Двустаен апартамент в кв. Обеля 2
При 91 обяви в извадката ни двустаен в кв. Обеля 2 струва от €102 000 до €210 000, а медианата е €122 800. В кв. Обеля 2 се строи много и това личи в обявите: голяма част от двустайните са в сгради, които още нямат Акт 16. Всеки €100 000 тук купува към 56 кв.м, а медианният двустаен е 67 кв.м.
За сравнение ще гледате и Обеля (0,9 км), Обеля 1 (0,8 км) и Връбница 2 (1,5 км). В нашата класация по цена на квадратен метър Обеля 2 е 7-ми от 103 квартала, като броим от най-евтиния. Всяка втора-трета обява в квартала е за сграда в строеж (55%), и това дърпа медианата на квадрат надолу. Медианната площ е 67 кв.м, под градските 69. 55% от двустайните тук са „на зелено“, което значи договор със строител и изчакване на Акт 16.
В кв. Обеля 2 идват хора, които сменят панела с нова сграда и приемат по-дългия път до работа. Събрахме обявите за продажба на двустайни от септември 2026 и ги подредихме според въпросите на купувача.
Двустаен в кв. Обеля 2: профилите на купувачите
Няколко профила, за които Обеля 2 си заслужава, с числата отдолу. По-ниската цена на квадрат в кв. Обеля 2 (€1 800/кв.м) пренарежда профилите: първото жилище и инвеститорът печелят.
Млада двойка
Двустаен тук за към €122 800 означава ипотека от €98 000 и вноска от порядъка на €400 месечно. За първо жилище Обеля 2 е разумен вход: квадратът е под общоградската.
Купуване за наем
Доходността е над средната: 5,9% брутно при наем €600 и цена €122 800. Нетно излиза към процент по-малко, като извадите данък и празни месеци.
С бебе
Двустаен е тесен за четирима, но за двама с бебе в квартала е нормално начало, особено с 1 градини наоколо.
С пари в брой
Кешът е коз при пазарлъка тук: бърза сделка без оценка и одобрение често сваля цената с 3–7%, тоест €3 700–€8 600. Адвокатската проверка все пак остава задължителна; банката поне би я свършила вместо вас.
Ако купувате за инвестиция, сравнете и доходността по квартали.
Цени на двустайни апартаменти в кв. Обеля 2
€122 800: толкова струва обичайният двустаен в кв. Обеля 2, ако се съди по 91 оферти. Разликата между 20-ия и 80-ия персентил е €33 700: от €111 300 до €145 000. €1 800/кв.м е медианната цена на квадрат тук, с 28% под общоградската медиана от €2 516/кв.м. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 6 са по-евтини на квадрат от Обеля 2.
За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: €102 000 за 53 кв.м, на 1-ви от 4 етажа, в строеж, със срок 2028 г., с парно от ТЕЦ; €102 027 за 60 кв.м, на 3-ти от 6 етажа, в строеж, със срок 2028 г., с парно от ТЕЦ. Част от тях са в строеж, така че ниската цена е платена с чакане и риск.
- до €100 хил.0 оферти (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.75 обяви (82%, в града 28%)
- €150–200 хил.15 обяви (16%, в града 42%)
- €200–250 хил.1 обява (1%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон в квартала; в скоби е делът от всички 91 обяви и същият дял за столицата.
Всички суми са офертни. На практика сделката често се затваря с 3–7% под обявеното, особено при оферти, които стоят от месеци.
€3 700–€8 600 е реалният марж за двустаен тук на медианна цена, по-голяма отстъпка се постига при обяви, стояли с месеци или ремонт. Когато обява в кв. Обеля 2 е над €145 000, питайте какво точно оправдава разликата от €22 000 спрямо медианата.
Разпределение на 91 обяви за двустайни в този квартал по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Какво купувате в кв. Обеля 2 с €100, €150 или €200 хиляди
Сметката по таван на бюджета, от 91 обяви в кв. Обеля 2:
- До €100 000 двустаен тук няма, така че с този бюджет търсете в съседните райони.
