Цени към 26 септември 2026 г.

Двустаен в кв. Дианабад: цени и какво да проверите

Преброихме обявите в кв. Дианабад една по една: медиана €236 000, типична площ 70 кв.м, 13 от тях в строеж. По-долу — цени, сгради, кредит и съвети за огледа.

Заявка без агенция Виж цените

€236 000медианна цена, двустаен

€3 144на кв.м

45обяви за двустайни

70 кв.мтипична площ

Медианната обявена цена на двустаен апартамент в кв. Дианабад е €236 000, а по-голямата част от офертите е между €191 300 и €301 800. Дианабад е от комплексите, в които двустайният е най-масовото жилище, защото блоковете са строени точно за млади семейства. На практика, €236 000 купуват тук към 70 кв.м.

Новите проекти в квартала са към 29% от предлагането, достатъчно, за да има избор, без да доминират. Сградите от обявите имат средно по 8 етажа, а предлаганият двустаен по правило е на 4-ти етаж. Около 29% от обявите са за сгради в строеж, останалото е готово жилище с история. По €/кв.м кварталът е на 87-мо място от 103 квартала с достатъчно обяви.

В кв. Дианабад често купуват хора, израснали в квартала, които не искат да сменят района. Инвеститорите тук смятат с наем около €700 на месец, което дава брутно 3,6% на година. Дианабад по данни: надолу са цените, площите, бюджетът и кое да проверите.

Какво искат продавачите в кв. Дианабад

Медианата на 45 обяви за двустаен в кв. Дианабад е €236 000. Без най-евтините и най-скъпите 20% офертите са между €191 300 и €301 800. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Дианабад е на 87-мо място по цена на квадрат, броено от най-евтиния. Медианата на квадратен метър е €3 144/кв.м, тоест над €2 516/кв.м за града, с цели 25%.

За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: €134 900 за 47 кв.м, на 3-ти от 8 етажа, в блок от 1980 г.; двустаен от 70 кв.м в строеж, със срок 2028 г. за €174 675, на 7-ми от 8 етажа; €179 000 за 65 кв.м, на 3-ти от 6 етажа, в блок от 1980 г., с парно от ТЕЦ. Част от тях са в строеж, така че ниската цена е платена с чакане и риск.

до €100 хил.0 оферти (0%, в града 2%)
€100–150 хил.1 обява (2%, в града 28%)
€150–200 хил.10 обяви (22%, в града 42%)
€200–250 хил.17 обяви (38%, в града 18%)
€250–300 хил.7 обяви (16%, в града 6%)
над €300 хил.10 обяви (22%, в града 4%)

Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 45 обяви и същият дял за София.

Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нормална практика, а при стари обяви и повече.

Пресметнато: 3% от €236 000 са €7 100, 7% са €16 500; такава е реалистичната разлика за пазарлък в квартала. Добрата цена тук стои близо до €3 144/кв.м за средна сграда и етаж; всичко над €3 616/кв.м иска аргумент: нова сграда, гледка, паркомясто.

Моят бюджет€235 000 · 459 620 лв

—обяви влизат в този бюджет

Разпределение на 45 обяви за двустайни в кв. Дианабад по обявена цена (imot.bg, септември 2026).

Какво се продава в кв. Дианабад

Числата разказват едно, описанията друго. Ето какво забелязахме в 45 обяви в кв. Дианабад.

Сградите

На огледи в панелните блокове тук обикновено виждаме едно и също разпределение: хол с кухненски бокс или отделна малка кухня, спалня към другата страна и тясна баня. Цената се определя от ремонта, етажа и санирането. Старият фонд тук е около €188 000 за 65 кв.м.

Наем срещу покупка

Наемът на двустаен тук е около €700. За Дианабад брутната доходност излиза 3,6%, при 4,5% за София. Двустайните се отдават по-лесно от тристайните.

Колко високо

Типичната сграда в квартала е 8-етажна, типичният етаж 4. Последните етажи (4) искат проверка на покрива. При висок блок питайте за асансьора.

