Готови, но непродадени: новите двустайни, които още чакат купувач

Кои обяви броим за непродадени

Определението е просто и затова има граници. Взехме обявите, в които сградата има година на завършване от 2020 до 2025 г. и не е отбелязана като строяща се. Събраха се 704 от общо 6 925 двустайни. Медианната обява е €200 000 за 70 кв.м, по-скъпа от типичния двустаен в града, който е €173 200. Повечето са съвсем пресни. Само сградите от 2025 г. дават 422 обяви, или 59,9%, а годините от 2020 до 2022 г. заедно събират едва 111. Картината е логична. През първата година след въвеждането строителят още разпродава остатъка, а след три-четири години в сградата обикновено остават само препродажби.

Тук е първото ограничение на метода. Не знаем със сигурност кой продава. Единственият ни знак е телефонът в обявата, а той е само приблизителен заместител на продавача. 48,2% от тези обяви идват от телефони с поне 10 обяви за двустаен в извадката, което обикновено значи строител или агенция с много обекти. Другата половина може да е първи собственик, който препродава, или посредник с един апартамент от новата сграда. Как разпознаваме публикуващия, описахме в кой публикува обявите. Затова „непродаден“ тук значи „нов и още на пазара“, а не непременно „остатък на строителя“.

Колко повече струва готовото

Суровото сравнение подвежда, защото готовите и строящите се сгради рядко са в едни и същи части на града. Затова сравняваме вътре в квартала: медианният квадрат на готовите обяви срещу медианния квадрат на строящите се в същия район. Двойки има в 70 квартала. Медианната разлика е +19,4%, а готовото е по-скъпо в 61 от тях. Обратното се случва само в 9.

С тази разлика купувате три неща наведнъж. Първото е времето: влизате сега, а не след година или две. Второто е отпадналият риск: сградата вече е въведена и няма как да спре на груб строеж. Третото често е довършването, защото строящите се апартаменти обикновено се обявяват в по-ниска степен на завършеност. Колко отстъпка носи всяка година чакане, сметнахме в годината на завършване. Тук гледаме от другата страна, от готовото.

Другите две сравнения казват повече, отколкото изглежда. Спрямо сградите, завършени през 2026 г., разликата е +3,1%, практически нула. Апартаментът, който стои от две-три години, не е поевтинял спрямо току-що въведения. А спрямо препродажбите в сгради отпреди 2000 г. разликата е +1,4%. В типичния квартал готовият нов двустаен и старият струват горе-долу еднакво на квадрат, а строящият се е по-евтин и от двата.

Къде стоят и колко различна е премията

Най-много такива обяви има в Студентски град, Кръстова вада, Дружба 2 и Манастирски ливади. Това са и кварталите с много ново строителство през последните години, така че броят по-скоро отразява колко се е строило, отколкото колко трудно се продава. Премията за готовото варира силно. В Малинова долина тя е +30,5%, в Дружба 2 е +28,6%, а във Витоша само +12,2%. В Дружба 1 готовите обяви са едва 8, затова тамошното +18,3% е ориентир, не мярка.

Широкият диапазон е полезен при пазарлъка. Ако в квартала ви разликата е голяма, продавачът на готовото има повече за защитаване. Ако е малка, той вече е близо до цената на зеленото и отстъпката ще е по-скромна.

Защо стоят: не са само лошите етажи

Популярното обяснение е, че непродадени остават партерите, последните етажи и апартаментите над трафопоста. Данните не го подкрепят. Сред готовите обяви делът на партер и първи етаж е 16,8%, а сред строящите се 16,4%. Последните етажи са 7,7% срещу 7,5%. Газът като отопление също е на едно ниво.

Единствената видима разлика е площта. Големите двустайни от 85 квадрата нагоре са 17,3% от готовите и 12,9% от строящите се. Голям двустаен на готова цена е голяма сума, а купувачите с такъв бюджет често гледат тристайни. Повече за това има в големия двустаен. Останалото вероятно е цената. Купувач, който сравнява, вижда до готовия апартамент строящ се с около една пета по-евтин квадрат и стар с почти същия квадрат, но с ремонт за правене. Готовото трябва да убеди, че си струва и двете разлики. Част от обявите са и препродажби на хора, които са купили на зелено и сега искат печалба. Тях не можем да отделим надеждно.

