Двустаен в кв. Горна баня — какво получавате за парите

Медианната обявена цена на двустаен в кв. Горна баня е €164 500, а основната маса от обявите е между €148 100 и €265 400. Горна баня е на 6,7 км от центъра и двустайните тук се купуват от хора, които работят в тази част на града или имат кола. На практика, €164 500 купуват тук към 75 кв.м.

В нашата класация по цена на квадратен метър Горна баня е 23-ти от 103 квартала, като броим от най-евтиния. Близо 46% от обявите са за апартаменти в строеж, така че тук нерядко купувате проект, а не готово жилище. Газът е обичаен в квартала: 91% от обявите с посочено отопление са на газ. 46% от двустайните тук са „на зелено“, което значи договор със строител и чакане на Акт 16.

При наем от €650 на месец двустайният в кв. Горна баня носи около 4,7% брутна доходност, при 4,5% за града. Купуват главно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. Всички числа са от обявите в този квартал, не от средни стойности за града.

Цени на двустайни апартаменти в кв. Горна баня

€164 500: толкова струва обичайният двустаен апартамент в кв. Горна баня, ако се съди по 37 обяви. Шест от всеки десет оферти попадат в коридора €148 100 – €265 400. От 103 квартала, за които има достатъчно оферти, 22 са по-евтини на квадратен метър от Горна баня. Медианата на квадратен метър е €2 189/кв.м, тоест осезаемо под €2 516/кв.м за града, с 13%.

Най-евтините обяви в момента на скрейпа: 63 кв.м за €115 000 (€1 825/кв.м; на 2-ри от 5 етажа, в строеж, със срок 2028 г., с парно от ТЕЦ); €124 200 за 60 кв.м, на партер в сграда с 4 етажа, в нова сграда от 2026 г., с газово отопление; двустаен от 66 кв.м в строеж, със срок 2027 г. за €126 300, на 3-ти от 4 етажа. Обърнете внимание, че ниската цена на сградите в строеж идва заедно с месеци чакане.

Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка по правило е няколко процента в полза на купувача.

В пари: 3% от €164 500 са €4 900, 7% са €11 500; такава е обичайната разлика за пазарлък в квартала.

Площ, разпределение и цена на квадрат в кв. Горна баня

При 75 кв.м вече се замисляте дали това не е тристаен без втора спалня; сравнете цената с тристайните в близост. 75 кв.м в обявата срещу 60–64 кв.м под краката ви: такава е обичайната разлика между застроената и чиста площ. При 46% ново строителство в кв. Горна баня този въпрос е особено важен: общите части в новите сгради са по-големи.

От 37 обяви тук средната площ излиза 75 кв.м. Групата над 75 кв.м събира 49% от предлагането. До 55 кв.м са 0% (в града 11%), 56–65 кв.м са 11%, 66–75 кв.м са 41%, а над 75 кв.м са 49%.

Компактният двустаен е най-скъпият на квадратен метър, а просторният най-изгоден; разминаването в града е близо 13%. Приложено към Горна баня: около €2 400/кв.м за малкия и €2 100/кв.м за големия двустаен. При €2 189/кв.м тук 25 кв.м отгоре струват приблизително €35 000: €135 000 за 55 кв.м и €170 000 за 80 кв.м.

Горна баня срещу съседните райони

В групата цената на квадратен метър варира от €1 705/кв.м (Суходол) до €2 302/кв.м (Овча купел). Спрямо Овча купел 2 двустаен в кв. Горна баня е по-скъп с около €15 000 по медиана. Сравнявайте и сградите, не само цените: по-евтиният квадрат понякога е по-старият фонд.

Ако се колебаете за едностаен: в столицата той струва около €120 000, а това е €45 000 под двустайния тук. За тристаен в квартала предвидете приблизително €238 600; на квадратен метър това е €2 400/кв.м срещу €2 189/кв.м за двустаен апартамент. Двустайният е най-лесният за препродажба формат: купуват го и млади двойки, и хора за отдаване, и хора, които сменят жилището си.

