Двустаен в кв. Зона Б-18 — какво получавате за парите
Кв. Зона Б-18 е панелен комплекс и това определя двустайния: най-често 55–65 кв.м, хол, спалня, отделна кухня и тераса, често остъклена. Преброихме 42 обяви за двустайни в кв. Зона Б-18. Типичната е за €192 000, което прави €2 628/кв.м. В кв. Зона Б-18 медианата е €192 000, а медианата на квадратен метър €2 628/кв.м; квадратурата е около 69 кв.м.
В средата на 103 квартала: 56-о място по цена на квадрат. Всяка втора-трета обява тук е за сграда в строеж (43%), и това дърпа медианата на квадратен метър надолу. Близо 43% от обявите са за апартаменти в строеж, така че тук често купувате проект, а не готово жилище. Парното от ТЕЦ е посочено в 89% от обявите, в които е отбелязано какво е отоплението.
Купуват предимно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще се разрастват. Инвеститорите в квартала смятат с наем около €650 на месец, което дава брутно 4,1% на година. Цената на квадратен метър тук е на обичайното градско ниво. Зона Б-18 в числа: по-долу са цените, площите, бюджетът и какво да проверите.
Какво купувате в кв. Зона Б-18 с €100, €150 или €200 хиляди
Сметката по таван на бюджета, от 42 обяви в кв. Зона Б-18:
- До €100 000 има 1 обява; при €2 628/кв.м тази сума стига за приблизително 38 кв.м.
- До €150 000: 7 обяви, или 17% от всички, към 57 кв.м при медианната цена на квадратен метър.
- До €200 000 са 25 оферти; толкова пари купуват приблизително 76 кв.м тук.
- До €250 000 покривате 95% от офертите; 2 обяви искат над €300 000.
Ако апартаментът иска ремонт, заделете още най-малко €250–400 на квадратен метър, тоест €17 000–€28 000 за 69 кв.м.
При цена €192 000 собственото участие е между €29 000 и €38 000, според банката. Отгоре добавете 4–5% за данък, нотариус, вписване, адвокат и евентуална комисиона: още €8 000–€10 000. Ориентировъчната вноска за €153 600 (80% от цената) е €620 на месец за 30 години. Изчислете и други суми в ипотечния калкулатор.
Ако бюджетът ви е под €155 500, в квартала търсите по-дълго или ще трябва да приемете компромис с етажа и състоянието. Дилемата тук е проста: €192 000 стигат за 72 кв.м в по-старите сгради или за 75 кв.м в сграда в строеж.
Колко струва двустаен в кв. Зона Б-18
В извадката ни от септември 2026 има 42 оферти за двустаен в кв. Зона Б-18, с медиана €192 000. Разликата между 20-ия и 80-ия персентил е €63 500: от €155 500 до €219 000. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 55 са по-евтини на квадрат от Зона Б-18. Медианата на квадратен метър е €2 628/кв.м, тоест 4% над общоградските €2 516/кв.м.
- до €100 хил.1 обява (2%, в града 2%)
- €100–150 хил.6 обяви (14%, в града 28%)
- €150–200 хил.18 оферти (43%, в града 42%)
- €200–250 хил.15 обяви (36%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
- над €300 хил.2 оферти (5%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 42 обяви и същият дял за София.
За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: €99 999 за 40 кв.м, на 1-ви от 1 етажа, в блок от 1980 г.; 52 кв.м за €133 900 (€2 575/кв.м; на 7-ми от 8 етажа, с парно от ТЕЦ). Ниската цена по правило има причина: ремонт, неудобен етаж или спорни документи. Имайте предвид, че това са цени от обявите, не от нотариалните актове; пазарлъкът по правило сваля 3–7%.
При €192 000 пазарлък от 3–7% означава €5 800–€13 400, колкото струват данъкът и таксите по сделката.
Разпределение на 42 обяви за двустайни в квартала по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
За кого е двустаен в кв. Зона Б-18
За кого има смисъл двустаен апартамент в кв. Зона Б-18? Зависи от бюджета и от това колко ще останете. Медианният двустаен тук е 69 кв.м за €192 000; от тези числа тръгва всяка сметка.
