Какво всъщност се дава под наем: наемният двустаен срещу този, който купувате
Три групи обяви, а не две
Пазарът за продажба на двустайни и пазарът под наем изглеждат като едно и също нещо, погледнато от различни страни. Не са. 46,5% от обявите за продажба в извадката ни са в сгради, които още се строят. Тях никой не може да даде под наем днес. Затова сравняваме наемите с две групи: с всички обяви за продажба и само със завършените, които са 3 702. Едно уточнение за наемите. Това са 3 666 обяви с поискан наем, събрани от 119 квартала и населени места. В 9 от най-големите квартали скрейпът спира около 120 обяви, сред тях Лозенец и Кръстова вада, така че там реалното предлагане е по-голямо от това, което броим. За целия град на 100 обяви за продажба се падат около 53 за наем, а по квартали съотношението е разгледано в наемите срещу продажбите.
3 666 обяви, поискан наем
6 925 обяви; само завършените: 66 кв.м
Площта в обявите за продажба в ново строителство обикновено е застроена, с общите части.
Площта: наемният двустаен е по-малък
Разликата в медианата изглежда скромна, но краищата разказват повече. Двустайните до 55 кв.м са 19,5% от наемите и 11% от всички обяви за продажба, а сред продажбите са около 1,8 пъти по-редки. Големите над 90 кв.м са обратно: 3% от наемите срещу 6,8% от продажбите. Ако сравним само със завършените сгради, разликата почти се стопява: малките там са 17,3%. С други думи, наемният пазар прилича на стария жилищен фонд, а не на новото предлагане. Панелните и тухлените двустайни от 70-те и 80-те години рядко минават 65 кв.м, докато новите проекти се продават с площ, в която влизат и общите части. Защо обявената площ при новото е по-голяма от тази, в която живеете, обяснихме в застроената и чистата площ, а разликите между панел и тухла са в панел или тухла.
- 35–54 кв.м, под наем13,8%
- 35–54 кв.м, за продажба16,2%
- 55–64 кв.м, под наем28,4%
- 55–64 кв.м, за продажба23,8%
- 65–74 кв.м, под наем38,2%
- 65–74 кв.м, за продажба35,5%
- 75–89 кв.м, под наем16,7%
- 75–89 кв.м, за продажба17,9%
- 90+ кв.м, под наем3%
- 90+ кв.м, за продажба6,5%
Дял от 3 664 наема и от 3 702 обяви за продажба в завършени сгради, в съответната група площ.
За купувача, който ще отдава, това е повече от статистика. Наемът расте с площта много по-бавно от цената, а големият нов двустаен се конкурира за по-малко наематели, готови да платят за допълнителните квадрати. Колко точно губи доходността с всеки квадрат, сметнахме в доходността по площ.
Отоплението: ТЕЦ води, газът изостава
наема
- Не е посочено 48,7%
- ТЕЦ 37,9%
- Газ 8,2%
- Локално 5,3%
Дял от всички обяви за наем на двустаен в извадката.
Почти половината наемни обяви не казват как се отоплява жилището. Сред тези, които казват, ТЕЦ е 73,9%, при 74,6% сред завършените обяви за продажба и 63,9% сред всички. Газът е 16% от посочените наеми, 20,5% от завършените продажби и 31,7% от всички продажби. Сред всички обяви газът се среща около 2,2 пъти по-често, отколкото сред наемите. Причината е същата като при площта. Газовото отопление е типично за новото строителство в южните квартали, а то тепърва ще стига до пазара под наем. Локалното отопление пък е двойно по-често сред наемите: 5,3% срещу 2,5%. Как се отразява видът отопление на цената при покупка, сме разгледали в ТЕЦ или газ, а на наема, в наема и отоплението.
