Двустаен апартамент в кв. Люлин 4
Който е живял в панел, знае какво да очаква в кв. Люлин 4: радиатори на парно, хол към терасата и спалня към другата страна на блока. Квадратният метър в двустаен тук се обявява средно за €2 153/кв.м, на 14% разстояние надолу от медианата за София. С други думи, €140 000 дават в квартала около 66 кв.м.
Медианната площ е 66 кв.м, под градските 69. Парното от ТЕЦ е посочено в 97% от офертите, в които е отбелязано какво е отоплението. 45% от двустайните са в сгради отпреди 1990 г., с всички плюсове и минуси на панелните блокове и старата тухла. По цена на квадрат кварталът заема 21-во място от 103 квартала с достатъчно обяви.
Люлин 4 е класическият адрес за първо собствено жилище с банков кредит. В кв. Люлин 4 често купуват хора, израснали в квартала, които остават в района. Квадратът тук е под средното за града и това води купувачи с ограничен бюджет. Люлин 4 по данни: надолу са цените, площите, бюджетът и кое да проверите.
Какво има около двустайния в Люлин 4
В кв. Люлин 4 основното е наоколо, но при по-специфичните неща ще се пътува до съседите. Числата по-долу са по OpenStreetMap в границите на квартала, на 6,8 км от центъра на София.
- Хляб и мляко. 2 супермаркета и 9 малки магазина и фурни.
- Разходки. Картата отбелязва един парк, 16 площадки и 14 игрища и зали.
- Вечер навън. 7 заведения на картата: кафенета, ресторанти и закусвални.
- Здраве. Картата показва 2 аптеки и един медицински обект.
- Училища и градини. Едно училище и 2 детски градини на картата.
Ако имате деца, уточнете прием и разстояние до градината още преди огледа. Обектите по-горе са от OpenStreetMap; новите магазини и градини понякога се добавят там по-късно. Кафе на крачка има (7 обекта по картата), а шумните заведения в кв. Люлин 4 не са проблем. 1 парка и градинки тук са повече, отколкото предлагат някои по-скъпи адреси, и това личи при препродажба.
Разходете се в делничен ден около градината в квартала: трафикът на родителите казва много.
Цени на двустайни апартаменти в кв. Люлин 4
€140 000: толкова струва типичният двустаен в кв. Люлин 4, ако се съди по 44 оферти. Долната пета от обявите стига до €114 900, горната тръгва от €151 200. Квадратът излиза €2 153/кв.м, осезаемо под €2 516/кв.м за града, с 14%. От 103 квартала, за които има достатъчно оферти, 20 са по-евтини на квадратен метър от Люлин 4.
- до €100 хил.2 обяви (5%, в града 2%)
- €100–150 хил.33 оферти (75%, в града 28%)
- €150–200 хил.9 обяви (20%, в града 42%)
- €200–250 хил.0 оферти (0%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 оферти (0%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 44 обяви и същият дял за столицата.
Ето какво имаше най-долу в списъка: €84 984 за 71 кв.м, на 2-ри от 7 етажа, в строеж, със срок 2027 г.; двустаен от 35 кв.м за €101 500, на 3-ти от 14 етажа; €109 700 за 71 кв.м, на 5-и от 6 етажа, в строеж, със срок 2027 г., с парно от ТЕЦ. Обърнете внимание, че ниската цена на сградите в строеж идва заедно с месеци чакане. Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нормална практика, а при стари обяви и повече.
Пресметнато: 3% от €140 000 са €4 200, 7% са €9 800; такава е реалистичната разлика за пазарлък в квартала.
Разпределение на 44 обяви за двустайни тук по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Кой купува двустаен в Люлин 4
За кого има смисъл двустаен в кв. Люлин 4? Зависи от бюджета и от това колко години ще живеете там.
Млада двойка
При медиана €140 000 самоучастието е приблизително €28 000, а вноската при 30 години е €450. За първо жилище Люлин 4 е удобен вход: цената е под градската.
За отдаване под наем
Наем на двустаен тук е към €590 месечно. При цена €140 000 брутната доходност е 5,1% на година, при 4,5% за града. Сметката стъпва на 4 обяви за наем в квартала. Практиката се определя от обзавеждането и наемателя.
С пари в брой
Без банка сделката минава за две-три седмици, а продавачите обичат това: пазарлък от €4 200–€9 800 при €140 000 е постижим. Само не пропускайте удостоверението за тежести: без кредит никоя банка няма да го изиска вместо вас.
