Продава двустаен апартамент в кв. Люлин 2
Панелът в кв. Люлин 2 е масовият продукт, но между блоковете израснаха и нови сгради, които вдигат горната граница на цените. Медианната обявена цена на двустаен тук е €139 000, а по-голямата част от обявите е между €122 000 и €163 400. В кв. Люлин 2 медианата е €139 000, а медианата на квадрат €2 138/кв.м; площта стои около 68 кв.м.
Сградите от обявите имат средно по 8 етажа, а предлаганият двустаен обикновено е на 7-ми етаж. Парното от ТЕЦ е посочено в 84% от офертите, в които изобщо пише какво е отоплението. Новите проекти в квартала са към 34% от предлагането, достатъчно, за да има избор, без да доминират. В най-евтината третина на 103 квартала: 19-о място по цена на квадратен метър.
Тук нерядко купуват хора, израснали в близост, които не искат да сменят района. Купуват предимно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. Събрахме обявите за продажба на двустайни от септември 2026 и ги групирахме според въпросите на купувача.
Живот в кв. Люлин 2 извън цената
Люлин 2 има собствена инфраструктура за всеки ден, а за по-голямото пазаруване са Люлин 1 и Люлин 3. Ето какво се намира в кв. Люлин 2 на разстояние, удобно пеша, по данни от OpenStreetMap.
- Хляб и мляко. 3 супермаркета и 8 малки магазина и фурни.
- Здраве. OpenStreetMap брои една аптека.
- За децата. OpenStreetMap показва едно училище и 3 градини.
- Заведения. 8 заведения на картата: кафенета, ресторанти и закусвални.
- Зеленина и спорт. 16 детски площадки и 10 спортни места и игрища.
Кафе наоколо има (8 заведения по картата), а нощен живот тук почти няма. Зелените места и площадките (16 на картата) правят в квартала приятна разходката с количка. Когато всичко е на крачка, автомобилът може да остане на паркинга през седмицата, а това е спестяване, което не се вижда в цената. 4 училища и градини значат по-кратък сутрешен път с дете, а това се продава при препродажба. Обектите по-горе са от OpenStreetMap; новите магазини и градини понякога се появяват там по-късно.
Цени на двустайни апартаменти в кв. Люлин 2
Типичната цена за двустаен в кв. Люлин 2 е €139 000, изчислена като медиана на 35 оферти. Ако отрежем крайностите, остава диапазон от €122 000 до €163 400. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Люлин 2 е на 19-о място по цена на квадрат, като броим от най-евтиния. Квадратът излиза €2 138/кв.м, осезаемо под €2 516/кв.м за града, с 15%.
За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: 60 кв.м за €114 000 (€1 900/кв.м; на последния, 9-и етаж, в нова сграда от 2025 г., с парно от ТЕЦ); €114 890 за 64 кв.м, на 2-ри от 9 етажа, в строеж, със срок 2026 г., с парно от ТЕЦ; двустаен от 48 кв.м в блок от 1980 г. за €114 999, на последния, 8-ми етаж. Част от тях са в строеж, така че ниската цена е компенсирана с чакане и риск.
- до €100 хил.0 оферти (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.24 обяви (69%, в града 28%)
- €150–200 хил.10 обяви (29%, в града 42%)
- €200–250 хил.1 обява (3%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 35 обяви и същият дял за София.
Имайте предвид, че това са цени от обявите, не от нотариалните актове; пазарлъкът по правило сваля 3–7%.
При €139 000 пазарлък от 3–7% прави €4 200–€9 700, почти колкото струват данъкът и таксите по сделката. Добрата цена в квартала стои около €2 138/кв.м за средна сграда и етаж; над €2 459/кв.м иска аргумент: нова сграда, гледка, паркомясто.
Разпределение на 35 обяви за двустайни тук по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Първо жилище, семейство или инвестиция в кв. Люлин 2
В кв. Люлин 2 двустаен е добро решение за определени хора; за други по-разумно е да търсят в близост. По-ниската цена на квадрат в кв. Люлин 2 (€2 138/кв.м) пренарежда профилите: първото жилище и инвеститорът печелят.
Първи собствен дом
При медиана €139 000 самоучастието е към €28 000, а вноската при 30 години е €450. Това е под средното за София и позволява ремонт веднага.
С бебе
Двустаен е тесен за четирима, но за двама с бебе тук е разумно начало, особено с 3 градини наблизо.
