12 обяви за двустайни · септември 2026

Двустаен апартамент в кв. Мусагеница

Преброихме обявите в кв. Мусагеница една по една: медиана €205 500, типична площ 66 кв.м, 3 от тях в строеж. По-долу — цени, сгради, кредит и съвети за огледа.

Подай заявка Виж цените

€205 500медианна цена, двустаен

€3 089на кв.м

12обяви за двустайни

66 кв.мтипична площ

Обявите за двустаен в кв. Мусагеница започват от €140 000, но средата на пазара е около €205 500 за 66 кв.м. Кв. Мусагеница е място, където двустаен апартамент се търси и за живеене, и за инвестиция, а панелните блокове стоят до нови сгради. Всеки €100 000 тук купува около 32 кв.м, а обичайният двустаен е 66 кв.м.

По цена на квадрат кварталът заема 86-о място от 103 квартала с достатъчно обяви. 42% от двустайните са в сгради отпреди 1990 г., с всички плюсове и минуси на панела и старата тухла. Парното от ТЕЦ е посочено в 100% от обявите, в които изобщо пише какво е отоплението. Медианната площ е 66 кв.м, под градските 69. Съседи по карта са Дианабад (1,4 км), Дървеница (0,6 км) и Младост 1 (0,6 км).

Купуват главно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. Мусагеница е типичният адрес за първо собствено жилище с ипотека. В кв. Мусагеница плащате надценка за адреса и това се вижда във всяка обява. Всички числа са от офертите в квартала, не от средни стойности за града.

Двустаен в кв. Мусагеница: обявени цени през 2026

Медианата на 12 обяви за двустаен в кв. Мусагеница е €205 500. Без най-евтините и най-скъпите 20% офертите са между €174 200 и €234 400. На квадратен метър това е €3 089/кв.м, на 23% над медианата за София. Това го поставя в най-скъпата третина на 103 квартала с данни (86-о място от най-евтиния).

до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
€100–150 хил.1 обява (8%, в града 28%)
€150–200 хил.4 оферти (33%, в града 42%)
€200–250 хил.6 обяви (50%, в града 18%)
€250–300 хил.1 обява (8%, в града 6%)
над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)

Разпределение на офертите по цена тук; в скоби е делът от всички 12 обяви и същият дял за столицата.

Ето какво имаше най-долу в списъка: двустаен от 46 кв.м в блок от 1980 г. за €140 000, на 3-ти от 8 етажа; 65 кв.м за €171 999 (€2 646/кв.м; на 3-ти от 11 етажа, в нова сграда от 2025 г., с парно от ТЕЦ); €174 000, 60 кв.м на 7-ми от 8 етажа, в блок от 1970 г. Най-евтините обяви често са за апартаменти за основен ремонт, така че добавете поне €300–500 на квадратен метър. Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка като правило е няколко процента в полза на купувача.

Не се притеснявайте да предложите към €14 400 по-малко от €205 500: собствениците в квартала по правило очакват пазарлък. Когато обява тук стои над €234 400, попитайте какво конкретно оправдава разликата от €29 000 спрямо медианата.

Бюджет за покупка€205 000 · 400 945 лв

—от обявите са на или под тази сума

Разпределение на 12 обяви за двустайни в кв. Мусагеница по обявена цена (imot.bg, септември 2026).

Бюджет за двустаен в кв. Мусагеница

Сметката по таван на бюджета, от 12 обяви в кв. Мусагеница:

До €100 000: в извадката тук не открихме обява; при €3 089/кв.м сумата стига едва за 32 кв.м.
До €150 000: 1 обява, или 8% от всички, около 49 кв.м при медианната цена на квадрат.
До €200 000: 5 обяви (42%), което значи по-малко от половината.
До €250 000: 11 обяви (92%).

Общо в брой за медианния двустаен в квартала ще ви трябват най-малко €39 000, преди ремонт и обзавеждане.

За едни и същи €205 500 купувате 68 кв.м в сграда отпреди 1990 г. или 66 кв.м в сграда в строеж; квадратите се плащат с ремонт. Коридорът €174 200 – €234 400 тук подсказва разумния бюджет: под долната граница гоните изключение, над горната плащате нещо повече.

Банките финансират до 80–85% от цената, така че за медианния двустаен апартамент в кв. Мусагеница от €205 500 ви трябват €31 000–€41 000 собствени пари. Отгоре добавете 4–5% за данък, нотариус, вписване, адвокат и евентуална комисиона: още €8 000–€10 000. Кредит от €164 400 при 2,7% за 30 години дава вноска от приблизително €670 на месец, а за 25 години около €750. Изчислете и други суми в ипотечния калкулатор.