Домашен офис
Отделната спалня се оказва спасение при хибридна работа: видеоразговорите не се провеждат на кухненската маса. При два-три дни вкъщи седмично пътят тук се усеща по-малко.
Ако се колебаете за брой стаи, вижте двустаен апартамент или тристаен.
Бюджет, квартал, срок — останалото е наша работа
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Ориентир за цената на кв.м
- Какво да проверите в документите
- Безплатно, без договор
Колко квадрата е двустаен в Люлин 4
Медианната площ на двустаен в кв. Люлин 4 е 66 кв.м, при 69 кв.м за София. Групата 66–75 кв.м държи 48% от предлагането. Средните размери от 56 до 75 кв.м са 71% от обявите, горе-долу колкото за града (61%).
- до 55 кв.м20% (София 11%)
- 56–65 кв.м23% (София 27%)
- 66–75 кв.м48% (София 34%)
- над 75 кв.м9% (София 28%)
Как се разпределят офертите по квадратура тук.
С 66 кв.м в квартала ще оформите кът за работа от вкъщи, без да жертвате спалнята. 66 кв.м в обявата и 53–56 кв.м под краката ви: толкова е обичайната разлика между застроената и чиста площ.
Градът показва познатия закон: малкото жилище се продава по-скъпо на квадратен метър, с близо 13% спрямо голямото. В кв. Люлин 4 това значи приблизително €2 400/кв.м при 55 кв.м и €2 100/кв.м при 80 кв.м. В кв. Люлин 4 сметката изглежда така: към €132 000 за 55 кв.м срещу €167 000 за 80 кв.м, при €2 153/кв.м средно. При €2 153/кв.м тук всеки допълнителен квадрат е към €2 200, а 10 кв.м отгоре са към €22 000.
Люлин 4 по седем признака
Как кварталът Люлин 4 стои за човек, който купува двустаен апартамент: 3,1 от 5.
- Цена спрямо София4,5
21. място от 103 квартала по цена на квадрат (1 = най-евтин). За 66 кв.м това прави около €140 000.
- Избор на обяви3,5
С 44 обяви Люлин 4 дава нормален избор. Подходящият може да се чака.
- Ново строителство3
15 обяви са за нови сгради (34,1%): 4 в строеж и 11 с Акт 16 от 2021 г. насам. С Акт 16 медианата е €141 000.
- Транспорт2,5
6,8 км до центъра, без метро и 11 автобусни спирки.
- Ежедневие2,5
2 супермаркета, 2 аптеки, 1 училище и 2 детски градини в кв. Люлин 4 по картата. Люлин 4 е на около 6,8 км от центъра на София.
- Зеленина и паркове2
1 парк и 16 детски площадки тук по картата. Площадките за деца са 16.
- Потенциал за отдаване3,5
Около средното: 5,1% брутна доходност в квартала. Нетната доходност е по-ниска след данъци и празни месеци.
Люлин 4 е балансиран вариант без големи изненади: 3,1 от 5. Плюсът, който се вижда веднага, е цена спрямо София: 4,5. Компромисът тук е зеленина и паркове (2) и транспорт (2,5).
- + Цена спрямо София в кв. Люлин 4: 4,5
- + Избор на обяви в този квартал: 3,5
- − Зеленина и паркове: 2, под средното
- − Транспорт: 2,5, компромис
Формула върху данни за Люлин 4, не потребителски отзиви. Средната (3,1) е само от показателите с оценка.
Истинската цена на двустаен в кв. Люлин 4 с всички такси
За кв. Люлин 4 (6,8 км от центъра) работим с €140 000, съдейки по 44 обяви от септември 2026. Таксите не са огромни поотделно, но заедно стигат цена на нова кухня.
Нотариусът взима по държавна тарифа, към €800 при тази цена. Вписването в Имотния регистър е 0,1%, €140. Най-голямото перо е местният данък: около €4 200 при ставка 3% в Столична община. Проверете актуалната ставка, общината има право да я промени.
| Перо | Колко |
|---|---|
| Имотен регистър, 0,1% | €140 |
| Общински данък 3% | €4 200 |
| Проверка на документите | €300 |
| Такса на нотариуса | €800 |
| Общо, без посредник | €5 400 |
| Комисиона 2–3% + ДДС | €3 360–€5 040 |
| Общо с агенция | до €10 400 |
Адвокатската проверка на документите струва €150–400, а необходима по здрав разум. Комисионата е отделна тема: 2–3% + ДДС, или €3 360–€5 040. Обяви от собственик в кв. Люлин 4 в извадката ни няма, но 5 обяви обещават сделка „без комисиона“. Правилото, което ползваме за Люлин 4: към цената добавете 3,9% за такси, а ако има посредник, още около три процента.
