Продава двустаен апартамент в кв. Люлин 1
Люлин 1 е от комплексите, в които двустайният е най-масовото жилище, защото блоковете са строени точно за млади семейства. Медианната обявена цена на двустаен апартамент в кв. Люлин 1 е €130 000, а по-голямата част от обявите е между €98 000 и €155 700. В кв. Люлин 1 медианата е €130 000, а медианата на квадрат €2 130/кв.м; площта стои към 65 кв.м.
По €/кв.м кварталът заема 18-о място от 103 квартала с достатъчно обяви. В търсенето обикновено влизат и Люлин 2 (0,5 км), Люлин 3 (1 км) и Западен парк (3,5 км). Сградите в обявите имат средно по 8 етажа, а предлаганият двустаен обикновено е на 4-ти етаж. Медианната площ е 65 кв.м, под градските 69. 44% от двустайните са в сгради отпреди 1990 г., с всички плюсове и минуси на панела и старата тухла.
Купуват предимно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. Тук нерядко купуват хора, израснали наблизо, които не искат да сменят района. Числата на страницата са обявени, от собствен скрейп през септември 2026, а не цени на сключени сделки.
Двустаен в кв. Люлин 1: сметката на купувача
Броят на обявите по бюджет в кв. Люлин 1 изглежда така (натрупано, от 43 обяви):
- До €100 000 има 10 обяви; при €2 130/кв.м тази сума стига за към 47 кв.м.
- До €150 000: 33 оферти, или 77% от всички, към 70 кв.м при медианната цена на квадратен метър.
- До €200 000 са 41 обяви; толкова пари стигат за около 94 кв.м тук.
- До €250 000: 43 оферти (100%).
Сумата в брой, която на практика трябва да имате, е €25 000–€33 000, а ремонтът е отделна тема.
Банките финансират до 80–85% от цената, така че за медианния двустаен в квартала от €130 000 ви трябват €20 000–€26 000 собствени пари. Такси и данъци добавят €5 000–€7 000 към цената; нотариусът е по тарифа, данъкът се смята в процент. Ориентировъчната вноска за €104 000 (80% от цената) е €420 на месец за 30 години. Своята вноска сметнете в калкулатора.
С медианните €130 000 тук взимате към 58 кв.м в стар блок или 56 кв.м в нова сграда с Акт 16. Ако бюджетът ви е под €98 000, в кв. Люлин 1 ще търсите с месеци или ще трябва да приемете отстъпка с етажа и състоянието.
Двустаен в кв. Люлин 1 или наблизо
| Район | Отстояние | Типична цена | Цена/кв.м | Данни |
|---|---|---|---|---|
| Люлин 1 | · | €130 000 | €2 130/кв.м | 43 оферти |
| Люлин 2 | 0,5 км | €139 000 | €2 138/кв.м | 35 оферти |
| Люлин 3 | 1 км | €137 900 | €2 322/кв.м | 24 обяви |
| Люлин център | 1,3 км | €142 200 | €2 048/кв.м | 39 обяви |
| Западен парк | 3,5 км | €165 000 | €2 681/кв.м | 37 обяви |
Разликата между Люлин център и Западен парк е €633/кв.м, което при 65 кв.м прави към €41 000. Ако търсите повече избор, погледнете Люлин 2: там медианата е €139 000.
13 оферти за едностаен тук показват медиана €108 000; отделната спалня струва €22 000. Тристаен в квартала е към €172 000 по 13 обяви, тоест €42 000 над двустайния.
За Люлин 2 пазарът е: 35 обяви, 68 кв.м типична площ, €2 138/кв.м и 23% стар фонд. Таблицата служи главно в пазарлъка: медианата на Люлин 2 е довод, който продавачът тук трудно ще отрече.
Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Люлин 1
Типичната по медиана обява за двустаен в кв. Люлин 1 иска €130 000, при €173 200 за цялата София. Долната пета от обявите стига до €98 000, горната тръгва от €155 700. Квадратът излиза €2 130/кв.м, с 15% под градската медиана от €2 516/кв.м. Сред 103 квартала с достатъчно оферти Люлин 1 е на 18-о място по цена на квадратен метър, като броим от най-евтиния.
Най-евтините оферти в момента на скрейпа: двустаен апартамент от 50 кв.м за €80 000, на последния, 5-и етаж; €87 000, 50 кв.м на 3-ти от 5 етажа; €90 000, 47 кв.м на 5-и от 8 етажа, в сграда от 1990 г. Преди да се зарадвате на ниска цена, уточнете състоянието и собствеността.
- до €100 хил.10 оферти (23%, в града 2%)
- €100–150 хил.23 обяви (53%, в града 28%)
- €150–200 хил.8 оферти (19%, в града 42%)
- €200–250 хил.2 оферти (5%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 43 обяви и същият дял за София.
Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нормална практика, а при стари обяви и повече.
В пари: 3% от €130 000 са €3 900, 7% са €9 100; такава е обичайната рамка за пазарлък в квартала.
Разпределение на 43 обяви за двустайни тук по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Опишете двустайния, който искате да купите
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Две минути за попълване
- Тухла, панел или ново строителство
- Работим по квартал и бюджет
Как се представя кв. Люлин 1, ако купувате двустаен
Седем показателя за покупка на двустаен, оценени по данни за кв. Люлин 1; средно 3,1.
- Цена спрямо София4,5
Квадратът в двустаен в кв. Люлин 1 е около €2 130, с 15,3% под градските €2 516. Диапазонът е €98 000–€155 700.
- Избор на обяви3,5
43 двустайни за продажба тук, 37 от тях през агенции. От собственици са 3.
- Ново строителство2
В строеж 1, завършени след 2021 г. 6, от 1990–2020 3, по-стари 19. С Акт 16 медианата е €171 500.
- Транспорт3,5
6,5 км до центъра, с метро наблизо и 11 автобусни спирки. В час пик пътят се удължава.
- Ежедневие3,5
За всекидневните нужди Люлин 1 има 2 супермаркета, 5 аптеки, 1 училище, 2 детски градини и 2 медицински центъра. Плюс 3 малки магазина и 1 фурна.
- Зеленина и паркове2
2 парка между блоковете в квартала. Площадките за деца са 12.
- Потенциал за отдаване3
4,2% брутно за Люлин 1, при градски 4,5%. Метрото помага да се намери наемател.
Общата оценка 3,1 е средна от 7 показателя с данни. Най-силни тук са цена спрямо София (4,5) и избор на обяви (3,5). Ако ново строителство е важно за вас, сравнете Люлин 1 със кв. Люлин 2.
- + Цена спрямо София в кв. Люлин 1: 4,5
- + Избор на обяви в този квартал: 3,5
- − Ново строителство: 2, под средното
- − Зеленина и паркове: 2, под средното
Оценката за Люлин 1 е редакционна: формула върху 43 обяви и OpenStreetMap, не мнение на купувачи.
Строителство и отопление на двустайните в Люлин 1
| Строителство | Брой | Медианна цена | На кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| Стар фонд (до 1989) | 19 | €133 000 | €2 229/кв.м | 65 кв.м |
| От 90-те до 2020 | 3 | €149 000 | €2 498/кв.м | 53 кв.м |
| Ново с Акт 16 | 6 | €171 500 | €2 328/кв.м | 78 кв.м |
| В строеж | 1 | няма медиана |
Парното от ТЕЦ доминира в кв. Люлин 1: 100% от обявите с данни. Медианната сграда е на 8 етажа, а 10 оферти са в блокове с 10 и повече етажа. Какво обещават продавачите тук: гледка в 1 обява, обзавеждане в 1 обява и „лукс“ в 1 обява.
Разликата между стария фонд (€2 229/кв.м) и новите сгради с Акт 16 (€2 328/кв.м) в квартала е 4%.
При панел попитайте за санирането, фугите и дали щранговете са подменени.
Въпроси за сградата тук, преди капаро:
- Има ли таван и място за кола, и влизат ли в цената.
- Каква е месечната такса за входа или за поддръжката на комплекса и какво покрива.
- Кога е въведена постройката и има ли актовете: Акт 16 или разрешение за ползване.
- Санирана ли е сградата и преди колко години е сменян покривът.
- Кои са хората във входа: живущи или краткосрочни гости.
Колко пари трябват за двустаен в кв. Люлин 1
€98 000, €130 000, €155 700: това са долната петина, медианата и горната петина в кв. Люлин 1. Допускаме „По-евтин вариант“ директно от собственик, „Средният случай“ през агенция и „По-горен клас“ от строител; лихва 2,6% за 30 години.
| По-евтин вариант | Средният случай | По-горен клас | |
|---|---|---|---|
| Обявена цена | €98 000 | €130 000 | €155 700 |
| Месечна вноска (2,6%, 30 г.) | €333 | €416 | €499 |
| Сума на кредита | €83 300 | €104 000 | €124 560 |
| Нотариус, Имотен регистър | €748 | €930 | €1 056 |
| Откъде | собственик | агенция | строител |
| Приблизителна площ | около 46 кв.м | около 61 кв.м | около 73 кв.м |
| Данък придобиване | €2 940 | €3 900 | €4 671 |
| Оценка, такса, адвокат | €817 | €920 | €1 023 |
| Комисиона 2,5% + ДДС | няма | €3 900 | няма |
| Самоучастие по кредита | €14 700 (15%) | €26 000 (20%) | €31 140 (20%) |
| Нужни пари в брой | €19 205 | €35 650 | €37 890 |
Най-големият разход над самоучастието е данъкът: €3 900 при €130 000. Ставката в Столична община е 3%. Вноската расте от €333 до €499, а парите в брой от €19 205 до €37 890.