Овча купел 2 (0,5 км) има 150 обяви и медианна площ 68 кв.м; 68% от тях са в строеж. Използвайте таблицата така: ако обява тук е над типичната цена на съседите, следва да предлага нещо повече.

Сградите: панел, тухла или ново строителство в кв. Горна баня

От обявите с посочено отопление 4% са на ТЕЦ и 91% на газ, при 64% ТЕЦ за града. Медианната сграда е на 4 етажа, а високи блокове в обявите няма. 1 обява са на последен етаж и 16 оферти на партер или първи, а там пазарлъкът е по-лесен. Колко обещават продавачите тук: гледка в 2 обяви, паркомясто или гараж в 2 обяви, обзавеждане в 1 обява и „лукс“ в 3 обяви.

17 оферти в квартала са в строеж, с медиана €2 114/кв.м и типична площ 74 кв.м.

При новото строителство тук изискайте Акт 16 или Удостоверение за въвеждане в експлоатация и попитайте за месечната такса за поддръжка.

Кое да питате за сградата:

• Колко е таксата за входа или за поддръжката на комплекса и кое покрива.
• Работи ли асансьор и кога е подменян.
• Конструкцията: панел, ЕПК, пълзящ кофраж или тухла; от нея зависят звукоизолацията и преустройствата.
• Какво става с таван и паркомясто, и влизат ли в цената.
• Санирана ли е сградата и преди колко години е ремонтиран покривът.

Редакционна оценка: Горна баня

Бюджетът в три примера

€148 100, €164 500, €265 400: това са долната петина, медианата и горната петина в кв. Горна баня. Кой продава: „Долната петина“ през агенция, „Средният случай“ директно от собственик и „По-горен клас“ през агенция. Кредит 30 години, 2,6%. Проверката на документите: €200; оценка €250.

Данъкът от €4 935 в средния сценарий е по ставката на Столична община, 3%, върху по-високата от цената и данъчната оценка. €40 546 в брой за по-евтиния вариант срещу €72 181 за по-скъпия: разликата е €31 635.

Наемът тук е около €650; вноската за медианата е €527. Вноската излиза по-лека от наема. €474, €527 или €850 месечно: за всяка от тези вноски банката ще гледа дохода ви. Сметнете точно в калкулатора.

Как се стига до Горна баня

В кв. Горна баня има вход на метро (М3), а метрото е най-сериозният аргумент за цената на двустаен тук. Наземният транспорт е 19 спирки на автобус по картата на OpenStreetMap. Разстоянието до центъра е 6,7 км въздушно.

Съседните Овча купел и Княжево са на 1,7 км и 3,3 км, а това разширява избора от спирки и магазини. За препродажбата метрото е предимство: двустаен до станция се продава по-бързо и по-бавно губи стойност. В часа пик 6,7 км могат да станат 25 минути, в неделя са към 10.

В кв. Горна баня квадратът е €2 189/кв.м, по-евтин с 19% от Княжево, където метрото е по-далеч. Сградите също така влияят, така че не приписвайте всичко на транспорта. Плътните комплекси като Горна баня разчитат на много линии, но и много хора на спирката; огледът в 8 часа е показателен. Паркомясто или гараж се споменава в 2 обяви от 37 в кв. Горна баня; при другите питайте изрично.

Три неща за транспорта при огледа:

• Колко минути пеша има до най-близката спирка и до входа на метрото от входа на блока.
• Кога минава последният градски транспорт вечер тук.
• Колко близо е велоалея или тротоар до училището.

Какво плащате отгоре при покупка в кв. Горна баня

Типичният двустаен в Горна баня (6,7 км от центъра) се обявява за към €164 500, по 37 обяви за двустайни в извадката ни. Таксите не са големи поотделно, но заедно стигат цена на прилична кухня.