С пари в брой
Парите в брой са коз при пазарлъка в квартала: сигурна сделка без оценка и одобрение нерядко сваля цената с 3–7%, тоест €4 200–€9 700. Проверката на документите все пак остава същата; банката иначе би я свършила вместо вас.
Инвеститор
Наем на двустаен апартамент тук е към €540 месечно. При цена €139 000 брутната доходност е 4,7% на година, при 4,5% за града. Нетно остава към процент по-малко, като извадите данък и празни месеци.
Първа покупка? Прочетете как става кредитът, преди да започнете огледите в кв. Люлин 2.
Спестете си месец в преглеждане на обяви
Ако продавате двустаен, също пишете: ще ви кажем къде стои цената ви спрямо обявите в района и колко бързо се движат сходните.
- С предимство от собственици
- Ориентир за цената на кв.м
- Тухла, панел или ново строителство
Редакционна оценка: Люлин 2
Люлин 2 през очите на купувач с 35 обяви пред себе си: какво е силно и какво не.
- Цена спрямо София4,5
Типичният двустаен в кв. Люлин 2 струва €139 000, при €173 200 за цяла София. За купувач с ограничен бюджет Люлин 2 е сред по-смислените адреси.
- Избор на обяви3,5
С 35 обяви Люлин 2 дава нормален избор. От собственици са 1.
- Ново строителство3,5
В строеж 12, завършени след 2021 г. 5, от 1990–2020 4, по-стари 8. С Акт 16 медианата е €142 000.
- Транспорт3,5
Нормална мрежа от спирки тук: 11 автобусни спирки.
- Ежедневие2,5
3 супермаркета, 1 аптека, 1 училище и 3 детски градини в квартала по картата. Голямото пазаруване е с кола.
- Зеленина и паркове1,5
16 детски площадки тук по картата.
- Потенциал за отдаване3,5
4,7% брутно за Люлин 2, при градски 4,5%. Като инвестиция се защитава.
Люлин 2 е балансиран вариант без големи изненади: 3,2 от 5. Плюсът, който се вижда веднага, е цена спрямо София: 4,5. Компромисът в кв. Люлин 2 е зеленина и паркове (1,5) и ежедневие (2,5).
- + Цена спрямо София в този квартал: 4,5
- + Избор на обяви тук: 3,5
- − Зеленина и паркове: 1,5, под средното
- − Ежедневие: 2,5, слабо място
Изчислено от обявите за продажба и от картата към септември 2026. Никой купувач на двустаен в квартала не е гласувал тук.
Истинската цена на двустаен в кв. Люлин 2 с такси
Смятаме върху €139 000: това е медианата за двустаен в Люлин 2 (€2 138/кв.м), според 35 обяви, които преброихме в кв. Люлин 2. Таксите не са огромни поотделно, но заедно стигат цена на нова кухня.
Най-голямото перо е местният данък: около €4 170 при ставка 3% в Столична община. Базата е по-високата сума от цената в акта и данъчната оценка. Нотариусът взима по държавна тарифа, към €800 при тази цена. Вписването струва €139; тези суми не подлежат на пазарлък.
| Перо | Колко |
|---|---|
| Вписване (0,1%) | €139 |
| Нотариална такса | €800 |
| Проверка на документите | €300 |
| Данък при придобиване, 3% | €4 170 |
| Общо без агенция | €5 400 |
| Комисиона 2–3% + ДДС | €3 336–€5 004 |
| С посредник | до €10 400 |
Адвокатската проверка на документите струва €150–400, а необходима по здрав разум, най-вече тук. Ако купувате през агенция, добавете €3 336–€5 004. От 35 обяви в района една е от собственик, при такива това перо е нула. Ако бюджетът ви е точно €144 хил., търсете обяви до €139 хил., не до €144 хил..
Агенция или собственик в кв. Люлин 2
Агенциите държат 89% от обявите в кв. Люлин 2, строителите 9%, а собствениците 3%, при 7% за столицата. Обявите от собственици тук са твърде малко, за да сравним цената им на квадрат с тази на агенциите. В 5 обяви в квартала продавачът изрично пише, че няма комисиона за купувача.
Как изглежда обява от собственик тук:
- „Без комисиона за купувача“ често пише и агенция, която е договорила възнаграждение единствено с продавача.
- Няма фраза от рода на „за повече информация, звъннете на нашия брокер“.
