Двустайни апартаменти за продажба в кв. Люлин 3
Двустаен в кв. Люлин 3 в повечето случаи значи ЕПК или панел от 70-те или 80-те, с фасада, която вече е санирана или чака ред. Преброихме 24 оферти за двустайни тук. Типичната е за €137 900, което прави €2 322/кв.м. С други думи, €137 900 дават в квартала към 62 кв.м.
Парното от ТЕЦ е посочено в 93% от офертите, в които изобщо пише какво е отоплението. Сградите в офертите имат средно по 8 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 4-ти етаж. Медианната площ е 62 кв.м, под градските 69. По €/кв.м кварталът заема 36-о място от 103 квартала с достатъчно оферти. Съседи по карта са Люлин 2 (0,6 км), Люлин 4 (0,5 км) и Люлин 1 (1 км).
Люлин 3 е класическият адрес за първо собствено жилище с ипотека. Купуват главно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. За купувача с ипотека тук е от адресите, където бюджетът стига за повече квадрати. Ако бързате, погледнете първо цените и бюджета, а след това сградите и документите.
Цени на двустайни апартаменти в кв. Люлин 3
Типичната цена за двустаен апартамент в кв. Люлин 3 е €137 900, смятана като медиана на 24 обяви. Без най-евтините и най-скъпите 20% обявите са между €127 700 и €150 000. Квадратът излиза €2 322/кв.м, на 8% разстояние надолу от медианата за столицата. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 35 са по-евтини на квадрат от Люлин 3.
- до €100 хил.1 обява (4%, в града 2%)
- €100–150 хил.19 обяви (79%, в града 28%)
- €150–200 хил.4 обяви (17%, в града 42%)
- €200–250 хил.0 оферти (0%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Колко обяви за двустаен има във всеки ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 24 обяви и същият дял за София.
Долният край на пазара изглеждаше така: двустаен от 41 кв.м за €99 900, на 3-ти от 15 етажа; двустаен апартамент от 51 кв.м в блок от 1980 г. за €112 900, на 2-ри от 8 етажа. Преди да се зарадвате на ниска цена, проверете състоянието и собствеността. Всички суми са офертни. На практика сделката често се затваря с 3–7% под обявеното, особено при обяви, които стоят от месеци.
Не се срамувайте да предложите с €9 700 по-малко от €137 900: продавачите в квартала по правило залагат пазарлък. Честната цена тук стои близо до €2 322/кв.м за типична сграда и етаж; над €2 670/кв.м изисква обяснение: нова сграда, гледка, паркомясто.
Разпределение на 24 обяви за двустайни в кв. Люлин 3 по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Люлин 3: от бюджета до вноската
Сметката по таван на бюджета, от 24 оферти в кв. Люлин 3:
- До €100 000: 1 обява (4%), най-често по-малки, за ремонт или на нисък етаж.
- До €150 000 попадат 20 обяви (83%).
- До €200 000 са 24 обяви; толкова пари купуват приблизително 86 кв.м тук.
- До €250 000: 24 обяви (100%).
Самоучастието при ипотека по правило е 15–20%. За двустаен от €137 900 това са €21 000–€28 000. Разходите по сделката (данък при придобиване, нотариус, вписване, адвокат) са около 4–5%, тоест €6 000–€7 000. €450 на месец за 30 години или €510 за 25: така стои кредит от €110 300 при 2,7%. Изчислете и други суми в ипотечния калкулатор.
От €127 700 и €150 000 е зоната, в която са 14 обяви от обявите в квартала. Дилемата тук е проста: €137 900 стигат за 60 кв.м в по-старите сгради или за 61 кв.м в нова сграда с Акт 16.
Стар фонд или Акт 16 в кв. Люлин 3
| Строителство | Брой | Медианна цена | На кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени до 1989 | 13 | €142 000 | €2 317/кв.м | 62 кв.м |
| Строени 1990–2020 | 1 | малко обяви | ||
| Нови, въведени 2021+ | 3 | €136 900 | €2 273/кв.м | 64 кв.м |
Разликата между стария фонд (€2 317/кв.м) и новите сгради с Акт 16 (€2 273/кв.м) в кв. Люлин 3 е 2%, и то в полза на стария, което е рядкост.