- До €150 000: 75 оферти, или 82% от всички, към 83 кв.м при медианната цена на квадрат.
- До €200 000 са 90 обяви; толкова пари стигат за към 111 кв.м в квартала.
- До €250 000 обхващате 100% от обявите.
Буфер от три-четири вноски (€1 200–€1 600) след покупката е разумен минимум.
€18 000–€25 000 собствени средства: толкова иска банката за двустаен тук на цена €122 800. Не забравяйте разходите: около €5 000–€6 000 отиват за данък, такси и проверка на имота. Ориентировъчната вноска за €98 200 (80% от цената) е €400 на месец за 30 години. Точната сметка с вашата лихва и срок: ипотечен калкулатор.
Сума над €145 000 в кв. Обеля 2 дава избор: нова сграда, паркомясто или повече квадрати. Изборът в този квартал е ясен: €122 800 са за 53 кв.м в стария фонд или за 65 кв.м в нова сграда с Акт 16.
Бюджет, квартал, срок — останалото е наша работа
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Две минути за попълване
- Данните ви не отиват при брокери
- Отговор до един работен ден
Обеля 2 по седем признака
Редакционна оценка на кв. Обеля 2 за купувач на двустаен, на 6,6 км от центъра.
- Цена спрямо София5
7. място от 103 квартала по цена на квадрат (1 = най-евтин). Диапазонът е €111 300–€145 000.
- Избор на обяви4,5
91 двустайни за продажба в кв. Обеля 2, 63 от тях през агенции. Средната площ е 67 кв.м.
- Ново строителство4,5
72,5% ново строителство тук при 63% за цяла София (в строеж и с Акт 16). Старият фонд е около €2 313/кв.м.
- Транспорт4
6,6 км до центъра, с метро наблизо и 9 автобусни спирки.
- Ежедневие3
За всекидневните нужди Обеля 2 има 4 супермаркета, 2 аптеки, 2 училища, 1 детска градина и 1 медицински център. Кв. Обеля 1 е на 0,8 км от Обеля 2.
- Зеленина и паркове1,5
1 парк и 8 детски площадки в квартала по картата.
- Потенциал за отдаване4,5
Наем около €600 при цена €122 800 дава брутно 5,9% годишно, при 4,5% за София. Метрото помага да се намери наемател.
Средно 3,9 от 5 за Обеля 2. Цена спрямо София (5) дърпа оценката на Обеля 2 нагоре. Ако зеленина и паркове е важно за вас, сравнете Обеля 2 със кв. Обеля.
- + Цена спрямо София тук: 5
- + Избор на обяви в кв. Обеля 2: 4,5
- − Зеленина и паркове: 1,5, слабо място
Обеля 2: изчисление от 91 обяви и картата, не гласове на хора. Показател без данни не влиза в средната.
Училища, магазини и паркове в кв. Обеля 2
В кв. Обеля 2 основното е наблизо, но за по-специфичните неща ще се пътува до съседите.
- Хляб и мляко. На картата има 4 супермаркета и 3 квартални магазина.
- Кафе и вечеря. Заведения: 4.
- Здраве. 2 аптеки и един медицински кабинет или център на картата.
- Паркове и площадки. OpenStreetMap показва един парк, 8 площадки и 7 игрища и зали.
- За децата. OpenStreetMap показва 2 училища и една градина.
С малко училища и градини наоколо Обеля 2 е по-удобен за двойки без деца или за инвеститор. 4 заведения наоколо стигат за кафе и вечеря в близост, без в кв. Обеля 2 да е шумен квартал. Броят на обектите е от OpenStreetMap и може да изостава с реалността с година-две; разходката на място е по-точна. 1 парка и градинки тук са повече, отколкото имат някои по-скъпи адреси, и това личи при препродажба.