- Един телефон в една-единствена обява и снимки, снимани с обикновен телефон, а не с професионална техника.
За медианния двустаен в кв. Люлин 2 спестената комисиона е €3 300–€5 000, горе-долу колкото нотариалната такса, таксата за вписване и адвокатът заедно. Покупката от собственик не е по-опасна сама по себе си, но проверката на документите е ваша отговорност.
Капаро от €7 000 до €13 900 в този квартал е обичайно; преди да го дадете, поискайте справка за тежести от същата седмица.
Чрез онлайн заявката получавате актуални обяви за двустайни тук, първо от собственици, и мнение дали цената е честна.
На оглед на двустаен в кв. Люлин 2: какво да гледате
Типичната обява в кв. Люлин 2 е 68 кв.м на 7-и етаж в сграда с 8 етажа. Огледът отнема двайсетина минути, ако знаете какво търсите. Вземете фенерче, ролетка и този списък.
- Проверете дограмата и дали стените са топлоизолирани отвън.
- Поговорете със съсед на площадката; бързо ще чуете неща, отколкото от обявата.
- Уточнете с какво се отоплява апартаментът и колко струва януари.
- Общите части издават колко активна е етажната собственост.
- Минете покрай сградата след 20 ч и преценете има ли къде да оставите колата.
- Един оглед е емоция, два са проверка.
- Годината на сградата: от нея зависи целият списък.
- Партерът: 1 обява от 35 тук са ниско. Уточнете влага, решетки и шум от входа.
- Пробвайте осветлението и преброете розетките в кухнята; липсващи значат къртене.
Вземете някого със себе си: един гледа апартамента, другият гледа продавача. Въпросите към продавача в квартала: защо продава, от колко години е собственик и кое остава в цената. Реакциите казват толкова, колкото самият апартамент.
Как да предложите цена за двустаен в Люлин 2
Медианата в кв. Люлин 2 (6,6 км от центъра) е €139 000, но това е цената, която продавачите пишат. Сделките в София по правило се сключват с 3–7% отстъпка, при €139 000 това са €4 170–€9 730. Това е опит от практиката, не наша статистика. Поставете обявата в диапазона €122 000–€163 400. Колкото по-близо е до горния край, толкова по-смело може да е предложението.
Аргументите, които вършат работа тук: партерът или първият етаж, последният етаж без ремонтиран покрив и изложението на север. Подкрепете всеки с оферта за ремонт или с друга обява. Строителите рядко свалят от цената, но понякога дават паркомясто, мазе или довършителни работи като бонус.
Гледайте и квадрата: в Люлин 2 долната пета е до €1 789/кв.м, горната от €2 382/кв.м. Така бързо виждате надценката в конкретната обява. Нямаме данни колко време стоят обявите в квартала, но едно важи навсякъде: обява, която се преповтаря седмици с една и съща цена, значи по-отворен продавач. Долната граница от €122 000 е и „бързият праг“: обяви около нея най-често намират купувач по-бързо, а при тях пазарлъкът е по-труден.
Какво ще търси следващият купувач в кв. Люлин 2
Най-често срещани двустайни в кв. Люлин 2 са 56–65 кв.м: 13 обяви от 35. Това е размерът, който пазарът тук търси, и при препродажба ще се сравнява с повече конкуренти.
| Площ | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| до 55 кв.м | 3 | 9% |
| 56–65 кв.м | 13 | 37% |
| 66–75 кв.м | 13 | 37% |
| над 75 кв.м | 6 | 17% |
Новото строителство тук се обявява за €1 779/кв.м, старите сгради за €2 315/кв.м. Новото е по-изгодно на хартия, тъй като площта е застроена и сградата тепърва се строи. По цена на квадрат Люлин 2 е 19-и от 103 квартала с данни (1 е най-евтиният). Евтината третина често догонва на тласъци, но входът е по-достъпен. Линия М1/М4 минава в съседство; пътят пеша до нея ще е аргумент и за следващия купувач.
Прогнози не правим. Логиката е, че типичният продукт в добро състояние почти винаги има купувач. Трудно се препродават партерите и последните без асансьор; в Люлин 2 те са 13 обяви от 35. Отстъпката при покупка трябва да покрие и следващата отстъпка при продажба. Разликата до тристайния в квартала (€51 000) е причината много семейства да остават на двустаен. Състоянието решава при препродажба, но по-малко от локацията: пазете фактурите за ремонта, те помагат при огледите.