Етажите и сградите
Етажът на типичния двустаен е един и същ и в трите групи: медианата е 3-ти етаж. Сградите също не се различават много, с медиана 6 етажа при наемите и 7 при завършените продажби. Партерите обаче са почти двойно по-редки под наем, а високите сгради с поне 9 етажа са по-малко. Таблицата събира всичко на едно място.
| Показател | Под наем | Продажба, завършени | Продажба, всички |
|---|---|---|---|
| Брой обяви | 3 666 | 3 702 | 6 925 |
| Медианна площ | 65 кв.м | 66 кв.м | 69 кв.м |
| До 55 кв.м | 19,5% | 17,3% | 11% |
| Над 90 кв.м | 3% | 6,5% | 6,8% |
| Партер | 2,5% | 4,2% | 4,7% |
| Сграда с 9 и повече етажа | 17,1% | 20,1% | 23% |
| ТЕЦ | 37,9% | 44,7% | 36,7% |
| Газ | 8,2% | 12,3% | 18,2% |
| Локално отопление | 5,3% | 2,9% | 2,5% |
| Без посочено отопление | 48,7% | 40,1% | 42,6% |
Редките партери под наем не са случайност и ги разгледахме отделно в партера и последния етаж под наем. По-малкото високи сгради идват отчасти от това, че новите комплекси с много етажи още не са завършени. Как височината на сградата се отразява на цената при покупка, вижте във височината на сградата.
Какво значи това, ако купувате ново, за да го отдавате
Да вземем типичния случай: нов двустаен от 75 кв.м на газ в южен квартал, купен на зелено с идея за отдаване. Сред наемите той ще е в малцинство и по площ, и по отопление. Добрата новина е, че директните му конкуренти са малко. Наемател, който търси точно ново жилище с котел и подземен паркинг, няма голям избор. Лошата е, че кръгът хора, готови да платят за допълнителните квадрати, също е по-тесен. Има и още нещо, което данните не показват пряко, но огледите показват. Когато една голяма сграда получи Акт 16, част от купувачите в нея имат същия план като вас. Ако в един вход излязат пет еднакви обяви за наем в един и същи месец, наемът се договаря трудно. Колко ново жилище предстои да излезе на пазара по квартали, има в новото предлагане, а кога се очаква да стане готово, в годината на завършване. И накрая обзавеждането. В първите редове на 24,5% от наемните обяви пише, че жилището е обзаведено. Мебелите не вдигат наема в квартала, но помагат да ви изберат. Подробно в обзаведен под наем, а какво се разбира под „обзаведен“ при продажба, в обзаведения двустаен.
Четири въпроса, преди да купите за отдаване
Пробвайте сами колко добре познавате наемния пазар. Отговорите са от същите обяви, които разглеждаме по-горе.
1. Каква част от обявите за продажба на двустайни са в строящи се сгради?
46,5%. Почти половината от това, което се продава, още не може да се даде под наем.
2. Колко от наемните обяви са за двустайни до 55 кв.м?
19,5%, при 11% сред всички обяви за продажба.
3. Кое отопление е по-рядко сред наемите, отколкото сред продажбите?
Газът: 8,2% от наемите срещу 18,2% от продажбите. Локалното е по-често под наем.
4. Колко от наемните обяви не посочват отоплението?
48,7%. Питайте още по телефона, защото сметката зимата е на наемателя.
Практическият извод е прост. Преди да купите, отворете обявите за наем в квартала и пребройте колко са подобни на вашия бъдещ апартамент по площ, етаж и отопление. Ако са малко, вие ще сте рядкост, и в добрия, и в лошия смисъл. Общата логика на покупката с цел отдаване е описана в двустаен като инвестиция, а как се избира площта, в квадратурата на двустаен. Квартали, в които има много завършени обяви за продажба и достатъчно наеми за сравнение, са Студентски град и Център.
Новият двустаен за отдаване: нашата оценка
Нов двустаен, купен за отдаване, срещу наемния пазар
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Конкуренция от сходни наеми4
Газ има в 8,2% от наемите, а над 90 кв.м са 3%: новият апартамент е рядкост.
- Широта на кръга наематели2,5
Наемният пазар е съсредоточен в малките апартаменти: 19,5% са до 55 кв.м.
- Наем спрямо площта2
Наемът расте по-бавно от площта, затова допълнителните квадрати се връщат трудно.
- Прозрачност на наемните обяви2
48,7% не посочват отоплението, а в покупката това поле липсва по-рядко.
