Двустайни апартаменти за продажба в кв. Люлин 10
Люлин 10 расте с всяка година, а заедно с кранищата расте и броят на двустайните апартаменти, обявени „на зелено“. Квадратният метър в двустаен апартамент в кв. Люлин 10 се обявява типично за €1 843/кв.м, на 27% разстояние надолу от медианата за столицата. С кредит купувачите тук трябва да разполагат с към €37 000 в брой: самоучастие плюс такси и данъци.
Близо 71% от обявите са за жилища в строеж, така че тук нерядко купувате проект, а не готово жилище. Сградите в обявите имат средно по 7 етажа, а предлаганият двустаен обикновено е на 5-и етаж. Медианната площ е 72 кв.м, малко над градските 69. В нашата класация по цена на квадрат Люлин 10 е 9-и от 103 квартала, като броим от най-евтиния.
Купуват семейства с автомобил, които искат нова сграда и зеленина повече от бърз път до центъра. Страницата е за купувача: колко да отделите, какво получавате за тези пари и кое да проверите преди капаро.
Как се стига до Люлин 10
Метро в кв. Люлин 10 няма и не се очаква в близките години, така че залагате на автобуси или кола. Наземният транспорт се свежда до 15 автобусни спирки по картата на OpenStreetMap. Най-близкото метро по права линия е в Люлин център (М1/М4), на около 1,5 км.
В часа пик 4,4 км могат да станат 20 минути, в неделя са приблизително 10. За купувач без кола проверете разписанието в час пик, а не в събота на обед. Съседните Люлин 9 и Люлин 8 са на 0,7 км и 1,2 км, което разширява избора от спирки и магазини.
Плътните комплекси като Люлин 10 имат много линии, но и много хора на спирката; огледът сутрин е показателен. В кв. Люлин 10 квадратът е €1 843/кв.м, по-евтин с 17% от Люлин 8, където метрото е по-близо. Сградите също влияят, така че не приписвайте всичко на транспорта. В новите сгради паркомястото обикновено се продава отделно; в старите блокове мястото за кола е каквото намерите вечер.
На оглед тук проверете и това:
- Колко шум има от главната улица при затворени прозорци.
- Колко минути пеша има до най-близката спирка от конкретния вход.
- В колко часа минава последният градски транспорт вечер в квартала.
Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Люлин 10
€149 900: толкова струва обичайният двустаен в кв. Люлин 10, ако се съди по 89 обяви. Без най-евтините и най-скъпите 20% обявите са между €132 200 и €163 000. Квадратът излиза €1 843/кв.м, 27% под общоградските €2 516/кв.м. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 8 са по-евтини на квадрат от Люлин 10.
- до €100 хил.0 оферти (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.55 оферти (62%, в града 28%)
- €150–200 хил.28 обяви (31%, в града 42%)
- €200–250 хил.5 обяви (6%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 оферти (0%, в града 6%)
- над €300 хил.1 обява (1%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 89 оферти и същият дял за столицата.
Най-евтините обяви в момента на скрейпа: €107 900, 68 кв.м на 4-ти от 6 етажа, в строеж, със срок 2027 г.; 61 кв.м за €112 665 (€1 847/кв.м; на 3-ти от 8 етажа, в строеж, със срок 2028 г., с парно от ТЕЦ). Обърнете внимание, че ниската цена на сградите в строеж идва заедно с години чакане. Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нормална практика, а при стари обяви и повече.
Пресметнато: 3% от €149 900 са €4 500, 7% са €10 500; толкова е обичайната разлика за пазарлък в квартала.
Разпределение на 89 обяви за двустайни тук по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Сметка на кредита и разходите
- Продавачите също могат да пишат
- Без обаждания, ако не искате
Сградите: панел, тухла или ново строителство в кв. Люлин 10
| Сгради | Обяви | Цена | Цена/кв.м | Кв.м |
|---|---|---|---|---|
| Преди 1990 (панел, ЕПК, стара тухла) | 10 | €164 000 | €2 565/кв.м | 63 кв.м |
| 1990–2020 | 5 | €185 000 | €2 721/кв.м | 68 кв.м |
| Акт 16 от 2021 г. насам | 6 | €211 000 | €2 666/кв.м | 76 кв.м |
| В строеж („на зелено“) | 63 | €147 800 | €1 836/кв.м | 81 кв.м |
Новото се плаща: €2 666/кв.м за Акт 16 срещу €2 565/кв.м за сгради отпреди 1990 г. 63 обяви в кв. Люлин 10 са в строеж, с медиана €1 836/кв.м и типична площ 81 кв.м.
