Ключове догодина или след три години: колко струва чакането при двустаен в строеж

Четири срока, четири цени на квадрат

Годината в обявата за ново строителство обикновено е очакваната година на въвеждане в експлоатация, тоест на Акт 16. Пише я строителят или агенцията и тя е обещание, не факт. Групирахме обявите по тази година и сравнихме медианата на квадратния метър. Картината е стълба надолу. Двустайните със срок 2026 се предлагат средно по €2 474/кв.м, тези за 2027 по €2 291/кв.м, за 2028 по €2 268/кв.м, а за 2029–30 по €2 225/кв.м. Най-голямото стъпало е първото: −7,4%. След него цената почти не мърда.

Едно уточнение. От обявите в групата 2026 67,8% все още са отбелязани като строящи се, тоест това са около 989 апартамента, на които предстои финалът. Останалите 469 вече са завършени. Затова тази група е по-близо до готово жилище, отколкото до чиста покупка на зелено.

Същият квартал, една година по-късно

Суровите медиани смесват места. Възможно е проектите за 2028 просто да са в по-евтини квартали. Затова сравнихме срок 2027 със срок 2026 вътре във всеки квартал, където има достатъчно обяви от двата вида. Такива квартали са 71. Медианната разлика е −8,3%. По-късният срок е по-евтин в 50 от тях, а в 21 е обратното. Размахът е голям, от −40,7% до +32,9%, защото в малките квартали две-три обяви от различни сгради могат да обърнат резултата.

В Малинова долина годината чакане струва −18,9% на квадрат, в Дружба 2 −16,6%. В Кръстова вада разликата е едва −2,2%, а в Банишора по-късните сгради дори са по-скъпи с +3,4%. Възможното обяснение е, че по-новите проекти там са на по-добри парцели или с по-висок клас. Тогава отстъпката за срока съществува, просто я покрива разликата в самата сграда.

Втората година чакане носи по-малко

Логично е да очакваме, че две години чакане дават двойна отстъпка. Данните казват друго. Срок 2028 и по-късно срещу 2026 в същия квартал излиза −6,2% в 57 квартала. Това е по-малко от една година чакане, макар и в малко по-различен набор квартали, затова гледайте числото като ориентир. Обяснението е в начина, по който строителите ценят. Най-ниската цена е в самото начало, преди разрешението за строеж или веднага след него. След това цената се вдига на стъпки при всеки акт. Проект със срок след три години често още не е започнал продажбите си сериозно и не е пуснал ниската начална листа. Изключение е Дружба 1, където по-далечният срок е с −11%: там има 122 обяви със срок 2028 и по-късно срещу 38 със срок 2026, и далечните проекти очевидно вече се продават активно. Групата 2029–30 има и друга особеност: медианната площ е 80 кв.м срещу 71 кв.м при 2026. Обявите там са по-малко, 243, и по-често са за по-големи двустайни. Затова медианната цена е €176 000, почти колкото при готовите.

Отстъпката срещу наема, който плащате дотогава

Ако в момента живеете под наем, всяка година чакане има цена. Медианният наем на двустаен в София в нашите данни е €650 на месец, тоест €7 800 на година. При медианна цена €175 000 и отстъпка −8,3% една година чакане ви спестява около €14 525. Разликата остава във ваш плюс с около €6 725.

При две години сметката се обръща. Отстъпката от 6,2% прави около €10 850, а наемът за двадесет и четири месеца е €15 600. Изходът е минус от около €4 750. Ако живеете при родители или вече имате жилище, наемът отпада и по-далечният срок изглежда по-добре. Сложете своите числа.

Завършено тази година или препродажба

Има и трети избор: да не чакате изобщо и да купите от вторичния пазар. Сравнихме двустайните със срок 2026 с препродажбите в сгради, построени преди 2020 година, отново вътре в квартала. Квартали с достатъчно обяви от двата вида са 76, а медианната разлика е −11%. Почти завършеното ново е по-евтино на квадрат от старото. Звучи парадоксално, но има две обяснения, които виждаме на огледи. Първо, новото се продава с площ, в която влизат общите части, затова квадратът изглежда по-евтин. Колко точно, сме сметнали в застроената и чистата площ. Второ, новото често се предава без настилки, врати и баня, а старото обикновено се продава с подове, кухня и баня. Каква е кривата по десетилетия, има в годината на строеж, а какво включва довършването, в „до ключ“.

Какво всъщност купувате с отстъпката

Отстъпката за по-късен срок не е подарък, а заплащане за риск. Купувате време и несигурност. Колкото по-рано сте в проекта, толкова по-дълго парите ви стоят в чужд строеж, и толкова по-вероятно е срокът в обявата да се отмести.

• Срокът в обявата не е договорен. Договорен е срокът в предварителния договор, заедно с неустойката за забава. Поискайте ги писмено.
• Колкото по-далечен е срокът, толкова по-малко от сградата има на място. При срок след три години често няма дори изкоп.
• Разрешението за строеж и правото на строеж трябва да са проверени от юрист преди първата вноска, не след нея.
• Ако ще купувате с кредит, банката обикновено финансира след Акт 14 или Акт 16. Дотогава плащате със собствени пари.

Как се разпределят плащанията и какво да има в договора, подробно сме описали в разсроченото плащане. Как банките гледат на сгради в строеж, има в кредит за двустаен и „подходящ за кредит“. Каква сигурност дава всеки акт, в двустаен с Акт 16.

Как да ползвате срока в разговора с продавача

Срокът е добър аргумент, защото е проверим. Ако двете съседни сгради на един строител са със срок 2026 и 2027, разликата в цената между тях трябва да е видима. Ако не е, питайте защо. Обратното също работи. Когато ви предлагат апартамент със срок след три години на цената на почти готов, това е знак, че отстъпката е изядена. В такъв случай по-разумно е да погледнете готови сгради в същия район. Къде изобщо се строи и колко ново предлагане има по квартали, показваме в новото предлагане. Колко се разминават цените в един квартал, в размаха на цените. Общата логика на покупката в строеж е събрана в двустаен на зелено.

Покупка с по-късен срок: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Година на строежОт 1920 г. до строящите се: как годината на строеж променя цената на двустайнияНай-скъп квадрат имат сградите отпреди 1960 г. (€3 370/кв.м), най-евтин строящите се (€2 270/кв.м). Защо 80-те са по-скъпи от новото в същия квартал.
• Разсрочено плащанеДвадесет сега, осемдесет при ключовете: какво стои зад схемите на плащане при двустаен107 обяви за двустаен в София предлагат схема на плащане, най-често 20/80. Струва ли повече, колко рискувате преди Акт 16 и как да пресметнете вноските.
• „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
• Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.
• Непреходни стаи„Непреходни стаи“: думата, с която старият двустаен се защитава„Непреходни стаи“ пише в 168 обяви за двустайни, най-често за стари сгради. В същия квартал сред старите сгради те не са по-скъпи (−4,8%).
• Партер под наемПартерът и последният етаж под наем: къде отстъпката при покупка става доходностПартерът се купува с −4,3% спрямо средните етажи в квартала, а под наем не поевтинява. Сравнихме 3 666 наема и продажбите етаж по етаж.
• Цени на 900Цени, които завършват на 900: какво казват окончанията в обявите за двустайниПреброихме окончанията на 6 925 цени на двустайни: 10,9% завършват на 900, 990 или 999. Кой ги ползва и как да настроите филтрите.

Наръчници по темата:

• Двустаен на зелено
• Двустаен с Акт 16
• Кредит за двустаен
• Проверка на имота

Всички статии в блога →