Банката ще поиска оценка на имота (€150–250) и застраховка; таксата за обработка варира от 0 до 1%.
Двустаен от собственик в кв. Люлин 4
Собствениците в кв. Люлин 4 публикуват сами 0 обяви, или 0% от всички; градският дял е 7%. „Без комисиона“ пише в 5 обяви, но това не винаги значи собственик. При 8 оферти от строители голяма част от пазара тук е без посредник по определение.
Директната покупка спестява 2–3% + ДДС, тоест между €3 400 и €5 000 при цена €140 000. Покупката от собственик не е по-рискова по принцип, ала прегледът на документите е ваша отговорност.
Признаци, че зад обявата стои собственик:
- Огледът се уговаря директно, без формуляр и без „ще ви върна обаждане от офиса“.
- Текстът е по-сух, тук-там с правописни грешки, ала с повече честност за ремонта.
- Цената се коригира рядко и на едри стъпки, не с по хиляда евро всеки няколко дни.
- При обаждането питайте направо: „Вие ли сте собственикът?“ и дали има агенция в сделката.
Капарото обикновено е 5–10% от цената, тоест €7 000–€14 000 при €140 000; давайте го по банков път, не в брой.
Онлайн заявката е без такса и не ви обвързва: описвате бюджета си в квартала, а ние пращаме обяви и какво да проверите в документите.
Колко да смъкнете от обявената цена в кв. Люлин 4
Двустаен, обявен за €140 000 в кв. Люлин 4, почти никога не се изповядва точно на тази цена. В кв. Люлин 4 медианата е €140 000 по 44 обяви за двустайни в базата ни, а сделките като правило минават с 3–7% под офертата. Това е наблюдение от практиката, не наша статистика. Разстоянието между €114 900 и €151 200 е €36 300. В него се вместват разликите в етаж, година и състояние, и там е пространството за разговор.
Пазарлъкът е по-успешен, ако назовете конкретни неща: старата дограма, изложението на север и партерът или първият етаж. Общото „много е скъпо“ не трогва никого. Собствениците, които продават сами, по-често надценяват първоначално, но по-охотно отстъпват, щом обявата остарее.
На квадрат тук диапазонът е €1 982/кв.м–€2 481/кв.м, с медиана €2 153/кв.м. Апартамент над горната граница трябва да има видима причина. Долната граница от €114 900 е и „бързият праг“: огледайте я първа, но документите уточнете двойно. Нямаме данни колко дълго стоят обявите в квартала, но едно работи навсякъде: обява, която се преповтаря седмици с една и съща цена, значи по-отворен продавач.
Стойност при препродажба: Люлин 4
66–75 кв.м е типичният двустаен в Люлин 4 (21 обяви). Големите над 90 кв.м струват най-малко на квадрат (€2 300/кв.м в София), понеже купувачите там търсят тристайни.
| Площ | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| до 55 кв.м | 9 | 20% |
| 56–65 кв.м | 10 | 23% |
| 66–75 кв.м | 21 | 48% |
| над 75 кв.м | 4 | 9% |
Липсата на метро не е проблем за семейства с кола, но свива кръга на купувачите, особено на 6,8 км от центъра. Сравнете в кв. Люлин 4: в строеж €1 369/кв.м, строени преди 1990 €2 273/кв.м. Новото изпуска част от премията, щом стане „вторично“, старото вече я е изгубило. В нашата подредба по €/кв.м Люлин 4 е на 21-о място от 103. Долната третина нерядко догонва по-бавно, но входът е по-достъпен.
Бавно се продават ниските етажи и таванските без асансьор; в Люлин 4 те са 9 обяви от 44. Разликата при покупка трябва да покрие и бъдещата отстъпка при продажба. Състоянието тежи при препродажба, но по-слабо от мястото: неутралният ремонт се продава на повече хора от авторския. Как ще се държи цената, никой не знае; ние гледаме само кое се продава по-лесно днес. За сравнение, тук едностаен се обявява за към €90 000, тристаен приблизително €200 000. Двустайният е средата, която търсят и семейства, и инвеститори.
Често задавани въпроси за двустаен в кв. Люлин 4
Как да се предпазя при покупка на зелено в кв. Люлин 4?
