Двустаен в кв. Люлин център — какво получавате за парите
Двустаен в кв. Люлин център в повечето случаи значи ЕПК или панел от 70-те или 80-те, с фасада, която вече е санирана или чака ред. Медианната обявена цена на двустаен тук е €142 200, а основната маса от офертите е между €120 300 и €175 500. В кв. Люлин център типичната цена е €142 200, а медианата на квадратен метър €2 048/кв.м; площта е около 73 кв.м.
Всяка втора-трета обява в квартала е за сграда в строеж (54%), и това сваля медианата на квадрат надолу. Медианната площ е 73 кв.м, малко над градските 69. Близо 54% от обявите са за жилища в строеж, така че тук нерядко купувате проект, а не готово жилище. В най-евтината третина на 103 квартала: 14-о място по цена на квадрат.
Купуват главно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. В кв. Люлин център нерядко купуват хора, израснали в квартала, които остават в района. По цена на квадрат кварталът е от по-достъпните в София. Ако бързате, погледнете първо цените и бюджета, а след това сградите и документите.
Люлин център: услуги и места за разходка
Картата в кв. Люлин център показва прилично обекти за всекидневието, без да е гъста като в центъра. При двустаен купувачът мисли преди всичко за градина, магазин и аптека; тук ситуацията е следната.
- Паркове и площадки. Картата показва един парк, 2 площадки и 7 игрища и зали.
- Вечер навън. Кафенета и ресторанти: 25.
- За децата. В OpenStreetMap в квартала няма училища и градини; най-близките са в Люлин 2 и Люлин 3.
- Магазини. По картата има 3 супермаркета и 50 квартални магазина.
- Аптеки и лекари. 7 аптеки и 8 медицински центъра и кабинета по картата.
1 парка и градинки тук са повече, отколкото предлагат някои по-скъпи адреси, и това личи при препродажба. Картата е добра за първа представа, но разходката около блока вечер показва повече. 25 кафенета и ресторанти означават удобство, но и музика до късно; вижте какво има около прозорците. Ежедневните неща в кв. Люлин център се вършат пеша, а това е стойност, която рядко пише в обявата. Ако имате деца, проверете прием и разстояние до градината още преди огледа.
Двустаен в кв. Люлин център: обявени цени през 2026
Медианата на 39 оферти за двустаен апартамент в кв. Люлин център е €142 200. Без най-евтините и най-скъпите 20% обявите са между €120 300 и €175 500. Медианата на квадратен метър е €2 048/кв.м, тоест с приблизително 19% по-евтино от средното за София (€2 516/кв.м). В класацията ни по €/кв.м (1 = най-евтин) кварталът заема 14-о място от 103.
- до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.24 обяви (62%, в града 28%)
- €150–200 хил.11 обяви (28%, в града 42%)
- €200–250 хил.3 обяви (8%, в града 18%)
- €250–300 хил.1 обява (3%, в града 6%)
- над €300 хил.0 оферти (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 39 обяви и същият дял за София.
За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: €106 244, 59 кв.м на 2-ри от 8 етажа, в строеж, със срок 2028 г.; двустаен апартамент от 46 кв.м в сграда от 2005 г. за €110 000, на партер в сграда с 5 етажа. Обърнете внимание, че ниската цена на сградите в строеж идва заедно с месеци чакане. Имайте предвид, че това са цени от офертите, не от нотариалните актове; пазарлъкът по правило сваля 3–7%.
Пресметнато: 3% от €142 200 са €4 300, 7% са €10 000; такава е обичайната разлика за пазарлък в квартала. Ако обява тук е над €175 500, попитайте какво точно оправдава разликата от €33 000 спрямо медианата.
Разпределение на 39 обяви за двустайни в кв. Люлин център по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Искате само актуални обяви, без дубликати и без изтекли?
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Работим по квартал и бюджет
- Продавачите също могат да пишат
- Какво да проверите в документите
Квадратура на двустайните в кв. Люлин център
73 кв.м е медианата в кв. Люлин център; най-малкият двустаен в извадката е 46 кв.м, най-големият 107 кв.м. Най-много обяви има в групата над 75 кв.м. Разпределението е 3% малки (до 55 кв.м), 21% от 56 до 65, 36% от 66 до 75 и 41% над 75 кв.м.