За сравнение, наемът на двустаен в квартала е около €450 месечно, повече от вноската в средния сценарий. Ако банката даде 35 години, вноската за €130 000 пада до около €377. Калкулаторът смята и други комбинации.
Инвестиция в двустаен в кв. Люлин 1: колко връща наемът
Двустаен под наем в кв. Люлин 1 се предлага за около €450 на месец, медиана от 6 обяви. При покупна цена €130 000 брутната доходност е 4,2%, при 4,5% за София.
| Ред | На година |
|---|---|
| €450 на месец, 12 месеца | €5 400 |
| Данък 10% върху 90% от наема | −€486 |
| Резерв за поддръжка | −€250 |
| Празен период (месец и половина) | −€675 |
| Нетно | €3 989 |
| Нетна доходност върху €135 100 | 3% |
С 3% нетно печалбата идва основно от евентуален ръст на цената. Това е по-скоро спестовна сметка, отколкото бизнес. Ако купите с ипотека (20% свои, 25 години, приблизително 2,7%), вноската е €477, а наемът от €450 остава под нея с €27 на месец; разликата е ваша. Изплащането само от наем иска приблизително 34 години, без да броим промяната в цената. На месец чистото е към €332. Не сме включили такса вход, данък сгради и застраховка, а те добавят още десетки евро на месец.
Най-близките пазари с данни за наем: кв. Люлин 2 (4,7%, 0,5 км) и кв. Люлин 8 (5,6%, 1 км). Отклоненията произтичат главно от покупната цена, не от наема. При 6,5 км от центъра търсенето идва предимно от работещи. Един наемател за дълго носи повече от максимален наем с чести смяна.
Шум, етаж, кола: практичното в кв. Люлин 1
В кв. Люлин 1 типичният двустаен е на етаж 4 от 8. Партер и първи етаж поемат шума от входа и тротоара, последният етаж топлината от покрива.
| Етаж | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| Партер или първи | 9 | 21% |
| Среден | 27 | 63% |
| Последен | 7 | 16% |
| 10+ етажа в сградата | 10 | 23% |
По картата в кв. Люлин 1 се виждат 8 заведения за хранене, кафе и вечерно излизане. Нощният шум е поносим и идва от конкретната улица. Близостта до спирка (тук има 11) подкрепя цената при препродажба. Вижте дали спалнята гледа към двора.
Училищата и градините в квартала са 3, площадките 12, игрищата 4. Апартамент точно над двора на училище е шумен в делник, тих в неделя. Панелните блокове тук пропускат ударния шум; тракането отгоре е нормално, не авария. Най-точният тест е вечерен оглед с изключен телевизор. В нито една от 43 обяви не открихме паркомясто или гараж в текста. Минете вечер и вижте колко коли обикалят.
Посоките решават практически колкото етажът: северните двустайни са по-тихи лятото, но по-студени през януари. При 43 обяви в кв. Люлин 1 имате от какво да изберете и по изложение.
Грешки на купувача в кв. Люлин 1 и как да ги избегнете
Купувачите на двустаен в Люлин 1 (€2 130/кв.м) правят сходни грешки като навсякъде в София. Ето тези, които виждаме отново и отново.
- Отоплението на сляпо. При ТЕЦ или газ проверете абонаментните такси и сметките за миналата зима.
- Съборената стена. Приобщеният балкон изглежда добре, но ако не е узаконен, при препродажба е ваш проблем.
- Само един оглед. Първият оглед продава, вторият проверява, особено в кв. Люлин 1.
- Квадратите от обявата. Обявените 65 кв.м нерядко съдържат общи части; на практика живеете към 54 кв.м. Сравнявайте цената на реална площ.
- Банката на последно място. Първо одобрение от банка, след това капаро; другият ред струва €7 хил. в най-лошия случай.
- Без адвокат, за да се спестят пари. Предварителният договор нерядко е бланка от агенцията; адвокатът вижда клаузите, които вие няма.
- Сметка само по обявата. Данъкът, нотариусът и вписването добавят към €5 100 отгоре. Ако бюджетът ви е €130 хил., гледайте до €125 хил..
- Таксата на входа се пропуска. Попитайте за таксата на входа и за предстоящи ремонти; нов асансьор може да струва хиляди.
