Доходност по площ: защо малкият двустаен носи повече на всяко вложено евро

Петте групи площ в една таблица

Сметката е най-простата възможна. За всяка група площ взехме медианния поискан наем и медианната офертна цена, умножихме наема по дванадесет и го разделихме на цената. Цените са само от завършени сгради, защото апартамент в строеж не може да се даде под наем днес и сравнението би било нечестно. Наемите са от отделно наше преброяване, в което най-големите квартали спират около 120 обяви.

Кривата пада стъпаловидно и се изравнява чак в най-голямата група. Там наемите са само 109, затова числото е по-шумно от останалите, а цената на квадрат пада до €2 440, защото при голяма площ всеки следващ квадрат се плаща по-евтино. Разликата между първата и четвъртата група е 1,08 процентни пункта. На апартамент за €135 000 това са около €1 458 годишен наем.

Наемът расте бавно, цената бързо

Механиката зад кривата се вижда, ако сложите двата квадратни метра един до друг. От най-малката до най-голямата група медианният наем расте с 45,3%, а медианната цена с 84,9%. Наемът на квадрат пада от €11,54/кв.м до €7,73/кв.м, с 33%. Цената на квадрат пада от €2 885 до €2 440, само с 15,4%. Наемателят плаща за това, че има отделна спалня, кухня и баня, а не толкова за всеки квадрат. Малкият двустаен дава същите стаи в по-малко пространство и затова наемът на квадрат е висок. При покупката малкият двустаен също е по-скъп на квадрат, в същия квартал средно с +16,1%, както показахме в малкия двустаен. Само че при наема разликата е още по-голяма.

Колко носи всеки допълнителен квадрат

Друг начин да погледнете същото е да питате какво купувате с допълнителните пари. Медианният двустаен от 35–54 кв.м струва €135 000 и се отдава за €550. Медианният от 65–74 кв.м струва €185 000 и се отдава за €650. Допълнителните €50 000 носят €1 200 наем на година, тоест 2,40% брутно. Следващата стъпка, до 75–89 кв.м, носи 1,68%.

Този процент не означава, че големият двустаен е лоша покупка. Означава, че ако целта ви е само наем, допълнителните квадрати работят по-слабо от първите. Същата логика при едностаен срещу двустаен разгледахме в едностаен или двустаен за наем, а при прехода към три стаи в третата стая. Имайте предвид и конкуренцията: най-много наемни обяви има в групата 65–74 кв.м, цели 1 401, докато малките двустайни под наем са 504. Средният двустаен се отдава в най-гъстата част на пазара.

Важи ли това вътре в един квартал

Градските медиани смесват кварталите. Малките двустайни са по-често в стари сгради и в централни места, а големите в новите комплекси по периферията. Затова направихме проверка вътре в квартала: сравнихме двустайните до 55 кв.м с тези от 55 до 74 кв.м там, където има поне по три наема и по три завършени обяви за продажба от всяка група. Такива квартали са 42. В 32 от тях малкият двустаен има по-висока брутна доходност, а медианната разлика е 0,35 процентни пункта. В Център малкият излиза на 4,46% срещу 3,85%, в Младост 4 на 5,53% срещу 3,81%. Обратни случаи има, например Дружба 1 с 4,64% срещу 4,87%. С по няколко обяви на група всеки отделен квартал е ориентир, но посоката се повтаря достатъчно често.

Едно предупреждение. Малкият двустаен понякога е бивша гарсониера с добавена стена. Преди да го сметнете като двустаен, проверете какво пише в документите, както описахме в преустроената гарсониера.

От брутна към нетна: какво изяжда разликата

Брутната доходност е удобна за сравнение, но не е парите, които остават. От наема се плаща данък, а за физическо лице обичайният режим е 10% върху наема след 10% нормативно признати разходи, тоест ефективно около 9%. Проверете актуалните правила със счетоводител. Отделно има такси към етажната собственост, застраховка, дребни ремонти, понякога комисиона за намиране на наемател и месеците, в които жилището стои празно. Повечето от тези разходи са фиксирани суми, не процент от цената. Затова тежат повече на малкия апартамент. Да кажем, че годишните разходи са €500, което е наше допускане за пример. На двустаен за €135 000 те свалят доходността с 0,37 процентни пункта, а на двустаен за €220 700 с 0,23. Брутната разлика от 1,08 пункта се свива до 0,94, но не изчезва. Празните месеци действат иначе: те са дял от наема и свалят всеки апартамент с една дванадесета на месец, независимо от площта. Пробвайте със своите числа.

Кога по-големият двустаен все пак има смисъл

Доходността е само едно от числата. По-големият двустаен е по-удобен, ако някой ден ще живеете в него, ако наемателите ви са двойка, която работи от вкъщи, или ако искате при продажба да се обърнете към семейства, а не само към инвеститори. Голямата площ често идва и с нова сграда, по-малко ремонти в първите години и по-спокойни наематели. Тези неща не влизат в таблицата, но се усещат в сметките след десет години. Ако се колебаете между голям двустаен и малък тристаен, разликата в цената и логиката на избора са в големия двустаен и в двустаен или тристаен. Как се чете площта в обявата, обяснихме в квадратурата на двустаен, а по-широкият поглед върху отдаването е в двустаен като инвестиция.

Площта на двустаен за отдаване: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Младост 3€2 741/кв.м
• кв. Люлин 9€2 231/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Малък двустаенМалкият двустаен: по-ниска цена, по-скъп квадрат и почти винаги стара сграда760 обяви за двустайни до 55 кв.м, медиана €135 000. В същия квартал квадратът им е с 16,1% по-скъп. Кога малкият двустаен си струва.
• Едностаен или двустаенЕдностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по кварталиСравнихме брутната доходност на едностаен и двустаен в 38 квартала на София: 4,4% срещу 4,3%. Какво не влиза в сметката.
• Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.
• Третата стаяДвустаен или тристаен: колко струва третата стая в същия кварталВ 110 района сравнихме двустаен и тристаен: третата стая струва медианно €74 200, но квадратът в тристайния обикновено е по-евтин.
• Голям двустаенДвустаен колкото тристаен: кога големият двустаен е добра сделка472 обяви за двустайни от 90 кв.м нагоре, медиана €233 300. В същия квартал струват с 14,5% по-малко от тристаен. Кога има смисъл.
• До университетДвустаен до университета: двама студенти, един наем и сметката зад него97 обяви за двустаен в София споменават студенти или университет. Къде са, колко струват и какво значи да отдадете жилището на двама студенти.
• Мазе и таванМазето, за което никой не пише: какво купувате заедно с двустайнияСамо 1,2% от обявите за двустаен в София споменават мазе, таван или склад. Как да проверите в акта и на огледа какво всъщност купувате.

Наръчници по темата:

• Двустаен за инвестиция
• Квадратура на двустаен
• Двустаен или тристаен

Всички статии в блога →