Продава двустаен апартамент в кв. Толстой
Медианната обявена цена на двустаен апартамент в кв. Толстой е €148 400, а по-голямата част от обявите е между €128 900 и €178 000. Панелът тук е масовият продукт, но между блоковете се появиха и нови сгради, които вдигат горната граница на цените. На практика, €148 400 купуват в квартала към 60 кв.м.
В средата на 103 квартала: 41-во място по цена на квадрат. Старият фонд е 39% от обявите тук, и именно там са голяма част от по-ниски цени. Медианната площ е 60 кв.м, под градските 69. Сградите в обявите имат средно по 6 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 4-ти етаж.
Инвеститорите тук смятат с наем приблизително €550 на месец, което прави брутно 4,4% на година. Толстой е типичният адрес за първо собствено жилище с ипотека. Ако бързате, погледнете първо цените и бюджета, а после сградите и документите.
Тръгнете от бюджета, после вижте сградите в кв. Толстой; документите остават последни, но не се прескачат.
Бюджет, самоучастие и вноска в кв. Толстой
Ето колко от 38 обяви за двустаен в кв. Толстой влизат във всеки бюджет:
- До €100 000: 2 обяви (5%), обикновено по-малки, за ремонт или на неудобен етаж.
- До €150 000 влизат 22 оферти (58%).
- До €200 000 са 36 оферти; толкова пари стигат за към 82 кв.м тук.
- До €250 000: 37 обяви (97%).
Лихвите през 2026 са приблизително 2,4–3%, но при бюджет на ръба всяка промяна от половин процент се усеща: при €118 700 това са към €35 на месец.
С медианните €148 400 в квартала взимате към 53 кв.м в стар блок или 65 кв.м в сграда в строеж. От €128 900 и €178 000 е зоната, в която са 23 обяви от обявите тук.
Самоучастието при ипотека по правило е 15–20%. За двустаен апартамент от €148 400 това са €22 000–€30 000. Не забравяйте разходите: към €6 000–€7 000 се плащат за данък, такси и проверка на имота. При кредит от €118 700 за 30 години и лихва приблизително 2,7% месечната вноска е приблизително €480. Точната сметка с вашата лихва и срок: ипотечен калкулатор.
Цени на двустайни апартаменти в кв. Толстой
€148 400: толкова струва обичайният двустаен апартамент в кв. Толстой, ако се съди по 38 обяви. Ако отрежем крайностите, остава диапазон от €128 900 до €178 000. На квадратен метър това е €2 444/кв.м, осезаемо под €2 516/кв.м за града, с 3%. В класацията ни по €/кв.м (1 = най-евтин) кварталът заема 41-во място от 103.
Най-евтините обяви в момента на скрейпа: 50 кв.м за €83 900 (€1 678/кв.м); €99 900 за 47 кв.м, на последния, 3-ти етаж, в стара сграда от 1950 г.; €109 000 за 40 кв.м, на последния, 3-ти етаж, в стара сграда от 1950 г. Преди да се зарадвате на ниска цена, проверете състоянието и собствеността.
- до €100 хил.2 обяви (5%, в града 2%)
- €100–150 хил.20 обяви (53%, в града 28%)
- €150–200 хил.14 обяви (37%, в града 42%)
- €200–250 хил.1 обява (3%, в града 18%)
- €250–300 хил.1 обява (3%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 38 оферти и същият дял за столицата.
Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нещо обичайно, а при стари обяви и повече.
€4 500–€10 400 е реалният марж за двустаен апартамент в квартала на медианна цена, по-голяма отстъпка се постига само при оферти, стояли с месеци или ремонт. Когато обява тук е над €178 000, питайте какво конкретно обяснява разликата от €30 000 спрямо медианата.
Разпределение на 38 обяви за двустайни в кв. Толстой по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
За кого е двустаен в кв. Толстой
Двустайният е най-универсалното жилище, но в кв. Толстой подхожда на някои купувачи повече от на други. Типичният двустаен тук е 60 кв.м за €148 400; оттам започва всяко решение.
Млада двойка
Двустаен в квартала за приблизително €148 400 значи ипотека от €119 000 и вноска от порядъка на €480 месечно. Почти колкото за града, ето защо решението е по-скоро за локацията, не за парите.
Хибридна работа
Отделната спалня е решение при хибридна работа: срещите вече не се провеждат от кухнята. Питайте за интернета във входа и за шума от булеварда тук.