- Риск от вълна еднакви обяви2,5
Големите нови сгради излизат на пазара под наем наведнъж, когато получат Акт 16.
- Енергийна ефективност като аргумент3,5
Новата изолация и собственото отопление са довод пред наемател, който сам плаща сметките.
- Надеждност на сравнението3
3 666 наема и 6 925 продажби, но с таван около 120 наема в най-големите квартали.
- Гъвкавост при излизане3,5
Новият апартамент се продава и на хора, които ще живеят в него, не само на инвеститори.
Наемният пазар е по-стар и по-малък от това, което се строи днес. Новият двустаен ще се отличава от него, което помага да бъде забелязан, но стеснява кръга наематели и прави голямата площ трудна за осребряване. Сметката е най-добра при малкия и средния двустаен.
Искате само актуални обяви, без дубликати и без изтекли?
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Работим по квартал и бюджет
- Тухла, панел или ново строителство
- Ориентир за цената на кв.м
Често задавани въпроси
С какво се различава двустайният под наем от този за продажба?
По-малък е (медиана 65 срещу 69 кв.м), по-рядко е на газ (8,2% срещу 18,2%) и почти не е в нови сгради, защото 46,5% от обявите за продажба са в строеж.
Колко обяви за наем сравнихте?
3 666 обяви за наем на двустаен от 119 квартала и населени места. В най-големите квартали извадката спира около 120 обяви.
Наемите реални цени ли са?
Не. Това са поискани наеми от обявите. Договореният наем може да е по-нисък.
Колко от наемите са малки двустайни?
19,5% са до 55 кв.м, при 11% сред всички обяви за продажба и 17,3% сред завършените.
Как се отопляват двустайните под наем?
37,9% посочват ТЕЦ, 8,2% газ, 5,3% локално, а 48,7% не посочват нищо.
Изгодно ли е да отдавам голям нов двустаен?
Зависи от квартала и цената, но наемът расте по-бавно от площта, затова допълнителните квадрати обикновено свалят брутната доходност.
Има ли достатъчно наематели за нов апартамент на газ?
Сходните наеми са малко, което е предимство. Кръгът хора, готови да платят повече за новото, също е по-тесен. Проверете обявите в квартала преди покупка.
Обзавеждането вдига ли наема?
По нашите данни не вдига наема в квартала, но е стандарт: 24,5% от наемните обяви го споменават в началото.
Още от блога
- Наеми срещу продажбиКъде двустайните се отдават и къде се продават: съотношението наеми към продажби по кварталиНа 100 обяви за продажба на двустаен в София се падат 53 за наем. В кои квартали се отдава, в кои се продава и какво значи това за доходността.
- ТЕЦ или газТЕЦ, газ или нищо: какво казва обявата за отоплението на двустайния36,7% от обявите за двустайни в София посочват ТЕЦ, 18,2% газ, а 42,6% не казват нищо. Къде е газът и колко струва разликата.
- Височина на сградатаКолко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайнияРазделихме 6 925 обяви за двустаен по етажност на сградата. Медианата варира от €2 333/кв.м до €2 685/кв.м, но в един квартал разликата почти изчезва.
- Доходност по площДоходност по площ: защо малкият двустаен носи повече на всяко вложено евроНаемът расте по-бавно от цената. Брутната доходност пада от 4,89% при малките до 3,81% при двустайните от 75–89 кв.м. Сметка по пет групи площ.
- На булевард или на улицаДвустаен на булевард: шумът не личи в цената, адресът личи432 обяви за двустаен в София назовават булевард. В същия квартал те не са по-евтини. По-скъпи са обявите, които назовават улица.
- „До ключ“ в обявата„До ключ“: две думи, които всеки строител разбира по своему„До ключ“ се пише в 64 обяви за двустайни, но строителите влагат различен смисъл. Колко се плаща за него в квартала и чеклист какво да е в договора.
- Цените по етажи в сградаЕтаж по етаж: как строителят цени двустайните в една и съща сградаВ 126 групи обяви, които приличат на една сграда, квадратът поскъпва медианно с 0,7% на етаж. Как строителят цени етажите и как да изберете.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.