Строителство и отопление на двустайните в Мусагеница

Мусагеница: цена според годината на сградата
Строителство	Брой	Медианна цена	На кв.м	Типична площ
Строени до 1989	5	€175 000	€3 043/кв.м	60 кв.м
Строени 1990–2020	1	под 3 обяви
Нови, въведени 2021+	1	под 3 оферти
На зелено	3	€236 500	€3 096/кв.м	75 кв.м

От офертите с посочено отопление 100% са на ТЕЦ, при 64% ТЕЦ за града. 50% от обявите са във високи сгради (10+ етажа); средната сграда е 9-етажна. 1 обява са на последен етаж и 0 обяви на партер или първи, а там пазарлъкът е по-лесен. В текста на обявите в кв. Мусагеница се появяват обзавеждане (4) и „лукс“ (2).

„На зелено“ тук се продава по €3 096/кв.м, най-често с площ към 75 кв.м.

При стария фонд в квартала проверете дали сградата е санирана и в какво състояние са покривът и тръбите.

Няколко въпроса към продавача:

Правени ли са промени по носещите стени в апартамента или в съседните.
Има ли саниране на сградата и кога е ремонтиран покривът.
Има ли течове от покрива или от горния етаж и кога са оправени.
Какви са хората във входа: живущи или краткосрочни гости.
Как е решено отоплението: ТЕЦ, газ, термопомпа или климатици, и какви са сметките за декември и януари.

Опишете двустайния, който искате да купите

Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.

Ориентир за цената на кв.м
Тухла, панел или ново строителство
Данните ви не отиват при брокери

Изпрати заявка

Двустайните в кв. Мусагеница отблизо

Събрахме 12 оферти за двустаен в кв. Мусагеница и ги четохме една по една. Наблюденията са от текстовете и числата, не от разговори.

Собственици, агенции, строители

Собствениците са 3 от 12; агенциите държат останалото. Един и същ апартамент често се появява в две или три агенции с различна цена. В цяла София собствениците са 6,8% от обявите, тук 25%.

Как изглежда средният двустаен

Средният двустаен в Мусагеница: 66 кв.м, 4. етаж, в блок отпреди 1990 г., с парно от ТЕЦ. Цената около €205 500, или €3 089 на квадрат. Всичко над това обикновено идва с по-нова сграда или гараж. ТЕЦ се посочва в 100% от обявите с отопление.

Какво дава най-ниската цена

Най-ниската цена, която видяхме тук, е €140 000 за 46 кв.м, около €3 043/кв.м. Поискайте номера на нотариалния акт още преди огледа. В цяла София най-евтиният двустаен е €46 990.

Съседите

Най-близо до Мусагеница са кв. Младост 1 (0,6 км), кв. Дървеница (0,6 км) и кв. Дианабад (1,4 км). С достатъчно обяви от тях е кв. Младост 1, там двустаен е около €199 000. Сред съседите е и кв. Дианабад.

Етажите

Типичната сграда в квартала е 9-етажна, типичният етаж 4. Последните етажи (1) искат проверка на покрива. В цяла София партерът е около €2 385/кв.м, средните етажи €2 562.

Наем срещу покупка

Двустайните под наем тук вървят около €640 на месец (22 обяви). При цена €205 500 това е около 3,7% брутно годишно. Нетната доходност е по-ниска след данъци и празни месеци.

Мусагеница по седем признака

2,7от 5

Редакционна оценка на кв. Мусагеница за купувач на двустаен, на 5,6 км от центъра.

Цена спрямо София1
Типичният двустаен в кв. Мусагеница струва €205 500, при €173 200 за цяла София. Диапазонът е €174 200–€234 400.
Избор на обяви3
С 12 обяви Мусагеница не дава голям избор. От собственици са 3.
Ново строителство2,5
В строеж 3, завършени след 2021 г. 1, от 1990–2020 1, по-стари 5.
Транспорт3,5
4 автобусни спирки и 1 вход на метро по OpenStreetMap; 5,6 км до центъра. Метрото е най-силният аргумент при препродажба.
Ежедневие4
За всекидневните нужди Мусагеница има 3 супермаркета, 5 аптеки, 4 училища, 4 детски градини и 2 медицински центъра. Плюс 10 малки магазина, 3 фурни и 4 хранителни магазина.
Зеленина и паркове2,5
3 парка и 16 детски площадки тук по картата.
Потенциал за отдаване2,5
Под средното: 3,7% брутна доходност в квартала. Нетната доходност е по-ниска след данъци и празни месеци.

Общата оценка 2,7 е средна от 7 показателя с данни. Най-силни тук са ежедневие (4) и транспорт (3,5). Компромисът в кв. Мусагеница е цена спрямо София (1) и ново строителство (2,5).

+ Ежедневие в този квартал: 4
+ Транспорт тук: 3,5
− Цена спрямо София: 1, под средното
− Ново строителство: 2,5, проверете на място

Формула върху данни за Мусагеница, не потребителски отзиви. Средната (2,7) е само от показателите с оценка.