Колко са големи

Най-малкият двустаен в извадката тук е 47 кв.м, най-големият 99 кв.м. Средата е около 65–70 кв.м. При €3 144/кв.м всеки 10 квадрата повече струват около €31 440.

Кой продава

38 от 45 обяви в кв. Дианабад са на агенции, 4 на строители, а собствениците са 3. Фразата „без комисиона“ почти не се среща. В цяла София собствениците са 6,8% от обявите, тук 6,7%.

Думите в обявите

Прочетохме текстовете: 5 споменават обзавеждане, 2 изтъкват гледка, 1 предлага паркомясто или гараж и 4 използват думата „лукс“. Останалите обяви в този квартал описват основно площ, етаж и отопление.

Двустаен от собственик в кв. Дианабад

84% от двустайните в кв. Дианабад минават през агенция. Директно от собственик са 3 обяви, от строител 4 обяви. Медианата на собствениците е €2 846/кв.м срещу €3 144/кв.м за всички оферти тук.

Комисионата от купувача най-често е 2–3% плюс ДДС. При двустаен апартамент за €236 000 това са €5 700–€8 500. Спестените пари е добре да отидат за адвокатска проверка на собствеността и ипотеките и възбраните.

Как да познаете частна обява:

Липсва фраза от рода на „за повече информация, обадете се на нашия брокер“.
Описанието е без клишета като „рядка възможност“ и „лукс на достъпна цена“.
Потърсете същите снимки и в други портали; ако са в пет обяви с различни цени, не е собственик.
Собственикът обикновено е свободен за оглед вечер или през уикенда, а не в „работното време на офиса“.

Капарото при предварителния договор обикновено е 5–10% от цената, тоест €11 800–€23 600 при €236 000; плащайте го по банков път, никога в брой.

Не сме агенция. Попълнете заявката и ще ви пратим отсети обяви без посредник в квартала плюс списък какво да изискате.

Бюджет, квартал, срок — останалото е наша работа

Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.

Без обаждания, ако не искате
С предимство от собственици
Сметка на кредита и разходите

Подай заявка

Квадратура на двустайните в кв. Дианабад

70 кв.м най-често е нова сграда със застроена площ: хол с кухненски бокс приблизително 22–25 кв.м, спалня и баня, понякога и отделна тоалетна. 70 кв.м в обявата и 56–60 кв.м под краката ви: такава е нормалната разлика между застроената и чиста площ.

70 кв.м е медианата в кв. Дианабад; най-малкият двустаен в извадката е 47 кв.м, най-големият 99 кв.м. Най-голямата група е над 75 кв.м, с 40% от обявите. Големите двустайни над 75 кв.м са 40%, при 28% за града, което най-често значи много ново строителство.

до 55 кв.м7% (София 11%)
56–65 кв.м31% (София 27%)
66–75 кв.м22% (София 34%)
над 75 кв.м40% (София 28%)

Как се разпределят обявите по квадратура тук.

С растежа на площта цената на квадратен метър пада: в града малкият двустаен е с към 13% по-скъп на квадратен метър от големия. В кв. Дианабад това значи към €3 500/кв.м при 55 кв.м и €3 000/кв.м при 80 кв.м. За Дианабад това прави около €193 000 за малкия (55 кв.м) и €244 000 за големия двустаен апартамент (80 кв.м). За купувача това значи, че малко по-голям двустаен апартамент често е по-добрата сделка на квадрат, ако бюджетът стига.

Примерни сметки за покупка в кв. Дианабад

€191 300, €236 000, €301 800: това са долната петина, медианата и горната петина в кв. Дианабад. Сценариите: „По-евтин вариант“ през агенция, „Медианата“ през агенция и „По-скъпият вариант“ директно от собственик. Кредитът е при 2,6%, срок 30 години. Проверката на документите: €350; оценка €200.