Купувач „на зелено“
37% от обявите в кв. Толстой са в строеж, по €2 300/кв.м. Подходящо е за хора, които могат да изчакат Акт 16 и приемат риска срещу по-ниска цена.
За отдаване под наем
Наем на двустаен в този квартал е към €550 на месец. При цена €148 400 брутната доходност е 4,4% годишно, при 4,5% за града. Сметката стъпва на 19 оферти за наем тук. Реалността се определя от обзавеждането и наемателя.
Ако се колебаете за брой стаи, вижте двустаен апартамент или тристаен.
Бюджет, квартал, срок — останалото е наша работа
Ако продавате двустаен, също пишете: ще ви кажем къде стои цената ви спрямо обявите в района и колко бързо се движат сходните.
- С предимство от собственици
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Какво да проверите в документите
Кредит за двустаен в Толстой: сметката
Голяма част от купувачите на двустаен в кв. Толстой теглят кредит. При €148 400 като медиана от 38 обяви в нашия скрейп и лихва 2,4% вноските излизат както в таблицата.
| Самоучастие | 25 години | 30 години |
|---|---|---|
| 20% (€29 680), кредит €118 720 | €527 | €463 |
| 15% (€22 260), кредит €126 140 | €560 | €492 |
Основният праг на банките е вноската да е под половината от нетния доход. С €1 000 нетно на двама вноска от €492 минава банковия тест, но оставя малко въздух. Сметнете и банката: оценител за €150–250, застраховка на имота и такса обработка от 0 до 1% (до €1 261 тук). Един процентен пункт отгоре струва към €68 на месец при този кредит. Банката не финансира таксите (приблизително €5 800), ето защо собствените пари са самоучастие €22 260 плюс около €5 800 такси, общо към €28 100.
Наемът на двустаен тук е към €550 (19 обяви), вноската при 15% и 30 години €492. Купувачът печели €58 на месец спрямо наемателя, преди поддръжката. Други суми и срокове: калкулатор за кредит.
Примерни сметки за покупка в кв. Толстой
Цената в обявата не е сумата, която ви трябва. За Толстой сметнахме три покупки: от €128 900 до €178 000. Сценариите: „По-евтин вариант“ директно от собственик, „Средният случай“ директно от собственик и „По-горен клас“ от строител. Кредитът е при 2,6%, срок 30 години. Адвокатската проверка е сметната за €200, банковата оценка за €200.
| По-евтин вариант | Средният случай | По-горен клас | |
|---|---|---|---|
| Цена | €128 900 | €148 400 | €178 000 |
| Агенция (3% с ДДС) | няма | няма | няма |
| Кредит | €103 120 | €126 140 | €142 400 |
| Оценка, такса, адвокат | €916 | €1 031 | €1 112 |
| Данък при покупка | €3 867 | €4 452 | €5 340 |
| Вноска на месец | €413 | €505 | €570 |
| Кой продава | собственик | собственик | строител |
| Нотариус, Имотен регистър | €929 | €998 | €1 178 |
| Колко квадрата | около 53 кв.м | около 61 кв.м | около 73 кв.м |
| Собствени средства | €25 780 (20%) | €22 260 (15%) | €35 600 (20%) |
| Нужни пари в брой | €31 492 | €28 741 | €43 230 |
Данъкът се плаща върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. Тук е €3 867, €4 452 и €5 340. При средният случай в брой трябват около €28 741: €22 260 самоучастие и €6 481 за данък, нотариус и такси.
€550 наем срещу €505 вноска в кв. Толстой. €413, €505 или €570 месечно: за всяка от тези вноски банката ще гледа дохода ви. Сметнете точно в калкулатора.
Стар фонд или Акт 16 в кв. Толстой
| Период | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| Преди 1990 (панел, ЕПК, стара тухла) | 15 | €150 000 | €2 807/кв.м | 56 кв.м |
| 1990–2020 | 1 | малко оферти | ||
| В строеж („на зелено“) | 14 | €141 400 | €2 300/кв.м | 63 кв.м |
Парното от ТЕЦ доминира в кв. Толстой: 100% от обявите с данни. Сградите тук са средно 6-етажни, но 5 обяви са на 10 и повече етажа. Партер или първи етаж са 11%, последен етаж 32%; те по правило са с отстъпка. В текста на офертите в квартала се срещат обзавеждане (1) и „лукс“ (3).
14 обяви тук са в строеж, по към €2 300/кв.м и 63 кв.м средно.