От обявите с посочено отопление 93% са на ТЕЦ, при 64% ТЕЦ за града. Медианната сграда е на 8 етажа, а 6 обяви са в блокове с 10 и повече етажа. 1 обява са на последен етаж и 0 оферти на партер или първи, където пазарлъкът е по-лесен.
За стария фонд основният въпрос е конструкцията: панел, ЕПК или тухла, и има ли промени по носещите стени.
Основни въпроси към продавача:
- Какво става с таван и място за кола, и влизат ли в цената.
- Има ли преустройства по носещите стени в апартамента или на съседите.
- Работи ли асансьор и преди колко време е ремонтиран.
- Кога е въведена постройката и какви са актовете: Акт 16 или разрешение за ползване.
- Какво е отоплението: ТЕЦ, газ, термопомпа или климатици, и колко са сметките през зимата.
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Сметка на кредита и разходите
- Безплатно, без договор
- Отговор до един работен ден
Какво виждаме в обявите в кв. Люлин 3
Числата разказват едно, описанията друго. Ето какво забелязахме в 24 обяви в кв. Люлин 3.
Ако решите да отдавате
Наемът на двустаен тук е около €550. За Люлин 3 брутната доходност излиза 4,8%, при 4,5% за София. Двустайните се отдават по-лесно от тристайните.
Съседите
Кв. Люлин 4 е само на 0,5 км от Люлин 3, кв. Люлин 2 на 0,6 км. Когато обявите тук свършат, търсенето естествено се разширява натам. Сред съседите е и кв. Люлин 2.
Ценовите прагове
С бюджет €200 хил. в квартала покривате 24 от 24 обяви. С €150 хил. остават 20, а под €100 хил. 1. Най-евтината е €99 900, най-скъпата €186 000.
Фондът
В панела двустайните си приличат като братя. Разликата между две съседни обяви тук почти винаги е в ремонта, асансьора и дали блокът е саниран. На 6,7 км от центъра и фондът е друг.
Думите в обявите
От 24 описания в кв. Люлин 3 2 споменават обзавеждане и 1 предлага паркомясто или гараж. Паркомястото почти винаги е с отделна цена.
Как изглежда средният двустаен
€137 900 за 62 кв.м в блок отпреди 1990 г.: това е обявата, която се повтаря най-често в този квартал. Етажът обикновено е около 4., сградата с около 8 етажа, отоплението парно от ТЕЦ. За сравнение, градската медиана е €173 200 за 69 кв.м.
Люлин 3 по седем признака
Редакционна оценка на кв. Люлин 3 за купувач на двустаен, на 6,7 км от центъра.
- Цена спрямо София4
Квадратът в двустаен в кв. Люлин 3 е около €2 322, с 7,7% под градските €2 516. За 62 кв.м това прави около €137 900.
- Избор на обяви3
С 24 обяви Люлин 3 не дава голям избор. От собственици са 1.
- Ново строителство1,5
3 обяви са за нови сгради (12,5%): 3 с Акт 16 от 2021 г. насам. Отпреди 1990 г. са 13.
- Транспорт3
Рядка мрежа от спирки тук: 4 автобусни спирки. До метрото се стига с кратко прекачване.
- Ежедневие2
За всекидневните нужди Люлин 3 има 3 аптеки, 1 училище и 4 детски градини. Плюс 6 малки магазина и 3 хранителни магазина.
- Зеленина и паркове2
Малко зелено в градския смисъл в квартала: 36 детски площадки. Площадките за деца са 36.
- Потенциал за отдаване3,5
4,8% брутно за Люлин 3, при градски 4,5%. Наемите са по 15 обяви.
Люлин 3 изисква компромис: 2,7 от 5. Цена спрямо София (4) дърпа оценката на Люлин 3 нагоре. Компромисът тук е ново строителство (1,5) и ежедневие (2).