Как да се пазарите за готов апартамент

Първият ви аргумент е съседната строяща се сграда. Намерете медианния квадрат на зелено в квартала и го носете на разговора. Не като ултиматум, а като отправна точка: продавачът знае, че купувачът има избор. Вторият е времето. Попитайте кога е издадено удостоверението за въвеждане в експлоатация. Докато апартаментът стои празен, собственикът му обикновено плаща данък, такса за битови отпадъци и вноски към етажната собственост. Колкото по-дълго, толкова по-реална е отстъпката. Когато в квартала един продавач държи голяма част от обявите, ситуацията е различна, и за нея писахме в квартала с един продавач. Третият е пакетът. Строителите понякога отстъпват по-лесно в паркомясто, мазе или довършителни работи, отколкото в цената на квадрата. Какво точно включва „до ключ“ при различните продавачи, сме описали в до ключ, а цената на паркомястото в гаража и паркомястото.

При €160 000 на зелено и наем €600 на месец премията от 19,4% е около €31 040, или 52 месеца наем, преди да сте договорили каквато и да е отстъпка.

Преди да подпишете за готов нов апартамент

Готовото спестява част от рисковете на зеленото, но добавя свои въпроси. Повечето се решават с един следобед документи и един разговор със съседите.

• Документът за въвеждане. Поискайте удостоверението или разрешението за ползване, не само Акт 16. Какво значи всеки от актовете, сме подредили в двустайните с Акт 16.
• Кой е продавачът. При строител, регистриран по ЗДДС, цената обикновено включва или трябва да включва ДДС, а при препродажба от физическо лице обикновено не. Сверете с нотариус, а за обявите без ДДС вижте цената без ДДС.
• Дефектите и гаранциите. Обиколете с фенер банята, дограмата и терасата. Гаранционните срокове на строителя се уреждат в закона и в договора, затова попитайте кои срокове текат и откога.
• Етажната собственост. Колко са обитаваните апартаменти, каква е месечната такса и кой управлява сградата. Полупразната нова сграда понякога има неочаквано високи разходи на човек.
• Тежестите. Справка в Имотния регистър за ипотеки върху обекта или терена. Пълният списък е в проверката на имот.

Ако изборът ви е между готовото и строящото се при голям проект, а не при малка кооперация, вижте и сравнението голям или малък строител.

Готов нов двустаен: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Бояна€2 498/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Година на завършванеКлючове догодина или след три години: колко струва чакането при двустаен в строежСравнихме 3 662 обяви за двустайни със срок за въвеждане от 2026 до 2029–30. Колко по-евтин е квадратът за всяка година чакане и кога наемът изяжда разликата.
• „До ключ“ в обявата„До ключ“: две думи, които всеки строител разбира по своему„До ключ“ се пише в 64 обяви за двустайни, но строителите влагат различен смисъл. Колко се плаща за него в квартала и чеклист какво да е в договора.
• Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
• Голям или малък строителГолям проект или малка кооперация: какво казват обявите за двустайни в строежСравнихме 385 двустайни от големи проекти с 1 998 от малки продавачи в строеж: цена, срок, етажност и газ. Разликите са по-малки, отколкото мислите.
• „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
• Ателие или апартаментАтелие на цената на апартамент: къде е разликата, щом цената е същата52 обяви за двустайни в София са всъщност ателиета. Цената почти не се различава (−1,1%), разликата е в документите. Какво да проверите.
• Обзаведен под наемОбзавеждате ли двустаен, който ще отдавате: какво показват наемите в СофияВ 3 666 обяви за наем на двустаен в София обзаведените не са по-скъпи в същия квартал (−1,2%). Кога мебелите се изплащат.

Наръчници по темата:

• Двустаен с Акт 16
• Двустаен на зелено
• Проверка на имота
• Разходи при покупка

Всички статии в блога →