Парното от ТЕЦ доминира тук: 98% от обявите с данни. Медианната сграда е на 7 етажа, а 9 оферти са в блокове с 10 и повече етажа. Какво обещават продавачите в квартала: обзавеждане в 3 оферти и „лукс“ в 1 обява.
При новото строителство тук изискайте Акт 16 или Удостоверение за въвеждане в експлоатация и попитайте за месечната такса за поддръжка.
Въпроси за постройката в кв. Люлин 10, преди да дадете капаро:
- Какви са съседите: собственици или краткосрочни гости.
- Има ли асансьор и кога е подменян.
- Как е решено отоплението: ТЕЦ, газ, термопомпа или климатици, и какви са сметките през зимата.
- Има ли преустройства по носещите стени в апартамента или в съседните.
- Конструкцията: панел, ЕПК, пълзящ кофраж или тухла; от нея зависят шумът и преустройствата.
Етаж, шум и паркиране в кв. Люлин 10
В кв. Люлин 10 типичният двустаен е на етаж 5 от 7. Средните етажи като правило са най-тихи: над шума от улицата, под жегата на покрива.
Автобусните спирки в района са 15, бензиностанциите 5. Погледнете дали спалнята гледа към двора. По картата в кв. Люлин 10 има 20 заведения за хранене, кафе и вечерно излизане. Нощният шум е поносим и идва от конкретната улица.
Новото строителство тук невинаги означава качествена шумоизолация; попитайте за стените между апартаментите. Питайте продавача кой живее отгоре. В нито една от 89 обяви не открихме паркомясто или гараж в текста. Минете вечер и погледнете колко коли търсят място. Дневният шум е отделна тема: по картата са отбелязани 5 училища и градини и 32 детски площадки. Вижте къде именно са спрямо прозорците.
Посоките решават колкото етажът: прозорци към булеварда означават шум денонощно, отзад гласове следобед. По картата в квартала се виждат 1 парк или градинка; гледка към зеленина често означава и по-тих шум.
Люлин 10 в числа за купувача
Как кварталът Люлин 10 стои за човек, който купува двустаен апартамент: 3,9 от 5.
- Цена спрямо София5
€1 843/кв.м срещу €2 516 за София. За купувач с ограничен бюджет Люлин 10 е сред по-смислените адреси.
- Избор на обяви4
89 двустайни за продажба в кв. Люлин 10, 78 от тях през агенции. Цените са от €107 900 до €310 000.
- Ново строителство4,5
69 обяви са за нови сгради (77,5%): 63 в строеж и 6 с Акт 16 от 2021 г. насам. Отпреди 1990 г. са 10.
- Транспорт3
15 автобусни спирки по OpenStreetMap; 4,4 км до центъра.
- Ежедневие4,5
5 супермаркета, 8 аптеки, 1 училище, 4 детски градини и 2 медицински центъра тук по картата. На картата в квартала има 15 автобусни спирки.
- Зеленина и паркове2,5
Малко зелено в градския смисъл тук: 1 парк и 32 детски площадки.
- Потенциал за отдаване3,5
Наем около €600 при цена €149 900 дава брутно 4,8% годишно, при 4,5% за София.
Люлин 10 се справя добре в повечето точки: 3,9 от 5. Плюсът, който се вижда веднага, е цена спрямо София: 5. Ако зеленина и паркове е важно за вас, сравнете Люлин 10 със кв. Люлин 9.
- + Цена спрямо София в кв. Люлин 10: 5
- + Ново строителство в този квартал: 4,5
- − Зеленина и паркове: 2,5, слабо място
Изчислено от обявите за продажба и от картата към септември 2026. Никой купувач на двустаен тук не е гласувал тук.
Нотариус, данък, вписване: сметката в кв. Люлин 10
Смятаме върху €149 900: това е медианата за двустаен в кв. Люлин 10 (двустаен към 72 кв.м), според 89 обяви, които преброихме тук. Ето какво идва отгоре в деня на нотариуса.