При старите блокове в кв. Толстой проверете дали постройката е санирана и в какво състояние са покривът и тръбите.
Попитайте собственика за:
- Има ли течове от покрива или от горния етаж и как са оправени.
- Има ли асансьор и кога е ремонтиран.
- Конструкцията: панел, ЕПК, пълзящ кофраж или тухла; от нея зависят шумът и преустройствата.
- Кои са съседите: живущи или краткосрочни гости.
- Какво е отоплението: ТЕЦ, газ, термопомпа или климатици, и колко са сметките за декември и януари.
Оценка на кв. Толстой за купувач на двустаен
Редакционна оценка на кв. Толстой за купувач на двустаен, на 3,3 км от центъра.
- Цена спрямо София3,5
Квадратът в двустаен в кв. Толстой е около €2 444, почти колкото градските €2 516. За 60 кв.м това прави около €148 400.
- Избор на обяви3,5
С 38 обяви Толстой дава нормален избор. Средната площ е 60 кв.м.
- Ново строителство2,5
Сериозен дял ново строителство тук: 36,8% от офертите. Отпреди 1990 г. са 15.
- Транспорт2,5
Без метро. Наземните спирки в квартала са 2. Центърът е на ръка разстояние.
- Ежедневие1
За всекидневните нужди Толстой има 1 детска градина.
- Зеленина и паркове1
Малко зелено в градския смисъл тук: 2 детски площадки.
- Потенциал за отдаване3
Наем около €550 при цена €148 400 дава брутно 4,4% годишно, при 4,5% за София. Нетната доходност е по-ниска след данъци и празни месеци.
Средно 2,4 от 5 за Толстой. Най-силни в кв. Толстой са цена спрямо София (3,5) и избор на обяви (3,5). Компромисът в този квартал е ежедневие (1) и зеленина и паркове (1).
- + Цена спрямо София тук: 3,5
- + Избор на обяви в квартала: 3,5
- − Ежедневие: 1, под средното
- − Зеленина и паркове: 1, проверете на място
Формула върху данни за Толстой, не потребителски отзиви. Средната (2,4) е само от показателите с оценка.
Всекидневието в кв. Толстой
В кв. Толстой на картата има малко обекти, така че ежедневието зависи от колата и от Надежда 2 и Надежда 3.
- Вечер навън. 2 заведения на картата: кафенета, ресторанти и закусвални.
- Хляб и мляко. Магазин в OpenStreetMap в кв. Толстой не се вижда; за покупки се ходи в Надежда 2 и Надежда 3.
- Образование. OpenStreetMap показва една градина.
- Здраве. За аптека се ходи до Надежда 2 и Надежда 3.
- Разходки. 2 детски площадки и едно спортно място.
Надежда 2 и Надежда 3 допълват това, което тук липсва: магазини, аптеки и училища. Обществена зеленина на картата в квартала почти няма; на оглед вижте най-близката градинка. Преди да дадете капаро обиколете кв. Толстой вечер и в събота: картата не отразява шума и паркирането. Ако имате деца, уточнете прием и разстояние до градината още преди огледа. Тишината тук има цена: малко заведения и магазини отворени след 20 ч.
Минете в делничен ден около градината в кв. Толстой: колите на родителите казват много.
Доходност при отдаване: Толстой
Двустаен под наем в кв. Толстой се дава за приблизително €550 на месец, медиана от 19 обяви. Брутната доходност е 4,4%, под средното за столицата (4,5%).
| Перо | На година |
|---|---|
| €550 на месец, 12 месеца | €6 600 |
| Празен период (един месец) | −€550 |
| Данък върху наема | −€594 |
| Ремонти и износване | −€300 |
| Нетно | €5 156 |
| Нетна доходност върху €154 200 | 3,3% |
Обзавеждането е отделна инвестиция: за двустаен, готов за наем, пресметнете най-малко три-четири хиляди евро отгоре. 30 години наем: толкова покриват €154 200 при нетни €5 156 на година. Нетната доходност от 3,3% е около средното за града. Разликата я правят състоянието и наемателят. С кредит картината е друга: при 20% самоучастие и 25 години вноската е около €545 на месец, а наемът от €550 я покрива с €5, преди данъка и празните периоди.
За сравнение, в съседство: кв. Надежда 2 с 4,8% брутно при наем €640 и кв. Надежда 1 с 4,9% брутно при наем €600. Наемите между съседни квартали се различават по-слабо от цените. Без метро наемателите тук гледат паркомясто и спирка наблизо. Мебелиран двустаен се отдава по-бързо, празен задържа по-дълги наематели.
