Двадесет сега, осемдесет при ключовете: какво стои зад схемите на плащане при двустаен
Какво значи „20/80“ в обявата
Схемата на плащане е начинът, по който строителят разделя цената във времето. Първото число е процентът, който плащате при подписване на предварителния договор. Второто е остатъкът, който обикновено се дължи при въвеждане на сградата в експлоатация. Понякога между двете има междинни вноски, вързани за етапите на строежа: груб строеж, покрив, фасада. В обявите, в които схемата е изписана с цифри, почти винаги е една и съща. „20/80“ се среща 47 пъти, или в 82,5% от случаите. Следват „10/90“ с 5 обяви и „30/70“ с 4. Схемите с три или четири етапа рядко се побират в първите двеста знака на описанието, затова в нашето преброяване изглеждат по-редки, отколкото са в реалните договори.
- „20/80“47 обяви
- „10/90“5 обяви
- „30/70“4 обяви
- „40/60“1 обяви
Първото число е процентът при подписване. Броим само обявите, в които схемата е с цифри: 57 от 107.
Логиката на „20/80“ е удобна и за двете страни. Строителят събира достатъчно, за да покаже на банката си, че апартаментите се продават. Купувачът задържа по-голямата част от сумата, докато не види готова сграда. Ако ще ползвате ипотека, остатъкът често се покрива точно от нея: някои банки финансират едва след Акт 14, други чакат Акт 16, така че условията трябва да се питат конкретно. Как банките гледат на имоти в строеж, сме описали в кредит за двустаен.
Кой предлага схеми и в кои квартали
Обявите със схема идват от 25 телефонни номера, средно по 4,3 обяви на номер. Това са строители и агенции, които продават цели сгради. Собственикът на готово жилище няма какво да разсрочва: той иска цялата сума при нотариуса и обикновено бърза за своята следваща покупка. Географията е изненадващо тясна. Дружба 1 държи 31 обяви, тоест 29% от всички със схема. След него са Дружба 2 с 11 и Карпузица с 7. Това не значи, че в Витоша или Кръстова вада не се продава на етапи. Значи, че там строителите не го слагат в началото на обявата и ще трябва да питате.
Брой обяви в извадката, в които схема или разсрочено плащане се споменава в първите около 200 знака на текста.
Плащате ли повече за удобството
Първият рефлекс е подозрение. Щом ми дават да платя на части, сигурно са скрили лихвата в цената. Данните не го потвърждават. Медианата на квадратния метър в обявите със схема е €2 275/кв.м, а при всички двустайни в строеж е €2 293/кв.м. Разликата е −0,8%, практически нула.
107 обяви, медианна площ 79 кв.м.
3 223 обяви, медианна площ 72 кв.м.
По-честното сравнение е вътре в квартала: обяви със схема срещу други строящи се двустайни на същото място. Можахме да го направим в 15 квартала. Медианната разлика е −5,5%, обявите със схема са по-скъпи само в 6 от тях, а размахът е от −20,2% до +20%. Извадката е малка и числото е ориентир. В Дружба 1, където сравнението е най-надеждно (31 обяви със схема срещу 129 без), разликата е +3,9%. Обяснението, което виждаме на терена, е простичко. Схема обикновено предлагат сгради в по-ранен етап, а там и квадратният метър е по-евтин. С наближаването на Акт 16 строителят вдига цената и спира да разсрочва, защото вече няма нужда от парите на купувачите.
- Дружба 1 (31 / 129)+3,9%
- Кръстова вада (2 / 154)+8,7%
- Манастирски ливади (2 / 146)−1%
- Витоша (3 / 133)−6,4%
- Малинова долина (2 / 126)−12,3%
- Банишора (6 / 113)+3,1%
- Дружба 2 (11 / 99)+3,4%
- Овча купел 1 (2 / 78)−16,5%
В скоби: обяви със схема / други обяви в строеж в квартала. Кварталите с две-три обяви със схема са само ориентир.