Първа ипотека
Двустаен в квартала за към €192 000 означава кредит от €154 000 и вноска приблизително €620 месечно. Горе-долу колкото за града, ето защо изборът е по-скоро за локацията, не за парите.
Покупка от план
„На зелено“ тук се продава по €2 570/кв.м; купувачът плаща на етапи и чака Акт 16, така че трябва покрив междувременно.
С пари в брой
Парите в брой са коз при пазарлъка в кв. Зона Б-18: сигурна сделка без оценка и одобрение често смъква цената с 3–7%, тоест €5 800–€13 400. Но не пропускайте проверката на тежестите: без кредит никоя банка няма да го изиска вместо вас.
Хибридна работа
При 69 кв.м има място за бюро в хола, поради това двустаен апартамент в този квартал става и за работа от вкъщи. При два-три дни вкъщи седмично разстоянието тук тежи по-малко.
Първо жилище? Прочетете как става кредитът, преди да започнете огледите в квартала.
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Две минути за попълване
- Ориентир за цената на кв.м
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
Годината на сградата и цената в кв. Зона Б-18
| Сгради | Обяви | Цена | Цена/кв.м | Кв.м |
|---|---|---|---|---|
| Преди 1990 (панел, ЕПК, стара тухла) | 6 | €179 900 | €2 649/кв.м | 62 кв.м |
| 1990–2020 | 7 | €219 000 | €3 455/кв.м | 63 кв.м |
| Акт 16 от 2021 г. насам | 2 | малко обяви | ||
| В строеж („на зелено“) | 18 | €196 200 | €2 570/кв.м | 76 кв.м |
18 обяви в кв. Зона Б-18 са в строеж, с медиана €2 570/кв.м и типична площ 76 кв.м. В кв. Зона Б-18 сградите от последните трийсет години (€3 455/кв.м) бият стария фонд (€2 649/кв.м) с 30%.
ТЕЦ: 89%, газ: 0%. ТЕЦ е нормата, а сметката се определя от абонатната станция и изолацията. Сградите тук са средно 7-етажни, но 11 обяви са на 10 и повече етажа. Партер или първи етаж са 5%, последен етаж 19%; те по правило са с отстъпка. Какво обещават продавачите в квартала: гледка в 2 оферти, обзавеждане в 4 обяви и „лукс“ в 2 обяви.
При сграда в строеж проучете строителя, разрешението за строеж и дали плащанията са свързани с актовете.
Какво да питате за сградата:
- Какво става с таван и паркомясто, и включени ли са в цената.
- Работи ли асансьор и преди колко време е подменян.
- Има ли влага от покрива или от горния етаж и как са оправени.
Зона Б-18 по седем признака
Редакционна оценка на кв. Зона Б-18 за купувач на двустаен, на 1,7 км от центъра.
- Цена спрямо София2,5
Типичният двустаен в кв. Зона Б-18 струва €192 000, при €173 200 за цяла София. Зона Б-18 стои в средата на пазара.
- Избор на обяви3,5
42 двустайни за продажба тук, 29 от тях през агенции. Цените са от €99 999 до €316 575.
- Ново строителство3
47,6% ново строителство в квартала при 63% за цяла София (в строеж и с Акт 16). На зелено квадратът е €2 570.
- Транспорт2,5
1,7 км до центъра, без метро. Колата е по-важна тук, отколкото в квартал с метро.
- Ежедневие1
1 аптека тук по картата.
- Зеленина и паркове1
3 детски площадки в кв. Зона Б-18 по картата.
- Потенциал за отдаване2,5
Наем около €650 при цена €192 000 дава брутно 4,1% годишно, при 4,5% за София. Наемите са по 51 обяви.
Общата оценка 2,3 е средна от 7 показателя с данни. Плюсът, който се вижда веднага, е избор на обяви: 3,5. Слабото място е ежедневие (1), следвано от зеленина и паркове.
- + Избор на обяви в този квартал: 3,5
- − Ежедневие: 1, слабо място
- − Зеленина и паркове: 1, компромис
Изчислено от обявите за продажба и от картата към септември 2026. Никой купувач на двустаен тук не е гласувал тук.
