Двустаен апартамент в Овча купел: цени, собственици и нови сгради
Овча купел, Овча купел 1 и Овча купел 2
Хората казват „Овча купел“ за доста голяма територия, а обявите я делят на три. Старата част и двата жилищни комплекса с номера. И трите се застрояват активно, затова ги гледаме заедно.
| Част | Обяви | Медиана | Средни 60% | €/кв.м | В строеж |
|---|---|---|---|---|---|
| кв. Овча купел | 240 | €160 000 | €144 хил.–€176 хил. | €2 302/кв.м | 78,3% |
| кв. Овча купел 1 | 105 | €162 000 | €141 хил.–€180 хил. | €2 283/кв.м | 76,2% |
| кв. Овча купел 2 | 150 | €150 000 | €138 хил.–€176 хил. | €2 196/кв.м | 68% |
кв. Овча купел 2 е най-достъпната от трите: медиана €150 000 и €2 196/кв.м, място 24 от 103 по цена на квадрат. кв. Овча купел и кв. Овча купел 1 са малко по-високо, отчасти заради метрото. Площите са почти еднакви навсякъде, около 68 кв.м.
От собственик: колко такива обяви реално има
Най-честото търсене за квартала е „продава двустаен Овча купел 2 от собственик“. Честният отговор е, че такива обяви са малцинство. В Овча купел 2 разпознахме 5 обяви от частно лице, в Овча купел 1 3, в старата част 11. Общо 19 от 495, тоест 3,8%. За цяла София делът е 6,8%.
Причината е, че голяма част от предлагането тук е ново строителство, а строителите продават или сами (66 обяви в трите части), или през агенции. Отделно 33 обяви казват в текста, че са „без комисиона“, което обикновено значи, че посредникът взима комисионата си само от продавача.
Как да разпознаете обява от собственик: един и същ телефон не се повтаря в десетки обяви, снимките са от телефон, а не от професионален фотограф, в текста се споменават лични подробности за ремонта. Нищо от това не е сигурно, затова питайте направо при първия разговор. Повече за купуването директно има на страницата двустаен от собственик.
Строящите се сгради тежат най-много
В Овча купел 188 от 240 обяви за двустайни са за апартаменти в строеж. Това е по-високо от средния за града дял от 46,5%. Разликата в цената между „на зелено“ и готово с Акт 16 е видима:
- Кв. Овча купел: в строеж €158 000 (€2 236/кв.м), въведени от 2021 г. €170 000 (€2 797/кв.м)
- Кв. Овча купел 1: в строеж €160 900 (€2 248/кв.м), въведени от 2021 г. €177 900 (€2 673/кв.м)
- Кв. Овча купел 2: в строеж €146 000 (€2 154/кв.м), въведени от 2021 г. €178 500 (€2 328/кв.м)
Отстъпката за чакане е реална, но не е безплатна. Плащате вноски по график, докато сградата расте, и носите риска от забавяне. Ако тръгвате по този път, прочетете какво да знаете за покупка на зелено и поискайте разрешението за строеж още преди първия разговор за цена.
Газ вместо парно
Тук Овча купел рязко се отличава от градската картина, където парното е 64% от обявите с посочено отопление. Сред обявите с посочено отопление газът е 80% в старата част, 65% в Овча купел 1 и 55% в Овча купел 2. Парното е съответно 18%, 30% и 42%.
За купувача това означава две неща. Първо, собствен котел в апартамента, чиято поддръжка е ваша, и сметка, която зависи от изолацията и от навиците ви. Второ, в новите сгради често има подово отопление или конвектори по стаите, което трябва да пише в спецификацията към договора. Ако в обявата не е посочено отопление, това е въпрос номер едно на огледа.
Метро и разстояния
Според данните ни метролинията М3 обслужва старата част и Овча купел 1. За Овча купел 2 в нашите данни линия не е отбелязана, а това си личи и в цената: там квадратът е с €87 по-евтин от Овча купел 1.
Разстоянието до центъра е около 5,4 км за старата част и 6,4 км за Овча купел 2. На огледа изминете пътя до спирката пеша, в час, в който бихте тръгвали за работа. Разликата между пет и петнадесет минути се усеща повече от всяка цифра в обявата.
Наеми и доходност
Двустаен под наем в трите части е обявен средно за €600, €620 и €600 на месец. Брутната доходност е 4,5%, 4,6% и 4,8%, като в Овча купел 2 е най-висока, защото продажните цени там са най-ниски, а наемите почти не се различават.
Ако купувате за отдаване, имайте предвид, че голям брой нови апартаменти, завършени по едно и също време, означава и много наемни обяви наведнъж. В първите месеци след въвеждането на даден блок наемите там често се договарят по-трудно.
За семейства, които се колебаят за размера: тристаен в старата част е обявен средно за €210 000, едностаен за €118 900. Скокът от двустаен към тристаен тук е €50 000, по-малко от градския (€87 700), защото тристайните тук са доста под градската цена на квадрат (€2 114/кв.м срещу €2 454/кв.м).