Кога плащате и какво получавате срещу парите
Покупката на зелено не е едно събитие, а поредица. На всяка стъпка плащате нещо и получавате нещо, но двете рядко са равностойни. Ето типичния път, по който минава двустаен в строеж в София.
- РезервацияМалка сума, с която строителят спира апартамента за вас за няколко дни или седмици. Питайте писмено дали се връща, ако се откажете.
- Предварителен договорПървата вноска, най-често 20%. Срещу нея имате договор, а не собственост.
- Акт 14Грубият строеж е приет. При някои схеми тук се плаща втора вноска. Често в този момент собствеността се прехвърля с нотариален акт за обект в строеж.
- Акт 15Строителят, проектантът и надзорът установяват, че сградата е готова за приемане. Това още не е разрешение да се живее в нея.
- Акт 16Сградата е въведена в експлоатация. Обикновено тук се плаща остатъкът и получавате ключовете.
Между първата и последната вноска при двустаен на зелено обикновено минава повече от година. Затова е добре да знаете кога ще станете собственик, а не само кога ще платите. Нотариален акт при Акт 14 ви дава вещно право върху обекта, докато предварителният договор ви дава само вземане към строителя. Разликата е юридическа, но при проблем е огромна. Обсъдете я с нотариус или юрист, преди да подпишете.
Рискът живее в първите вноски
Докато сградата няма Акт 16, вашите пари работят в нея. Ако строежът се забави, сумата стои замразена. Ако спре изобщо, връщането ѝ може да мине през съд и да отнеме години. Това не е сценарий за плашене, а причината предварителният договор да е по-важен от цената на квадрат. В някои европейски държави вноските на купувача на зелено стоят в ескроу сметка или зад банкова гаранция. У нас подобна защита не е задължителен стандарт (проверете с юрист актуалната уредба), а в извадката ни тези думи се срещат в 0 обяви. Ако строителят все пак предлага банкова гаранция за връщане на вноските или плащане по сметка, от която банката освобождава суми по етапи, това е сериозен плюс. Ако не предлага, можете да поискате. Отказът също е информация. Има и по-прост инструмент: колкото по-малко сте платили преди Акт 14, толкова по-малко рискувате. Затова „10/90“ или „20/80“ с остатък при Акт 16 е по-спокойна схема от „50/50“ при груб строеж, дори втората да идва с отстъпка. Какво означава всеки акт и какво да изискате, има в двустаен с Акт 16 и двустаен на зелено.
Сметката: колко давате преди ключовете
Цената в обявата е една, но парите излизат от сметката ви на три пъти, а през цялото време може да плащате и наем. Сложете вашите числа в калкулатора.
Наемът по подразбиране е медианата за двустаен под наем в София от нашите данни (€650). Месеците до Акт 16 са ваше допускане: проверете срока в договора и неустойката при забава.
Последният ред е този, който хората забравят. Ако живеете под наем, всеки месец забава е месец наем отгоре. Осемнадесет месеца при €650 наем правят около €12 хил., тоест 6,7% от медианната цена в обявите със схема. Толкова голяма отстъпка за плащане на етапи почти никой строител не дава.
Какво да има в предварителния договор
Добрата схема е схема, при която всяко плащане е вързано за документ, а не за дата. Ако строителят закъснее, датата идва, а сградата не. Прегледайте договора по този списък, преди да преведете първото евро.
Две от точките имат отделни статии. Как се чете цена без ДДС, обяснихме в цената без ДДС, а коя площ всъщност плащате, в застроената и чистата площ. Ако ще купувате с кредит, вижте и какво значи „подходящ за кредит“. Пълният списък с документи за проверка е в проверката на имот.
Схемите на плащане: нашата оценка
Разсроченото плащане при двустаен в строеж
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Ефект върху цената3,5
Почти никакъв: −5,5% спрямо другите обяви в строеж в квартала.
- Удобство за купувача4
Позволява да съберете остатъка или да изчакате кредита.
- Риск преди Акт 162
Платеното стои в чужд строеж без задължителна защита.