Разходете се в делничен ден около градината в квартала: трафикът на родителите казва много. Попитайте живущите къде личния лекар и зъболекаря; картата не особено често знае всичко.
Ипотека за двустаен в кв. Обеля 2: вноски и самоучастие
Ето простата математика за Обеля 2. Цена €122 800, лихва 2,7%, два варианта за самоучастие и два срока за Обеля 2.
| Самоучастие | 25 години | 30 години |
|---|---|---|
| 20% (€24 560), кредит €98 240 | €451 | €398 |
| 15% (€18 420), кредит €104 380 | €479 | €423 |
Лихвата най-често е плаваща. Ако се вдигне с един пункт, до 3,7%, вноската за 30 години става €480. Кешът, който трябва да имате в деня на покупката: самоучастие €18 420 плюс приблизително €4 800 такси, общо приблизително €23 200. Към таксите по покупката добавете и банковите: оценка за €150–250, имуществена застраховка и такса обработка от 0 до 1% (до €1 044 тук). Банките следят вноската да не минава приблизително половината от нетния доход на домакинството. В кв. Обеля 2 това значи минимум €850 нетно на месец за вноска от €423.
Вноската срещу наема: двустаен под наем в кв. Обеля 2 се дава за около €600 на месец по 28 обяви. Купувачът печели €177 на месец спрямо наемателя, преди поддръжката. Калкулаторът смята същото с вашата лихва и самоучастие.
Документите, които да прегледате в кв. Обеля 2
55% от двустайните в кв. Обеля 2 в извадката ни са в строеж, а още 16 обяви са въведени след 2021. Затова списъкът тръгва от строителните книжа.
| Сграда | Обяви | €/кв.м |
|---|---|---|
| В строеж („на зелено“) | 50 | €1 700/кв.м |
| Акт 16 след 2021 | 16 | €1 900/кв.м |
| Строени 1990–2020 | 10 | €2 159/кв.м |
| Преди 1990 | 10 | €2 313/кв.м |
- Продавач фирма. Ако продава дружество, проверете регистъра на фирмите: кой подписва и дали несъстоятелност.
- Удостоверение от етажната собственост. Изискайте удостоверение от домоуправителя, че липсват дългове към входа.
- Схема или скица от АГКК. Поръчва се онлайн; разминаване с акта иска поправка преди покупката.
- Нотариалният акт. Основният титул. Гледайте дали продавачът е единственият собственик и по какъв начин е придобил апартамента.
- Предварителният договор. Дайте го на адвокат преди подпис; типовите договори са писани в полза на строителя.
- Коя площ плащате. В обявите пише застроена площ с общите части. Чистата е с 15–20% по-малка: при 67 кв.м това са приблизително 56 кв.м на практика.
- Семейно положение и наследници. При наследство поискайте удостоверение за наследници: всички подписват.
Практичен график тук: най-напред акт и скица, после тежести, накрая данъчна оценка за нотариуса. Проверката от адвокат (€150–400) покрива точно тези точки; за сделка от €123 хил. е малка сума.
Сравнение на цените с Обеля 1 и Обеля
| Място | Км | Медиана | На квадрат | База |
|---|---|---|---|---|
| Обеля 2 | · | €122 800 | €1 800/кв.м | 91 обяви |
| Обеля 1 | 0,8 км | €126 900 | €1 715/кв.м | 46 обяви |
| Обеля | 0,9 км | €126 600 | €1 693/кв.м | 45 обяви |
| Връбница 1 | 1,5 км | €152 000 | €2 452/кв.м | 35 оферти |
| Връбница 2 | 1,5 км | €149 000 | €2 319/кв.м | 43 обяви |
Най-евтиният квадрат в групата е в Обеля (€1 693/кв.м), най-скъпият във Връбница 1 (€2 452/кв.м). Спрямо Обеля 1 двустаен тук е по-евтин с към €4 000 по медиана.