Приблизително €850 са за нотариуса, с ДДС. Към тях добавете €150 за вписване, колкото е 0,1% от цената. Най-голямото перо е местният данък: към €4 497 при ставка 3% в Столична община. Базата е по-високата сума от цената в акта и данъчната оценка.
| Перо | Сума |
|---|---|
| Местен данък (3%) | €4 497 |
| Такса на нотариуса | €850 |
| Адвокатска проверка | €300 |
| Такса вписване | €150 |
| Общо без агенция | €5 800 |
| Комисиона 2–3% + ДДС | €3 598–€5 396 |
| С посредник | до €11 200 |
Адвокатската проверка на документите струва €150–400, или под 0,3% от цената на двустаен в квартала. Агенцията най-често взима 2–3% плюс ДДС от купувача, при тази цена €3 598–€5 396. Собствениците, които продават сами, са 2 обяви от 89; търсете ги, ако искате да спестите тази сума. Така двустаен, обявен за €149 900, на практика струва €155 700 без посредник. В лева това са към 304 523 лв.
Люлин 10: за кого си струва
В кв. Люлин 10 двустайният е добро решение за определени хора; за други по-разумно е да търсят другаде. Медианният двустаен апартамент в кв. Люлин 10 е 72 кв.м за €149 900; от тези числа тръгва всяка сметка.
Първа ипотека
При медиана €149 900 самоучастието е около €30 000, а вноската при 30 години е €490. Сумата е под средното за София и позволява ремонт още в първата година.
С пари в брой
Без банка сделката минава за две-три седмици, а собствениците ценят това: пазарлък от €4 500–€10 500 при €149 900 е постижим. Само не пропускайте удостоверението за тежести: без кредит никоя банка няма да го изиска от ваше име.
Купуване за наем
Доходността е над средната: 4,8% брутно при наем €600 и цена €149 900. Сметката стъпва на 29 обяви за наем тук. Практиката зависи от състоянието и наемателя.
Работа от вкъщи
При 72 кв.м се намира място за бюро в хола, така че двустаен апартамент в квартала става и за работа от вкъщи. Питайте за оптиката във входа и за шума от улицата тук.
Каквото и да е намерението, проверката е една и съща: проверка на имота преди капаро.
Колко да смъкнете от обявената цена в кв. Люлин 10
Първо: числото в обявата не е цената на сделката. Сделките в София най-често се сключват с 3–7% отстъпка, при €149 900 това са €4 497–€10 493. Това е опит от практиката, не наше измерване. Поставете обявата в диапазона €132 200–€163 000. Обява над €163 000 без ясна причина (гледка, паркомясто, ремонт) е идеалната цел за пазарлък.
Собствениците, които продават сами, по-често надценяват в началото, но по-лесно отстъпват, щом обявата постои. Не спорете за вкус, говорете за необходимият ремонт на баня и инсталации, покривът над последния етаж и шумната улица. Общото „много е скъпо“ не трогва продавача.
За продавача, който иска да приключи, ориентир е €132 200: обяви около нея най-често намират купувач по-скоро, а при тях пазарлъкът е по-труден. Ако имате одобрен кредит или кеш, кажете го още в началото. Сигурният купувач е аргумент, който струва пари. На квадрат в кв. Люлин 10 диапазонът е €1 786/кв.м–€2 395/кв.м, с медиана €1 843/кв.м. Апартамент отвъд горната граница трябва да има видима причина.
На оглед на двустаен в кв. Люлин 10: какво да гледате
Медианният двустаен в кв. Люлин 10 е на етаж 5 от 7, с площ към 72 кв.м. Фондът тук е предимно ново строителство, и чеклистът е съобразен с това. Вземете фенерче, ролетка и списъка.
- Паркомясто или гараж: включено ли е, колко струва отделно.
- Довършителни работи: на замазка ли се продава или завършен.
- Разходете се по общите части. Ако тях са пестили, спестили са и в стените.
- Попитайте съседа отдолу дали е имал теч от банята.
- Празният парцел до сградата практически никога не остава празен.
- При обявени 72 кв.м чакайте към 60 кв.м чисто; погледнете с ролетка.
- При някоя от 9 обяви на последен етаж погледнете тавана за петна и попитайте кога е ремонтиран покривът.
- Погледнете рамките: конденз по тях показва лоша вентилация.