- + Цена спрямо София в кв. Люлин 3: 4
- + Потенциал за отдаване в този квартал: 3,5
- − Ново строителство: 1,5, под средното
- − Ежедневие: 2, слабо място
Изчислено от обявите за продажба и от картата към септември 2026. Никой купувач на двустаен тук не е гласувал тук.
Метро и транспорт в кв. Люлин 3
Люлин 3 ползва М1/М4 от съседните райони: станцията не е в кв. Люлин 3, но е достижима. 4 автобусни спирки: толкова отбелязва OpenStreetMap тук. До центъра по права линия има 6,7 км.
В пиковия час 6,7 км могат да станат 25 минути, в неделя са към 10. Метрото в близост вдига цената на целия квартал, но най-много на блоковете, от които се ходи пеша. До Люлин 2 (0,6 км) и Люлин 4 (0,5 км) стигате бързо, ако там са училището или работата.
Големите комплекси като Люлин 3 имат много линии, но и много хора на спирката; огледът в 8 часа е показателен. Само 1 обява в квартала споменават за паркомясто или гараж, така че паркирането е въпрос за първото обаждане. За сравнение, Люлин 4 е по-далеч от метро и там квадратът е €2 153/кв.м срещу €2 322/кв.м тук. Разликата не е само от метрото, но то има дял.
Няколко неща за транспорта при огледа:
- Как се излиза от квартала в посока центъра и колко стои сутрин.
- Колко време ви отнема пътят до офиса в делничен ден, а не в неделя.
- Колко минути пеша има до най-близката спирка и до входа на метрото от конкретния вход.
Какво може да се провали при сделка в Люлин 3
Най-много проблеми не идват от сградата, а от бързането. Няколко дни проверка не са излишни.
- Наследници и съпрузи. Изискайте удостоверение за наследници, ако апартаментът е от наследство, и проверете семейното положение към датата на придобиване.
- Един имот, двама купувачи. Един имот може да бъде обещан на двама. Поискайте удостоверение за тежести ден преди нотариуса.
- Договорът на агенцията. Без клауза за отказ на банката авансът от €7 хил.–€14 хил. виси.
- Фалшивият продавач. Човек, който „продава за роднина“ и бърза, заслужава двойно по-внимателна проверка.
- Изкуственото бързане. „Още един интерес“ е класическият натиск; истинският продавач дава време за проверка.
- Цена, която е твърде добра. €99 900 при медиана €137 900 е знак: или апартаментът има проблем, или обявата е за друг имот. Уточнете, преди да се вълнувате.
- Скрити тежести. Възбрана от частен съдебен изпълнител се вижда в регистъра; не я подценявайте.
Правилото е просто: никакви пари, преди да знаете кой е собственикът и какво тежи на апартамента.
Самоучастие и месечна вноска в кв. Люлин 3
Самоучастието е 15–20%, лихвите се движат около 2,4–3%, срокът е до 30 години. За Люлин 3 (€2 322/кв.м) взимаме €137 900 и лихва 2,7%, в диапазона, в който са банките през 2026.
| Самоучастие | 25 години | 30 години |
|---|---|---|
| 20% (€27 580), кредит €110 320 | €506 | €447 |
| 15% (€20 685), кредит €117 215 | €538 | €475 |
Банката не финансира таксите (около €5 400), поради това собствените пари са €26 100 при 15% самоучастие или €33 000 при 20%, с таксите вътре. Пробвайте и песимистичен сценарий: при 3,7% вместо 2,7% вноската се качва от €475 на €540. Сметнете и обратното, от дохода към вноската. За €475 на месец са нужни най-малко приблизително €950 чисто. Кредитът има и собствени разходи: такса обработка 0–1% (€0–€1 172 за €117 хил.), оценка €150–250 и ежегодна застраховка.