Ако искате някой да погледне обявата, преди да дадете капаро, пратете заявка.
Кратки отговори за Люлин 1
Каква е цената на двустаен в ЕПК или панел в кв. Люлин 1?
Двустайните в сгради отпреди 1990 г. в кв. Люлин 1 са 19 в извадката, с медиана €133 000 и около 65 кв.м. Квадратът излиза €2 229. Питайте за саниране, щрангове и ел. инсталация. Тристайните в Люлин 1 са с медиана €172 000 по 13 обяви. Панелните двустайни обикновено са 55–65 кв.м.
Коя е най-евтината обява за двустаен в кв. Люлин 1?
Най-ниската оферта в извадката ни в кв. Люлин 1 е €80 000 (50 кв.м, 5. от 5 етажа). Това е около €1 600/кв.м. Последният етаж понякога обяснява цената. Много евтината обява обикновено има причина: етаж, състояние или документи. Евтиното на партер или без асансьор може да се окаже трудно за препродажба. В нашата подредба на 103 квартала Люлин 1 е 18. по евтиност. Двустаен под наем в Люлин 1 върви около €450 месечно.
Колко пари трябват за двустаен в кв. Люлин 1?
Около €130 000. Това е медианата според 43-те оферти за двустайни, които преброихме в кв. Люлин 1, а обичайният диапазон е €98 000–€155 700. Средната площ е около 65 кв.м, квадратът €2 130. За цяла София медианата е €173 200. Медианата е по-честна от средното, защото няколко луксозни обяви не я изкривяват. Кв. Люлин 1 е на около 6,5 км от центъра на София.
Колко е далеч Люлин 1 от центъра на София?
Около 6,5 км по права линия. За софийски мащаб разстоянието от Люлин 1 не е проблем. Цената на квадрат обикновено пада с разстоянието. Разстоянието е по права линия, по пътя е повече. Времето до работа е по-важно от разстоянието до центъра. По цена на квадрат Люлин 1 е на 18. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Каква е доходността от наем на двустаен в кв. Люлин 1?
Около средното: брутно 4,2%. Наемите на двустайни в кв. Люлин 1 са около €450 по 6 обяви. Сметката е без разходи по сделката и поддръжката. Данъкът върху наемния доход намалява нетната доходност. От кв. Люлин 1 до центъра по права линия са около 6,5 км. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалната инвестиция. В нашата подредба на 103 квартала Люлин 1 е 18. по евтиност.
Колко самоучастие ми трябва за двустаен в кв. Люлин 1?
Банките финансират до 80–85%, така че за двустаен в кв. Люлин 1 за €130 000 трябват около €26 000 самоучастие. С разходите по сделката в брой стават около €31 080. При 15% самоучастие сумата пада с около €6 500. 1 от 43 обяви тук са за сгради в строеж. Някои банки искат и оценка на имота преди одобрението.
Удобно ли е да се придвижвам от Люлин 1 без кола?
Спирките в кв. Люлин 1 са 11. Без кола се живее нормално. Питайте съседите колко чакат вечер. Честотата на линиите вечер е различна от тази сутрин. В нашата подредба на 103 квартала Люлин 1 е 18. по евтиност. Броим спирки, не линии. Двустаен близо до спирка се продава по-лесно.
Има ли луксозни двустайни в кв. Люлин 1?
Има. Най-скъпият двустаен в извадката е €229 000, а 1 обяви се определят като луксозни. Медианата все пак е €130 000. Разликата между двете често е в сградата и гаража. На зелено в Люлин 1 са 1 обява от 43. При скъп имот проверката на документите е още по-важна. Таксата за поддръжка в новите комплекси може да е осезаема.
Струва ли си двустаен на последен етаж в кв. Люлин 1?
Най-търсени са средните етажи. В кв. Люлин 1 медианният етаж е 4. Партерът е удобен за хора с малки деца или възрастни. Първият етаж над магазин понякога е шумен. В нашата подредба на 103 квартала Люлин 1 е 18. по евтиност. При партер питайте за мазето и кой е отдолу.
Съседите на Люлин 1
Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Люлин 1.
- кв. Люлин 2€2 138/кв.м
- кв. Люлин 3€2 322/кв.м
- кв. Западен парк€2 681/кв.м
- кв. Филиповци≈ €135 хил.
- кв. Люлин център€2 048/кв.м
- кв. Люлин 8€2 219/кв.м
- с. Волуякнаселено място
Други места около София
Преди да дадете капаро
Заявка за кв. Люлин 1
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Какво да проверите в документите
- Ориентир за цената на кв.м
- Тухла, панел или ново строителство
Методика: медиана на офертните цени; площта е по обявите (при новото строителство обикновено застроена). Подробности в методологията. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.