Нов апартамент, недовършен квартал: къде липсват магазинът, аптеката и градината

Шест неща, без които кварталът е само спалня

Не търсихме нищо екзотично. Взехме шест неща, които едно домакинство ползва всяка седмица, и проверихме дали картата ги показва в границите на квартала. Мярката е груба нарочно: не броим колко са, а дали има поне едно.

• Супермаркет. Голям хранителен магазин, не денонощен павилион.
• Аптека. Подробно за аптеките и лекарите писахме в лекар и аптека наблизо.
• Детска градина. Общинска или частна, всичко с такъв етикет на картата.
• Училище. Всеки обект с етикет училище. Понякога така са отбелязани и езикови школи, затова тук картата е по-скоро щедра.
• Спирка. Автобус, трамвай или метро.
• Лекар. Медицински център или зъболекар. Кабинетите на личните лекари често изобщо не са нанесени.

Две ограничения трябва да знаете от самото начало. OpenStreetMap се попълва от доброволци и пропуска, особено в новите квартали, където картата изостава от строежа. Освен това границата на квартала в картата понякога е по-тясна от това, което хората наричат с това име. Училище през улицата, но в съседния квартал, за нашата сметка не съществува. Затова резултатът е списък за проверка, не присъда.

Колко квартала имат дупка и каква е тя

От 100 квартала с поне осем обяви за двустаен 52 имат и шестте неща на картата. Останалите 48 нямат поне едно. При повечето от тях, 23, липсва само едно нещо, най-често лекарски кабинет или детска градина. В 7 квартала липсват четири или пет от шестте.

Лекарят води класацията и тук картата вероятно греши най-много, защото практиките на личните лекари обикновено са в жилищни сгради и рядко имат точка. Детската градина е на второ място и тя вече е по-сериозен сигнал: градината е сграда с двор и трудно се пропуска. Спирката почти никога не липсва, само в 3 квартала. Градският транспорт стига до новите квартали много преди магазините и градините.

По-евтино, по-ново и не по случайност

Медианата в кварталите с липса е с 10,4% по-ниска, но това не е цената на липсващата градина. Тези квартали са предимно нови: медианно 64,5% от обявите в тях са ново строителство или в строеж, при 48% в кварталите с пълен комплект. Новите масиви в покрайнините са по-евтини, защото са далеч от центъра и защото много сгради се продават преди Акт 16. Удобствата идват по-късно. Това е корелация с поне трима участници, не ефект на едно нещо. Има и изключения, които добре показват ограниченията на картата. Изгрев и Хладилника са сред най-скъпите места в града, но по картата нямат детска градина и училище в собствените си граници. Те са малки, а съседните квартали ги обслужват. Ако кварталът, който гледате, е малък, мислете в кръг от десет минути пеша, а не в граници.

Кварталите с най-дълъг списък

Най-дългият списък е при Малинова долина: по картата няма супермаркет, аптека, градина, училище и лекар. В извадката ни там има 240 обяви за двустаен, 87% от тях нови. Тук най-вероятно се събират и двете ограничения: границата в картата е тясна, а новите сгради растат по-бързо от магазините. Подобна е картината в Овча купел 2 и Обеля 1. В Бояна липсата е от друг вид: ниско застрояване, къщи и навик да се пазарува с кола.

Ще построят ли градина и магазин

Това е въпросът, който купувачите задават на строителя, и отговорът почти винаги е „предвидено е“. Предвидено обаче значи различни неща. Супермаркетът идва бързо, защото е търговия: щом в квартала живеят няколко хиляди души, някой наема партера. Аптеката и зъболекарят идват след него. Детската градина и училището зависят от общината, от свободен терен и от бюджет, а това се мери в години. Проверката е скучна, но възможна. В подробния устройствен план на района се вижда дали има отреден терен за училище или градина. В районната администрация можете да попитате дали обектът е в инвестиционната програма на общината. Отреденият терен не означава сграда скоро, но липсата на терен е доста ясен отговор. Ако купувате в строеж, сверете срока на сградата с годината на завършване, а за района като цяло вижте къде се строят новите двустайни.

Как да купите в квартал с дупки

Квартал без основното не е лоша покупка по дефиниция. Ако работите от вкъщи, имате кола и нямате деца в училищна възраст, липсващото училище не ви засяга днес. Засяга обаче следващия купувач, на когото някой ден ще продавате, и това е добре да присъства в цената. Ето как подхождаме ние.

• Сметнете колко пъти седмично ще карате до магазин, градина или лекар. В такива квартали колата е по-често нужна, а паркирането се плаща отделно, вижте гаража и паркомястото.
• Ако имате или планирате деца, проверете приема в градините и училищата по адрес, както описахме в училище и градина в обявата. Семейната карта на кварталите е в кварталите за семейство.
• Използвайте липсите в пазарлъка. Строителят знае, че кварталът още не е завършен, и обикновено е готов да говори за цената по-лесно, отколкото в оформен квартал.
• При покупка в строеж проверете документите по Акт 16, а за купувача на зелено има отделен разказ в двустайните на зелено.
• Преди капарото минете пълната проверка на имота и отделете един следобед за пеша разходка из квартала.

Квартали без основното: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 196/кв.м
• кв. Обеля 1€1 715/кв.м
• кв. Бояна€2 498/кв.м
• кв. Изгрев€4 595/кв.м
• кв. Хладилника€3 800/кв.м
• кв. Триъгълника€2 566/кв.м
• кв. Зона Б-18€2 628/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.
• Училище и детска градинаУчилище и детска градина: въпросът, на който обявите за двустаен почти не отговарятСамо 48 от 6 925 обяви за двустайни споменават училище или детска градина в началото. Как сами да проверите района, приема и пътя.
• Гараж и паркомястоГараж и паркомясто към двустаен: в цената ли са и колко струват отделно117 обяви за двустаен в София споменават гараж или паркомясто, но рядко казват дали е в цената. Колко струва отделно и колко добавя към вноската.
• Семейна картаСемейната карта на София: градини, училища, площадки и цената на квадратаДетски градини, училища и площадки по OpenStreetMap в 100 района, сложени до цените на двустайните. Къде картата е празна и какво да проверите сами.
• „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
• Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
• Наеми срещу продажбиКъде двустайните се отдават и къде се продават: съотношението наеми към продажби по кварталиНа 100 обяви за продажба на двустаен в София се падат 53 за наем. В кои квартали се отдава, в кои се продава и какво значи това за доходността.

Наръчници по темата:

• Двустаен на зелено
• Двустаен с Акт 16
• Проверка на имота
• Двустаен в Овча купел

Всички статии в блога →