Двустаен в кв. Филиповци: цени и какво да проверите

Двустаен в кв. Филиповци не се появи в извадката ни, но на 1,5 км наоколо медианата е €135 000. Кв. Филиповци е във външния пояс на София, на 8,5 км от центъра, и двустайният тук е най-масовото жилище. В кв. Филиповци типичната цена е €135 000, а цената на квадратен метър €1 958/кв.м, и двете като оценка; площта стои приблизително 68 кв.м.

Съседните места, с които ще го сравнявате, са Люлин 1 (2,8 км), Суходол (2,6 км) и Факултета (4,6 км). По карта кварталът е във външен пояс, на 8,5 км от центъра. Пазарът тук е тесен, така че отделната обява трябва да се преценява поотделно. В кв. Филиповци картата показва 11 спирки на автобус, едно училище и един магазин.

Филиповци е обичайният адрес за първо собствено жилище с ипотека. Филиповци в числа: надолу са цените, площите, бюджетът и какво да проверите.

Започнете от бюджета, после погледнете сградите в квартала; документите идват последни, но никога не се прескачат.

Бюджет, самоучастие и вноска в кв. Филиповци

Собствен брой обяви по бюджет в кв. Филиповци нямаме, но при ориентир €1 958/кв.м €100 000 стигат за към 51 кв.м, €150 000 за 77 кв.м, а €200 000 за 102 кв.м.

• €100 000 купуват към 51 кв.м тук, което е по-скоро едностаен.
• С €150 000 изчислението дава 77 кв.м в квартала.
• €200 000 стигат за 102 кв.м, над нужното за двустаен.

Ако апартаментът иска ремонт, заделете още най-малко €250–400 на квадратен метър, тоест €17 000–€27 000 за 68 кв.м.

Ако бюджетът ви е под €115 800, тук търсите с месеци или ще приемете отстъпка с етажа и състоянието.

Банките финансират до 80–85% от цената, така че за медианния двустаен в кв. Филиповци от €135 000 ви трябват €20 000–€27 000 собствени пари. Разходите по сделката (данък при придобиване, нотариус, вписване, проверка) са към 4–5%, тоест €5 000–€7 000. Кредит от €108 000 при 2,7% за 30 години означава вноска от около €440 месечно, а за 25 години приблизително €500. Пробвайте и други суми в ипотечния калкулатор.

Филиповци срещу съседните райони

Разликата между Модерно предградие и Люлин 1 е €427/кв.м, което при 68 кв.м дава около €29 000. Медианата тук е €135 000, а в Суходол е €114 900, разлика от €20 000.

Обяви за едностаен в квартала почти няма; €135 000 за двустаен апартамент тук срещу €120 000 за едностаен в града прави разлика от €15 000. Тристайни тук почти няма в офертите; в града тристаен е €260 900, с €126 000 над двустайния в кв. Филиповци. Скокът от двустаен към тристаен често е по-голям от този от едностаен към двустаен, поради това мнозина остават на двустаен апартамент с по-добра локация.

Суходол (2,6 км) има 5 обяви и медианна площ 68 кв.м; 100% от тях са в строеж. Таблицата служи най-вече при пазарлъка: цената в Суходол е аргумент, който продавачът в този квартал трудно ще оспори.

Филиповци: как се купува, когато няма избор

В кв. Филиповци двустайните не се броят на страници. Ако искате точно Филиповци, трябва да сте готови да чакате месеци. Съседите с обяви са близо, до 1,5 км, така че €135 000 е полезна оценка. Най-близкото село или град извън града е Иваняне, на 3,6 км; понякога там има това, което в кв. Филиповци липсва.

Какво работи при толкова малко обяви:

• Запазете търсене в имотните сайтове с известие за Филиповци и за съседните места; при малък пазар този, който звънне, печели.
• Питайте на място: в тихите места много жилища се продават от уста на уста, чрез съседи и познати.
• При малък пазар препродажбата също е бавна: сметнете, че ако някой ден продавате тук, може да чакате месеци.
• Когато се появи обява в квартала, сравнете я с диапазона €115 800 – €153 000 от съседите, но преценявайте за конкретната сграда.

Чакането си струва, ако Филиповци е точно мястото, което искате; ако не, Люлин 1 и Суходол дават повече избор веднага.