Колко струва покупката тук, с всичко
	По-евтин вариант	Медианата	По-скъпият вариант
Обявена цена	€191 300	€236 000	€301 800
Нотариус и вписване	€1 241	€1 486	€1 852
Кредит	€162 605	€188 800	€241 440
Самоучастие по кредита	€28 695 (15%)	€47 200 (20%)	€60 360 (20%)
Банка и адвокат	€1 363	€1 494	€1 757
Местен данък 3%	€5 739	€7 080	€9 054
Откъде	агенция	агенция	собственик
Приблизителна площ	около 61 кв.м	около 75 кв.м	около 96 кв.м
Комисиона 2,5% + ДДС	€5 739	€7 080	няма
Вноска на месец	€651	€756	€967
Нужни пари в брой	€42 777	€64 340	€73 023

Комисионата от €5 739 в сценария „по-евтин вариант“ е най-лесната сума за спестяване: купете от собственик или строител.

За вноска от €756 банките обикновено искат нетен доход на домакинството около €1 700. Собствен сценарий сметнете в ипотечния калкулатор. За сравнение, наемът на двустаен в квартала е около €700 месечно, по-малко от вноската в средния сценарий.

Нотариус и вписване излизат €1 241–€1 852, данъкът €5 739–€9 054.

Дианабад по седем признака

3,0от 5

Кв. Дианабад, 3,0 от 5: цена, избор, сгради, транспорт, ежедневие, зеленина и отдаване.

Цена спрямо София1
€3 144/кв.м срещу €2 516 за София. За 70 кв.м това прави около €236 000.
Избор на обяви3,5
С 45 обяви Дианабад дава нормален избор. От собственици са 3.
Ново строителство3,5
В строеж 13, завършени след 2021 г. 12, от 1990–2020 7, по-стари 9. Старият фонд е около €2 892/кв.м.
Транспорт3,5
Нормална мрежа от спирки в кв. Дианабад: 10 автобусни спирки. Центърът е на ръка разстояние.
Ежедневие4,5
Всичко за всеки ден е пеша: 7 супермаркета, 6 аптеки, 3 училища, 2 детски градини и 5 медицински центъра.
Зеленина и паркове3
Без голям парк и без градинки на картата тук. Дианабад е известен със зеленината си.
Потенциал за отдаване2
3,6% брутно за Дианабад, при градски 4,5%. За инвестиция има по-добри адреси.

Общата оценка 3,0 е средна от 7 показателя с данни. Най-силни в квартала са ежедневие (4,5) и избор на обяви (3,5). Най-ниско: цена спрямо София 1 и потенциал за отдаване 2.

+ Ежедневие тук: 4,5
+ Избор на обяви в кв. Дианабад: 3,5
− Цена спрямо София: 1, проверете на място
− Потенциал за отдаване: 2, под средното

Формула върху данни за Дианабад, не потребителски отзиви. Средната (3,0) е само от показателите с оценка.

Живот в кв. Дианабад извън цената

Тук не стои въпросът дали има магазин, а кой от многото е по-близо; картата в кв. Дианабад е гъста. Броевете по-долу са от OpenStreetMap в границите на квартала, на 4,5 км от центъра на София.

Пазаруване. 7 супермаркета и 18 малки магазина и фурни.
Разходки. OpenStreetMap показва 26 площадки и 25 игрища и зали.
Кафе и вечеря. 11 заведения по картата: кафенета, ресторанти и закусвални.
Аптеки и лекари. OpenStreetMap брои 6 аптеки, 19 медицински обекта и една болница.
Училища и градини. OpenStreetMap показва 3 училища и 2 градини.

Преди да дадете капаро обиколете кв. Дианабад вечер и в събота: картата не показва шума и паркирането. Когато всичко е на крачка, колата може да остане на паркинга през седмицата, а това е спестяване, което не се вижда в цената. Кафе на крачка има (11 обекта по картата), а шумните заведения тук не са проблем. 0 парка и градинки в квартала са повече, отколкото предлагат някои по-скъпи адреси, и това личи при препродажба. Училищата и градините наблизо (5 общо) са плюс и при препродажба: семействата с деца търсят точно това.

Кредит за двустаен в Дианабад: сметката

Ето простата математика за Дианабад. Цена €236 000, лихва 2,6%, два варианта за самоучастие и два срока за Дианабад.

