Етаж по етаж: как строителят цени двустайните в една и съща сграда

Как намерихме една сграда без адрес

Обявите в София рядко дават адрес, а още по-рядко номер на блок. Затова сградата трябваше да се реконструира. Групирахме обявите по три признака: един и същ телефон за контакт, един и същ квартал и еднаква етажност на сградата. Ако такава група има поне четири обяви на поне три различни етажа, приемаме, че вероятно гледаме една сграда. Подходът е приблизителен и трябва да го кажем ясно. Агенция може да продава две различни сгради с еднакъв брой етажи в един квартал и те ще се слеят. Строител може да ползва няколко телефона и една сграда ще се раздели. Някои обяви са дубликати на един и същ апартамент. Затова говорим за „групи, които приличат на сграда“, а не за конкретни адреси.

Получиха се 126 групи. Типичната има 5 обяви на 4 етажа. Повечето са строящи се сгради, където един продавач пуска наведнъж цял вход. Това е и мястото, където стълбата се вижда най-добре.

Колко струва един етаж нагоре

Медианният наклон е 0,7% на етаж. При средна цена на квадрат в строящите се сгради около €2 300/кв.м това прави приблизително €16 на квадрат за всеки етаж нагоре. За двустаен от 70 кв.м са около €1 120. Звучи малко и наистина е малко. Ако типичната група обхваща 4 етажа, разликата между най-ниския и най-високия от тях е около 2,1% само от етажа. Наклонът е положителен в 79 от 126 групи. Тоест в повечето сгради горе е по-скъпо, но далеч не във всички. Как изглежда това на практика. Да кажем, че избирате между втори и шести етаж в един вход. По медианната стълба шестият струва с около €4 480 повече при 70 кв.м. Това е по-малко, отколкото много хора очакват, и по-малко от разликата, която често виждат в листата. Ако разликата в листата е по-голяма, тя идва от нещо друго в апартамента, а не от самия етаж. Струва си да попитате какво. И още една уговорка. Наклонът е изчислен от офертни цени, не от сделки. Строителят може да е дал отстъпки на долните етажи, които не се виждат в обявите, или да е вдигнал горните след първите продажби. Стълбата е снимка в един момент, не правило.

Не всяка сграда има стълба

Средната стойност крие две съвсем различни поведения. Едната голяма група сгради има стръмна стълба, над 2% на етаж. Другата голяма група има обратна: по-ниските етажи са по-скъпи на квадрат.

Стръмните стълби, 41 групи, обикновено са в сгради, където строителят продава етапно и вдига цените, докато се изкачва. Падащите, 31 групи, имат по-разнообразни причини. По-ниските етажи може да са с дворове или по-големи тераси, по-високите с по-малки и по-неудобни разпределения. Понякога горните етажи в сграда без асансьор са по-евтини, тема, която разгледахме в двустайния без асансьор. А понякога групата просто събира два различни входа. Практическият извод: не приемайте, че по-високият етаж е задължително по-скъп. Поискайте цените на целия вход и вижте каква е стълбата в точно тази сграда.

Стълбата на строителя срещу кривата на пазара

В най-изгодния етаж показахме как се движи цената по етажи в целия град, в сравнение с медианата на всеки квартал. Там разликата между първия етаж и етажите от 8 до 10 е около 0,6% на етаж. Вътре в една сграда наклонът е 0,7%. Двете числа са близки, но не са едно и също.

Пазарната крива смесва различни сгради: високите блокове с ниските кооперации, панела с тухлата. Стълбата в една сграда е по-чиста, защото всичко останало е еднакво. Затова тя е по-добрият ориентир, когато избирате между два етажа в един вход. Пазарната крива пък е по-добрият ориентир, когато сравнявате сгради.

Според височината картината почти не се променя. В сградите до 6 етажа и в тези със 7 до 10 етажа наклонът е около 0,7%. В сградите с 11 до 15 етажа е по-голям, 1,1%, но там групите са само 9 и числото е ориентир. За горните етажи вижте и партера и последния етаж.

Етажът обяснява малко

Най-интересното число е друго. Разликата между най-евтиния и най-скъпия квадрат в една група е с медиана 17,8%. Етажът обяснява от нея около 2,1%. Останалото идва от неща, които не са в заглавието на обявата: изложение, гледка, размер на терасата, форма на разпределението. Затова два двустайни на един етаж в една сграда може да имат съвсем различна цена на квадрат. Южният с голяма тераса е друг продукт от северния до асансьора. Ако изложението ви интересува, вижте южното изложение, а за гледката панорамната гледка. За купувача това е добра новина. Щом етажът тежи малко, можете да изберете етажа по начина си на живот: по-близо до земята с малко дете или куче, по-високо заради светлината и тишината. Цената няма да ви накаже много за който и да е от двата избора. Наказва ви по-скоро грешното изложение или неудобното разпределение, които после не се поправят.

Сметнете своя етаж

Ако листата на строителя иска за същото изкачване два-три пъти повече от сумата в калкулатора, питайте какво друго има горе. Може да е гледка, може да е по-голяма тераса, а може просто да е по-скъпата част от листата.

Как да ползвате стълбата в разговора

Когато строителят продава цял вход, вие имате информация, която рядко се ползва: цените на съседните апартаменти. Поискайте листата за целия вход или поне за вашия тип двустаен на всички етажи. Сравнете еднакви разпределения, не различни. Питайте кои вече са продадени: ако долните етажи свършват първи, стълбата скоро ще поскъпне. Групите са най-много в Дружба 2, Овча купел, Студентски град и Люлин 10, кварталите с много ново строителство. Там често има избор между няколко етажа в една сграда. Повечето от тези обяви са в строеж, така че си струва да прочетете двустаен на зелено и двустаен с Акт 16. Как се смята самата листа и защо цената на квадрат често излиза кръгла, има в кръглата цена на квадрат, а какво значи, когато един продавач държи голяма част от квартала, в квартала с един продавач.

Стълбата на цените: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Люлин 10€1 843/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Обеля 2€1 800/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• Кръгла цена на квадратКогато цената на квадрат излиза точно кръгла: двустаен, сметнат по ценова листа447 обяви за двустаен в София дават точно €2 500, €3 000 или друго кратно на 50 на квадрат. Цената е сметната от квадрата и пазарлъкът е там.
• Квартал с един продавачКогато един телефон продава една трета от квартала: двустаен при доминиращ продавачВ 8 от 84 квартала един телефон държи поне една четвърт от обявите за двустаен. Какво значи това за избора, цената и пазарлъка.
• Гараж и паркомястоГараж и паркомясто към двустаен: в цената ли са и колко струват отделно117 обяви за двустаен в София споменават гараж или паркомясто, но рядко казват дали е в цената. Колко струва отделно и колко добавя към вноската.
• Промоция с краен срок„Промоция до края на месеца“: как да четете отстъпките в обявите за двустаенСамо 36 обяви за двустайни говорят за промоция или отстъпка, 495 обещават „без комисиона“. Кой сигнал е по-полезен и как да договаряте.
• Читалище и култураЧиталището като белег на оформения квартал: какво показва картата на културата49 от 100 квартала нямат по картата нито едно читалище, библиотека или сцена. Какво казват тези обекти за възрастта на квартала и за цената.

Наръчници по темата:

• Двустаен на зелено
• Двустаен с Акт 16
• Двустаен в Дружба
• Двустаен в Овча купел

Всички статии в блога →