Горна баня и другите съседи
| Квартал | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| кв. Горна баня | 37 | €164 500 | €2 189/кв.м | 75 кв.м |
| кв. Павлово | 39 | €184 000 | €2 342/кв.м | 78 кв.м |
| кв. Славия | 24 | €170 000 | €2 296/кв.м | 81 кв.м |
| кв. Бакстон | 32 | €190 000 | €2 815/кв.м | 68 кв.м |
| кв. Карпузица | 41 | €180 000 | €2 436/кв.м | 75 кв.м |
| кв. Суходол | 5 | €114 900 | €1 705/кв.м | 68 кв.м |
кв. Горна баня е най-близкото продължение, квартал с много къщи и 17 обяви в строеж. Там газът е почти единственото отопление. При кв. Суходол обявите са малко и медианата е по-скоро ориентир.
Долният край на цените по части
Една пета от обявите в Овча купел 2 е под €137 900, в Овча купел 1 под €141 300, в старата част под €143 900. Ето най-ниските цени, които видяхме:
- Кв. Овча купел: €102 618 за 57 кв.м, 1. етаж от 6, в строеж
- Кв. Овча купел: €110 000 за 46 кв.м, в строеж
- Кв. Овча купел 1: €70 000 за 41 кв.м, 1. етаж от 6, без посочена година
- Кв. Овча купел 1: €110 000 за 47 кв.м, 1. етаж от 5, в строеж
- Кв. Овча купел 2: €113 000 за 62 кв.м, 2. етаж от 5, без посочена година
- Кв. Овча купел 2: €113 000 за 63 кв.м, 1. етаж от 5, в строеж
В долния край тук рядко има стари панели, защото такива в Овча купел почти няма (в трите части общо 6 обяви в сгради отпреди 1990 г.). Евтините обяви са по-скоро ранни етапи на строящи се сгради, партерни апартаменти или малки площи. При ранен етап цената е ниска, защото рискът е висок: сградата може да е само на разрешение за строеж.
Ако собственикът продава апартамент, купен на зелено, който още не е завършен, всъщност прехвърля правата си по договора със строителя. Такава сделка иска и съгласието на строителя, и внимателно четене на първоначалния договор. Не е необичайно, но не е и стандартна покупка на готово жилище.
Заявка за двустаен в Овча купел
Ако търсите предимно обяви от собственици, напишете го в заявката. Ще филтрираме предлагането в трите части и ще ви изпратим това, което изглежда пуснато от частни лица, заедно с ориентир за цената спрямо сделките в квартала и списък какво да проверите в документите.
Услугата е безплатна. Не сме посредник и не получаваме комисиона нито от вас, нито от продавача.
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Ориентир за цената на кв.м
- Безплатно, без договор
Често задавани въпроси
Колко струва двустаен в Овча купел 2?
Медианата в извадката ни е €150 000 при 68 кв.м (€2 196/кв.м). 68% от обявите са в строеж.
Лесно ли се намира двустаен от собственик?
Не особено. В трите части на Овча купел разпознахме 19 обяви от частни лица от общо 495. Повечето предлагане е на строители и агенции.
Какво е отоплението в Овча купел?
Основно газ: 80% от обявите с посочено отопление в старата част. Парното е по-рядко, отколкото в големите панелни квартали.
Има ли метро до Овча купел 2?
В нашите данни метролиния е отбелязана за Овча купел и Овча купел 1, не и за Овча купел 2. Проверете разстоянието до най-близката станция пеша.
Каква е доходността при отдаване?
Брутно 4,8% в Овча купел 2 при наем €600 на месец. Средното за София е 4,5%.
Защо обявите в строеж са по-евтини на квадрат?
Защото площта е застроена и защото плащате преди сградата да е готова. В старата част „на зелено“ е €2 236/кв.м, готовото с Акт 16 €2 797/кв.м.
Колко се чака за апартамент на зелено в Овча купел?
Зависи от етапа, на който купувате. От разрешение за строеж до Акт 16 минават обикновено две-три години, от завършен груб строеж (Акт 14) по-малко. В трите части 370 от обявите са за строящи се жилища, затова питайте за етапа още при първото обаждане.
Къде да гледате
Числата по-долу са медианната цена на квадрат за двустаен; „≈“ означава оценка от съседните квартали.
- кв. Овча купел€2 302/кв.м
- кв. Овча купел 1€2 283/кв.м
- кв. Овча купел 2€2 196/кв.м
- кв. Горна баня€2 189/кв.м
- кв. Павлово€2 342/кв.м
- кв. Славия€2 296/кв.м
- кв. Бакстон€2 815/кв.м
- кв. Карпузица€2 436/кв.м
- кв. Суходол€1 705/кв.м
- кв. Княжево€2 704/кв.м
- кв. Красна поляна 1€2 558/кв.м
- кв. Люлин център€2 048/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Материалът е с информационен характер и не замества правен, данъчен или финансов съвет. Цените са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в imot.bg (септември 2026) — офертни цени, не сключени сделки. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.