Разликата между едностаен (€109 000) и двустаен апартамент в квартала е €14 000, а срещу нея получавате отделна спалня. Разликата към тристаен тук е €62 000: €184 300 срещу €122 800, по 76 оферти. Двустайният е най-ликвидният формат: купуват го и млади двойки, и хора за отдаване, и хора, които сменят жилището си.
Обеля 1 (0,8 км) има 46 обяви и медианна площ 72 кв.м; 72% от тях са в строеж. Ако двата района ви устройват, разликата в цената е реална икономия, не отстъпка.
Бързо или спокойно: пазарът в Обеля 2
В кв. Обеля 2 преброихме 91 обяви за двустайни, над нивото от 81% от районите с данни. Не скачайте с първата обява, ще има и други. 73% от обявите в района са ново строителство, от тях в строеж 50 обяви. При сгради „на зелено“ времето тече иначе: купувате сега, нанасяте се след година или две.
С бюджет €200 хил. в Обеля 2 имате избор между 90 обяви от 91; с €250 хил. до 91 обяви. Под €150 хил. все още има от какво да изберете. В кв. Обеля 2 се намират 1,3% от всички 6 925 двустайни които преброихме за града. Медианата в кв. Обеля 2 е €122 800 срещу €173 200 за София.
Отлагането също има цена: наемът на двустаен тук е приблизително €600 на месец. Шест месеца търсене правят €3 600, почти като част от таксите. За Обеля 2 се отнася общото правило: декември и август са спокойни месеци, с по-беден избор, но и по-малобройни конкуренти. Около празниците и нотариусите, и банките работят по-бавно. От 1 януари 2026 България е в еврозоната. Нотариалните актове и кредитите вече са в евро; остава само лихвеният риск.
Скоростта в квартала се определя не толкова от пазара, колкото от готовността ви. При свястна обява разликата между купувач и наблюдател е няколко дни.
Честите грешки при покупка на двустаен в кв. Обеля 2
При цена около €122 800 една пропусната проверка струва повече от година наем. Практически всички се избягват с един ден внимание.
- Гледане само на общата сума. Обява за €117 хил. с по-малко площ може да е по-скъпа от тази за €123 хил.; делете на квадратите.
- Таксата на входа се пропуска. Протоколите на етажната собственост разказват за спорове и ремонти, за каквито продавачът не споменава.
- Капаро преди одобрение. Одобрението за кредит от около €104 хил. трае седмици; ако започнете след капарото, сроковете в предварителния договор ви притискат.
- Квадратите от обявата. Обявените 67 кв.м често съдържат общи части; реално живеете около 56 кв.м. Мерете цената на реална площ.
- Спестеният адвокат. Предварителният договор често е шаблон от агенцията; юристът ще види клаузите, които вие няма.
- Надплащане спрямо квартала. €145 хил. за 67 кв.м в кв. Обеля 2 е двайсет процента над типичното; попитайте защо.
- Забравените такси. Данъкът, нотариусът и вписването добавят към €4 800 отгоре. Ако бюджетът ви е €123 хил., търсете до €118 хил..
- Отоплението на сляпо. 97% от обявите тук с посочено отопление са на ТЕЦ. Изискайте зимните сметки, преди да приемете, че апартаментът е сделка.
Нито една от тези грешки не е глупава; всички идват от нетърпение.
Въпроси за покупка в кв. Обеля 2
Защо двустаен от 67 кв.м в кв. Обеля 2 изглежда по-малък?
Стени, част от стълбището, коридорите и асансьора. Всичко това влиза в застроената площ, с която в кв. Обеля 2 се обявява типичният двустаен от 67 кв.м. Жилищната площ е около 56 кв.м. Сравнявайте обявите по една и съща мярка. За сравнение, едностайните в Обеля 2 са с медиана €109 000. Наемът на двустаен тук е около €600 на месец. При сравнение на цена на квадрат това има голямо значение.
Колко струва двустаен апартамент в кв. Обеля 2?
