Двустайни апартаменти за продажба в кв. Гео Милев

В кв. Гео Милев обичайният двустаен апартамент е в тухлена сграда с по-малко етажи от панелните комплекси и с дворове между блоковете. Квадратният метър в двустаен в кв. Гео Милев се обявява типично за €3 441/кв.м, на 37% над медианата за столицата. В кв. Гео Милев двустайният със средна цена означава приблизително €58 000 собствени пари, ако останалото е ипотека.

В най-скъпата третина на 103 квартала: 93-то място по цена на квадрат. Парното от ТЕЦ е посочено в 92% от офертите, в които е отбелязано какво е отоплението. 38% от двустайните са в сгради отпреди 1990 г., с всички плюсове и минуси на панелните блокове и старата тухла. Сградите в офертите имат средно по 6 етажа, а предлаганият двустаен по правило е на 3-ти етаж.

Купувачите са хора, които ценят времето си повече от квадратните метри, и инвеститори, които знаят, че наемателят тук се намира бързо. Сред купувачите в квартала има и родители, които взимат жилище за дете в университета. Всички суми по-долу са обявени цени; при реална сделка по правило се договаря малко по-ниско.

Двустаен в кв. Гео Милев: сметката на купувача

Какъв дял от 34 оферти в кв. Гео Милев покривате с всеки таван:

• До €100 000 двустаен тук не открихме, така че с този бюджет търсете в Яворов и Слатина.
• До €150 000 попадат 1 обява (3%).
• До €200 000: 5 обяви (15%), което значи по-малко от половината.
• До €250 000 покривате 71% от обявите; 1 обява искат над €300 000.

Сума над €279 000 в квартала дава избор: по-добър етаж, паркомясто или повече квадрати. С медианните €236 500 тук взимате към 67 кв.м в стар блок или 89 кв.м в нова сграда с Акт 16.

€35 000–€47 000 собствени средства: толкова иска банката за двустаен в кв. Гео Милев на цена €236 500. Разходите по сделката (данък при придобиване, нотариус, вписване, проверка) са около 4–5%, тоест €9 000–€12 000. €770 на месец за 30 години или €870 за 25: толкова излиза кредит от €189 200 при 2,7%. Изчислете и други суми в ипотечния калкулатор.

Съседи, едностаен и тристаен: как се сравнява Гео Милев

Разликата между едностаен (€112 000) и двустаен апартамент в кв. Гео Милев е €125 000, а срещу нея получавате отделна спалня. Разликата към тристаен тук е €56 000: €292 200 срещу €236 500, по 62 обяви. Двустайният е най-ликвидният формат: купуват го и млади двойки, и инвеститори, и хора, които сменят жилището си.

Най-евтиният квадрат в групата е в Подуяне (€2 705/кв.м), най-скъпият в Яворов (€4 956/кв.м). Медианата в квартала е €236 500, а в Яворов е €340 100, разминаване от €104 000.

При Яворов картината е: 16 обяви, 78 кв.м медианна площ, €4 956/кв.м и 38% стар фонд. Когато двете места са ви еднакво удобни, разминаването в цената е реална печалба, не отстъпка.

Какво искат продавачите в кв. Гео Милев

Типичната цена за двустаен апартамент в кв. Гео Милев е €236 500, смятана като медиана на 34 обяви. Ако отрежем крайностите, остава диапазон от €218 400 до €279 000. Това го поставя в най-скъпата третина на 103 квартала с данни (93-то място от най-евтиния). €3 441/кв.м е медианната цена на квадратен метър тук, на 37% над медианата за София.

За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: €140 000 за 52 кв.м, на последния, 4-ти етаж; 40 кв.м за €160 000 (€4 000/кв.м; на последния, 3-ти етаж). Ниската цена практически винаги има причина: ремонт, неудобен етаж или спорни документи.

