Двустаен апартамент в Люлин: панел, ново строителство и метро

Люлин в числа

Люлин е един от най-големите панелни комплекси в София и един от най-достъпните за двустаен. Средните 60% от обявите тук са между €119 500 и €161 400, тоест горният край на Люлин е близо до медианата на града. Типичната площ е 66 кв.м. Предлагането е голямо и разнородно. Има панел от 70-те и 80-те, ЕПК блокове, сгради от 90-те и нови блокове по краищата на комплекса, особено в кв. Люлин 10, кв. Люлин 8 и кв. Люлин 5. Централната част около булевардите е най-добре свързана, а крайните микрорайони са по-близо до Люлин планина. Средната етажност на сградите с обяви е около осем етажа, така че асансьорът е въпрос, който задавате при всеки оглед. Отоплението в старите части е почти изцяло ТЕЦ, а в новите блокове се среща и газ. Ако сравнявате две обяви с близка цена, поискайте и от двамата продавачи сметките за последната зима. Разликата между саниран и несаниран блок често е по-голяма от разликата в цената.

Микрорайоните от най-евтиния до най-скъпия

Кв. Люлин 10 е с най-нисък квадрат (€1 843/кв.м), но там над половината обяви са в строеж, а новото строителство на застроена площ винаги изглежда по-евтино. Кв. Люлин 7 е най-скъп (€2 515/кв.м). Между тях разликата е 36,5%.

С метро или без: изненадата в данните

Логично би било микрорайоните с метро да са по-скъпи. По нашите данни в Люлин не е така. Кв. Люлин 1, кв. Люлин 2, кв. Люлин 3, кв. Люлин 5 и кв. Люлин център са на линията на метрото (М1/М4) и там квадратът е €2 090/кв.м при 247 обяви. В останалите микрорайони е €2 154/кв.м при 399 обяви. Обяснението е най-вече в състава. В кв. Люлин 5, който е на линията, строящите се обяви са 54 и дърпат медианата надолу. За купувача изводът е практичен: в Люлин метрото не е задължително надценено, затова го поставете високо в списъка с изисквания. Разликата в цената почти не съществува, а в ежедневието е огромна.

Новите блокове в Люлин

В строеж са 269 обяви за двустайни в Люлин, с медиана €134 400 и €1 847/кв.м за около 72 кв.м застроена площ. Готовите нови сгради с Акт 16 са 78 обяви с €2 379/кв.м. Разликата между строящо се и готово тук е 28,8% на квадрат, при 20,2% за целия град. Значи в Люлин купувачът на зелено получава по-голяма отстъпка за риска от средното. Но 67,3% от строящите се двустайни в Люлин са в микрорайони без метро, така че част от ниската цена е заради мястото, а не само заради срока. Преди да купите на зелено в Люлин, отидете пеша от парцела до най-близката спирка на градския транспорт и до най-близкия магазин. Визуализациите рядко показват това. Общите рискове на строящите се сгради са описани в двустаен на зелено.

Панелният двустаен: какво да видите

Панелните двустайни в Люлин, строени преди 1990 г., са 155 обяви с медиана €142 000 за около 63 кв.м. Типичната сграда е 8-етажна. Ето какво проверяваме на оглед:

• Санирана ли е сградата. Разликата в сметката за парно между саниран и несаниран блок се усеща още през първата зима.
• Фугите между панелите отвън. Тъмни ивици по стените вътре значат течове или мостове на студа.
• Щранговете и канализацията. В повечето блокове са от строежа и подмяната е общ разход на входа.
• Асансьорът. Ако е стар, питайте дали входът е събирал пари за нов.
• Преустройствата. Премахната носеща стена в панел е сериозен проблем, не просто липсващ документ.
• Мазето и тавана. Влага в мазето обикновено значи проблем с отводняването на целия блок.

Люлин за отдаване под наем

Люлин е сред кварталите с по-висока доходност в София: Люлин 5 стига 5,7% при 4,5% за града. Причината е проста: наемите тук не са много по-ниски от средните за двустаен, а цената на покупка е. Имайте предвид, че това е брутна доходност, преди данъци, ремонти и празни месеци. В някои микрорайони обявите за наем са малко и медианата е по-несигурна. Сравнение с другите квартали има в двустаен като инвестиция.

Най-евтините обяви в Люлин

За ориентир: това са най-ниските цени, които видяхме в пет от микрорайоните. Такива обяви обикновено са малки, на нисък или последен етаж или в строеж.

• кв. Люлин 1: €80 000 за 50 кв.м, 5. етаж от 5.
• кв. Люлин 4: €84 984 за 71 кв.м, 2. етаж от 7, в строеж със срок 2027 г.
• кв. Люлин 6: €93 000 за 44 кв.м, 1. етаж от 8, сграда от 1980 г.
• кв. Люлин 5: €94 999 за 48 кв.м, 4. етаж от 8, сграда от 1970 г.
• кв. Люлин 7: €99 000 за 43 кв.м, 8. етаж от 8, сграда от 1995 г.

Ако бюджетът ви е до €100 хил., Люлин е един от малкото квартали в София, където изобщо има какво да се гледа. Повече в двустаен до €100 хил..

Двустаен в Люлин по списък, не по случайност

Люлин е голям и микрорайоните се различават повече, отколкото личи от картата. В заявката посочете кои части ви интересуват, дали държите на метро, приемате ли панел или строеж и какъв е бюджетът. Изпращаме подбрани обяви и отбелязваме кои са под медианата на микрорайона. Безплатно, без комисиона. Не сме агенция и не посредничим при сделката.

Често задавани въпроси

Цените по квартали

Изберете квартал, за да видите разпределението на цените и какво да проверите на огледа.

• кв. Люлин 10€1 843/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Люлин център€2 048/кв.м
• кв. Люлин 1€2 130/кв.м
• кв. Люлин 2€2 138/кв.м
• кв. Люлин 6€2 149/кв.м
• кв. Люлин 4€2 153/кв.м
• кв. Люлин 8€2 219/кв.м
• кв. Люлин 9€2 231/кв.м
• кв. Люлин 3€2 322/кв.м
• кв. Люлин 7€2 515/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Двустаен до €100 000
• Двустаен за инвестиция
• Двустаен на зелено
• Панел, тухла или ново
• Цени на двустайни