- до 55 кв.м3% (София 11%)
- 56–65 кв.м21% (София 27%)
- 66–75 кв.м36% (София 34%)
- над 75 кв.м41% (София 28%)
Дял на двустайните по площ тук спрямо целия град.
С 73 кв.м в квартала разпределението е по-важно от числото: дълъг коридор може да изяде пет квадрата. В обявата почти винаги пише застроена площ, в която се броят стените и дял от общите части. Чистата площ на 73 кв.м е около 58–62 кв.м. При 54% ново строителство тук този въпрос е особено важен: общите части в новите сгради са по-големи.
Компактният двустаен апартамент е най-скъп на квадрат, а големият най-изгоден; разминаването в града е близо 13%. В кв. Люлин център това прави към €2 300/кв.м при 55 кв.м и €2 000/кв.м при 80 кв.м. В кв. Люлин център сметката изглежда така: приблизително €126 000 за 55 кв.м срещу €159 000 за 80 кв.м, при €2 048/кв.м средно. При €2 048/кв.м в кв. Люлин център всеки допълнителен квадрат е около €2 000, а 10 кв.м разлика са към €20 000.
Люлин център по седем признака
Силно място за покупка на двустаен: Люлин център, точка по точка.
- Цена спрямо София5
€2 048/кв.м срещу €2 516 за София. Половината обяви са под €142 200.
- Избор на обяви3,5
Среден пазар: 39 оферти в извадката ни. Подходящият може да се чака.
- Ново строителство4,5
76,9% ново строителство в кв. Люлин център при 63% за цяла София (в строеж и с Акт 16).
- Транспорт4,5
Нормална мрежа от спирки тук: 14 автобусни спирки, 4 трамвайни и 1 вход на метро.
- Ежедневие3,5
Основното е наблизо: 3 супермаркета, 7 аптеки и 5 медицински центъра. Голямото пазаруване е с кола.
- Зеленина и паркове1,5
1 парк и 2 детски площадки в квартала по картата.
- Потенциал за отдаване4
5,2% брутно за Люлин център, при градски 4,5%. Като инвестиция се защитава.
Люлин център се справя добре в повечето точки: 3,8 от 5. Плюсът, който се вижда веднага, е цена спрямо София: 5. Слабото място е зеленина и паркове (1,5).
- + Цена спрямо София тук: 5
- + Ново строителство в кв. Люлин център: 4,5
- − Зеленина и паркове: 1,5, компромис
Формула върху данни за Люлин център, не потребителски отзиви. Средната (3,8) е само от показателите с оценка.
Данъци и такси при покупка на двустаен в кв. Люлин център
Типичният двустаен в кв. Люлин център (около €2 048/кв.м) се обявява за около €142 200, съдейки по 39 обяви от септември 2026. Ето какво идва отгоре в деня на покупката.
€4 266 отиват за местен данък при придобиване, 3% в Столична община. По правило го плаща купувачът, освен ако не сте се уговорили друго. Нотариусът таксува по държавна тарифа, приблизително €850 при тази цена. Още €142 (0,1%) са за вписване на акта.
| Перо | Колко |
|---|---|
| Юрист | €300 |
| Такса на нотариуса | €850 |
| Имотен регистър, 0,1% | €142 |
| Общински данък 3% | €4 266 |
| Общо без агенция | €5 600 |
| Комисиона 2–3% + ДДС | €3 413–€5 119 |
| Общо с агенция | до €10 700 |
Ако купувате чрез агенция, добавете €3 413–€5 119. В извадката ни 3 обяви в квартала изглеждат публикувани от собственик, а 1 обява пишат „без комисиона“. Адвокатската проверка на документите струва €150–400, или под 0,3% от цената на двустаен тук. Правилото, което ползваме за Люлин център: към цената добавете 3,9% за такси, а ако има посредник, още около три процента.
При ипотечен кредит има и банкови разходи: оценка на апартамента €150–250, такса обработка 0–1% и застраховки.
Агенция или собственик в кв. Люлин център
Агенциите държат 85% от обявите в кв. Люлин център, строителите 8%, а собствениците 8%, при 7% за София. Собствениците често надценяват: €2 544/кв.м срещу €2 048/кв.м средно, защото никой не им е казал реалната цена. 1 обява рекламират покупка без комисиона; уточнете кой всъщност стои зад тях.
