Двустайни апартаменти за продажба в кв. Люлин 5
В кв. Люлин 5 повечето двустайни са в панелни блокове с ТЕЦ и типово разпределение, което се познава още от първата снимка. Медианната обявена цена на двустаен в кв. Люлин 5 е €135 000, а основната маса от обявите е между €115 800 и €153 000. В кв. Люлин 5 двустаен със средна цена значи около €33 000 собствени пари, ако останалото е ипотека.
В най-евтината третина на 103 квартала: 11-о място по цена на квадрат. Сградите в обявите имат средно по 8 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 6-и етаж. Близо 51% от обявите са за жилища в строеж, така че тук често купувате проект, а не готово жилище. Медианната площ е 68 кв.м, под градските 69.
Люлин 5 е обичайният адрес за първо собствено жилище с банков кредит. Купуват предимно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. Люлин 5 в числа: надолу са цените, квадратурите, бюджетът и какво да проверите.
Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Люлин 5
Медианата на 106 оферти за двустаен в кв. Люлин 5 е €135 000. Шест от всеки десет оферти влизат в коридора €115 800 – €153 000. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 10 са по-евтини на квадрат от Люлин 5. Медианата на квадрат е €1 958/кв.м, тоест на 22% разстояние надолу от медианата за София.
- до €100 хил.5 обяви (5%, в града 2%)
- €100–150 хил.75 обяви (71%, в града 28%)
- €150–200 хил.26 обяви (25%, в града 42%)
- €200–250 хил.0 обяви (0%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 106 обяви и същият дял за София.
Долният край на пазара беше така: двустаен от 48 кв.м в блок от 1970 г. за €94 999, на 4-ти от 8 етажа; 44 кв.м за €95 000 (€2 159/кв.м; на 9-и от 15 етажа, в блок от 1980 г., с парно от ТЕЦ). Най-евтините обяви нерядко са за апартаменти за основен ремонт, така че добавете минимум €300–500 на квадратен метър. Имайте предвид, че това са цени от офертите, не от нотариалните актове; пазарлъкът най-често сваля 3–7%.
При €135 000 отстъпка от 3–7% означава €4 100–€9 500, почти колкото струват данъкът и таксите по сделката.
Разпределение на 106 обяви за двустайни в квартала по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Сравнение на цените с Люлин 4 и Люлин 6
Разликата между едностаен (€101 000) и двустаен в кв. Люлин 5 е €34 000, а срещу нея купувате отделна спалня. Тристаен тук е около €200 500 по 88 обяви, тоест €66 000 над двустайния.
| Място | Км | Медиана | На квадрат | База |
|---|---|---|---|---|
| Люлин 5 | тук | €135 000 | €1 958/кв.м | 106 оферти |
| Люлин 4 | 0,5 км | €140 000 | €2 153/кв.м | 44 обяви |
| Люлин 6 | 1,2 км | €148 000 | €2 149/кв.м | 80 обяви |
| Люлин център | 1,3 км | €142 200 | €2 048/кв.м | 39 оферти |
Най-евтиният квадрат в групата е тук, тук (€1 958/кв.м), най-скъпият в Люлин 4 (€2 153/кв.м). Спрямо Люлин 4 двустаен в кв. Люлин 5 е по-евтин с около €5 000 по медиана.
Люлин 4 (0,5 км) има 44 обяви и медианна площ 66 кв.м; 9% от тях са в строеж. Ползвайте таблицата така: когато обява в този квартал е над типичната цена на съседните райони, следва да има причина.
Квадратура на двустайните в кв. Люлин 5
68 кв.м е размер, при който вече се появява втора тоалетна или килер. Застроените 68 кв.м се свиват в около 54–58 кв.м чиста площ, в зависимост от дела на стълбището, асансьора и мазето. Тъй като 51% от офертите в кв. Люлин 5 са в строеж, сравнявайте цената на чист квадрат, не на застроен.
Типичният двустаен тук е 68 кв.м по обява, а в извадката ни площите стигат от 42 до 101 кв.м. Групата 66–75 кв.м събира 28% от предлагането. Разпределението е 22% малки (до 55 кв.м), 27% от 56 до 65, 28% от 66 до 75 и 23% над 75 кв.м.
- до 55 кв.м22% (София 11%)
- 56–65 кв.м27% (София 27%)
- 66–75 кв.м28% (София 34%)
- над 75 кв.м23% (София 28%)
Дял на двустайните по площ в квартала спрямо целия град.
Колкото по-голям е двустайният, толкова по-евтин е квадратът: общата разлика между 55 и 80 кв.м е около 13%. В кв. Люлин 5 това прави приблизително €2 200/кв.м при 55 кв.м и €1 900/кв.м при 80 кв.м. Приложено към Люлин 5, това значи около €120 000 за двустаен апартамент от 55 кв.м и около €152 000 за 80 кв.м.
