Колко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайния
Колко високи са сградите, в които се продават двустайни
София не е град на кули. Най-често срещаната етажност в обявите е 6 етажа (1 480 обяви), следвана от 4 (1 004) и 8 (989). Типичната нова сграда в кварталите под Витоша е шест или седем етажа, а типичният стар тухлен блок в центъра е четири-пет. Панелните блокове от осем и шестнайсет етажа са познати на всеки, но в продажбите на двустайни са малцинство. При 129 обяви етажността изобщо не е посочена. Те са извън сметките по-долу. Ако видите такава обява, питайте: продавач, който не пише етажността, понякога крие, че сградата е висока и старичка или че етажът е последен.
Брой обяви в извадката ни, imot.bg, септември 2026. Без 129 обяви с непосочена етажност.
Суровата картина: цена на квадрат по етажност
Ако просто наредим групите, цената скача без очевидна логика. Сградите от 13–16 етажа са най-скъпи с €2 685/кв.м. Точно над тях, при 17+ етажа, е най-ниската медиана: €2 333/кв.м. Ниските блокове от 4–5 етажа са под градската медиана с €2 417/кв.м, а групата 6–8 е над него с €2 602/кв.м. Зигзагът има обяснение и то не е във височината. Сградите от седемнайсет етажа нагоре са предимно нови проекти в строеж: 69,9% от обявите там са на зелено, а медианната площ е 80 кв.м, с десетина повече от обичайното. Групата 13–16 пък включва и високи сгради в скъпи централни райони като Център и Оборище. Височината просто се оказва там, където е скъпото или евтиното място. Има и подробност, която медианата не показва. Във високите нови сгради застроената площ на двустайния обикновено включва повече общи части: коридори, асансьорни шахти, фоайета. Когато цената на квадрат е по застроена площ, двустаен в кула може да изглежда по-евтин, а да плащате за по-малко реално жилище. Поискайте чистата площ и сметнете отново. Как се чете разликата между двете, сме обяснили в квадратурата на двустаен.
- 1–3 етажа€2 500/кв.м
- 4–5 етажа€2 417/кв.м
- 6–8 етажа€2 602/кв.м
- 9–12 етажа€2 448/кв.м
- 13–16 етажа€2 685/кв.м
- 17+ етажа€2 333/кв.м
Градската медиана за двустаен е €2 516/кв.м. Оцветени са групите над нея.
| Етажност | Обяви | Медианна цена | Площ | В строеж |
|---|---|---|---|---|
| 1–3 | 241 | €165 000 | 66 кв.м | 33,2% |
| 4–5 | 1 864 | €171 000 | 70 кв.м | 51,9% |
| 6–8 | 3 098 | €173 000 | 68 кв.м | 40,6% |
| 9–12 | 895 | €167 600 | 69 кв.м | 53,3% |
| 13–16 | 416 | €190 000 | 70 кв.м | 42,3% |
| 17+ | 282 | €179 600 | 80 кв.м | 69,9% |
В един и същи квартал разликата почти изчезва
За да махнем ефекта на мястото, сравнихме сгради в рамките на един квартал. Взехме всички райони, в които има поне две обяви в сгради от тринайсет етажа нагоре и поне четири в по-ниски, и сметнахме разликата в цената на квадрат. Такива райони са 57. Медианната разлика е −1,1%, а високите сгради са по-скъпи само в 25 от тях. Същото направихме за ниските сгради, до пет етажа. В 85 района медианната разлика е −2,9%, а по-скъпи са в 35 от тях. Изводът е скромен: вътре в един квартал нито височината, нито ниската сграда носят систематична премия. Разликите между отделните райони обаче са големи, от −36,2% до +36% за високите сгради.