Какво има около двустайния в Зона Б-18
В кв. Зона Б-18 на картата има малко обекти, така че ежедневието зависи от колата и от Зона Б-19 и Зона Б-5. За двустаен апартамент купувачът гледа най-вече за училище, магазин и аптека; в кв. Зона Б-18 ситуацията е такава.
- Здраве. OpenStreetMap показва една аптека.
- Вечер навън. 3 заведения на картата: кафенета, ресторанти и закусвални.
- Хляб и мляко. 3 малки магазина и фурни.
- За децата. На картата тук няма училища и градини; най-близките са в Зона Б-19 и Зона Б-5.
- Зеленина и спорт. 3 детски площадки и 2 спортни места и игрища.
Тишината в квартала има и обратна страна: малко заведения и магазини работещи вечер. Зона Б-19 и Зона Б-5 допълват това, което тук липсва: магазини, аптеки и училища. Зелените места и площадките (3 на картата) направиха в кв. Зона Б-18 удобна разходката с количка. Преди да дадете капаро разходете се в този квартал вечер и в събота: картата не отразява шума и паркирането. С никакви училища и градини наоколо Зона Б-18 е по-удобен за двойки без деца или за отдаване.
Три примерни покупки в кв. Зона Б-18
Колко пари в брой трябват за двустаен в кв. Зона Б-18? Зависи от цената, затова ги сметнахме три: €156 хил., €192 хил. и €219 хил. Продавачите са различни („Долната петина“ през агенция, „Средният случай“ директно от собственик и „Горната петина“ през агенция), за да се види цената на комисионата. Проверката на документите: €300; оценка €150.
| Долната петина | Средният случай | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Цена на жилището | €155 500 | €192 000 | €219 000 |
| Сума на кредита | €124 400 | €153 600 | €175 200 |
| Оценка, такса, адвокат | €1 072 | €1 218 | €1 326 |
| Кой продава | агенция | собственик | агенция |
| Нотариална такса + вписване | €1 056 | €1 242 | €1 419 |
| Самоучастие по кредита | €31 100 (20%) | €38 400 (20%) | €43 800 (20%) |
| Комисиона 2,5% + ДДС | €4 665 | няма | €6 570 |
| Данък при покупка | €4 665 | €5 760 | €6 570 |
| Вноска на месец | €498 | €615 | €701 |
| Приблизителна площ | около 59 кв.м | около 73 кв.м | около 83 кв.м |
| В брой преди ключа | €42 558 | €46 620 | €59 685 |
Над самоучастието в квартала остават €11 458, €8 220 и €15 885 разходи по сделката.
При 3% вместо 2,6% вноската за €192 000 става около €648. Пробвайте вариантите в калкулатора. €650 наем срещу €615 вноска тук.
Най-големият разход над самоучастието е данъкът: €5 760 при €192 000. Ставката в Столична община е 3%.
Огледът: Зона Б-18 отблизо
От 42 обяви в кв. Зона Б-18 2 обяви са на ниските етажи и 8 обяви на последен. Фондът тук е главно смесен фонд, и чеклистът е нагласен с това. Сградата е голяма част от сделката: жилището се ремонтира, входът не.
- Ако гледате някоя от 2 обяви на ниските етажи, попитайте за влага отдолу и кой минава покрай прозорците.
- Уточнете с какво се отоплява жилището и колко излиза януари.
- Съседите и входът: какъв живее над вас, има ли кучета.
- Годината на сградата: от нея зависи останалият списък.
- Погледнете мазето, не само го чуйте описано.
- Уточнете дограмата и дали стените са топлоизолирани отвън.
- Ключовете и таблото: колко са и къде са сложени.
- Пробвайте всички прозорци; старата дограма значи студ и сметки.
- Последният етаж: 8 обяви в района са под покрива. Попитайте за ремонта му и жегата през юли.
Не се притеснявайте да отваряте шкафове и да пускате водата. Продавачът на двустаен за €192 хил. го знае. Отвъд огледа, попитайте директно: какви са сметките зимата, кога е ремонт на входа и кои мебели остават.
