Продава двустаен апартамент в кв. Ботунец

Двустаен в кв. Ботунец в повечето случаи значи ЕПК или панел от 70-те или 80-те, с фасада, която е санирана или чака ред. Квадратният метър в двустаен тук се обявява типично за €1 628/кв.м, с 35% под общоградската медиана от €2 516/кв.м. В кв. Ботунец медианата е €111 800, а медианата на квадратен метър €1 628/кв.м; площта е приблизително 59 кв.м.

По цена на квадрат кварталът е на 1-во място от 103 квартала с достатъчно обяви. 50% от двустайните са в сгради отпреди 1990 г., с всички плюсове и минуси на панела и старата тухла. Сградите в офертите имат средно по 4 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 2-ри етаж. Медианната площ е 59 кв.м, под градските 69.

Купуват главно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще се разрастват. По-долу са цените, площите, сградите и сметката за покупка, събрани от офертите на imot.bg към септември 2026.

Ако Ботунец е сред вариантите ви, разделите по-долу ще помогнат да прецените по-бързо.

Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Ботунец

Типичната цена за двустаен в кв. Ботунец е €111 800, смятана като медиана на 10 обяви. Долната пета от офертите стига до €71 400, горната започва от €176 600. Това го поставя в най-евтината третина на 103 квартала с данни (1-во място). Квадратът излиза €1 628/кв.м, с приблизително 35% по-евтино от средното за София (€2 516/кв.м).

За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: €62 000 за 55 кв.м, на последния, 4-ти етаж, в блок от 1970 г.; €65 000, 50 кв.м на 1-ви от 4 етажа; €73 000, 70 кв.м. Най-евтините обяви често са за жилища за основен ремонт, така че добавете минимум €300–500 на квадратен метър. Имайте предвид, че това са цени от офертите, не от нотариалните актове; пазарлъкът най-често сваля 3–7%.

Честната цена в квартала стои близо до €1 628/кв.м за типична сграда и етаж; над €1 872/кв.м изисква аргумент: нова сграда, гледка, паркомясто. В пари: 3% от €111 800 са €3 400, 7% са €7 800; толкова е обичайната рамка за пазарлък тук.

Ботунец срещу съседните райони

Обяви за едностаен в кв. Ботунец практически няма; €111 800 за двустаен тук спрямо €120 000 за едностаен в града прави разлика от €8 000. Разликата към тристаен тук е €8 000: €103 400 срещу €111 800, според 4 обяви. Двустайният е най-ликвидният формат: търсят го и млади двойки, и инвеститори, и хора, които намаляват жилището си.

Бухово е най-горе с €2 167/кв.м, Ботунец затваря с €1 628/кв.м; Ботунец е най-евтин. Медианата в квартала е €111 800, а в Бухово е €97 500, разлика от €14 000. Сравнявайте и сградите, не само цените: по-евтиният квадрат понякога е по-старият фонд.

При Бухово картината е: 5 оферти, 45 кв.м типична площ, €2 167/кв.м и 60% стар фонд. Когато двата района ви устройват, разминаването в цената е чиста печалба, а не отстъпка.

Стар фонд или Акт 16 в кв. Ботунец

Периодите в кв. Ботунец са неравномерно представени за сравнение на цените, но броят по години е показателен.

Сградите тук са средно 4-етажни. Ако не ви пречи партер (3 обяви) или последен етаж (1 обява), имате по-широк избор и по-добра цена. Колко обещават продавачите в квартала: обзавеждане в 4 оферти.

При старите блокове тук проверете дали сградата е санирана и в какво състояние са покривът и тръбите.

Кое да питате за сградата:

• Каква е таксата за входа или за поддръжката на комплекса и кое покрива.
• Санирана ли е сградата и кога е сменян покривът.
• Какви са съседите: живущи или краткосрочни гости.
• Имало ли е течове от покрива или от горния етаж и как са отстранени.
• Кога е строена постройката и има ли актовете: Акт 16 или разрешение за ползване.

Решенията на общите събрания на етажната собственост казват много за сградата от обявата; поискайте последния. Фасадата и стълбището в кв. Ботунец са ваши от деня на покупката; огледайте ги със същото внимание.

Оценка на кв. Ботунец за купувач на двустаен

Транспорт и цена на двустаен в кв. Ботунец

Най-близкото метро не е в кв. Ботунец, така че сутрешният път започва с наземен транспорт. На картата тук не се виждат спирки, така че без автомобил тук е трудно.

До Ботунец 2 (0,4 км) и Кремиковци (5,1 км) стигате бързо, ако в съседство са училището или работата. Без метро цената на двустаен апартамент се определя повече от паркирането: паркомясто или гараж добавят стойност. В пиковия час 16,2 км могат да станат 40 минути, в празничен ден са към 20.

Плътните комплекси като Ботунец имат много линии, но и много хора на спирката; огледът сутрин е показателен. Питайте дали цената включва паркомясто или гараж; в обявите това не особено често пише ясно.

Преди капаро разберете:

• Колко са местата за паркиране вечер след 19 ч. и има ли синя или зелена зона.
• Има ли безопасен път за колело или тротоар до училището.
• По какъв път се излиза от квартала към центъра и дали се задръства сутрин.

Попитайте съседите в квартала колко време им отнема пътят; отговорите не особено често съвпадат с навигацията.

