Двустаен апартамент в кв. Модерно предградие
Квадратният метър в двустаен в кв. Модерно предградие се обявява средно за €1 703/кв.м, с 32% под градската медиана от €2 516/кв.м. Кв. Модерно предградие е във външния пояс на София, на 4,7 км от центъра, и двустайният тук е най-масовото жилище. С други думи, €121 100 купуват тук приблизително 67 кв.м.
Медианната площ е 67 кв.м, под градските 69. Близо 64% от офертите са за жилища в строеж, така че тук често купувате проект, а не готово жилище. 64% от двустайните в квартала са „на зелено“, което значи договор със строител и изчакване на Акт 16. В нашата класация по цена на квадратен метър Модерно предградие е 3-ти от 103 квартала, броено от най-евтиния. За сравнение ще гледате и Обеля (2,3 км), Връбница 1 (1,4 км) и Люлин 1 (1,9 км).
Инвеститорите тук смятат с наем към €650 на месец, което дава брутно 6,4% на година. Купуват главно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. По цена на квадрат кварталът е от по-достъпните в София. Числата на страницата са обявени, от собствен скрейп през септември 2026, а не цени на реални сделки.
Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Модерно предградие
В извадката ни от септември 2026 има 55 оферти за двустаен в кв. Модерно предградие, с медиана €121 100. Долната пета от обявите стига до €101 400, горната започва от €131 000. В класацията ни по €/кв.м (1 = най-евтин) кварталът заема 3-то място от 103. €1 703/кв.м е медианната цена на квадратен метър тук, с 32% под градската медиана от €2 516/кв.м.
- до €100 хил.11 обяви (20%, в града 2%)
- €100–150 хил.41 оферти (75%, в града 28%)
- €150–200 хил.3 оферти (5%, в града 42%)
- €200–250 хил.0 обяви (0%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
- над €300 хил.0 оферти (0%, в града 4%)
Разпределение на обявите по цена в квартала; в скоби е делът от всички 55 оферти и същият дял за столицата.
Ето какво имаше най-долу в списъка: двустаен от 64 кв.м в строеж, със срок 2027 г. за €76 500, на 1-ви от 4 етажа; двустаен от 64 кв.м в строеж, със срок 2028 г. за €79 500, на 3-ти от 5 етажа. Обърнете внимание, че ниската цена на сградите в строеж идва заедно с години чакане. Всички суми са офертни. На практика сделката нерядко се затваря с 3–7% под обявеното, особено при обяви, които стоят от месеци.
При €121 100 отстъпка от 3–7% прави €3 600–€8 500, практически колкото струват данъкът и таксите по сделката. Добрата цена тук е близо до €1 703/кв.м за средна сграда и етаж; всичко над €1 958/кв.м иска аргумент: нова сграда, гледка, паркомясто.
Разпределение на 55 обяви за двустайни в кв. Модерно предградие по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Модерно предградие и околните райони: цени
| Място | Км | Медиана | На квадрат | База |
|---|---|---|---|---|
| Модерно предградие | тук | €121 100 | €1 703/кв.м | 55 оферти |
| Люлин 9 | 1,1 км | €147 400 | €2 231/кв.м | 70 обяви |
| Връбница 1 | 1,4 км | €152 000 | €2 452/кв.м | 35 обяви |
| Обеля | 2,3 км | €126 600 | €1 693/кв.м | 45 оферти |
| Суходол | 5,5 км | €114 900 | €1 705/кв.м | 5 обяви |
Сред съседите цената на квадратен метър се движи от €1 693/кв.м (Обеля) до €2 452/кв.м (Връбница 1). Спрямо Люлин 9 двустаен тук е по-евтин с към €26 000 по медиана.
4 обяви за едностаен в квартала дават медиана €84 400; отделната спалня излиза €37 000. За тристаен тук предвидете около €182 500; на квадрат това е €1 601/кв.м срещу €1 703/кв.м за двустаен. Скокът от двустаен към тристаен често е по-голям от този от едностаен към двустаен, поради това много хора остават на двустаен с по-добра локация.
Люлин 9 (1,1 км) има 70 оферти и медианна площ 66 кв.м; 33% от тях са в строеж. Таблицата помага най-вече при пазарлъка: цената в Люлин 9 е аргумент, който собственикът в кв. Модерно предградие едва ли ще отрече.
Квадратура на двустайните в кв. Модерно предградие
Двустаен от 67 кв.м в ново строителство нерядко означава около 55 кв.м жилищна площ; питайте за плана. Помнете разликата между застроена и чиста площ: при 67 кв.м по документ на практика живеете с около 54–57 кв.м. Тъй като 64% от офертите в кв. Модерно предградие са в строеж, сравнявайте цената на чист квадрат, не на застроен.