Как се стига до Мусагеница

В кв. Мусагеница има вход на метро (М1/М4), а метрото е най-сериозният аргумент за цената на двустаен тук. Наземният транспорт е 4 автобусни спирки по картата на OpenStreetMap. До центъра по права линия има 5,6 км.

До Дианабад (1,4 км) и Дървеница (0,6 км) се стига бързо, ако там са училището или работата. Двустаен на пет минути от метро почти винаги има купувач и наемател, включително в по-трудни години. В пиковия час 5,6 км могат да станат 25 минути, в неделя са към 10.

Големите комплекси като Мусагеница разчитат на много линии, но и много хора на спирката; огледът в 8 часа е показателен. След 19 часа минете с кола около блока: паркирането в кв. Мусагеница се вижда тогава, не на обяд. Съседният Дървеница без метро в близост се обявява по €2 500/кв.м, при €3 089/кв.м тук.

Преди да дадете капаро разберете:

Колко минути пеша има до най-близката спирка и до входа на метрото от входа на блока.
Как излизате от квартала в посока центъра и дали се задръства сутрин.
Колко близо е безопасен път за колело или тротоар до спирката.

Рискове и измами при покупка в кв. Мусагеница

В кв. Мусагеница обичайната сделка е приблизително €205 500. Кварталът е предимно с готови сгради, ето защо основният риск е в книжата на стария имот.

Капаро без проверка. Не давайте капаро на ръка и без писмен договор, в който е описано кога и при какви условия се връща двойно.
Един имот, двама купувачи. Погледнете Имотния регистър непосредствено преди покупката; вписан предварителен договор дава защита.
Плащане в брой. Сума от €206 хил. не се носи в плик. Плащайте по банков път или през нотариален депозит.
Подозрително евтината обява. Най-евтината двустайна обява в извадката ни в кв. Мусагеница е за €140 000, с 32% под медианата. Нерядко има причина (партер, ремонт, наследство), понякога е капан.
Скрити тежести. Ако апартаментът е ипотекиран, договорете плащане директно към банката на продавача срещу заличаване.
Апартаментът, който „току-що се продаде“. Една и съща снимка в различни обяви с различна цена е знак за примамка.
Наследници и съпрузи. Изискайте удостоверение за наследници, ако имотът е от наследство, и уточнете семейното положение при покупката.

Нито една от тези проверки не отнема повече от два дни.

Мусагеница срещу съседните райони

Мусагеница и наоколо: двустайни
Място	Км	Медиана	На квадрат	База
Мусагеница	·	€205 500	€3 089/кв.м	12 оферти
Дървеница	0,6 км	€180 000	€2 500/кв.м	43 обяви
Младост 1	0,6 км	€199 000	€3 069/кв.м	43 обяви
Дианабад	1,4 км	€236 000	€3 144/кв.м	45 оферти
Изгрев	1,9 км	€308 900	€4 595/кв.м	16 оферти

Най-евтиният квадрат в групата е в Дървеница (€2 500/кв.м), най-скъпият в Изгрев (€4 595/кв.м). Ако Мусагеница ви идва скъпо, погледнете Дървеница: там медианата е €180 000. Числата са медиани на обявени цени; при съседи с малко оферти една сделка може да промени картината.

За едностайни в кв. Мусагеница обявите не стигат; спрямо градската медиана от €120 000 двустаен тук е с €86 000 по-скъп. Тристаен в квартала е към €265 400 по 20 обяви, тоест €60 000 над двустайния.

За Дървеница пазарът е: 43 обяви, 74 кв.м медианна площ, €2 500/кв.м и 12% стар фонд. Използвайте таблицата по следния начин: ако обява тук е по-скъпа от типичната цена на съседите, следва да има причина.

Къде още да гледате, ако търсите в кв. Мусагеница

Кв. Дървеница е с €25 500 по-евтин по медиана (€180 000). Струва си един оглед, ако компромисът с локацията е приемлив.

Съседи на Мусагеница по разстояние и цена
Място	Км	Медиана	€/кв.м
кв. Мусагеница (тук)	0	€205 500	€3 089/кв.м
кв. Младост 1	0,6	€199 000	€3 069/кв.м
кв. Дървеница	0,6	€180 000	€2 500/кв.м
кв. Дианабад	1,4	€236 000	€3 144/кв.м
кв. Студентски град	1,5	€186 000	€2 781/кв.м

Най-удобният час за оглед е късният следобед: виждате и светлината, и трафика. Агенциите държат 58% от обявите в кв. Мусагеница. Собствениците са 3 обяви, а обявите „без комисиона“ 0 обяви. Филтър до €234 хил. хваща 80% от обявите тук; по-нисък таван от €174 хил. оставя около една пета. Филтърът, с който започваме в квартала: цена до €234 хил., площ от 54 кв.м и сортиране по дата.