Месечна вноска за двустаен за €236 000 при 2,6%
Самоучастие	25 години	30 години
15% (€35 400), кредит €200 600	€910	€803
20% (€47 200), кредит €188 800	€857	€756

Банката не финансира таксите (около €9 000), затова собствените пари са €44 400 при 15% самоучастие или €56 200 при 20%, с таксите вътре. Пробвайте и песимистичен сценарий: при 3,6% вместо 2,6% вноската се качва от €803 на €912. Не забравяйте и банката: такса обработка 0–1% (€0–€2 006 за €201 хил.), оценка €150–250 и ежегодна застраховка. Сметнете и обратното, от дохода към вноската. С €1 600 нетно на двама вноска от €803 минава банковия тест, но оставя малко резерв.

Наемът на двустаен в кв. Дианабад е около €700 (54 обяви), вноската при 15% и 30 години €803. Купуването излиза с €103 на месец повече, но част от вноската е главница, не загуба. Други суми и срокове: калкулатор за кредит.

Кога и колко бързо се купува в кв. Дианабад

45 обяви в базата поставят кварталът в средата по предлагане. Реалистично е да откриете подходящ двустаен за няколко седмици. Новото строителство е 56% от предлагането в кв. Дианабад. Цената на квадрат като правило се качва с всеки акт, поради това ранният етап е по-евтин, но с повече риск.

С бюджет €200 хил. тук имате достъп до 11 обяви от 45; с €250 хил. вече 28 обяви. Под €150 хил. изборът на практика свършва. В кв. Дианабад се намират 0,6% от всички 6 925 двустайни които преброихме за града.

Еврото е факт от януари 2026. Актовете и кредитите се водят в евро; остава лихвеният риск. Докогато търсите, всеки месец в наем струва към €700 в квартала. Година отлагане е €8 400, осезаема част от самоучастието. В кв. Дианабад, както и в цяла София, декември и август са спокойни месеци, с по-беден избор, но и по-малко други купувачи. Около празниците и нотариусите, и банките са по-мудни.

Преди да тръгнете на огледи тук, вземете предварително одобрение от банка. При добра обява разликата между купувач и наблюдател е една седмица.

Съседи, едностаен и тристаен: как се сравнява Дианабад

Дианабад и наоколо: двустайни
Място	Км	Медиана	На квадрат	База
Дианабад	0 км	€236 000	€3 144/кв.м	45 обяви
Изток	1,3 км	€295 000	€4 162/кв.м	34 оферти
Мусагеница	1,4 км	€205 500	€3 089/кв.м	12 обяви
Гео Милев	2,3 км	€236 500	€3 441/кв.м	34 обяви

Най-евтиният квадрат в групата е в Мусагеница (€3 089/кв.м), най-скъпият в Изток (€4 162/кв.м). Медианата в кв. Дианабад е €236 000, а в Изток е €295 000, разминаване от €59 000.

8 оферти за едностаен тук дават медиана €139 500; втората стая струва €97 000. Скокът до тристаен в квартала е €69 000: €304 500 срещу €236 000, според 62 обяви. Скокът от двустаен апартамент към тристаен по правило е по-голям от този от едностаен към двустаен, затова мнозина остават на двустаен с по-добра локация.

За Изток пазарът е: 34 оферти, 74 кв.м медианна площ, €4 162/кв.м и 38% стар фонд. Сравнението помага най-вече в пазарлъка: цената в Изток е аргумент, който продавачът тук едва ли ще оспори.

Въпроси за покупка в кв. Дианабад

Какво е по-изгодно в кв. Дианабад: малък или голям двустаен?

В кв. Дианабад 3 обяви са до 55 кв.м. В цяла София тези малки двустайни са около €2 812/кв.м, а тези над 90 кв.м около €2 300. По-малкото е по-скъпо на квадрат. В новите сгради под 55 кв.м по застроена площ реалното жилище е около 45 кв.м. Разпределението решава колко удобен е малкият двустаен. Медианата за целия район е 70 кв.м. Тристайните в Дианабад са с медиана €304 500 по 62 обяви.

Кой етаж е най-изгоден за двустаен в кв. Дианабад?