67 кв.м е медианата тук; най-малкият двустаен в извадката е 56 кв.м, най-големият 134 кв.м. Най-много обяви има в групата 66–75 кв.м. До 55 кв.м са 0% (в града 11%), 56–65 кв.м са 25%, 66–75 кв.м са 56%, а над 75 кв.м са 18%.
- до 55 кв.м0% (София 11%)
- 56–65 кв.м25% (София 27%)
- 66–75 кв.м56% (София 34%)
- над 75 кв.м18% (София 28%)
Дял на двустайните по площ в квартала спрямо целия град.
Градът показва стария закон: по-малкото жилище се продава по-скъпо на квадрат, с близо 13% спрямо голямото. В кв. Модерно предградие това значи към €1 900/кв.м при 55 кв.м и €1 700/кв.м при 80 кв.м. В кв. Модерно предградие разликата изглежда така: към €105 000 за 55 кв.м срещу €132 000 за 80 кв.м, при €1 703/кв.м средно.
Опишете двустайния, който искате да купите
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Две минути за попълване
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Отговор до един работен ден
Три примерни покупки в кв. Модерно предградие
Взехме три цени в кв. Модерно предградие: €101 400, €121 100 и €131 000. Кой продава: „По-евтин вариант“ директно от собственик, „Медианата“ директно от собственик и „Горната петина“ от строител. Кредит 30 години, 2,6%.
| По-евтин вариант | Медианата | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Цена на жилището | €101 400 | €121 100 | €131 000 |
| Площ при медианната цена на квадрат | около 60 кв.м | около 71 кв.м | около 77 кв.м |
| Сума на кредита | €81 120 | €102 935 | €104 800 |
| Посредник | няма | няма | няма |
| Данък при покупка | €3 042 | €3 633 | €3 930 |
| Самоучастие по кредита | €20 280 (20%) | €18 165 (15%) | €26 200 (20%) |
| Вноска на месец | €325 | €412 | €420 |
| Кой продава | собственик | собственик | строител |
| Нотариус и вписване | €751 | €871 | €931 |
| Оценка, такса, адвокат | €956 | €1 065 | €1 074 |
| В брой преди ключа | €25 029 | €23 734 | €32 135 |
При медианата в брой трябват около €23 734: €18 165 самоучастие и €5 569 за данък, нотариус и такси. Наемът тук е около €650; вноската за медианата е €412. Вноската излиза по-лека от наема.
В София местният данък е 3%: от €3 042 до €3 930 според цената.
При 3% вместо 2,6% вноската за €121 100 става около €434. Пробвайте вариантите в калкулатора.
Пътят до центъра от Модерно предградие
Най-близкото метро не е в кв. Модерно предградие, така че сутрешният път започва с наземен транспорт. OpenStreetMap отбелязва тук 10 спирки на автобус. Най-близкото метро по права линия е във Връбница 1 (М2), на към 1,4 км.
До Обеля (2,3 км) и Връбница 1 (1,4 км) се стига бързо, ако там са училището или работата. Пътят е основният минус в квартала; ако работите от вкъщи част от седмицата, той се усеща по-малко. В пиковия час 4,7 км могат да станат 20 минути, в празничен ден са към 10.
В кв. Модерно предградие линиите са гъсти в сутрешните часове, но късно интервалите се разреждат; проверете последните курсове. Съседният Връбница 1 с по-добър достъп до метро се обявява по €2 452/кв.м, при €1 703/кв.м тук. Паркомясто или гараж се споменава в 1 обява от 55 тук; при другите питайте отделно.
На оглед в кв. Модерно предградие уточнете и това:
- Колко шум има от булеварда при затворени прозорци.
- Кога минава последният автобус вечер в този квартал.
- Колко време ви отнема пътят до работа в делничен ден, а не в неделя.
Проверете маршрута до работа в делничен ден в 8 сутринта; навигацията не показва трафика тук.
Модерно предградие по седем признака
Кв. Модерно предградие, 3,5 от 5: цена, избор, сгради, транспорт, ежедневие, зеленина и отдаване.
- Цена спрямо София5
Квадратът в двустаен в кв. Модерно предградие е около €1 703, с 32,3% под градските €2 516. За 67 кв.м това прави около €121 100.
- Избор на обяви4
Преброихме 55 обяви за двустайни тук. Цените са от €76 500 до €181 300.
- Ново строителство5
87,3% ново строителство в квартала при 63% за цяла София (в строеж и с Акт 16). На зелено квадратът е €1 653.
- Транспорт2,5
Без метро. Наземните спирки тук са 10.
- Ежедневие1,5
За всекидневните нужди Модерно предградие има 1 супермаркет, 2 училища и 1 детска градина. Голямото пазаруване е с кола.
- Зеленина и паркове1,5
1 парк и 1 градинка между блоковете в кв. Модерно предградие. Площадките за деца са 10.