Всички суми са офертни. На практика сделката нерядко се затваря с 3–7% под обявеното, особено при обяви, които стоят повече от месец.

€7 100–€16 600 е реалният пазарлък за двустаен апартамент тук на медианна цена, по-голяма отстъпка се иска само при стари оферти или ремонт. Честната цена в кв. Гео Милев стои около €3 441/кв.м за средна сграда и етаж; всичко над €3 957/кв.м изисква обяснение: нова сграда, гледка, паркомясто.

Как се представя кв. Гео Милев, ако купувате двустаен

Стар фонд или Акт 16 в кв. Гео Милев

25% разлика надолу при новото: така излиза Акт 16 (€2 646/кв.м) срещу стария фонд (€3 511/кв.м) в кв. Гео Милев.

Парното от ТЕЦ доминира тук: 92% от обявите с данни. Сградите в квартала са средно 6-етажни, но 7 обяви са на 10 и повече етажа. Ако не ви пречи партер (4 оферти) или последен етаж (4 обяви), имате повече избор и по-добра цена. В текста на офертите тук се срещат гледка (1) и обзавеждане (2).

При панел попитайте за саниране, фугите и дали щранговете са подменени.

Питайте собственика за:

• Коя година е въведена сградата и има ли актовете: Акт 16 или разрешение за ползване.
• Каква е месечната такса за входа или за поддръжката на комплекса и какво покрива.
• Какво става с мазе и паркомясто, и включени ли са в цената.
• Как е решено отоплението: ТЕЦ, газ, термопомпа или климатици, и какви са сметките през зимата.
• Типът конструкция: панел, ЕПК, пълзящ кофраж или тухла; от нея зависят звукоизолацията и преустройствата.

Три примерни покупки в кв. Гео Милев

Цената в обявата не е сумата, която ви трябва. За Гео Милев сметнахме три покупки: от €218 400 до €279 000. Кой продава: „Долната петина“ директно от собственик, „Средният случай“ директно от собственик и „Горната петина“ от строител. Кредит 30 години, 2,6%.

€52 974 в брой за по-евтиния вариант срещу €67 465 за по-скъпия: разликата е €14 491.

€699, €805 или €894 месечно: за всяка от тези вноски банката ще гледа дохода ви. Сметнете точно в калкулатора. За сравнение, наемът на двустаен тук е около €650 месечно, по-малко от вноската в средния сценарий.

Най-големият разход над самоучастието е данъкът: €7 095 при €236 500. Ставката в Столична община е 3%.

Доходност при отдаване: Гео Милев

В кв. Гео Милев имаме и двете страни на пазара: 74 обяви за наем с медиана €650 и продажби приблизително €236 500. Разделено на цената от €236 500, това са 3,3% брутно на година; градското ниво е 4,5%.

С кредит сметката е различна: при 20% самоучастие и 25 години вноската е около €868 на месец, а наемът от €650 остава под нея с €218 на месец; разликата е ваша. Под три процента нетно двустаен в кв. Гео Милев е по-скоро съхраняване на стойност. Това е по-скоро сейф, отколкото бизнес. Изплащането само от наем иска около 43 години, без да броим промяната в цената. На месец чистото е към €481. Данъкът върху наема е 10% след признати 10% разходи и се декларира всяка година, даже при един наемател.

При 3,8 км от центъра интересът е предимно от работещи. Обзаведен двустаен се отдава по-лесно, празен задържа по-дълги наематели. Най-близките пазари с данни за наем: кв. Изток (2,6%, 1 км) и кв. Яворов (2,5%, 1 км).

Шум, етаж, кола: практичното в кв. Гео Милев

Медианната обява в кв. Гео Милев е на 3-и етаж в сграда с 6 етажа, а 7 обяви са в блокове с 10 и повече етажа. Горе е по-спокойно, но зависите на асансьора.