Въпроси за покупка в кв. Люлин 2
Струва ли си двустаен на последен етаж в кв. Люлин 2?
В цяла София партерът и първият етаж са около €2 385/кв.м, средните етажи €2 562, последните €2 497. В кв. Люлин 2 1 обява е на партер или първи етаж. Проверете влагата и сигурността. При партер питайте за мазето и кой е отдолу. Последният етаж в стар блок значи риск от течове. За сравнение, едностайните в Люлин 2 са с медиана €96 900. 12 от 35 обяви в кв. Люлин 2 са за сгради в строеж.
Да купя или да наемам двустаен в кв. Люлин 2?
Вноска €445, наем €540. Това е за типичния двустаен в кв. Люлин 2, с 30-годишен кредит при 2,6%. Добавете и поддръжката, която при собствено жилище е за ваша сметка. Сделката струва пари и при покупка, и при продажба. Кв. Люлин 1 е на 0,5 км от Люлин 2. Лихвата може да се промени, наемът също. Собственото жилище е и спестяване, наемът не е.
Колко квадрата е двустаен в кв. Люлин 2?
Около средното за града: 68 кв.м. До 55 кв.м са 3, 56–65 кв.м 13, 66–75 кв.м 13, а над 75 кв.м 6. Чистата площ обикновено е с 15–20% по-малка от застроената. Тесният коридор изяжда ценни квадрати. Отделната кухня е плюс, ако готвите често. Поискайте разпределение, двустаен от 60 кв.м може да е по-удобен от такъв от 75. Кв. Люлин 2 е на около 6,6 км от центъра на София.
Къде се нарежда Люлин 2 по цена на квадрат?
На 19. място от 103 квартала с достатъчно обяви, като 1 е най-евтиният. Квадратът в кв. Люлин 2 е €2 138. Най-скъп е Докторски паметник с около €5 723/кв.м. Сравнявайте съседи, не само ранг. Кварталите с много сгради в строеж изглеждат по-евтини на квадрат. Кв. Люлин 1 е на 0,5 км от Люлин 2. Наемът на двустаен тук е около €540 на месец.
Колко точни са цените за двустаен в кв. Люлин 2?
Това са обявени, офертни цени, не цени на сделки. За Люлин 2 медианата е €139 000, от 35 обяви в кв. Люлин 2, събрани през септември 2026. Сделките по практика се затварят с 3–7% по-ниско. Медианата не се влияе от единични крайни обяви. Цените на сделки в Имотния регистър не са публични в удобен вид. На зелено в Люлин 2 са 12 обяви от 35. Данъчната оценка е друго число, обикновено по-ниско.
Какво е самоучастието при кредит за двустаен в кв. Люлин 2?
Банките финансират до 80–85%, така че за двустаен в кв. Люлин 2 за €139 000 трябват около €27 800 самоучастие. С разходите по сделката в брой стават около €33 209. Разходите не се финансират от кредита. Оценката на банката понякога е под договорената цена, тогава самоучастието расте. За сравнение, едностайните в Люлин 2 са с медиана €96 900. Разстоянието от Люлин 2 до центъра е около 6,6 км. Някои банки искат и оценка на имота преди одобрението.
Има ли по-евтина алтернатива на Люлин 2 наблизо?
Погледнете кв. Люлин център. Там медианата на двустаен е €142 200, а в кв. Люлин 2 €139 000. Преди да решите, сравнете сградите, а не само цената. Разликата от няколко хиляди евро понякога отива в ремонт. Пешеходното разстояние до спирка е по-важно от името на квартала. В заявката можете да посочите няколко квартала наведнъж. Кв. Люлин 2 е на около 6,6 км от центъра на София. Съседните райони често имат различен фонд, затова цената не е единственото сравнение.
Двустайни в съседните райони
Търсенето само в един квартал отрязва половината варианти. Съседите по-долу са на няколко спирки.
- кв. Люлин 1€2 130/кв.м
- кв. Люлин 3€2 322/кв.м
- кв. Люлин център€2 048/кв.м
- кв. Люлин 4€2 153/кв.м
- в.з. Люлин≈ €142 хил.
- кв. Люлин 8€2 219/кв.м
- с. Волуякнаселено място
От другия край на града
Полезно при покупка
Заявка за кв. Люлин 2
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Сметка на кредита и разходите
- Ориентир за цената на кв.м
- Без обаждания, ако не искате
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 35 в кв. Люлин 2 — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.