- Потенциал за отдаване5
Двустаен под наем в този квартал носи около €650 на месец, тоест 6,4% годишно преди разходи. Като инвестиция се защитава.
Средно 3,5 от 5 за Модерно предградие. Най-силни тук са цена спрямо София (5) и ново строителство (5). Слабото място е ежедневие (1,5), следвано от зеленина и паркове.
- + Цена спрямо София в квартала: 5
- + Ново строителство в кв. Модерно предградие: 5
- − Ежедневие: 1,5, проверете на място
- − Зеленина и паркове: 1,5, под средното
Модерно предградие: изчисление от 55 обяви и картата, не гласове на хора. Показател без данни не влиза в средната.
Модерно предградие: какво казват обявите
Прегледахме 55 обяви за двустайни в кв. Модерно предградие. Това не са мнения на купувачи, а неща, които се повтарят в самите обяви.
Долният край
Най-евтината обява тук е за €76 500: 64 кв.м, първи етаж, в строеж, с локално отопление. Ниският етаж е обичайната причина. Медианата в квартала е €121 100.
Посредниците
Пазарът тук минава главно през посредници: 42 агенции срещу 1 собственик и 12 строители. Комисионата за €121 100 при агенция е около €3 633 с ДДС.
Наблизо
Кръгът около Модерно предградие: кв. Люлин 9 на 1,1 км, кв. Люлин 10 на 1,1 км и кв. Надежда 3 на 1,2 км. Заявката позволява да включите и кв. Люлин 9.
Колко са големи
Най-малкият двустаен в извадката в кв. Модерно предградие е 56 кв.м, най-големият 134 кв.м. Средата е около 65–70 кв.м. Медианата за София е 69 кв.м.
Бюджетни граници
До €150 хил. са 52 обяви, до €200 хил. 55, до €250 хил. 55 от общо 55. Над €300 хил. нищо. Добавете около 3,5% разходи над цената.
Колко високо
Типичната сграда в този квартал е 6-етажна, типичният етаж 4. Последните етажи (4) искат проверка на покрива. Медианният етаж тук е 4.
Без комисиона: двустаен директно от собственик в кв. Модерно предградие
Собствениците тук са малцинство: 1 обява от 55, до 42 обяви от агенции и 12 обяви от строители. 9 обяви рекламират покупка без комисиона; проверете кой всъщност стои зад тях. 12 обяви са от строители, а там комисиона най-често няма, но и пазарлъкът е по-труден.
Как изглежда обява от собственик в кв. Модерно предградие:
- Огледът се договаря директно, без формуляр и без „ще ви върна обаждане от офиса“.
- Търсене по снимка за минута показва дали апартаментът не е обявен от няколко агенции наведнъж.
- Липсва фраза като „за повече информация, обадете се на нашия брокер“.
Директната покупка спестява 2–3% + ДДС, тоест между €2 900 и €4 400 при цена €121 100. Без агенция все пак проверката на проверката на собствеността остава ваша; адвокат за €150–400 е по-евтин от която и да е грешка.
Капарото при предварителния договор най-често е 5–10% от цената, тоест €6 100–€12 100 при €121 100; плащайте го по банков път, не в брой.
Заявката е безплатна и не ви обвързва: описвате какво търсите тук, а ние пращаме обяви и списък за проверка в документите.
Какво може да се обърка при сделка в Модерно предградие
В кв. Модерно предградие обичайната сделка е около €121 100. Кварталът е до голяма степен зависим от новото строителство, затова към стандартните рискове се прибавя и строителят.
- Бързото капаро. Капарото най-често е 5–10%, тоест €6 000–€12 000 в кв. Модерно предградие. Превеждайте го по банков път, с договор и след проверка на титула.
- Съсобственост. Ако в акта има няколко собственици, всеки подписва или изпраща заверено пълномощно.
- Апартаментът, който „току-що се продаде“. Част от обявите тук стоят, за да звъннете; на място същият е резервиран, а ви предлагат друг.
- Изчезналите квадрати. В договора пише застроена площ; ако на Акт 16 чистата излезе по-малка, нужна е клауза за корекция на цената.
- Пари в плик. Разплащането през банка оставя следа, която ви защитава при спор.
- Забавеният Акт 16. Строителят може да фалира или да бави сградата с години. Проверете какво е завършил досега и дали има ипотека върху парцела.
- Скрити тежести. Ако имотът е ипотекиран, договорете плащане направо към банката на продавача срещу заличаване.
- Фалшивият продавач. Сделки с пълномощно отвън са стар сценарий за измама; държте за среща със собственика или видеовръзка.
Правилото е едно: никакви пари, преди да знаете кой е собственикът и какво има върху апартамента. При €121 хил. два дни проверка излизат по-малко от един грешен подпис.