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Ориентир за цената на кв.м
- Какво да проверите в документите
- Две минути за попълване
Три примерни покупки в кв. Люлин 5
Колко пари в брой трябват за двустаен в кв. Люлин 5? Зависи от цената, затова ги сметнахме три: €116 хил., €135 хил. и €153 хил. Продавачи: „По-евтин вариант“ през агенция, „Типичен двустаен“ през агенция и „По-горен клас“ директно от собственик, всички с 30-годишен кредит при 2,6%. Адвокат €200, оценител €150.
| По-евтин вариант | Типичен двустаен | По-горен клас | |
|---|---|---|---|
| Обявена цена | €115 800 | €135 000 | €153 000 |
| Продавач | агенция | агенция | собственик |
| Колко квадрата | около 59 кв.м | около 69 кв.м | около 78 кв.м |
| Местен данък 3% | €3 474 | €4 050 | €4 590 |
| Посредник | €3 474 | €4 050 | няма |
| Собствени средства | €17 370 (15%) | €27 000 (20%) | €30 600 (20%) |
| Нотариална такса + вписване | €816 | €935 | €1 053 |
| Банка и адвокат | €842 | €890 | €962 |
| Ипотечен кредит | €98 430 | €108 000 | €122 400 |
| Вноска при 2,6% за 30 г. | €394 | €432 | €490 |
| Общо в брой | €25 976 | €36 925 | €37 205 |
Комисионата от €3 474 в сценария „по-евтин вариант“ е най-лесната сума за спестяване: купете от собственик или строител. €640 наем срещу €432 вноска в квартала.
В София местният данък е 3%: от €3 474 до €4 590 според цената.
При 3% вместо 2,6% вноската за €135 000 става около €455. Пробвайте вариантите в калкулатора.
Пътят до центъра от Люлин 5
Люлин 5 ползва М1/М4 от съседните райони: станцията не е в кв. Люлин 5, но е достижима. На картата тук има 9 автобусни спирки и 4 трамвайни спирки. Разстоянието до площад „Независимост“ е 7,1 км въздушно.
Ако избирате между два сходни двустайни, този по-близо до метрото най-често е по-лесен за препродажба и за отдаване. Навигацията ще покаже 10 минути, а в 8:30 сутринта по-скоро 25.
След 19 часа обиколете с автомобил около блока: паркирането в квартала се вижда тогава, не на обяд. За Люлин 5 главният въпрос е колко прехвърляния са нужни до работа, не колко километра са. В кв. Люлин 5 квадратът е €1 958/кв.м, по-евтин с 9% от Люлин 4, където метрото е по-далеч. Сградите също така влияят, така че не отдавайте всичко на транспорта.
Няколко неща за пътя при огледа:
- Колко минути пеша са до първата спирка и до входа на метрото от конкретния вход.
- Шумът от булеварда, трамвая при затворени прозорци.
- По какъв път излизате от квартала в посока центъра и колко се задръства сутрин.
Люлин 5 по седем признака
Седем показателя за покупка на двустаен, оценени по данни за кв. Люлин 5; средно 3,6.
- Цена спрямо София5
11. място от 103 квартала по цена на квадрат (1 = най-евтин). За 68 кв.м това прави около €135 000.
- Избор на обяви4,5
Преброихме 106 обяви за двустайни в кв. Люлин 5. Има от какво да се избира.
- Ново строителство4
В строеж 54, завършени след 2021 г. 13, от 1990–2020 6, по-стари 26. Старият фонд е около €2 463/кв.м.
- Транспорт3,5
Линия М1/М4 минава наблизо, но без станция в границите. Наземните спирки тук са 13. Трамваят добавя 4 спирки.
- Ежедневие2
За всекидневните нужди Люлин 5 има 3 супермаркета, 1 аптека и 2 училища.
- Зеленина и паркове1,5
1 парк между блоковете в квартала.
- Потенциал за отдаване4,5
5,7% брутно за Люлин 5, при градски 4,5%. Наемите са по 8 обяви.
Общата оценка 3,6 е средна от 7 показателя с данни. Най-високо Люлин 5 стои по цена спрямо София. Слабото място е зеленина и паркове (1,5), следвано от ежедневие.
- + Цена спрямо София тук: 5
- + Избор на обяви в кв. Люлин 5: 4,5
- − Зеленина и паркове: 1,5, слабо място
- − Ежедневие: 2, под средното
Оценката за Люлин 5 е редакционна: формула върху 106 обяви и OpenStreetMap, не мнение на купувачи.
