 €150 000. Преди да решите, сравнете сградите, а не само цената. Разликата от няколко хиляди евро понякога отива в ремонт. Съседните райони често имат различен фонд, затова цената не е единственото сравнение. Пешеходното разстояние до спирка е по-важно от името на квартала. В заявката можете да посочите няколко квартала наведнъж.

Има ли двустайни без посредник в кв. Овча купел 2?

Малък, но го има: 5 от 150. Частните обяви са около €2 355/кв.м. Без агенция не плащате комисиона, но проверката на документите е ваша. За сравнение, в София собствениците са 6,8% от обявите. Кв. Овча купел 1 е на 0,2 км от Овча купел 2. Наемете адвокат за проверка, това струва €150–400. Проверете дали продавачът е единственият собственик. Тристайните в Овча купел 2 са с медиана €221 300 по 213 обяви.

На кое място е Овча купел 2 по цена сред кварталите на София?

На 24. място от 103 квартала с достатъчно обяви, като 1 е най-евтиният. Квадратът в кв. Овча купел 2 е €2 196. Най-евтин е Ботунец с около €1 628/кв.м. Едностаен тук се предлага около €120 000 (5 обяви). В нашата подредба на 103 квартала Овча купел 2 е 24. по евтиност. Мястото зависи и от дела на новото строителство. Сравнявайте съседи, не само ранг.

Колко обяви за двустаен в кв. Овча купел 2 са с обзавеждане?

Малко: 5 от 150. Повечето двустайни се продават празни или с кухня. Ако искате да отдавате, обзавеждането е плюс. Старите мебели често са по-скоро разход за изнасяне. Вградената кухня е единственото, което наистина вдига цената. Най-близкото съседно място е кв. Овча купел 1, на 0,2 км. На зелено в Овча купел 2 са 102 обяви от 150.

По-скъп ли е кв. Овча купел 2 от средното за София?

Овча купел 2 е малко по-евтин спрямо средното. Квадратът тук е около €2 196, а за София €2 516. Медианата на двустаен е €150 000 срещу €173 200 за града. Сравнението е по 150 обяви за двустайни в кв. Овча купел 2 в извадката ни. Най-близкото съседно място е кв. Овча купел 1, на 0,2 км. Не забравяйте, че в София почти половината обяви са за сгради в строеж, които са по-евтини на квадрат.

Рисково ли е да купя двустаен на зелено в кв. Овча купел 2?

В кв. Овча купел 2 102 от 150 обяви са в строеж. Рискът е в забавяне и в качеството. Проверете разрешението за строеж, строителя и предишните му обекти. Нотариален акт за учредено право на строеж е задължителен. Разгледайте завършени сгради на същия строител. Разстоянието от Овча купел 2 до центъра е около 6,4 км. Застроената площ в новите сгради включва големи общи части. Тристайните в Овча купел 2 са с медиана €221 300 по 213 обяви.

Нови сгради или стари блокове преобладават в кв. Овча купел 2?

В строеж са 102, завършени след 2021 г. 23. Панел и стара тухла дават 3 обяви. Тоест 83% от офертите в кв. Овча купел 2 са в нови сгради. Новите сгради са по-скъпи, но с по-малко изненади. Новото строителство се обявява по застроена площ. Двустаен под наем в Овча купел 2 върви около €600 месечно. Кв. Овча купел 1 е на 0,2 км от Овча купел 2. При готова сграда поискайте Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Колко струва двустаен в панел в кв. Овча купел 2?

Около €169 000. Толкова е типичният стар двустаен в кв. Овча купел 2, обикновено по-малък: 60 кв.м. Новото в строеж тук е €146 000, така че разликата е €23 000. Сметнете ремонта в бюджета. Проверете дали има узаконени преустройства. Кв. Овча купел 1 е на 0,2 км от Овча купел 2. Санираният блок е плюс и по сметките за отопление.

Може ли да се намери двустаен за под €100 хил. в кв. Овча купел 2?

В извадката ни в кв. Овча купел 2 няма нито една. Най-ниската цена е €113 000, а медианата €150 000. В цяла София под €100 хил. са 157 двустайни, предимно в периферията и околните села. Тристаен тук излиза около €221 300. Кв. Овча купел 2 е на около 6,4 км от центъра на София. Много евтините обяви понякога са за идеални части или с тежести. Под €80 хил. в целия град двустайните са около 40.

Двустайни в съседните райони

Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.

Още райони

Преди да дадете капаро

Купувате двустаен в кв. Овча купел 2?

Продавачите също могат да пишат
Тухла, панел или ново строителство
Само актуални обяви

Подай заявка

Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 150 в кв. Овча купел 2 — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.