Едностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по квартали
Какво значи „брутна доходност“ и защо не стига
Брутната доходност е най-простата сметка: годишният наем, разделен на цената на апартамента. Двустаен за €175 000 с наем €620 на месец дава 4,3%. Тя е полезна, защото сравнява различни имоти с едно число. Подвежда, защото в нея няма нищо от това, което реално ще платите.
- Разходите по покупката. Местен данък, нотариус, вписване, понякога комисиона. Ориентирите са в разходите при покупка.
- Празните месеци. Между двама наематели апартаментът често стои празен месец или повече, особено ако трябва освежаване.
- Данъкът върху наема. Доходът от наем се облага. Как точно при вашия случай, проверете със счетоводител.
- Ремонтите и подмяната. Боядисване, уреди, мебели. При отдаване се износват по-бързо, отколкото у дома.
- Таксите и сметките. Входна такса, данък сгради и такса смет обикновено остават за собственика.
- Разликата между обява и сделка. И цените, и наемите са офертни. Реалните обикновено са малко по-ниски.
Има и още едно ограничение. Цените в обявите за продажба и наемите в обявите за наем идват от различни апартаменти. Сравняваме медианата на едните с медианата на другите в същия квартал, а не конкретен апартамент с неговия собствен наем. Затова гледайте брутната доходност като начало на разговора. Тя казва кой апартамент си струва да сметнете подробно, но не казва колко ще спечелите.
Градът като цяло: почти равенство
В 38 квартала имахме поне по три обяви за наем на едностаен и поне по пет за останалите три групи: наем на двустаен, продажба на едностаен и продажба на двустаен. Медианите по квартали са близки. В 24 квартала води едностайният, в 14 двустайният. Медианната разлика в полза на едностайния е само 0,3 процентни пункта.
Медианен наем €465, медианна цена €122 750.
Медианен наем €620, медианна цена €175 000.
Извадката при едностайните под наем е малка: общо 727 обяви за целия град. Затова числата по отделни квартали са ориентир, а не точно измерване. Една-две обяви повече или по-малко могат да преобърнат резултата.
Втората стая: повече цена, малко по-малко наем
Защо едностайният леко води? Защото втората стая струва повече, отколкото носи. Медианно по кварталите двустайният се предлага с 38,6% по-скъпо от едностайния, а наемът му е с 33,3% по-висок. Разликата между двете числа е малка, но всяка година се трупа.
- Цена при продажба+38,6%
- Месечен наем+33,3%
Медиана по 38 квартала на отношенията двустаен към едностаен.
Колко струва втората стая при покупка, разгледахме подробно в втората стая. Тук ни интересува другата страна: наемателят плаща за нея по-малко, отколкото купувачът. Човекът, който живее сам и търси едностаен, не плаща за спалня, която не му трябва. Двойката, която търси двустаен, сравнява с други двустайни, не с едностайните.
Където едностайният води и където изостава
Средната картина крие големи разлики. В Люлин 9 едностайният дава 6,7%, а двустайният 4,5%. В Лозенец разликата е 4,9% срещу 2,8%, защото двустайните там са много по-скъпи, а наемите им не следват цената. В обратната посока са Люлин 5, където двустайният води с 5,7% срещу 4,2%, и Люлин 8 с 5,6% срещу 4,4%.
- Люлин 9+2,2%
- Лозенец+2,1%
- Лагера+1,7%
- Оборище+1,3%
- Изток+1,3%
- Люлин 10+1%
- Красна поляна 3−0,3%
- Люлин 3−0,7%
- Хаджи Димитър−0,9%
- Обеля 2−0,9%
- Люлин 8−1,2%
- Люлин 5−1,5%
Шестте квартала с най-голяма преднина на едностайния и шестте с най-голяма преднина на двустайния. Положително значи, че едностайният носи повече.
Интересно е, че Люлин се появява и в двата края. Това не е противоречие, а напомняне колко малки са извадките на ниво квартал. В едната част на Люлин няколко евтини гарсониери вдигат доходността на едностайния, в другата няколко евтини двустайни в панел вдигат доходността на двустайния. Ако гледате конкретен квартал, сметнете с реалните обяви от днес, а не с медиана от таблица.
Сметнете нетната доходност за двата варианта
Калкулаторът по-долу започва с медианите от нашите 38 квартала. Сложете цените и наемите от обявите, които гледате, и вижте как празните месеци и разходите сменят класирането.
Цените и наемите по подразбиране са медианите по кварталите от нашите данни. Празните месеци, разходите (данък, ремонти, такси, управление) и разходите по покупката са допускания: сложете своите. Сметката не включва кредит и промяна на цената във времето.
С началните стойности, тоест един празен месец, двадесет процента разходи и четири процента за покупката, нетната доходност пада до около 3,2% за едностаен и 3% за двустаен. Близо една трета от брутното число се стопява, преди да сте помислили за кредит, а при два празни месеца загубата расте още. Това е нормално и е причината да не сравнявате наема с лихвата по депозит без тези корекции. Калкулаторът смята разходите като дял от наема. В действителност част от тях, като входната такса и данъкът сгради, почти не зависят от размера на апартамента. Затова при едностайния реалната загуба от празен месец и от фиксираните разходи е малко по-голяма от показаната. Сметката е чувствителна към това колко бързо намирате наематели, а не само към цената.