Купувате, за да отдавате? Сметката в кв. Зона Б-18
Двустаен под наем в кв. Зона Б-18 се дава за приблизително €650 на месец, медиана от 51 обяви. При покупна цена €192 000 брутната доходност е 4,1%, при 4,5% за София.
| Ред | На година |
|---|---|
| €650 на месец, 12 месеца | €7 800 |
| Поддръжка и дребни ремонти | −€350 |
| Данък 10% върху 90% от наема | −€702 |
| Празен период (месец и половина) | −€975 |
| Нетно | €5 773 |
| Нетна доходност върху €199 300 | 2,9% |
35 години наем: толкова покриват €199 300 при нетни €5 773 на година. 2,9% нетно е под лихвата по ипотечен кредит. Това е по-скоро сейф, отколкото бизнес. С кредит сметката е различна: при 20% самоучастие и 25 години вноската е приблизително €705 на месец, значи всеки месец доплащате около €55 от себе си. Наемателите на двустайни най-често са двойки и млади семейства, които остават по-дълго от студентите.
За сравнение, наблизо: кв. Зона Б-19 с 3,5% брутно при наем €600 и кв. Света Троица с 3,7% брутно при наем €550. Отклоненията произтичат главно от покупната цена, не от наема. Без метро наемателите тук търсят място за кола и спирка наблизо. Обзаведен двустаен се отдава по-лесно, необзаведен пази по-стабилни наематели.
Капаро, тежести, фалшиви собственици: рисковете в кв. Зона Б-18
В кв. Зона Б-18 обичайната сделка е към €192 000. При двустаен за €192 хил. натискът да дадете капаро още на първия оглед е реален.
- „Имаме и друг купувач“. Бързането най-често крие проблем в документите; колкото по-настоятелен е, толкова по-внимателно действайте.
- Много собственици. Имот на трима наследници трудно се продава бързо; проверете дали всички са съгласни предварително.
- Апартаментът, който „току-що се продаде“. Някои обявите в кв. Зона Б-18 стоят, за да звъннете; на място „точно този“ вече е продаден, а показват друг.
- Изчезналите квадрати. Уточнете как се смята цената при отклонение в площта; при €2 628/кв.м всеки квадрат е €2 628.
- Бързото капаро. Капарото най-често е 5–10%, тоест €10 000–€19 000 тук. Давайте го по банков път, с договор и след проверка на титула.
- Плащане в брой. Разплащането през банка оставя следа, която ви пази при спор.
- Забавеният Акт 16. 43% от обявите в квартала са в строеж. Забавен Акт 16 значи наем плюс вноска месеци наред. Плащайте на части и настоявайте за неустойки.
- Договорът на агенцията. Без клауза за неодобрен кредит авансът от €10 хил.–€19 хил. е изложен.
Правилото е просто: никакви пари, преди да знаете кой е собственикът и какво има върху имота. Ако нещо в покупката ви притеснява, опишете го в заявката.
Какво ни питат за Зона Б-18
Да купя или да наемам двустаен в кв. Зона Б-18?
По месечни суми покупката печели: €615 вноска срещу €650 наем. Покупката изисква самоучастие и разходи около €45 652. При кратък хоризонт наемът е по-гъвкав. Лихвата може да се промени, наемът също. Собственото жилище е и спестяване, наемът не е. Сделката струва пари и при покупка, и при продажба. 18 от 42 обяви в кв. Зона Б-18 са за сгради в строеж.
Какви са цените на двустайни с Акт 16 в кв. Зона Б-18?
На зелено е по-евтино, но чакате и поемате риска от забавяне. В кв. Зона Б-18 в строеж медианата е €196 200. С Акт 16 виждате какво купувате и можете да вземете кредит веднага. Най-близкото съседно място е кв. Зона Б-19, на 0,8 км. Кв. Зона Б-18 е на около 1,7 км от центъра на София. Внимавайте с обещанията за срок, забавянето от няколко месеца е често. Акт 14 е груб строеж, Акт 15 е завършване, Акт 16 е въвеждане в експлоатация.
Плаща ли купувачът комисиона за двустаен в кв. Зона Б-18?