Съседният тип място наблизо е с. Бусманци (€177 хил., €2 313/кв.м). Разликата от €28 500 се плаща с друг начин на живот. Или опишете бюджета и изискванията си в заявка: ще ви пратим подбрани двустайни с предимство от собственици, безплатно. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Кратки отговори за Мусагеница

Как да продам бързо двустаен в кв. Мусагеница?

Бързият праг е около €174 200. Типичната цена е €205 500, но купувачите сравняват квадрат с квадрат: тук €3 089/кв.м. Подгответе документите предварително. Данъкът при продажба на единствено жилище по правило не се плаща, проверете условията. Честната обява със снимки на банята се продава по-бързо. Скицата и удостоверението за тежести ускоряват сделката. По цена на квадрат Мусагеница е на 86. място от 103 квартала (1 = най-евтин).

Изгодно ли е да купя двустаен в кв. Мусагеница за отдаване под наем?

3,7% брутно годишно. Толкова дава €640 месечен наем при покупна цена €205 500 за типичния двустаен в кв. Мусагеница. Градската средна е 4,5%. Най-високата доходност в София е около 6%, най-ниската около 2,5%. Кв. Мусагеница е на около 5,6 км от центъра на София. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалната инвестиция. Данъкът върху наемния доход намалява нетната доходност. Автобусните спирки тук по OpenStreetMap са 4.

Каква е цената на двустаен в ЕПК или панел в кв. Мусагеница?

Около €175 000. Толкова е типичният стар двустаен в кв. Мусагеница, обикновено по-малък: 60 кв.м. Новото в строеж тук е €236 500, така че разликата е €61 500. Сметнете ремонта в бюджета. По цена на квадрат Мусагеница е на 86. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Санираният блок е плюс и по сметките за отопление. На зелено в Мусагеница са 3 обяви от 12. Проверете дали има узаконени преустройства.

Колко лева струва двустаен в кв. Мусагеница?

€205 500, или около 401 923 лв. Квадратът е €3 089, около 6 042 лв. Старите обяви понякога са в двете валути. Най-близкото съседно място е кв. Младост 1, на 0,6 км. Курсът е фиксиран и не се променя. Обявите в левове от миналата година не са сравними пряко. Данъчната оценка вече също е в евро.

Добър ли е кварталът Мусагеница за млади семейства?

Ако гледате на него като на първо жилище, да. В кв. Мусагеница инфраструктурата за деца включва 4 детски градини и 16 площадки. В кв. Мусагеница OpenStreetMap показва 4 училища. Двустаен с отделна кухня е по-удобен за семейство. Типичният двустаен в кв. Мусагеница е около €205 500. Детската стая в двустаен обикновено е спалнята, а родителите остават в хола. Тихата улица е по-важна от гледката.

Къде се нарежда Мусагеница по цена на квадрат?

В по-скъпата третина е: 86. място от 103. Квадратът в кв. Мусагеница е €3 089, срещу €2 516 за града. Подредбата е по медиана на цената на квадрат в обявите за двустайни, само за кварталите с поне 5 обяви. В нашата подредба на 103 квартала Мусагеница е 86. по евтиност. Кварталите с много сгради в строеж изглеждат по-евтини на квадрат. Наемът на двустаен тук е около €640 на месец.

Има ли метро близо до Мусагеница?

Метрото е в самия квартал, линии М1/М4. Двустаен в кв. Мусагеница с метро наблизо е около €205 500. Проверете колко минути пеша е конкретният блок. Автобусните спирки тук по OpenStreetMap са 4. Разстоянието до спирката се мери в минути пеша, не в километри. Пробвайте пътя до работа в час пик. Близостта до метро помага и при препродажба.

Има ли парно (ТЕЦ) в двустайните в кв. Мусагеница?

Преобладава ТЕЦ: 100% ТЕЦ. При ТЕЦ питайте за дяловото разпределение и изравнителните сметки. При газ проверете котела и годишните разходи. Санирането намалява сметките, независимо от източника. Климатикът е честото допълнение и при двата варианта. Двустаен под наем в Мусагеница върви около €640 месечно. Отоплението влияе и на цената: в София ТЕЦ обявите са около €2 627/кв.м, газовите €2 487.

Наблизо до Мусагеница

Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Мусагеница.

Още райони

Преди да дадете капаро

Купувате двустаен в кв. Мусагеница?

Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.

Ориентир за цената на кв.м
Не сме агенция — без комисиона
Две минути за попълване

Търся двустаен

Цените за кв. Мусагеница са изчислени от 12 обяви за продажба на двустайни апартаменти в района в imot.bg, събрани през септември 2026, и от отворената карта OpenStreetMap за транспорт и магазини. Това са офертни цени, не сключени сделки. Обновено 26 септември 2026 г.