38 спирки на наземния транспорт тук значат и оживени булеварди. На първия ред обаче шумът е постоянен. В OpenStreetMap в квартала са маркирани 3 бара, 24 ресторанта и 15 кафенета. Вечер това се чува, най-вече през лятото с отворени прозорци.

Шумоизолацията тук зависи изцяло от сградата, не от квартала. Отидете след 19 ч и постойте пет минути без да говорите. Паркомясто в обявите в кв. Гео Милев практически не се предлага, значи улицата е основният вариант. Училищата и градините в този квартал са 11, площадките 26, игрищата 23. За семейство това е предимство, за човек, който работи от дома, не непременно.

Отвъд шума, помислете и за светлината: тъмните двустайни са по-тихи лятото, но по-студени зимата. При 34 обяви в Гео Милев има от какво да избирате и по изложение.

Как да не надплатите за двустаен в кв. Гео Милев

Купувачите на двустаен в кв. Гео Милев (широк център) правят сходни грешки като другаде в София. Ето тези, които виждаме най-често.

• Преустройство, което не е узаконено. Приобщеният балкон изглежда добре, но ако не е узаконен, при препродажба е ваш проблем.
• Капаро преди одобрение. Одобрението за кредит от приблизително €201 хил. трае седмици; ако почнете след капарото, сроковете по договора ви притискат.
• Сметка само по обявата. Данъкът, нотариусът и вписването правят около €9 000 отгоре. Ако бюджетът ви е €237 хил., гледайте до €228 хил..
• Капаро преди проверка на тежестите. Капаро от €12 000–€24 000 се плаща за минути, а си го връщате с дела. Първо удостоверение за тежести, после пари.
• Без сравнение на квадрата. €289 хил. за 70 кв.м тук вече е с 20% над типичното; попитайте за какво.
• Отоплението на сляпо. Разликата между добре изолиран и неизолиран двустаен е сериозна сума на зима. Гледайте фактури, не обещания.
• Само един оглед. Шумът, паркирането и осветлението на входа се разбират вечер. Вторият оглед е безплатен.

Всяка от тези грешки има цена в евро; изчислете я, преди да подпишете.

Откъде да започнете търсенето в кв. Гео Милев

Ако бюджетът не достига, погледнете кв. Слатина (€177 хил.) и кв. Подуяне (€185 хил.). Медианата там е под тази в кв. Гео Милев (€237 хил.).

Директно от собственик: 7 обяви в извадката. Строителите продават директно 2 обяви. Работещ филтър тук: цена до €279 хил., площ над 58 кв.м и сортиране по дата. Обявите за двустайни в София са концентрирани в imot.bg и два-три други големи портала. Филтрирайте по „2-СТАЕН“ и Гео Милев, после сортирайте по дата, не по цена. Отидете и пеша от спирката до входа: така ще видите квартала, не само жилището.

Ако мислите и извън града, най-близкото селище е с. Бусманци, с оценка €177 000. Сравнете и пътя до работа, не само цената. Или опишете бюджета и изискванията си в заявка: ще ви изпратим подбрани двустайни с предимство от собственици, безплатно. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Въпроси за покупка в кв. Гео Милев

Наблизо до Гео Милев

Продавачите и брокерите не винаги пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.

• кв. Яворов€4 956/кв.м
• кв. Слатина€2 717/кв.м
• кв. Редута€3 042/кв.м
• кв. Подуяне€2 705/кв.м
• кв. Дианабад€3 144/кв.м
• кв. Изток€4 162/кв.м
• с. Бусманцинаселено място

От другия край на града

• м-т Детски град≈ €190 хил.
• с. Клисура≈ €145 хил.
• с. Мала Раковица≈ €145 хил.
• кв. Борово€3 238/кв.м

Наръчници

• Двустаен в София
• Двустаен до €50 000
• Квадратура на двустаен
• Двустаен от собственик
• Двустаен за инвестиция
• Проверка на имота
• Двустаен в Дружба
• Спешно продавам двустаен