Двустайните в кв. Люлин 5 отблизо
Събрахме 106 оферти за двустаен в кв. Люлин 5 и ги четохме една по една. Наблюденията са от текстовете и числата, не от разговори.
Какво дава най-ниската цена
Най-ниската цена, която видяхме тук, е €94 999 за 48 кв.м, около €1 979/кв.м. Поискайте номера на нотариалния акт още преди огледа. Проверете тежестите преди капаро.
Бюджетни граници
До €150 хил. са 80 обяви, до €200 хил. 106, до €250 хил. 106 от общо 106. Над €300 хил. нищо. Най-евтината е €94 999, най-скъпата €200 000.
Как изглежда средният двустаен
€135 000 за 68 кв.м в сграда в строеж: това е обявата, която се повтаря най-често в квартала. Етажът обикновено е около 6., сградата с около 8 етажа, отоплението парно от ТЕЦ. ТЕЦ се посочва в 91% от обявите с отопление.
Квадратурата
До 55 кв.м са 23, 56–65 кв.м 29, 66–75 кв.м 30, над 75 кв.м 24. Медианата тук е 68 кв.м, а в новите сгради площта е застроена. При €1 958/кв.м всеки 10 квадрата повече струват около €19 580.
Кой продава
77 от 106 обяви в кв. Люлин 5 са на агенции, 21 на строители, а собствениците са 8. „Без комисиона“ пише в 7 описания. В заявката можете да поискате само обяви от собственици.
Колко високо
22 от 106 обяви са на „неудобен“ етаж, партер или последен. Там цената на квадрат обикновено е по-ниска. Медианният етаж в този квартал е 6.
Доходност при отдаване: Люлин 5
Наемите в кв. Люлин 5 (около €1 958/кв.м) са приблизително €640 за двустаен (8 обяви). Разделено на цената от €135 000, това са 5,7% брутно годишно; градското ниво е 4,5%.
| Ред | За година |
|---|---|
| Годишен наем (12 × €640) | €7 680 |
| Данък (10% след 10% нормативни разходи) | −€691 |
| Празен период (един месец) | −€640 |
| Ремонти и износване | −€400 |
| Нетно | €5 949 |
| Нетна доходност върху €140 300 | 4,2% |
Ако купите с ипотека (20% самоучастие, 25 години, около 2,7%), вноската е €495, а наемът от €640 я покрива с €145, преди данъци и празните периоди. С 4,2% нетно Люлин 5 е от по-доходните места за отдаване. Стига цената на входа да е разумна. 24 години наем: толкова връщат €140 300 при нетни €5 949 годишно. Това са €496 на месец чисто. Сметката не включва кредит. С ипотека доходността на собствения капитал излиза по-добре, но и рискът расте.
Най-близките пазари с данни за наем: кв. Люлин 4 (5,1%, 0,5 км) и кв. Люлин 3 (4,8%, 0,9 км). На 7,1 км от центъра интересът е най-вече от работещи. Добре подбран наемател за години дава повече от висок наем с честа смяна.
Собственици, агенции и строители в кв. Люлин 5
Собствениците в кв. Люлин 5 публикуват сами 8 оферти, или 8% от всички; градският дял е 7%. Интересното е, че собствениците обявяват средно €2 339/кв.м, над общата медиана от €1 958/кв.м. „Без комисиона“ пише в 7 оферти, но това невинаги значи собственик.
Как изглежда обява от собственик тук:
- Няма воден знак на агенция върху снимките и няма референтен номер на обявата.
- В текста се описват подробности, които брокерът не знае: кога е подменена дограмата, колко е платено за входа.
- Потърсете същите снимки и в други портали; ако са в няколко оферти с различни цени, не е собственик.
Директната покупка спестява 2–3% + ДДС, тоест между €3 200 и €4 900 при цена €135 000. Спестените пари е добре да отидат за адвокатска проверка на титула и тежестите.
При покупка от собственик предварителният договор се пише от адвокат, не от шаблон от интернет; капаро от €6 800–€13 500 оправдава това.
Чрез онлайн заявката получавате актуални обяви за двустайни в квартала, първо от собственици, и мнение дали цената е честна.
Къде купувачите на двустаен губят пари в кв. Люлин 5
Рисковете при покупка са сходни в цяла София, но тежестта им зависи от фонда. Ето рисковете, които виждаме отново и отново.
- Скрити тежести. Възбрана от ЧСИ се вижда в регистъра; не я пропускайте.
- Недовършено строителство. 51% от обявите в кв. Люлин 5 са в строеж. Забавен Акт 16 означава наем плюс вноска месеци наред. Плащайте по етапи и настоявайте за неустойки.
- Предварителен договор без срокове. Договорът трябва да съдържа срок за нотариуса, клауза за кредита и какво става с капарото, ако банката откаже.