- Дружба 1, 13+ етажа−9,7%
- Банишора, 13+ етажа−4%
- Център, 13+ етажа−11,1%
- Зона Б-5, 13+ етажа−9,3%
- Младост 3, 13+ етажа+15,2%
- Оборище, 13+ етажа+23,8%
- Витоша, до 5 етажа−2,1%
- Бояна, до 5 етажа−10,1%
- Малинова долина, до 5 етажа−19%
- Кръстова вада, до 5 етажа−6,3%
- Манастирски ливади, до 5 етажа−1,2%
Районите с най-много обяви от всяка група. Медиана за 13+ етажа: −1,1% (57 района), за до 5 етажа: −2,9% (85 района).
Няколко примера правят картината по-ясна. В Дружба 1 високите блокове са с −9,7% на квадрат спрямо по-ниските сгради в квартала, а в Младост 3 са с +15,2%. В Бояна ниските сгради са с −10,1%, докато в Драгалевци са с +17,4%. Местната история на строителството решава повече от броя на етажите.
Къде са високите сгради
Най-много обяви в сгради от тринайсет етажа нагоре има в Дружба 1 (123) и Банишора (114). В единия случай това са предимно панелни блокове от седемдесетте и осемдесетте, в другия все повече нови жилищни сгради, затова гледайте годината на строеж, не само етажите. После идват Център, Зона Б-5 и Младост 3. Ако търсите двустаен в кула, изборът е съсредоточен в няколко района, а не разпръснат из града.
- Дружба 1123
- Банишора114
- Център52
- Зона Б-527
- Младост 326
- Оборище26
- Зона Б-1924
- Дружба 221
Брой обяви в извадката ни.
За високия панел ценовата логика е различна от тази на новата кула, дори да са с еднакъв брой етажи. Как се сравняват двата типа строителство, сме описали в панел или тухла, а какво се случва с най-горния и най-долния етаж, в партер и последен етаж.
Какво да погледнете в сграда над десет етажа
Цената може и да не се мени, но ежедневието се мени. Във висока сграда асансьорът не е удобство, а инфраструктура. Попитайте колко асансьора има, кога е бил последният технически преглед и колко често спират. Един асансьор на шестнайсет етажа е тема за разговор със съседите, а не с агента. Таксите за вход също растат с височината, особено в новите сгради с управителна фирма: почистване, поддръжка на асансьори, понякога охрана. Поискайте писмено колко плаща един двустаен месечно и какво влиза в сумата. Изискванията за пожарна безопасност при високите сгради обикновено са по-строги. На огледа вижте дали стълбището е свободно, дали вратите към него се затварят и дали има пожароизвестяване. Ако нещо ви притеснява, проверете с управителя или със специалист. Горните етажи на висока сграда дават гледка, но и вятър. Балконът на четиринайсетия етаж се ползва по-рядко, отколкото си представяте на огледа в тих ден. В някои стари високи блокове налягането на водата горе зависи от помпа, така че пуснете душа. Какво още да проверите, сме събрали в огледа на двустаен.
Ниско или високо: кога кое има смисъл
Ниската сграда до 3 етажа е рядкост: едва 3,5% от обявите. Дава тишина, малко съседи и обикновено по-ниска такса за вход, но често е в квартал с къщи, далеч от метрото. Подробно за нея пишем в сграда до три етажа. Групата 9–12 етажа е смесица от стар панел и нови сгради в строеж (53,3%), с медиана €2 448/кв.м. Ако имате избор между два двустайни в един квартал, единият в кула, другият в шестетажна сграда, не очаквайте, че височината ще реши пазарлъка. Решават годината, етажът, изложението и състоянието на общите части. Височината е въпрос на начин на живот: колко ви пречат асансьорите, вятърът и повече съседи и колко ви радва гледката.
- Изравнете площтаСравнявайте цена на квадрат по чиста площ, не по застроена.
- Сравнете годинитеКула от 2025 г. и панел от 1980 г. не са един и същ продукт, макар да са еднакво високи.
- Сметнете разходите за входРазликата в месечната такса за десет години понякога е колкото една кухня.
- Проверете етажа, не само етажносттаСреден етаж в кула и последен етаж в нисък блок носят различни рискове.
- Решете за себе сиГледка и асансьори срещу тишина и стълби. Цената рядко решава вместо вас.