Често задавани въпроси за двустаен в кв. Модерно предградие
Колко лева струва двустаен в кв. Модерно предградие?
Типичният двустаен в кв. Модерно предградие е около 236 851 лв. По-евтините са около 198 321 лв, по-скъпите над 256 214 лв. За сравнение, едностайните в Модерно предградие са с медиана €84 400. Обявите в левове от миналата година не са сравними пряко. Кв. Люлин 9 е на 1,1 км от Модерно предградие.
Колко обяви за двустаен в кв. Модерно предградие споменават гледка?
1 обява споменава гледка от 55 в кв. Модерно предградие. Гледката се проверява на място, снимките лъжат. Поискайте да видите апартамента по светло. 35 от 55 обяви тук са за сгради в строеж. Южното изложение е по-ценно от гледката. Наемът на двустаен в квартала е около €650 на месец.
Колко квадрата е двустаен в кв. Модерно предградие?
Медианната площ в кв. Модерно предградие е 67 кв.м, по обявите за продажба тук (55 в извадката). До 55 кв.м са 0, 56–65 кв.м 14, 66–75 кв.м 31, а над 75 кв.м 10. Застроената площ включва и общите части. Поискайте разпределение, двустаен от 60 кв.м може да е по-удобен от такъв от 75.
Какво получавам, ако пусна заявка за Модерно предградие?
Чрез заявката на страницата. Преглеждаме обявите в кв. Модерно предградие (в извадката ни са 55), отсяваме дублираните и ви изпращаме най-подходящите. Без телефон, без комисиона. Можете да посочите и дали искате само сгради с Акт 16. Можете да включите и съседни райони. Наемът на двустаен тук е около €650 на месец. Отговорът идва по имейл.
Стигат ли €120 хил. за двустаен в кв. Модерно предградие?
Реалистичният бюджет за двустаен в кв. Модерно предградие е между €101 400 и €131 000, като средата е около €121 100. Добавете и около €4 754 за данък, нотариус, вписване и адвокат. С кредит в брой ви трябват самоучастието и тези разходи. Ако бюджетът е твърд, попълнете заявката и ще търсим и в съседните райони. Комисиона на агенция не е включена в тези суми.
Има ли двустайни без посредник в кв. Модерно предградие?
Да, 1 обява от 55 в кв. Модерно предградие са от собственици (2%). Агенциите са 42, строителите 12. Един и същ апартамент често е обявен от няколко агенции. Строителите също продават без комисиона. Наемът на двустаен тук е около €650 на месец. Проверете дали продавачът е единственият собственик. Наемете адвокат за проверка, това струва €150–400.
Какви супермаркети има в кв. Модерно предградие?
Изборът е ограничен. По OpenStreetMap в кв. Модерно предградие има 1 супермаркет и 1 фурна. Мол в границите няма, за по-големи покупки се ходи другаде. Малките магазини на партера понякога значат шум сутрин. Разстоянието от Модерно предградие до центъра е около 4,7 км. Данните са от OpenStreetMap и могат да изостават. Типичният двустаен тук е около €121 100.
Ще запази ли стойността си двустаен в кв. Модерно предградие?
Зависи от сградата повече от района. В кв. Модерно предградие 35 от обявите са в строеж, така че ще се конкурирате с нови сгради. Не можем да предскажем цените, никой не може честно. По цена на квадрат Модерно предградие е на 3. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Средните етажи се продават най-бързо. Документите в ред ускоряват продажбата. Тристайните в Модерно предградие са с медиана €182 500 по 67 обяви.
За колко се продава двустаен в кв. Модерно предградие?
Около €121 100. Това е медианата според 55-те оферти за двустайни, които преброихме в кв. Модерно предградие, а обичайният диапазон е €101 400–€131 000. Разликата вътре в диапазона идва основно от година на строеж и етаж. За цяла София медианата е €173 200. Медианата е по-честна от средното, защото няколко луксозни обяви не я изкривяват. Най-близкото съседно място е кв. Люлин 9, на 1,1 км. Цените са от септември 2026 и се обновяват с всяко събиране на обяви.
Съседите на Модерно предградие
Търсенето само в един квартал отрязва половината варианти. Съседите по-долу са на няколко спирки.
- кв. Обеля€1 693/кв.м
- кв. Връбница 1€2 452/кв.м
- кв. Люлин 1€2 130/кв.м
- кв. Суходол€1 705/кв.м
- кв. Филиповци≈ €135 хил.
- кв. Люлин 9€2 231/кв.м
- с. Волуякнаселено място
Други места около София
Полезно при покупка
Заявка за кв. Модерно предградие
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Без обаждания, ако не искате
- Ориентир за цената на кв.м
- Какво да проверите в документите
Методика: медиана на офертните цени; площта е по обявите (при новото строителство обикновено застроена). Подробности в методологията. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.