Обзаведен двустаен: колко от надценката е за мебелите и колко за всичко останало

Колко от двустайните се продават с мебели

Търсихме в началото на текста думите „обзаведен“, „с обзавеждане“ и „мебели“, като изключихме „необзаведен“ и „без обзавеждане“. Така намерихме 420 обяви. Реалният брой обзаведени апартаменти е по-голям, защото много продавачи споменават мебелите едва в третия абзац, а ние виждаме първите около двеста знака. Полуобзаведените, изрично написани така, са само 4 и за тях не правим изводи. Медианната цена на обзаведен двустаен е €199 400 при €3 192/кв.м, срещу €173 200 и €2 516/кв.м за всички двустайни. Медианната площ е 65 кв.м, с няколко квадрата по-малко от обичайното. Обзаведените са по-малки и по-скъпи на квадрат, което вече подсказва, че става дума за друг тип имот. В обявите обзавеждането обикновено се описва с една дума. Рядко пише колко са стари мебелите, от какво е кухнята и кои уреди остават. Тази неяснота е удобна за продавача и неудобна за вас.

Премията в рамките на квартала

Суровата разлика между €3 192/кв.м и €2 516/кв.м е голяма, но смесва мястото. Затова сравнихме вътре в квартала: във всеки район с поне две обзаведени и поне четири други обяви сметнахме с колко процента обзаведените са по-скъпи на квадрат. Такива райони са 73. Медианата на разликите е +20,3%, а в 69 от тях обзаведените са по-скъпи. Това е една от най-устойчивите разлики, които намерихме в целия набор обяви. Разбросът е голям: от −13,1% до +79%. В Студентски град премията е +21,9%, в Малинова долина е +29,7%, а в Манастирски ливади само +7,7%. Около студентските райони обзаведеният двустаен е готова инвестиция под наем, което обяснява част от надценката. Повече за тази логика има в двустаен като инвестиция. Числата не показват и колко от обзаведените до вчера са били под наем. Апартамент, в който наематели са живели пет години, е обзаведен, но мебелите му са износени по начин, който на снимките не личи. На огледа отворете гардеробите, пуснете пералнята и погледнете матрака. Ако ви предлагат обзаведен двустаен със стари мебели, помолете за цена без тях и вижте реакцията.

Защо премията не е само за мебелите

Първата причина е етапът на строежа. Само 3,6% от обзаведените двустайни са в сгради в строеж, срещу 46,5% от всички. Логично: апартамент на зелено няма как да е обзаведен. А сградите в строеж обикновено се предлагат по-евтино от готовите. Така част от премията всъщност е разликата между готов и незавършен апартамент. Затова повторихме сравнението само с готови сгради. Там обзаведените са на €3 202/кв.м срещу €2 718/кв.м за необзаведените, а в рамките на квартала премията пада до +14,5% в 70 района. Над една четвърт от първоначалната надценка изчезва само от това уточнение. Втората причина е състоянието. Обзаведеният апартамент обикновено е и ремонтиран: нова баня, ламинат, дограма. Продавачът оценява целия пакет, не само дивана. Медианната година на строеж на обзаведените е 2012, почти колкото на готовите сгради изобщо (2010), така че не става дума за по-нови сгради, а за по-поддържани апартаменти. Третата причина е по-проста: хората, които обзавеждат за продажба, обикновено имат по-високи очаквания за цената.

Колко всъщност плащате за мебелите

Лесно е да се загубите в процентите, затова ги превърнете в евро. Ако необзаведен двустаен от 65 кв.м в квартала струва €2 516/кв.м, премия от 14,5% прави около €23 700. С такава сума обикновено може да се обзаведе изцяло нов двустаен, включително кухня по поръчка. Ако мебелите в обявата са на десет години, вероятно плащате повече, отколкото струват. Сравнете сумата с реална оферта. Поискайте от мебелист цена за кухнята, от магазин за спалнята и хола, и сметнете колко струват уредите. После решете дали разликата е справедлива, или по-скоро е надценка за ремонта, която трябва да се коментира отделно. Помнете и амортизацията. Мебелите губят голяма част от стойността си в първите години, апартаментът не. Ако след пет години продадете, никой няма да ви плати за същия диван толкова, колкото сте платили вие. По-честно е да приемете премията за обзавеждането като разход, а не като инвестиция.

Кредитът, оценката и описът

Ако купувате с кредит, мебелите създават практически проблем. Оценителят на банката оценява имота, а не подвижните вещи в него, и оценката обикновено не включва дивани и хладилници. Когато договорената цена е над оценката, разликата се покрива от вашето самоучастие. Колко точно, зависи от банката, затова питайте кредитния консултант предварително. Общата схема на кредита сме описали в кредит за двустаен. Втората стъпка е описът. В предварителния договор впишете изрично какво остава в апартамента: марка и модел на уредите, кухнята, гардеробите, осветителните тела. Добавете снимки като приложение. Без опис спорът „тази пералня не беше част от сделката“ е въпрос на спомени. Дали мебелите да се отделят в самия нотариален акт или в отделен договор, обсъдете с нотариуса или с юрист, защото това може да засегне данъчната основа.

Кога обзаведеният двустаен си струва

Струва си, когато купувате за отдаване под наем и искате да започнете веднага. Всеки месец празен апартамент е изгубен наем, а обзавеждането отнема седмици. Струва си и когато мебелите са нови, качествени и във вашия вкус. Не си струва, когато плащате премия за вещи, които ще изнесете през първия месец. Тогава поискайте цена без мебелите: често продавачът има къде да ги занесе или може да ги продаде отделно. Има и среден вариант: апартаментът с кухнята и уредите, без подвижните мебели. Кухнята по мярка трудно се мести и извън този апартамент има малка стойност за продавача, докато диванът и леглото лесно се продават отделно. Така премията се свива до частта, която реално ще ползвате. Типичният обзаведен двустаен в извадката ни е на 3. етаж и най-често се среща в Студентски град, Малинова долина и Манастирски ливади. Ако ремонтът е това, което наистина ви интересува, вижте ремонта в обявата. Ако сравнявате с апартамент под наем, полезна е и статията за обявите с надпис „подходящ за кредит“.

Обзаведен двустаен: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Люлин 9€2 231/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• След ремонт или за ремонт„След ремонт“ или „за ремонт“: колко струва ремонтът в цената на двустаенВ същия квартал двустаен „след ремонт“ е обявен средно с 17,2% по-скъпо. Кога е по-изгодно да купите за ремонт и как да познаете козметиката.
• „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• Южно изложениеЮжно изложение: всички го пишат, но колко реално се плаща за него215 обяви за двустаен в София споменават юг, само 17 север. В един квартал южното изложение носи +2% на кв.м. Как да го проверите.
• Промоция с краен срок„Промоция до края на месеца“: как да четете отстъпките в обявите за двустаенСамо 36 обяви за двустайни говорят за промоция или отстъпка, 495 обещават „без комисиона“. Кой сигнал е по-полезен и как да договаряте.
• Едностаен или двустаенЕдностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по кварталиСравнихме брутната доходност на едностаен и двустаен в 38 квартала на София: 4,4% срещу 4,3%. Какво не влиза в сметката.
• Голям или малък строителГолям проект или малка кооперация: какво казват обявите за двустайни в строежСравнихме 385 двустайни от големи проекти с 1 998 от малки продавачи в строеж: цена, срок, етажност и газ. Разликите са по-малки, отколкото мислите.

Наръчници по темата:

• Двустаен за инвестиция
• Кредит за двустаен
• Разходи при покупка
• Двустаен Студентски град

Всички статии в блога →