Истинската цена на двустаен в кв. Ботунец с такси

Смятаме върху €111 800: това е медианата за двустаен в кв. Ботунец (към €1 628/кв.м), по офертните цени на 10 обяви. Много купувачи смятат само цената и след това търсят пари назаем за нотариуса.

Таксата на нотариуса за сделка от €112 хил. е към €700. Вписването струва €112; тези суми не се договарят. Местният данък от 3% прави €3 354 за типичния двустаен тук. Най-често го плаща купувачът, освен ако не сте се уговорили друго.

Комисионата е отделна тема: 2–3% + ДДС, или €2 683–€4 025. В извадката ни 4 обяви в квартала изглеждат публикувани от собственик. Адвокатът взима €150–400, най-евтината защита в цялата история за €112 хил.. Правилото, което прилагаме за Ботунец: към цената добавете 3,9% за такси, а ако има посредник, още около три процента.

Какво се продава в кв. Ботунец

Какво се продава в кв. Ботунец, когато гледаме обявите една по една? Бележки от 10 оферти, без мнения на купувачи.

Кой продава двустайните в Ботунец

Собствениците тук са активни: 4 оферти от 10, до 6 обяви от агенции и 0 оферти от строители. Медианата на собствениците е €2 853/кв.м срещу €1 628/кв.м за всички обяви в кв. Ботунец.

Признаци, че зад обявата стои собственик:

• Търсене по снимка за минута показва дали апартаментът не е обявен от няколко агенции наведнъж.
• Липсва лого на агенция върху снимките и липсва референтен номер на обявата.
• Собственикът пише конкретно: кой етаж е топъл, кога е правен ремонтът, колко е таксата за входа.

Комисионата от купувача по правило е 2–3% плюс ДДС. При двустаен за €111 800 това са €2 700–€4 000. Покупката от собственик не е по-рискова сама по себе си, но проверката на документите остава за вас.

Капарото най-често е 5–10% от цената, тоест €5 600–€11 200 при €111 800; плащайте го по банков път, никога в брой.

Ако искате подбор на обяви с предимство от собственици тук, напишете бюджета си в заявката. Безплатно е; не сме агенция и не взимаме комисиона.

Документи при покупка на двустаен в Ботунец

Старият фонд в кв. Ботунец доминира: 5 обяви от 10. При тях документите са с по-дълга история и по-заплетени от самата сграда.

• Неплатени сметки. Уверете се, че няма неплатени сметки към доставчиците и към етажната собственост.
• Историята на имота. Дарение от роднини е обичаен случай; то е законно, но вижте дали няма наследници с претенция.
• Удостоверение за данъчна оценка. Без нея нотариусът не приключва покупката, а тя показва и дължими местни данъци.
• Етажна собственост. Питайте управителя дали входът има задължения към асансьорната фирма.
• Архитектурен план. Без план трудно ще защитите квадратите при спор.
• Удостоверение от етажната собственост. Неплатените вноски на етажната собственост често остават върху новия собственик по практика.
• Узаконени ли са промените. Остъклената тераса е дребна работа, изкъртената носеща стена не е.

Практичен график тук: скица и тежести онлайн, данъчна оценка от отдел „Местни данъци“, останалото от продавача. Всичко това се поръчва за дни, а спестява месеци разправии. Не се връзвайте на „да го видим при нотариуса“.

Пазарлък за двустаен в кв. Ботунец

Офертната цена е началото на преговорите. 4% отстъпка от €111 800 прави €4 472, сума, която оправдава една добре подготвена оферта. Долната граница (20% от обявите) е €71 400, горната €176 600. В него се побират разликите в етаж, година и състояние, и там е пространството за разговор.

Пазарлъкът е по-успешен, ако назовете конкретни неща: няма гараж или паркомясто, шумната улица и последният етаж без ремонтиран покрив. Всеки от тях има цена, която можете да сметнете. Собствениците в кв. Ботунец искат средно €2 853/кв.м срещу €1 628/кв.м за всички обяви (+75%). Без комисиона не значи по-евтино.

Нямаме данни колко време стоят обявите тук, но едно важи навсякъде: обява, която се преповтаря седмици с една и съща цена, значи по-сговорчив продавач. Сравнявайте и квадрата: в квартала евтината пета е до €1 265/кв.м, горната от €3 034/кв.м. Сметнете 59 кв.м по тези граници: €75 000 срещу €179 000. За продавача, който иска да приключи, ориентир е €71 400: огледайте я първа, но документите погледнете двойно.

Въпроси за покупка в кв. Ботунец

Ако търсите и около Ботунец

Ако бюджетът не стига в кв. Ботунец, съседният район понякога спестява десетки хиляди евро за същата площ.

• кв. Ботунец 2≈ €94 хил.
• кв. Кремиковци≈ €94 хил.
• кв. Челопечене≈ €127 хил.
• кв. Сеславци≈ €98 хил.
• кв. Враждебна€1 970/кв.м
• кв. Левски В€2 069/кв.м
• с. Горни Богровнаселено място

От другия край на града

• с. Столник≈ €107 хил.
• кв. Докторски паметник€5 723/кв.м
• кв. Суходол€1 705/кв.м
• кв. Димитър Миленков≈ €179 хил.

Прочетете преди огледа

• Двустаен в София
• Оглед на двустаен
• Двустаен до €100 000
• Панел, тухла или ново
• Двустаен до €150 000
• Двустаен за инвестиция
• Спешно продавам двустаен
• Двустаен в Младост