- Прозрачност в обявите2
Само 1,5% от обявите споменават схема в началото.
- Защита на вноските1,5
Банкова гаранция или ескроу се споменават в 0 обяви от извадката.
- Полза при кредит4
Голям остатък при Акт 16 съвпада с момента, в който банките финансират най-лесно.
- Лекота на сравнение2,5
Схемите се различават по етапи и трябва да се смятат, не да се четат.
- Скрити разходи2,5
Наемът по време на строежа често е по-голям от всяка отстъпка.
Разсроченото плащане не е капан и не е подарък. Цената почти не се различава, а рискът е в сумата, която давате преди Акт 16. Изберете малка първа вноска, вържете плащанията за актове и сметнете наема, докато чакате.
Бюджет, квартал, срок — останалото е наша работа
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Ориентир за цената на кв.м
- Без обаждания, ако не искате
- Само актуални обяви
Често задавани въпроси
Какво означава схема на плащане 20/80?
Двадесет процента от цената се плащат при подписване на предварителния договор, а останалите осемдесет обикновено при въвеждане на сградата в експлоатация (Акт 16). Точните етапи трябва да са записани в договора.
По-скъпи ли са апартаментите с разсрочено плащане?
Не според нашите данни. Сред строящите се сгради в един и същ квартал обявите със схема са с −5,5% на квадрат. Сравнението е в 15 квартала и е ориентир.
Колко често се предлага разсрочено плащане за двустаен в София?
В началото на текста го споменават 107 обяви, 1,5% от извадката. Реално схеми се предлагат по-често, но не се пишат в първите редове.
Коя схема на плащане е по-безопасна?
Тази, при която преди Акт 14 плащате най-малко и остатъкът се дължи при Акт 16. Схема с голяма вноска при груб строеж носи по-голям риск, дори да има отстъпка.
Кога ставам собственик при покупка на зелено?
Зависи от договора. Често собствеността се прехвърля с нотариален акт при Акт 14, понякога едва при Акт 16. Дотогава имате само облигационно право по предварителния договор. Проверете с нотариус или юрист.
Има ли задължителна банкова гаранция за вноските на купувача?
Доколкото ни е известно, у нас няма общо задължение за това при продажба на зелено. Някои строители приемат банкова гаранция или специална сметка при поискване. Проверете с юрист актуалната уредба.
Мога ли да платя остатъка с ипотечен кредит?
Обикновено да. Някои банки финансират след Акт 14, други чакат Акт 16. Уточнете с банката преди да подпишете, за да съвпаднат сроковете.
Кой предлага схеми на плащане?
Строители и агенции, които продават цели сгради. Всички 107 обяви в извадката идват от 25 телефона, а 29% от тях са в Дружба 1.
Още от блога
- „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
- Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
- Цена без ДДСЦена без ДДС: когато обявеният двустаен излиза с една пета по-скъпВ 41 обяви за двустайни ДДС се споменава още в началото, в 23 от тях цената е без него. Кога се дължи 20% отгоре и как да питате строителя.
- „До ключ“ в обявата„До ключ“: две думи, които всеки строител разбира по своему„До ключ“ се пише в 64 обяви за двустайни, но строителите влагат различен смисъл. Колко се плаща за него в квартала и чеклист какво да е в договора.
- Наеми срещу продажбиКъде двустайните се отдават и къде се продават: съотношението наеми към продажби по кварталиНа 100 обяви за продажба на двустаен в София се падат 53 за наем. В кои квартали се отдава, в кои се продава и какво значи това за доходността.
- Готово, но непродаденоГотови, но непродадени: новите двустайни, които още чакат купувач704 двустайни в сгради, завършени 2020–2025, още се продават. В квартала си са с 19,4% над строящите се. Защо стоят и как да се пазарите.
- Гараж и паркомястоГараж и паркомясто към двустаен: в цената ли са и колко струват отделно117 обяви за двустаен в София споменават гараж или паркомясто, но рядко казват дали е в цената. Колко струва отделно и колко добавя към вноската.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.