Една заявка стига: описвате какво търсите, а ние преглеждаме обявите тук и в Люлин 1 и Суходол.

Цени на двустайни апартаменти в кв. Филиповци

В кв. Филиповци няма достатъчно обяви за двустаен, затова цената е оценка от съседните райони. Ориентирът е €135 000 (€1 958/кв.м), смятан от 106 обяви в кв. Люлин 5 (1,5 км). Кои оферти са включени: кв. Люлин 5 (1,5 км, 106 обяви). В Люлин 5 51% от обявите са в строеж, а медианната площ е 68 кв.м; в кв. Филиповци фондът вероятно е различен.

Тъй като съседите са близо, оценката е полезна. Проверявайте я спрямо всяка конкретна обява. Всички суми са офертни. На сделката обикновено се сваля между 3 и 7%.

Разликата от медианата за София (€173 200) е €38 000 в полза на купувача.

Не се срамувайте да предложите с €9 500 по-малко от €135 000: собствениците тук обикновено залагат отстъпка. По какво да познаете честна цена в квартала: съпоставете с €1 958/кв.м от съседите и добавете за етажа и постройката, състоянието и мястото за кола.

Следете обявата няколко седмици: когато цената падне, продавачът вероятно е отворен за разговор.

Филиповци в числа за купувача

Строителство и отопление на двустайните във Филиповци

В кв. Филиповци офертите не стигат за разбивка по години, поради това гледаме към Люлин 5, на 1,5 км. Там най-много се продават двустайни в строеж (54 оферти от 106). В Люлин 5 ТЕЦ е отоплението в 91% от офертите с данни, газ в 8%.

Ориентир от Люлин 5: €2 463/кв.м за панел и стара тухла срещу €1 937/кв.м за Акт 16; в кв. Филиповци очаквайте подобна логика.

За Филиповци конкретният блок е решаващ: един вход може да е саниран, а следващият да чака покрив. Уточнете за конкретната сграда тук годината, конструкцията и дали е санирана; разликите между съседни блокове са големи. Сградите в Люлин 5 са средно 8-етажни, 34 обяви са във високи блокове.

Питайте собственика за:

• Има ли мазе и паркомясто, и влизат ли в цената.
• Типът конструкция: панел, ЕПК, пълзящ кофраж или тухла; от нея зависят звукоизолацията и преустройствата.
• Каква е таксата за входа или за поддръжката на комплекса и кое покрива.

Попитайте има ли предстои ремонт на покрива и каква е вноската на апартамент.

Колко пари трябват за двустаен в кв. Филиповци

Три сценария за Филиповци: €115 800, €135 000 и €153 000. Допускаме „По-евтин вариант“ през агенция, „Средният случай“ директно от собственик и „По-горен клас“ през агенция; лихва 2,6% за 30 години.

Комисионата от €3 474 в сценария „по-евтин вариант“ е най-лесната сума за спестяване: купете от собственик или строител.

За вноска от €432 банките обикновено искат нетен доход на домакинството около €950. Собствен сценарий сметнете в ипотечния калкулатор. Площта в таблицата е сметната по €1 958/кв.м, медианата на квадрат в кв. Филиповци.

В София местният данък е 3%: от €3 474 до €4 590 според цената.

Наем срещу цена в кв. Филиповци

Наемите на двустайни в кв. Филиповци са единични обяви, поради това ползваме най-близкия пазар с данни: кв. Люлин 5, на 1,5 км, с около €640 на месец (от 8 обяви). При цена €135 000 тук това дава 5,7% брутно.

С кредит сметката е друга: при 20% самоучастие и 25 години вноската е приблизително €495 на месец, значи наемът €640 е достатъчен с €145 запас. €5 949 нетно на година върху €140 300 е над градското ниво. Стига цената на входа да е поносима. Наемателите на двустайни най-често са двойки и млади семейства, които стоят по-дълго от студентите. 24 години наем: толкова връщат €140 300 при нетни €5 949 годишно.

Без метро наемателите в квартала гледат паркомясто и автобус наблизо. Един наемател за години носи повече от висок наем с чести смяна. За сравнение, в съседство: кв. Люлин 5 с 5,7% брутно при наем €640 и кв. Люлин 4 с 5,1% брутно при наем €590.