- Ако гледате една от 9 обяви на ниските етажи, попитайте за влага отдолу и кой минава покрай прозорците.
Освен огледа, попитайте директно: защо продава, от колко време е собственик и какво остава в цената. Всеки дефект обърнете в евро; при €1 843/кв.м квадратът е скъп, и ремонтът не е евтин.
Често задавани въпроси за двустаен в кв. Люлин 10
Какви документи да проверя при покупка на двустаен в кв. Люлин 10?
Поискайте номер на нотариалния акт още преди огледа. С него проверявате собственика и тежестите в Имотния регистър. Удостоверението за въвеждане в експлоатация е задължително при нова сграда. Не подписвайте предварителен договор без проверка. Разстоянието от Люлин 10 до центъра е около 4,4 км. Съпругът на продавача също трябва да подпише, ако имотът е семейна имуществена общност.
Удобно ли е да се придвижвам от Люлин 10 без кола?
Спирките в кв. Люлин 10 са 15. Без кола се живее нормално. Паркирането също е фактор. В нашата подредба на 103 квартала Люлин 10 е 9. по евтиност. Честотата на линиите вечер е различна от тази сутрин. Удобният транспорт помага и при отдаване. Нощните връзки са различни от дневните, проверете ги, ако работите на смени.
Има ли двустайни под 55 кв.м в кв. Люлин 10?
Малкият е по-достъпен като сума. В кв. Люлин 10 такива оферти са 2. Едностаен в кв. Люлин 10 се предлага около €93 600 (13 обяви). Малкият двустаен е подходящ за отдаване. Разпределението решава колко удобен е малкият двустаен. В новите сгради под 55 кв.м по застроена площ реалното жилище е около 45 кв.м. Разстоянието от Люлин 10 до центъра е около 4,4 км.
Колко ще ми струва агенцията за двустаен в кв. Люлин 10?
Около €4 497 за типичен двустаен в кв. Люлин 10, ако агенцията взима 2,5% плюс ДДС. В кв. Люлин 10 8 обяви пишат изрично „без комисиона“. Нашата заявка е безплатна, не сме агенция и не взимаме комисиона. Не плащайте комисиона преди нотариалната сделка. При сграда в строеж строителят често продава без посредник. По цена на квадрат Люлин 10 е на 9. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Тристайните в Люлин 10 са с медиана €200 000 по 118 обяви.
Колко лева струва двустаен в кв. Люлин 10?
Типичният двустаен в кв. Люлин 10 е около 293 179 лв. По-евтините са около 258 561 лв, по-скъпите над 318 800 лв. Банките също кредитират в евро. Обявите в левове от миналата година не са сравними пряко. Курсът е фиксиран и не се променя. Данъчната оценка вече също е в евро. В нашата подредба на 103 квартала Люлин 10 е 9. по евтиност.
Струва ли си двустаен на последен етаж в кв. Люлин 10?
Обикновено да, с около 7% на квадрат спрямо средните етажи. В кв. Люлин 10 9 обяви са на последен етаж. При последен етаж проверете покрива и изолацията. Последният етаж в стар блок значи риск от течове. При партер питайте за мазето и кой е отдолу. Най-близкото съседно място е кв. Люлин 9, на 0,7 км. Първият етаж над магазин понякога е шумен.
Има ли двустайни без посредник в кв. Люлин 10?
Да, 2 обяви от 89 в кв. Люлин 10 са от собственици (2%). Агенциите са 78, строителите 9. В цяла София собствениците са 6,8% от обявите. Наемът на двустаен тук е около €600 на месец. Проверете дали продавачът е единственият собственик. Наемете адвокат за проверка, това струва €150–400. Строителите също продават без комисиона.
Разширете търсенето
Продавачите и брокерите не винаги пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.
- кв. Люлин 9€2 231/кв.м
- кв. Люлин 8€2 219/кв.м
- кв. Обеля€1 693/кв.м
- кв. Връбница 2€2 319/кв.м
- кв. Люлин 7€2 515/кв.м
- кв. Гевгелийски≈ €165 хил.
- с. Волуякнаселено място
Други места около София
Прочетете преди огледа
Търсите двустаен в кв. Люлин 10?
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Не сме агенция — без комисиона
- С предимство от собственици
- Две минути за попълване
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 89 в кв. Люлин 10 — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.