В кв. Обеля 2 двустаен се предлага средно за €122 800 при около 67 кв.м. По-евтината петина от офертите е под €111 300, по-скъпата над €145 000. Числата са според 91-те оферти за двустайни, които преброихме в кв. Обеля 2. Към цената добавете около 3,5% разходи по сделката. Едностаен тук се предлага около €109 000 (11 обяви). Обявената цена рядко е последната дума, пазарлък от няколко процента е нормален. Медианата е по-честна от средното, защото няколко луксозни обяви не я изкривяват. Тристаен в квартала излиза около €184 300.
Струва ли си двустаен в кв. Обеля 2 като инвестиция?
5,9% брутно годишно. Толкова дава €600 месечен наем при покупна цена €122 800 за типичния двустаен в кв. Обеля 2. Градската средна е 4,5%. Най-високата доходност в София е около 6%, най-ниската около 2,5%. Двустайните се отдават по-лесно от тристайните. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалната инвестиция. Данъкът върху наемния доход намалява нетната доходност.
Има ли по-евтина алтернатива на Обеля 2 наблизо?
Погледнете кв. Обеля и кв. Обеля 1. Там медианата на двустаен е €126 600, а в кв. Обеля 2 €122 800. Преди да решите, сравнете сградите, а не само цената. Разликата от няколко хиляди евро понякога отива в ремонт. В заявката можете да посочите няколко квартала наведнъж. Съседните райони често имат различен фонд, затова цената не е единственото сравнение.
Изгодно ли е да купя двустаен в стар блок в кв. Обеля 2?
Панелът в кв. Обеля 2 е не по-евтиният вариант: €2 313/кв.м срещу €1 800 за целия район. Предимството е, че сградата е готова, а кварталът е обжит. Изгодата зависи много от състоянието на апартамента. На зелено в Обеля 2 са 50 обяви от 91. Панелните двустайни обикновено са 55–65 кв.м. Санираният блок е плюс и по сметките за отопление.
На кой етаж обикновено са двустайните в кв. Обеля 2?
4 обяви са в сгради с 10 и повече етажа. Типичният етаж е 4. Ниските етажи са по-евтини, но и по-шумни. Етажността на сградите е около 6. Тристайните в Обеля 2 са с медиана €184 300 по 76 обяви. По цена на квадрат Обеля 2 е на 7. място от 103 квартала (1 = най-евтин). При висок блок попитайте за състоянието на асансьора. Проверете покрива при последен етаж и влагата при партер.
Има ли училища и детски градини в кв. Обеля 2?
Детските градини в кв. Обеля 2 са 1, училищата 2. Приемът в София е по точки, адресната регистрация има значение. Училище в пешеходна близост се цени и при препродажба. В кв. Обеля 2 има 4 супермаркета и 2 аптеки. Близостта до градина спестява време всяка сутрин. Разстоянието от Обеля 2 до центъра е около 6,6 км.
Какви документи да проверя при покупка на двустаен в кв. Обеля 2?
Поискайте номер на нотариалния акт още преди огледа. С него проверявате собственика и тежестите в Имотния регистър. 50 от 91 обяви в кв. Обеля 2 са за сгради в строеж. Капаро без проверка е най-честата грешка. Съпругът на продавача също трябва да подпише, ако имотът е семейна имуществена общност. Двустаен под наем в Обеля 2 върви около €600 месечно. Едностаен тук се предлага около €109 000 (11 обяви).
Двустайни в съседните райони
Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.
- кв. Обеля€1 693/кв.м
- кв. Обеля 1€1 715/кв.м
- кв. Връбница 2€2 319/кв.м
- кв. Люлин 10€1 843/кв.м
- кв. Връбница 1€2 452/кв.м
- кв. Надежда 3€2 020/кв.м
- с. Волуякнаселено място
Други места около София
Прочетете преди огледа
Търсите двустаен в кв. Обеля 2?
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Без обаждания, ако не искате
- Отговор до един работен ден
- Две минути за попълване
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 91 в кв. Обеля 2 — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.