Колко тихо е в кв. Филиповци и на кой етаж да купите

Етажът решава повече от адреса: в кв. Люлин 5 (1,5 км), най-близкия пазар с данни 7 обяви са на партер или първи, 15 обяви под покрива, останалите в средата. Горе е по-тихо, но разчитате на асансьора.

Близостта до спирка (в кв. Филиповци са 11) подкрепя цената при препродажба. На първия ред обаче шумът е целодневен. По картата тук се виждат 1 заведение за хранене, кафе и нощен живот. В кв. Филиповци по-скоро ще ви липсва кафене, отколкото ще ви дразни.

Паркирането е въпрос за всяка конкретна сграда; попитайте за подземен гараж или място в двора. В малките кооперации съседите са малко, но всеки се усеща повече. Най-точният тест е втори оглед в тишина. Училищата и градините в квартала са 2, площадките 2, игрищата 1. Вижте къде именно са спрямо прозорците.

Посоките решават почти колкото етажът: стаи към улицата значат шум денонощно, отзад деца следобед. При 106 обяви в кв. Люлин 5 (1,5 км), най-близкия пазар с данни имате от какво да изберете и по изложение.

Грешките, които излизат скъпо в Филиповци

Грешките се преповтарят от сделка на сделка. Повечето се избягват с един ден проверки.

• Етажната собственост. Протоколите на етажната собственост показват за спорове и вноски, за каквито продавачът мълчи.
• Сметките за отопление не се гледат. При ТЕЦ или газ погледнете постоянните такси и сметките за последната зима.
• Капаро преди одобрение. Одобрението за кредит от около €115 хил. трае седмици; ако почнете след капарото, сроковете по договора ви притискат.
• Ремонтът се подценява. „За ремонт“ в обявата значи, че цената трябва да е под медианата от €135 хил..
• Сравнение само по крайна цена. Цената на квадрат показва повече от общата сума; в кв. Филиповци медианата е €1 958/кв.м.
• Цена над района. Медианата тук е €1 958/кв.м. Обява с 20% над нея трябва да има ясна причина: ремонт, гледка, паркомясто.
• Бюджет без таксите. Трите процента данък и таксите (общо към €5 300) не се покриват от кредита.

Ако искате някой да погледне обявата, преди да дадете капаро, изпратете заявка.

Откъде да започнете търсенето в кв. Филиповци

По-евтина алтернатива наблизо е кв. Суходол, с медианен двустаен около €114 900 срещу €135 000 в кв. Филиповци.

* числото е заимствано от най-близките пазари

Обявите за двустайни в София са концентрирани в imot.bg и няколко други големи портала. Филтрирайте по „2-СТАЕН“ и Филиповци, после сортирайте по дата, не по цена. Огледите правете денем за светлината и елате отново вечер за шума. Търсенето, с което започваме тук: цена до €153 хил., площ от 56 кв.м и подредба по дата. Разходете се в квартала: надписите „продава“ на терасите не са изчезнали.

Ако не искате да търсите сами, попълнете заявката. Получавате подбрани актуални обяви и ориентир дали цената е честна, без комисиона. Ако мислите и отвъд града, най-близо е с. Иваняне, с медиана €145 000. Натам все пак давате €10 000 отгоре.

Въпроси за покупка в кв. Филиповци

Двустайни в съседните райони

Търсенето само в един квартал отрязва половината варианти. Съседите по-долу са на няколко спирки.

• кв. Люлин 1€2 130/кв.м
• кв. Суходол€1 705/кв.м
• кв. Факултета≈ €145 хил.
• кв. Западен парк€2 681/кв.м
• кв. Модерно предградие€1 703/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• с. Иваняненаселено място

Други места около София

• м-т Камбаните€3 006/кв.м
• с. Владая≈ €190 хил.
• с. Алдомировци≈ €121 хил.
• кв. Славия€2 296/кв.м

Наръчници

• Двустаен в София
• Оглед на двустаен
• Квадратура на двустаен
• Двустаен до €150 000
• Двустаен до €100 000
• Спешно продавам двустаен
• Кредит за двустаен
• Панел, тухла или ново