Признаци, че зад обявата стои собственик:
- Текстът е по-скромен, понякога с правописни грешки, ала с повече честност за състоянието.
- Един телефон в една-единствена обява и снимки, снимани с телефон, а не с професионална техника.
- По телефона питайте направо: „Вие ли сте собственикът?“ и дали има агенция в сделката.
- Обявата без комисиона в текста още не значи собственик; понякога агенцията просто взима само комисиона от продавача.
За медианния двустаен апартамент тук спестената комисиона е €3 400–€5 100, горе-долу колкото нотариалната такса, вписването и адвокатът взети заедно. Част от спестеното дайте за адвокат: той ще извади удостоверение за тежести и ще прочете титула на продавача.
Капарото при предварителния договор обикновено е 5–10% от цената, тоест €7 100–€14 200 при €142 200; давайте го по банков път, никога в брой.
Не сме агенция. Попълнете онлайн заявката и ще ви изпратим подбрани оферти без посредник в квартала плюс списък какво да изискате.
Огледът: Люлин център отблизо
Обичайната обява в кв. Люлин център е 73 кв.м на 3-и етаж в сграда с 7 етажа. Най-много са ново строителство; списъкът по-долу е за този тип сгради. Сградата е половината от покупката: жилището се ремонтира, блокът не.
- Разберете ясно какво значи „до ключ“: подове, врати, баня, климатици.
- Съседите и входът: какъв живее над вас, има ли кучета.
- Контактите и бушоните: колко са и къде са разположени.
- Партерът: 1 обява от 39 тук са ниско. Уточнете влага, решетки и шум от стълбището.
- Паркомясто или гараж: включено ли е, колко е допълнително.
- Втори оглед по друго време на деня разкрива неща, които първият не показва.
- Празният парцел до сградата почти никога не остава такъв.
- Общите части: фоайето, стълбището и асансьорът казват много за строителя.
- Поискайте договора с фирмата за поддръжка и точната такса.
- Последният етаж: 1 обява в извадката са под покрива. Попитайте за ремонта му и жегата през юли.
Три въпроса, които пестят втори оглед: защо продава, от колко години е собственик и какво влиза в цената. Снимайте всичко, особено шахтите, таблото и ъглите. След четвъртия оглед апартаментите се сливат в едно.
Обявена цена срещу реална сделка в кв. Люлин център
Цените в обявите са поискани, не платени. Сделките в София най-често се правят с 3–7% отстъпка, при €142 200 това са €4 266–€9 954. Това е наблюдение от практиката, не наше измерване. Една пета от обявите в кв. Люлин център са под €120 300, една пета над €175 500. Колкото по-близо е до тавана, толкова по-смело може да е предложението.
Не спорете за вкус, говорете за старата дограма, тъмните стаи и няма гараж или паркомясто. Всеки от тях има цена, която можете да изчислите. При обявите от собственик квадратът е €2 544/кв.м, при общата медиана €2 048/кв.м. Частните продавачи често надценяват, понеже нямат ежедневен досег с пазара.
Сравнявайте и квадрата: тук долната пета е до €1 687/кв.м, скъпата от €2 445/кв.м. Така лесно виждате преоценката в конкретната обява. Ако срещнете обява около €120 300 в квартала, огледайте я първа, но документите проверете внимателно. Оферта от €135 000 за апартамент, обявен за €142 200, е разумно начало; от там разговорът върви по аргументите.
Стойност при препродажба: Люлин център
Медианата на площта в кв. Люлин център е 73 кв.м, при 69 кв.м за София. Това е размерът, който пазарът тук познава, и при препродажба ще се сравнява с най-много конкуренти.
| Площ | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| до 55 кв.м | 1 | 3% |
| 56–65 кв.м | 8 | 21% |
| 66–75 кв.м | 14 | 36% |
| над 75 кв.м | 16 | 41% |
Близостта до метро М1/М4 е това, което купувачите търсят първо. Апартамент на пет минути пеша задържа стойността си по-добре. В кв. Люлин център в строеж квадратът е €1 760/кв.м, с Акт 16 €2 500/кв.м. Разликата показва колко пазарът дава за завършена сграда. В нашата подредба по €/кв.м Люлин център заема 14-о място от 103.