Обикновено да, с около 7% на квадрат спрямо средните етажи. В кв. Дианабад 4 обяви са на последен етаж. При последен етаж проверете покрива и изолацията. Последният етаж в стар блок значи риск от течове. Едностаен в кв. Дианабад се предлага около €139 500 (8 обяви). Кв. Дианабад е на около 4,5 км от центъра на София.

Колко са таксите над цената на двустаен в кв. Дианабад?

Сметнете около 3,7% над цената. Местният данък в Столична община е 3%: около €7 080. Нотариус около €1 250, вписване €236, адвокатска проверка €150–400. При агенция добавете и комисионата. Най-близкото съседно място е кв. Изгрев, на 0,9 км. Данъчната оценка на старите панели често е по-ниска от пазарната цена. Проверете актуалните ставки преди сделката. Тристайните в Дианабад са с медиана €304 500 по 62 обяви.

Агенция ли сте и взимате ли комисиона за Дианабад?

Независим информационен сайт. Цените в кв. Дианабад са изчислени от обявите, а инфраструктурата от OpenStreetMap. Ако ви трябва агенция, изборът е ваш. Числата са офертни, не цени на сделки. Обявите събираме сами и ги чистим от дубликати. Кв. Дианабад е на около 4,5 км от центъра на София. Най-близкото съседно място е кв. Изгрев, на 0,9 км.

По-изгодно ли е да купя двустаен в кв. Дианабад, отколкото да плащам наем?

Наемът на двустаен в кв. Дианабад е около €700, а вноската при 80% кредит за типичния €236 000 е около €756. Вноската е с €56 по-висока от наема. Решението зависи колко години смятате да останете. Сделката струва пари и при покупка, и при продажба. Лихвата може да се промени, наемът също. Наемът на двустаен тук е около €700 на месец. Собственото жилище е и спестяване, наемът не е.

Лесно ли ще продам после двустаен в кв. Дианабад?

Двустайните са най-търсеният тип жилище в София, което помага при продажба. В кв. Дианабад обявите са много (45 в извадката), значи и конкуренцията е голяма. Близостта до метро и училища помага. В нашата подредба на 103 квартала Дианабад е 87. по евтиност. При продажба до 3 години след покупка проверете данъчните последици. Средните етажи се продават най-бързо.

Изгодно ли е да купя двустаен в стар блок в кв. Дианабад?

Двустайните в сгради отпреди 1990 г. в кв. Дианабад са 9 в извадката, с медиана €188 000 и около 65 кв.м. Квадратът излиза €2 892. В цяла София панелът от 70-те и 80-те е около €2 707/кв.м. Санираният блок е плюс и по сметките за отопление. Панелните двустайни обикновено са 55–65 кв.м. Проверете дали има узаконени преустройства. Двустаен под наем в Дианабад върви около €700 месечно.

Реални ли са цените за двустаен в кв. Дианабад в сайта?

Това са обявени, офертни цени, не цени на сделки. За Дианабад медианата е €236 000, от 45 обяви в кв. Дианабад, събрани през септември 2026. Сделките по практика се затварят с 3–7% по-ниско. Медианата не се влияе от единични крайни обяви. Цените на сделки в Имотния регистър не са публични в удобен вид. Едностаен тук се предлага около €139 500 (8 обяви). Най-близкото съседно място е кв. Изгрев, на 0,9 км.

Има ли двустайни без посредник в кв. Дианабад?

Да, 3 обяви от 45 в кв. Дианабад са от собственици (7%). Агенциите са 38, строителите 4. Един и същ апартамент често е обявен от няколко агенции. Строителите също продават без комисиона. Двустаен под наем в Дианабад върви около €700 месечно. Наемете адвокат за проверка, това струва €150–400. Проверете дали продавачът е единственият собственик.

Двустайни в съседните райони

Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Дианабад.

От другия край на града

Наръчници

Подбрани обяви в кв. Дианабад

Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.

Отговор до един работен ден
Данните ви не отиват при брокери
Две минути за попълване

Заявка — безплатно

Методика: медиана на офертните цени; площта е по обявите (при новото строителство обикновено застроена). Подробности в методологията. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.