- Много собственици. Апартамент на няколко наследници трудно се продава бързо; погледнете съгласието на всички предварително.
- Фалшив собственик или пълномощно. Сверете личната карта с акта. Ако продава пълномощник, уточнете пълномощното при нотариуса, където е заверено.
- Разлика в площта. В договора стои застроена площ; ако на Акт 16 чистата се окаже по-малка, нужна е клауза за намаляване на цената.
- Обява-примамка. Ако цената е доста под €116 хил. и агентът отказва адрес преди среща, бъдете скептични.
Адвокат за €150–400 звучи излишен до момента, в който се окаже нужен. При €135 хил. два дни проверка струват по-малко от един прибързан подпис.
Какво ни питат за Люлин 5
Има ли парно (ТЕЦ) в двустайните в кв. Люлин 5?
Сред обявите в кв. Люлин 5 с посочено отопление 91% са на ТЕЦ, а 8% на газ. За сравнение в София ТЕЦ е 64%, газът 32%. Тоест парното е стандарт. При стари щрангове проверете дали има топломери. Санирането намалява сметките, независимо от източника. Отоплението влияе и на цената: в София ТЕЦ обявите са около €2 627/кв.м, газовите €2 487. Климатикът е честото допълнение и при двата варианта.
Цени на сделки ли са числата за Люлин 5?
Офертни са. Събрахме ги през септември 2026 от обявите за двустайни. В кв. Люлин 5 в извадката са 106. Дублираните обяви отсяваме. Цените на сделки в Имотния регистър не са публични в удобен вид. За сравнение, едностайните в Люлин 5 са с медиана €101 000. Медианата не се влияе от единични крайни обяви. Данъчната оценка е друго число, обикновено по-ниско.
Каква е месечната вноска за двустаен в кв. Люлин 5?
Кредит от €108 000 за 30 години при 2,6% дава около €432 месечно. При 85% финансиране вноската е около €459. Лихвата не е фиксирана завинаги, питайте банката за условията. Банките предлагат и срок до 35 години. На зелено в Люлин 5 са 54 обяви от 106. При лихва 3% вноската е около €455. По цена на квадрат Люлин 5 е на 11. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Има ли двустаен до €150 000 в кв. Люлин 5?
Да: 80 обяви от 106 в кв. Люлин 5 са до €150 000 (75%). В цяла София делът е 30,2%. Подобни оферти се продават бързо, добре е кредитът да е предварително одобрен. Най-близкото съседно място е кв. Люлин 4, на 0,5 км. Сградите в строеж са честият начин да се влезе в този бюджет.
Колко от двустайните в кв. Люлин 5 са ново строителство?
67 обяви са от 106 в кв. Люлин 5 за ново строителство (63%): 54 в строеж и 13 с Акт 16 от 2021 г. насам. В цяла София в строеж са 47% от обявите. От 1990–2020 г. са 6. На зелено в Люлин 5 са 54 обяви от 106. При сгради в строеж проверете разрешението за строеж и графика на плащанията. Новото строителство се обявява по застроена площ.
Струва ли си двустаен в кв. Люлин 5 като инвестиция?
5,7% брутно годишно. Толкова дава €640 месечен наем при покупна цена €135 000 за типичния двустаен в кв. Люлин 5. Градската средна е 4,5%. Пазете резерв за 1–2 празни месеца годишно. По цена на квадрат Люлин 5 е на 11. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Обзавеждането вдига наема, но и първоначалната инвестиция. Разстоянието от Люлин 5 до центъра е около 7,1 км. Двустайните се отдават по-лесно от тристайните.
Какво да проверя преди капаро за двустаен в кв. Люлин 5?
Поискайте номер на нотариалния акт още преди огледа. С него проверявате собственика и тежестите в Имотния регистър. На зелено в Люлин 5 са 54 обяви от 106. В нашата подредба на 103 квартала Люлин 5 е 11. по евтиност. Наемът на двустаен в кв. Люлин 5 е около €640 на месец. Не подписвайте предварителен договор без проверка. Капаро без проверка е най-честата грешка.
Наблизо до Люлин 5
Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Люлин 5.
- кв. Люлин 4€2 153/кв.м
- кв. Люлин 6€2 149/кв.м
- кв. Люлин център€2 048/кв.м
- кв. Люлин 7€2 515/кв.м
- кв. Люлин 3€2 322/кв.м
- в.з. Люлин≈ €142 хил.
- с. Иваняненаселено място
Други места около София
Наръчници
Подбрани обяви в кв. Люлин 5
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Продавачите също могат да пишат
- Какво да проверите в документите
- Ориентир за цената на кв.м
Методика: медиана на офертните цени; площта е по обявите (при новото строителство обикновено застроена). Подробности в методологията. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.