Кратки отговори за Толстой
Продават ли се двустайни с гараж в кв. Толстой?
Почти не: 0 от 38. В централните части паркирането е сериозен проблем. Гаражът често е отделна сделка. Междублоковите паркинги вечер са пълни. Питайте дали мястото е с отделен нотариален акт. Паркомястото е плюс и при отдаване. Кв. Толстой е на около 3,3 км от центъра на София.
Как да продам бързо двустаен в кв. Толстой?
Ориентирът в кв. Толстой е медиана €148 400, според 38-те оферти за двустайни, които преброихме тук. Под €128 900 сте в по-евтината петина, където обявите се продават най-бързо. Добрите снимки и документите в ред ускоряват сделката. Най-близкото съседно място е кв. Република 2, на 0,4 км. Тристайните в Толстой са с медиана €195 000 по 31 обяви. Скицата и удостоверението за тежести ускоряват сделката. Честната обява със снимки на банята се продава по-бързо.
Кв. Толстой евтин или скъп ли е за двустаен?
Толстой е в средата спрямо средното. Квадратът тук е около €2 444, а за София €2 516. Медианата на двустаен е €148 400 срещу €173 200 за града. В нашата подредба на 103 квартала Толстой е 41. по евтиност. Кв. Република 2 е на 0,4 км от Толстой. Не забравяйте, че в София почти половината обяви са за сгради в строеж, които са по-евтини на квадрат.
Може ли да се намери двустаен за под €100 хил. в кв. Толстой?
€100 хил. са около 195 583 лв. В кв. Толстой такива оферти са 2, при медиана €148 400. За този бюджет по-реално е едностаен или по-далечен район. В целия град под тази граница са около 2,3% от обявите. Под €80 хил. в целия град двустайните са около 40. От кв. Толстой до центъра по права линия са около 3,3 км.
Къде се нарежда Толстой по цена на квадрат?
В средата е: 41. място от 103. Квадратът в кв. Толстой е €2 444, срещу €2 516 за града. Подредбата е по медиана на цената на квадрат в обявите за двустайни, само за кварталите с поне 5 обяви. Кварталите с много сгради в строеж изглеждат по-евтини на квадрат. Мястото зависи и от дела на новото строителство. Сравнявайте съседи, не само ранг. Най-близкото съседно място е кв. Република 2, на 0,4 км.
Има ли двустайни под 55 кв.м в кв. Толстой?
В кв. Толстой 9 обяви са до 55 кв.м. В цяла София тези малки двустайни са около €2 812/кв.м, а тези над 90 кв.м около €2 300. По-малкото е по-скъпо на квадрат. От кв. Толстой до центъра по права линия са около 3,3 км. Медианата за целия район е 60 кв.м. В панела малките двустайни често са с кухня в хола.
Какво да проверя при двустаен в строеж в кв. Толстой?
Поискайте нотариален акт при прехвърляне на правото на строеж, не само предварителен договор. Проверете и ипотеката върху терена. Сравнете срока в договора с етапа на строежа. За сравнение, едностайните в Толстой са с медиана €82 800. От кв. Толстой до центъра по права линия са около 3,3 км. Застроената площ в новите сгради включва големи общи части. Попитайте за неустойка при забавяне.
Подходящ ли е кварталът Толстой за семейство с деца?
По OpenStreetMap в кв. Толстой има 1 детска градина и 2 детски площадки. Проверете района на прием за градините. Близостта до градина спестява време всяка сутрин. Двустаен е добър старт, но с второ дете става тесен. Картата не казва нищо за качеството на училището. Разстоянието от Толстой до центъра е около 3,3 км.
Наблизо до Толстой
Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.
- кв. Надежда 2€2 296/кв.м
- кв. Надежда 3€2 020/кв.м
- кв. Свобода€2 249/кв.м
- кв. Триъгълника€2 566/кв.м
- кв. Обеля€1 693/кв.м
- кв. Република 2≈ €150 хил.
- с. Кубратовонаселено място
Други места около София
Наръчници
Подбрани обяви в кв. Толстой
Ако продавате двустаен, също пишете: ще ви кажем къде стои цената ви спрямо обявите в района и колко бързо се движат сходните.
- Ориентир за цената на кв.м
- С предимство от собственици
- Продавачите също могат да пишат
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 38 в кв. Толстой — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.