Поискайте нотариален акт при прехвърляне на правото на строеж, не само предварителен договор. Проверете и ипотеката върху терена. Сравнете срока в договора с етапа на строежа. Застроената площ в новите сгради включва големи общи части. Попитайте за неустойка при забавяне. В нашата подредба на 103 квартала Люлин 4 е 21. по евтиност. Разстоянието от Люлин 4 до центъра е около 6,8 км.
Изгодно ли е да купя двустаен в стар блок в кв. Люлин 4?
Двустайните в сгради отпреди 1990 г. в кв. Люлин 4 са 20 в извадката, с медиана €145 500 и около 66 кв.м. Квадратът излиза €2 273. В цяла София панелът от 70-те и 80-те е около €2 707/кв.м. Панелните двустайни обикновено са 55–65 кв.м. Санираният блок е плюс и по сметките за отопление. Проверете дали има узаконени преустройства. Кв. Люлин 3 е на 0,5 км от Люлин 4.
Колко е двустаен в кв. Люлин 4 в левове?
Типичният двустаен в кв. Люлин 4 е около 273 816 лв. По-евтините са около 224 725 лв, по-скъпите над 295 721 лв. Едностаен тук се предлага около €90 000 (15 обяви). Кв. Люлин 3 е на 0,5 км от Люлин 4. Данъчната оценка вече също е в евро. Обявите в левове от миналата година не са сравними пряко. Наемът на двустаен в квартала е около €590 на месец.
Добър ли е кварталът Люлин 4 за млади семейства?
Ако гледате на него като на първо жилище, да. В кв. Люлин 4 инфраструктурата за деца включва 2 детски градини и 16 площадки. Проверете дали спалнята събира детско легло. В кв. Люлин 4 има 2 супермаркета и 2 аптеки. Тристаен в кв. Люлин 4 излиза около €200 000. Двустаен с отделна кухня е по-удобен за семейство. Тихата улица е по-важна от гледката.
С каква заплата банката ще ми даде кредит за двустаен в кв. Люлин 4?
Сметнете от вноската: при €140 000 и 80% кредит тя е около €448. Ако банката допуска до 45% от дохода, трябват ви около €1 000 нетно месечно. За по-евтин вариант (€114 900) прагът пада до около €800. Кредитните консултанти обикновено са безплатни за купувача. Предварителното одобрение ви дава по-силна позиция при пазарлъка. Другите кредити и лизинги намаляват лимита. В нашата подредба на 103 квартала Люлин 4 е 21. по евтиност.
Колко ще ми струва агенцията за двустаен в кв. Люлин 4?
Около €4 200 за типичен двустаен в кв. Люлин 4, ако агенцията взима 2,5% плюс ДДС. В кв. Люлин 4 5 обяви пишат изрично „без комисиона“. Нашата заявка е безплатна, не сме агенция и не взимаме комисиона. Някои агенции взимат комисиона и от двете страни. При сграда в строеж строителят често продава без посредник.
Колко спирки има в кв. Люлин 4?
По OpenStreetMap в кв. Люлин 4 има 11 автобусни спирки. Метро няма, така че разчитате на наземния транспорт. Проверете линиите до работата си. Типичният двустаен тук е около €140 000. Броим спирки, не линии. По цена на квадрат Люлин 4 е на 21. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Кой стои зад информацията за Люлин 4?
Нищо не се плаща. Данните за Люлин 4 идват от наш скрейп на обявите и от OpenStreetMap. Не посредничим в сделката. Обявите събираме сами и ги чистим от дубликати. Числата са офертни, не цени на сделки. Не получаваме пари от продавачи или строители. Едностаен в кв. Люлин 4 се предлага около €90 000 (15 обяви).
Двустайни в съседните райони
Ако бюджетът не стига в кв. Люлин 4, съседният район понякога спестява десетки хиляди евро за същата площ.
- кв. Люлин 3€2 322/кв.м
- кв. Люлин 5€1 958/кв.м
- кв. Люлин център€2 048/кв.м
- кв. Люлин 2€2 138/кв.м
- в.з. Люлин≈ €142 хил.
- кв. Люлин 6€2 149/кв.м
- с. Иваняненаселено място
От другия край на града
Наръчници
Търсите двустаен в кв. Люлин 4?
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- С предимство от собственици
- Не сме агенция — без комисиона
- Работим по квартал и бюджет
Методика: медиана на офертните цени; площта е по обявите (при новото строителство обикновено застроена). Подробности в методологията. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.