Различни наематели, различни рискове
Едностайният и двустайният се отдават на различни хора. Едностайният обикновено наема един човек: студент, млад специалист, някой, който е дошъл в София за работа. Те се местят по-често. Двустайният се търси от двойки, от двама съквартиранти и от семейства с малко дете, които по наши наблюдения остават по-дълго. Това има последици, които доходността не показва. По-честата смяна на наематели значи повече празни седмици, повече огледи и повече освежаване. От друга страна, при двама съквартиранти в двустаен единият може да напусне и вторият да не може да плаща сам. Двустайният се препродава и по-лесно, защото купувачите на двустайни са повече. В квартал като Студентски град, където едностайният дава 4,3%, а двустайният 3,9%, студентите са и предимство, и риск. Кога тогава двустайният е по-разумният избор, дори при малко по-ниска брутна доходност? Когато искате по-малко смени на наематели и сте готови да приемете по-нисък, но по-спокоен доход. Когато е възможно след няколко години да се нанесете сами или да го дадете на дете. И когато кварталът е от онези, в които едностайни почти не се продават, а изборът между двете е теоретичен. Едностайният пък има смисъл, когато бюджетът е ограничен, а кварталът е близо до университет или до голям работодател, който води постоянен поток от наематели. Ако мислите за превръщане на едностаен в двустаен, прочетете преустроената гарсониера. Дали мебелите вдигат наема, проверихме в обзаведения двустаен под наем. А общата рамка за покупка с цел отдаване е в двустаен като инвестиция. Нищо от тези сметки не е съвет какво да купите, а само начин да сравните.
Едностаен срещу двустаен за отдаване: нашата оценка
Брутната доходност като критерий за избор между едностаен и двустаен
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Разлика в брутната доходност2
Малка: медианно 4,4% срещу 4,3%.
- Ефект на квартала4,5
Разликата варира от 1,5 процентни пункта в полза на двустайния до 2,2 в полза на едностайния.
- Цена на втората стая2,5
Цената расте с 38,6%, наемът с 33,3%.
- Чувствителност към празни месеци2
Всеки празен месец е една дванадесета от годишния доход, а фиксираните разходи тежат повече на едностайния.
- Стабилност на наемателите3,5
Двустайният по-често се наема от двойки и семейства, които остават по-дълго.
- Лекота на препродажба4
Купувачите на двустайни са повече от тези на едностайни.
- Надеждност на данните2,5
Само 727 обяви за наем на едностаен в целия град.
- Полза от брутната доходност3
Подрежда имотите, но не включва разходите и данъка.
Броят на стаите почти не променя брутната доходност в София. Кварталът, празните месеци и разходите тежат повече. Сметнете нетно за конкретните обяви и не бъркайте медианата от таблица с вашия апартамент.
Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Продавачите също могат да пишат
- Две минути за попълване
- Безплатно, без договор
Често задавани въпроси
Какво е брутна доходност от наем?
Годишният наем, разделен на цената на имота, в проценти. В нея няма разходи по покупката, данъци, ремонти и празни месеци.
Кое носи повече под наем в София, едностаен или двустаен?
Почти еднакво. Медианно по 38 квартала брутната доходност е 4,4% за едностаен и 4,3% за двустаен.
В колко квартала едностайният има по-висока доходност?
В 24 от 38. В останалите 14 води двустайният.
С колко е по-висок наемът на двустаен от едностаен?
Медианно с 33,3% в същия квартал. Цената при продажба е по-висока с 38,6%.
Как се облага доходът от наем?
Доходът от наем подлежи на облагане с данък. Размерът и признатите разходи зависят от това дали отдавате като физическо лице или чрез фирма. Проверете със счетоводител.
Колко празни месеци да заложа в сметката?
Зависи от квартала и от това колко бързо реагирате. Един месец годишно е предпазливо допускане за начало. Едностайните обикновено сменят наематели по-често.
Къде едностайният носи най-много спрямо двустайния?
В нашите данни най-голяма преднина има в Люлин 9, Лозенец и Лагера. Извадките са малки и числата са ориентир.
Това съвет за покупка ли е?
Не. Това е сметка върху офертни цени и наеми. Решението зависи от вашия бюджет, кредита, данъците и конкретния апартамент.
Още от блога
- Цената на втората стаяВтората стая на едро: колко повече струва двустаен от едностаен в един и същ кварталСравнихме едностайни и двустайни в 61 квартала на София: втората стая струва медианно €50 300, а квадратът в двустайния обикновено е по-евтин.
- Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.
- Обзаведен под наемОбзавеждате ли двустаен, който ще отдавате: какво показват наемите в СофияВ 3 666 обяви за наем на двустаен в София обзаведените не са по-скъпи в същия квартал (−1,2%). Кога мебелите се изплащат.
- Наеми срещу продажбиКъде двустайните се отдават и къде се продават: съотношението наеми към продажби по кварталиНа 100 обяви за продажба на двустаен в София се падат 53 за наем. В кои квартали се отдава, в кои се продава и какво значи това за доходността.
- „До ключ“ в обявата„До ключ“: две думи, които всеки строител разбира по своему„До ключ“ се пише в 64 обяви за двустайни, но строителите влагат различен смисъл. Колко се плаща за него в квартала и чеклист какво да е в договора.
- Квартали без основнотоНов апартамент, недовършен квартал: къде липсват магазинът, аптеката и градинатаВ 48 от 100 квартала на София картата не показва поне едно от шест основни неща. Кои са, колко струват и как да проверите дали ще построят.
- Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.