Вноската срещу наема: двустаен под наем в кв. Люлин 3 струва приблизително €550 на месец по 15 обяви. Вноската е с €75 по-ниска от наема, нечест случай в София. Сменете параметрите в калкулатора, ако банката ви предлага други условия.
Двустаен в кв. Люлин 3 или наблизо
| Район | Разстояние | Двустаен (медиана) | €/кв.м | Източник |
|---|---|---|---|---|
| Люлин 3 | · | €137 900 | €2 322/кв.м | 24 обяви |
| Люлин 4 | 0,5 км | €140 000 | €2 153/кв.м | 44 оферти |
| Люлин 2 | 0,6 км | €139 000 | €2 138/кв.м | 35 обяви |
| Люлин 1 | 1 км | €130 000 | €2 130/кв.м | 43 обяви |
Разликата между Люлин 1 и Люлин 3 е €192/кв.м, което при 62 кв.м дава приблизително €12 000. С Люлин 4 цените са практически равни, така че решават сградата и пътят. Внимавайте с оценките по съседство: където пише „оценка“, собствените обяви са под пет и числото е приблизително.
Разликата между едностаен (€118 000) и двустаен апартамент в кв. Люлин 3 е €20 000, а срещу нея получавате отделна спалня. Тристаен тук е към €176 200 по 30 обяви, тоест €38 000 над двустайния. Скокът от двустаен към тристаен най-често е по-голям от този от едностаен към двустаен, ето защо много хора остават на двустаен апартамент с по-добра позиция.
Люлин 4 (0,5 км) има 44 обяви и медианна площ 66 кв.м; 9% от тях са в строеж. Използвайте таблицата по следния начин: когато обява в квартала е над типичната цена на съседните райони, трябва да предлага причина.
Съседите на Люлин 3 и тактика за търсене
По-евтина алтернатива в съседство е кв. Люлин 1, с медианен двустаен приблизително €130 000 срещу €137 900 в кв. Люлин 3.
| Място | Км | Медиана | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| кв. Люлин 3 (тук) | 0 | €137 900 | €2 322/кв.м |
| кв. Люлин 4 | 0,5 | €140 000 | €2 153/кв.м |
| кв. Люлин 2 | 0,6 | €139 000 | €2 138/кв.м |
| в.з. Люлин | 0,7 | €142 200 | €2 048/кв.м* |
| кв. Люлин център | 0,8 | €142 200 | €2 048/кв.м |
| кв. Люлин 5 | 0,9 | €135 000 | €1 958/кв.м |
* числото е заимствано от най-близките пазари
Филтърът, с който тръгваме тук: 2-стаен, €128 хил.–€150 хил., от 52 до 74 кв.м, без партер. Агенциите държат 96% от обявите в квартала. Собствениците са 1 обява, а обявите „без комисиона“ 2 обяви. Една и съща обява тук нерядко е качена от три агенции с различна цена. Сравнявайте снимките, преди да звъните. Огледите насрочвайте денем за светлината и елате отново вечер за шума.
Ако мислите и отвъд града, най-близкото селище е с. Иваняне, с медиана €145 000. Съпоставете и времето до работа, не само медианата. Пестим ви часовете в портала: заявката за Люлин 3 е безплатна, а ние не сме агенция.
Какво ни питат за Люлин 3
Колко струва двустаен апартамент в кв. Люлин 3?
Типичната оферта за двустаен в кв. Люлин 3 е около €137 900, според 24-те оферти за двустайни, които преброихме тук. Повечето цени са между €127 700 и €150 000. На квадрат това е €2 322, с около 7,7% под средното за София (€2 516/кв.м). Площта на типичния двустаен тук е около 62 кв.м. Медианата е по-честна от средното, защото няколко луксозни обяви не я изкривяват. Най-близкото съседно място е кв. Люлин 4, на 0,5 км.
Колко по-евтин е двустаен на зелено в кв. Люлин 3?