Около €5 760 за типичен двустаен в кв. Зона Б-18, ако агенцията взима 2,5% плюс ДДС. В кв. Зона Б-18 3 обяви пишат изрично „без комисиона“. Нашата заявка е безплатна, не сме агенция и не взимаме комисиона. На зелено в Зона Б-18 са 18 обяви от 42. Двустаен под наем в Зона Б-18 върви около €650 месечно. Не плащайте комисиона преди нотариалната сделка. При сграда в строеж строителят често продава без посредник.
Изгодно ли е да купя двустаен в кв. Зона Б-18 за отдаване под наем?
4,1% брутно годишно. Толкова дава €650 месечен наем при покупна цена €192 000 за типичния двустаен в кв. Зона Б-18. Градската средна е 4,5%. Най-високата доходност в София е около 6%, най-ниската около 2,5%. Кв. Зона Б-18 е на около 1,7 км от центъра на София. Данъкът върху наемния доход намалява нетната доходност. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалната инвестиция. По цена на квадрат Зона Б-18 е на 56. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Защо двустаен от 69 кв.м в кв. Зона Б-18 изглежда по-малък?
Застроената площ включва стените и идеалните части от общите помещения. При типични 69 кв.м в кв. Зона Б-18 чистата площ вероятно е около 57 кв.м. При новите сгради общите части са по-големи. Цената на квадрат по чиста площ излиза с около една пета по-висока. Кв. Зона Б-19 е на 0,8 км от Зона Б-18.
Какво е самоучастието при кредит за двустаен в кв. Зона Б-18?
Около €45 652 общо. От тях €38 400 са 20% самоучастие, а останалото са данък, нотариус и вписване. Числото е за типичния двустаен в кв. Зона Б-18. При по-евтин вариант от €155 500 сумата пада до около €37 071. В нашата подредба на 103 квартала Зона Б-18 е 56. по евтиност. Тристаен тук излиза около €280 000. Оценката на банката понякога е под договорената цена, тогава самоучастието расте. Някои банки искат и оценка на имота преди одобрението.
Кои съседни райони на Зона Б-18 са по-изгодни за двустаен?
Да, кв. Банишора е по-евтин с около €128 на квадрат. Числата са от обявите за двустайни в двата района. Кв. Зона Б-18 е на около 1,7 км от центъра на София. По цена на квадрат Зона Б-18 е на 56. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Съседните райони често имат различен фонд, затова цената не е единственото сравнение. В заявката можете да посочите няколко квартала наведнъж. Пешеходното разстояние до спирка е по-важно от името на квартала.
Реално ли е двустаен в кв. Зона Б-18 с бюджет €150 хил.?
Да: 7 обяви от 42 в кв. Зона Б-18 са до €150 000 (17%). Най-евтината е €99 999. Подобни оферти се продават бързо, добре е кредитът да е предварително одобрен. Проверете дали площта е застроена или чиста. Сградите в строеж са честият начин да се влезе в този бюджет. Под €150 хил. често попадат панелни апартаменти, които искат ремонт.
Какво да проверя преди капаро за двустаен в кв. Зона Б-18?
Първо тежестите: ипотеки, възбрани и искови молби. После титулът на продавача, скицата и данъчната оценка. При сградите в строеж (20 от обявите в кв. Зона Б-18) проверете разрешението за строеж и договора със строителя. Разстоянието от Зона Б-18 до центъра е около 1,7 км. Не подписвайте предварителен договор без проверка. Капаро без проверка е най-честата грешка. Съпругът на продавача също трябва да подпише, ако имотът е семейна имуществена общност.
Разширете търсенето
Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Зона Б-18.
- кв. Зона Б-19€2 581/кв.м
- кв. Зона Б-5€2 737/кв.м
- кв. Илинден€2 680/кв.м
- кв. Разсадника€2 666/кв.м
- кв. Света Троица€2 685/кв.м
- кв. Банишора€2 500/кв.м
- с. Кубратовонаселено място
Може да ви е интересно
Наръчници
Търсите двустаен в кв. Зона Б-18?
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Ориентир за цената на кв.м
- Сметка на кредита и разходите
- Само актуални обяви
Методика: медиана на офертните цени; площта е по обявите (при новото строителство обикновено застроена). Подробности в методологията. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.