Най-голямото перо е местният данък: към €4 935 при ставка 3% в Столична община. Погледнете актуалната ставка, общината може да я промени. Нотариалната такса е по тарифа и расте с цената; за €165 хил. очаквайте около €950 с ДДС. Още €165 (0,1%) са за вписване на акта.

Агенцията най-често взима 2–3% плюс ДДС от купувача, при тази цена €3 948–€5 922. Тук всички 37 обяви в извадката са от агенции или строители, затова комисионата е почти неизбежна. Проверката от юрист (€150–400) е незадължителна по закон, а необходима по здрав разум, най-вече тук. Общата сума при покупка без кредит е към €170 900; с агенция стига €176 800.

Какво се продава в кв. Горна баня

Прегледахме 37 обяви за двустайни в кв. Горна баня. Това не са мнения на купувачи, а неща, които се повтарят в самите обяви.

Двустаен от собственик в кв. Горна баня

Собственици в обявите почти няма: 0 оферти от 37, до 30 обяви от агенции и 7 обяви от строители. 10 обяви рекламират покупка без комисиона; проверете кой всъщност стои зад тях. При 7 оферти от строители голяма част от пазара в кв. Горна баня е без посредник по определение.

Как да познаете частна обява:

• Искайте нотариалния акт на оглед. Собственикът го има вкъщи, посредникът нерядко „ще го донесе после“.
• В текста се описват подробности, които брокерът не знае: кога е сменена дограмата, какво е платено за входа.
• Липсва воден знак на агенция върху снимките и няма референтен номер на обявата.

€3 900–€5 900: толкова излиза комисионата от купувача при €164 500 и 2–3% плюс ДДС. Покупката от собственик не е по-рискова по принцип, но проверката на документите е ваша отговорност.

При покупка от собственик предварителният договор се пише от адвокат, не от продавача; капаро от €8 200–€16 500 оправдава такава предпазливост.

Търсите двустаен тук без посредник? Напишете бюджета в онлайн заявката; отсяваме обявите от собственици ръчно.

Обявена цена срещу платена цена в кв. Горна баня

Цените в обявите са офертни. 6% отстъпка от €164 500 прави €9 870, сума, която оправдава една добре подготвена оферта. Разстоянието между €148 100 и €265 400 е €117 300. Обява над €265 400 без видима причина (гледка, паркомясто, ремонт) е идеалната мишена за пазарлък.

Конкретни поводи за отстъпка в кв. Горна баня са несанираната фасада, покривът над последния етаж и старата дограма. Всеки от тях има цена, която можете да сметнете. Строителите рядко свалят от цената, но понякога дават паркомясто, мазе или довършителни работи като бонус.

За продавача, който иска да приключи, ориентир е €148 100: обяви около нея най-често намират купувач по-бързо, а при тях пазарлъкът е по-кратък. На квадрат тук диапазонът е €2 014/кв.м–€2 656/кв.м, с медиана €2 189/кв.м. Така лесно виждате надценката в конкретната обява. Ако имате одобрен кредит или кеш, кажете го веднага. Сигурният купувач е аргумент, който се плаща.

Кратки отговори за Горна баня

Двустайни в съседните райони

Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Горна баня.

• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Княжево€2 704/кв.м
• кв. Суходол€1 705/кв.м
• в.з. Горна баня≈ €165 хил.
• кв. Овча купел 2€2 196/кв.м
• кв. Овча купел 1€2 283/кв.м
• с. Иваняненаселено място

От другия край на града

• в.з. Киноцентъра≈ €219 хил.
• гр. Сливница≈ €122 хил.
• с. Драгушиново≈ €130 хил.
• кв. Мусагеница€3 089/кв.м

Преди да дадете капаро

• Двустаен в София
• Двустаен на зелено
• Разходи при покупка
• Двустаен с Акт 16
• Кредит за двустаен
• Цени на двустайни
• Двустаен Студентски град
• Спешно продавам двустаен