В кв. Люлин 3 с Акт 16 има 3 обяви с медиана €136 900 (€2 273/кв.м). На зелено обявите са малко. В целия град разликата между двете е около €464 на квадрат. Внимавайте с обещанията за срок, забавянето от няколко месеца е често. В цяла София в строеж са 3 223 обяви, почти половината от пазара. Кв. Люлин 3 е на около 6,7 км от центъра на София. Акт 14 е груб строеж, Акт 15 е завършване, Акт 16 е въвеждане в експлоатация.
Какви документи да проверя при покупка на двустаен в кв. Люлин 3?
Проверете нотариалния акт, скицата от кадастъра, данъчната оценка и удостоверението за тежести от Имотния регистър. В кв. Люлин 3 3 от обявите са ново строителство, там поискайте и Акт 16 или разрешение за строеж. Проверете и такса етажна собственост. Тристаен в кв. Люлин 3 излиза около €176 200. Съпругът на продавача също трябва да подпише, ако имотът е семейна имуществена общност.
Защо двустаен от 62 кв.м в кв. Люлин 3 изглежда по-малък?
Защото в обявата е застроената площ. При 62 кв.м реално живеете на около 51 кв.м. Поискайте архитектурния план или скицата, там е описана и чистата площ. Сравнявайте обявите по една и съща мярка. Кв. Люлин 4 е на 0,5 км от Люлин 3. В нотариалния акт площта е описана точно. За сравнение, едностайните в Люлин 3 са с медиана €118 000.
Колко точни са цените за двустаен в кв. Люлин 3?
Точни са като ориентир. В кв. Люлин 3 медианата е €137 900, но конкретният имот може да е с 10–15% над или под. По цена на квадрат Люлин 3 е на 36. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Тристаен в кв. Люлин 3 излиза около €176 200. Медианата не се влияе от единични крайни обяви.
Каква е доходността от наем на двустаен в кв. Люлин 3?
При наем около €550 и цена €137 900 брутната доходност в кв. Люлин 3 е около 4,8% годишно. За София средната е 4,5%. Над средното за града. По цена на квадрат Люлин 3 е на 36. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Двустайните се отдават по-лесно от тристайните. Автобусните спирки тук по OpenStreetMap са 4. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалната инвестиция.
По-изгодно ли е да купя двустаен в кв. Люлин 3, отколкото да плащам наем?
Вноска €442, наем €550. Това е за типичния двустаен в кв. Люлин 3, с 30-годишен кредит при 2,6%. Добавете и поддръжката, която при собствено жилище е за ваша сметка. Кв. Люлин 4 е на 0,5 км от Люлин 3. По цена на квадрат Люлин 3 е на 36. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Лихвата може да се промени, наемът също. Сделката струва пари и при покупка, и при продажба.
Колко са таксите над цената на двустаен в кв. Люлин 3?
За двустаен в кв. Люлин 3 около €137 900: Местният данък в Столична община е 3%: около €4 137. Нотариалната такса е около €800, вписването €138. Общо около €5 325 с адвокат. Проверете актуалната ставка. Данъчната оценка на старите панели често е по-ниска от пазарната цена. Кв. Люлин 4 е на 0,5 км от Люлин 3. Нотариалната такса е по тарифа и расте с цената. Проверете актуалните ставки преди сделката.
Съседите на Люлин 3
Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.
- кв. Люлин 2€2 138/кв.м
- кв. Люлин 4€2 153/кв.м
- кв. Люлин 1€2 130/кв.м
- кв. Люлин център€2 048/кв.м
- в.з. Люлин≈ €142 хил.
- кв. Люлин 5€1 958/кв.м
- с. Иваняненаселено място
Може да ви е интересно
Прочетете преди огледа
Търсите двустаен в кв. Люлин 3?
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Работим по квартал и бюджет
- Без обаждания, ако не искате
- С предимство от собственици
Цените за кв. Люлин 3 са изчислени от 24 обяви за продажба на двустайни апартаменти в района в imot.bg, събрани през септември 2026, и от отворената карта OpenStreetMap за транспорт и магазини. Това са офертни цени, не сключени сделки. Обновено 26 септември 2026 г.