Прогнози не даваме. Логиката е, че типичният продукт в добро състояние винаги има купувач. Състоянието решава при препродажба, но по-малко от локацията: неутралният ремонт се харесва по-лесно от авторския. Трудно се продават ниските етажи и таванските без асансьор; в квартала те са 2 обяви от 39. Щом купувате такъв, търсете по-ниска цена на входа. За сравнение, тук тристаен към €234 600. Двустайният е средата, която търсят и семейства, и инвеститори.
Какво ни питат за Люлин център
Има ли луксозни двустайни в кв. Люлин център?
Горната петина в кв. Люлин център е над €175 500. Над €300 хил. нищо не видяхме. За тези пари очаквайте до 107 кв.м, нова сграда и по-добро разположение. Проверете дали паркомястото е включено. Наемът на двустаен тук е около €620 на месец. Застроената площ при луксозните сгради включва и големи общи части.
Изгодно ли е да купя двустаен в кв. Люлин център за отдаване под наем?
При наем около €620 и цена €142 200 брутната доходност в кв. Люлин център е около 5,2% годишно. За София средната е 4,5%. Над средното за града. Двустайните се отдават по-лесно от тристайните. По цена на квадрат Люлин център е на 14. място от 103 квартала (1 = най-евтин). На картата тук има 14 автобусни спирки.
По-скъп ли е на квадрат малкият двустаен в кв. Люлин център?
Малкият е по-достъпен като сума. В кв. Люлин център такива оферти са 1. В новите сгради под 55 кв.м по застроена площ реалното жилище е около 45 кв.м. Разпределението решава колко удобен е малкият двустаен. В панела малките двустайни често са с кухня в хола. Малкият двустаен е подходящ за отдаване.
Нови сгради или стари блокове преобладават в кв. Люлин център?
В строеж са 21, завършени след 2021 г. 9. Панел и стара тухла дават 2 обяви. Тоест 77% от офертите в кв. Люлин център са в нови сгради. Новите сгради са по-скъпи, но с по-малко изненади. Тристайните в Люлин център са с медиана €234 600 по 71 обяви. При сгради в строеж проверете разрешението за строеж и графика на плащанията.
Колко по-скъп е двустаен от едностаен в кв. Люлин център?
Двустаен е около €142 200. Тристаен е около €234 600 (71 обяви). По-голямото жилище обикновено е по-евтино на квадрат. Двустаен под наем в Люлин център върви около €620 месечно. Помислете колко години ще живеете там. Двустайният се отдава най-лесно. По цена на квадрат Люлин център е на 14. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Колко самоучастие ми трябва за двустаен в кв. Люлин център?
Около €33 948 общо. От тях €28 440 са 20% самоучастие, а останалото са данък, нотариус и вписване. Числото е за типичния двустаен в кв. Люлин център. При по-евтин вариант от €120 300 сумата пада до около €28 789. Тристайните в Люлин център са с медиана €234 600 по 71 обяви. На зелено в Люлин център са 21 обяви от 39. Някои банки искат и оценка на имота преди одобрението.
Колко са таксите над цената на двустаен в кв. Люлин център?
Основният разход е данъкът: 3% в София, около €4 266 при цена €142 200. После нотариус (€850) и вписване (€142). Всичко това се плаща в брой, не се финансира. Проверете актуалните ставки преди сделката. В нашата подредба на 103 квартала Люлин център е 14. по евтиност. Данъчната оценка на старите панели често е по-ниска от пазарната цена. В.з. Люлин е на 0,2 км от Люлин център.
Съседите на Люлин център
Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Люлин център.
- кв. Люлин 2€2 138/кв.м
- кв. Люлин 3€2 322/кв.м
- кв. Люлин 4€2 153/кв.м
- кв. Люлин 5€1 958/кв.м
- кв. Люлин 6€2 149/кв.м
- в.з. Люлин≈ €142 хил.
- с. Иваняненаселено място
Други места около София
Преди да дадете капаро
Купувате двустаен в кв. Люлин център?
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Работим по квартал и бюджет
- Продавачите също могат да пишат
- С предимство от собственици
Методика: медиана на офертните цени; площта е по обявите (при новото строителство обикновено застроена). Подробности в методологията. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.