Височината на сградата и двустаен: нашата оценка
Етажността на сградата като фактор при покупка на двустаен
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Влияние върху цената в един квартал1,5
Медиана −1,1% за високите и −2,9% за ниските сгради.
- Подвеждащи сурови средни4
Разликата €2 333/кв.м срещу €2 685/кв.м идва от мястото и строежа, не от етажите.
- Разходи за поддръжка3
Високите сгради обикновено са с по-високи такси за вход.
- Зависимост от асансьора3,5
Над десетия етаж спрелият асансьор е истински проблем.
- Гледка4
Горните етажи на висока сграда дават гледка, която ниската не може.
- Тишина и брой съседи2
Повече апартаменти на вход значи повече шум и по-трудни общи събрания.
- Избор на пазара3
44,7% от обявите са в сгради от 6 до 8 етажа.
- Прозрачност на обявите2,5
129 обяви изобщо не посочват етажността.
Височината на сградата почти не мести цената на двустайния вътре в един квартал. Тя мести ежедневието: асансьори, такси, вятър и гледка. Решете тези въпроси, а цената сравнявайте с другите сгради в същия квартал.
Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Само актуални обяви
- Безплатно, без договор
- Ориентир за цената на кв.м
Често задавани въпроси
По-скъп ли е двустаен във висока сграда?
В рамките на един квартал не систематично. Медианната разлика за сгради от 13 етажа нагоре е −1,1% в 57 района.
Защо сградите над 17 етажа имат най-ниска медиана?
Защото 69,9% от обявите там са в строеж, а новото строителство на зелено се продава по-евтино от готовото.
Кои са най-често срещаните сгради за двустаен?
Шест, четири и осем етажа. Групата от 6 до 8 етажа държи 44,7% от обявите.
Какво да питам за асансьора?
Колко асансьора има, кога е последният им технически преглед и колко често спират. Питайте и съседите, не само продавача.
По-високи ли са таксите за вход във висока сграда?
Обикновено да, особено в новите сгради с управителна фирма. Поискайте точната сума и какво покрива.
Ниската сграда по-евтина ли е?
В един квартал разликата е −2,9%, тоест малка. В суровите средни ниските сгради изглеждат различно заради мястото, където са.
Какво значи, ако етажността не е посочена?
Нищо сигурно, но питайте преди оглед. Понякога продавачът не иска да подчертае висока стара сграда или последен етаж.
Може ли да филтрирате обяви по етажност?
Да. В заявката посочете желаната етажност и етаж и ние подбираме обяви от кварталите, които ви интересуват. Безплатно е.
Още от блога
- Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
- Сграда до три етажаДвустаен в малка кооперация: какво печелите с тишината и какво плащате за нея241 от 6 925 обяви за двустаен в София са в сгради до три етажа. Къде са, колко струват и какво губите без асансьор и с малко съседи.
- Панорамна гледкаПанорамна гледка и „гледка към Витоша“: колко реално се плаща254 обяви за двустаен в София обещават гледка. В същия квартал тя носи едва +1,6%, а „към Витоша“ −1,6%. Плащате етажа, не гледката.
- Главни букви и емоджитаКогато обявата крещи: главни букви, три удивителни и емоджита в обявите за двустаен13,5% от обявите за двустаен започват с главни букви, 7% с три удивителни. Сравнихме цените им в един и същ квартал.
- Зеленина по кварталиКолко зелено има в квартала според картата и какво казва това за ценатаПаркове, градинки и площадки на km² в 68 квартала. В най-зелената трета медианата е €2 914/кв.м, в най-бедната €2 493/кв.м. Защо това не е цена на парка.
- Голям двустаенДвустаен колкото тристаен: кога големият двустаен е добра сделка472 обяви за двустайни от 90 кв.м нагоре, медиана €233 300. В същия квартал струват с 14,5% по-малко от тристаен. Кога има смисъл.
- До университетДвустаен до университета: двама студенти, един наем и сметката зад него97 обяви за двустаен в София споменават студенти или университет. Къде са, колко струват и какво значи да отдадете жилището на двама студенти.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.