Двустаен апартамент в кв. Хладилника
Медианната обявена цена на двустаен апартамент в кв. Хладилника е €285 000, а основната маса от обявите е между €236 500 и €423 500. Близостта до центъра, 4,1 км, държи цените тук високи, а новото строителство идва на малки порции. С кредит купувачът в квартала трябва да има към €70 000 в брой: самоучастие плюс разходи.
В нашата класация по цена на квадрат Хладилника е 95-и от 103 квартала, броено от най-евтиния. Сградите от офертите имат средно по 11 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 5-и етаж. Новите проекти тук са към 32% от предлагането, достатъчно, за да има избор, без да доминират. Медианната площ е 88 кв.м, малко над градските 69.
При наем от €780 на месец двустайният в кв. Хладилника връща към 3,3% брутна доходност, при 4,5% за града. В кв. Хладилника купуват професионалисти, които работят в близост, и такива, които продават тристаен в покрайнините, за да се приближат. Цената на квадрат в този квартал е ясно над градската. Хладилника по данни: надолу са цените, квадратурите, бюджетът и кое да проверите.
Училища, магазини и паркове в кв. Хладилника
Тук не стои въпросът дали има магазин, а кой е по-близо; картата в кв. Хладилника е гъста. Числата по-долу са по OpenStreetMap за границите на квартала, на 4,1 км от центъра на София.
- Лекар и аптека. OpenStreetMap показва 8 аптеки, 22 медицински обекта и 2 болници.
- Хляб и мляко. По картата има 4 супермаркета и 24 квартални магазина.
- Училища и градини. На картата тук няма училища и градини; най-близките са в Лозенец и Кръстова вада.
- Паркове и площадки. 2 парка и градинки, една детска площадка и 16 спортни места и игрища.
- Заведения. Заведения: 71.
Зелените места и площадките (3 на картата) правят в квартала удобна разходката с количка. С никакви училища и градини наоколо Хладилника е по-удобен за двойки без деца или за отдаване. Плътната мрежа от магазини и услуги тук е и аргумент при препродажба: купувачите ще я търсят. 71 кафенета и ресторанти значат удобство, но и шум до късно; проверете какво има под прозорците. Броят на обектите е от OpenStreetMap и може да се разминава с реалността с година-две; разходката на място е по-точна.
Цени на двустайни апартаменти в кв. Хладилника
Типичната цена за двустаен в кв. Хладилника е €285 000, изчислена като медиана на 19 обяви. Шест от всеки десет обяви попадат в коридора €236 500 – €423 500. Медианата на квадрат е €3 800/кв.м, тоест над €2 516/кв.м за града, с цели 51%. В класацията ни по €/кв.м (1 = най-евтин) кварталът заема 95-о място от 103.
- до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.0 оферти (0%, в града 28%)
- €150–200 хил.1 обява (5%, в града 42%)
- €200–250 хил.5 обяви (26%, в града 18%)
- €250–300 хил.5 оферти (26%, в града 6%)
- над €300 хил.8 обяви (42%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 19 обяви и същият дял за столицата.
За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: двустаен от 65 кв.м с парно от ТЕЦ за €180 000, на 3-ти от 8 етажа; €210 000, 70 кв.м на 7-ми от 24 етажа, в строеж, със срок 2028 г. Част от тях са в строеж, така че ниската цена е платена с чакане и риск. Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка най-често е няколко процента в полза на купувача.
При €285 000 отстъпка от 3–7% прави €8 600–€20 000, практически колкото струват данъкът и таксите по сделката. Честната цена в квартала стои близо до €3 800/кв.м за типична сграда и етаж; всичко над €4 370/кв.м изисква обяснение: нова сграда, гледка, паркомясто.
Разпределение на 19 обяви за двустайни тук по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Кой купува двустаен в Хладилника
В кв. Хладилника двустайният е добро решение за някои хора; за други по-добре е да търсят в близост. Медианният двустаен апартамент в кв. Хладилника е 88 кв.м за €285 000; оттам тръгва всяка сметка.
Млада двойка
При медиана €285 000 самоучастието е към €57 000, а вноската при 30 години е €920. Над средното е, но срещу това плащате адрес, който трудно губи стойност.
Смяна на по-голямо жилище
Хора, които продават тристаен в покрайнините, за да купят двустаен апартамент тук, се срещат често: по-малко площ, по-добър адрес.
Купуване за наем
Доходността е под средната: 3,3% брутно при наем €780 и цена €285 000. Нетно остава около процент по-малко, след данък и празни месеци.
Купувач без кредит
Парите в брой са коз при пазарлъка в квартала: сигурна сделка без оценка и одобрение нерядко сваля цената с 3–7%, тоест €8 600–€20 000. Само не спестявайте проверката на тежестите: без кредит никоя банка няма да го поиска вместо вас.
Не сте сигурни? В заявката опишете за какво купувате и ще ви кажем кои обяви си заслужават.
Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Само актуални обяви
- Не сме агенция — без комисиона
- Продавачите също могат да пишат
Редакционна оценка: Хладилника
Как кварталът Хладилника стои за човек, който купува двустаен апартамент: 2,9 от 5.
- Цена спрямо София1
€3 800/кв.м срещу €2 516 за София. За 88 кв.м това прави около €285 000.
- Избор на обяви3
19 двустайни за продажба в кв. Хладилника, 17 от тях през агенции. Цените са от €180 000 до €423 500.
- Ново строителство4
12 обяви са за нови сгради (63,2%): 6 в строеж и 6 с Акт 16 от 2021 г. насам. На зелено квадратът е €3 031.
- Транспорт4,5
15 автобусни спирки, 3 трамвайни и 1 вход на метро по OpenStreetMap; 4,1 км до центъра. Трамваят добавя 3 спирки.
- Ежедневие4
4 супермаркета, 8 аптеки и 7 медицински центъра тук по картата. До центъра от Хладилника са около 4,1 км.
- Зеленина и паркове1,5
2 парка между блоковете в квартала.
- Потенциал за отдаване2
Наем около €780 при цена €285 000 дава брутно 3,3% годишно, при 4,5% за София. За инвестиция има по-добри адреси.
Хладилника изисква компромис: 2,9 от 5. Плюсът, който се вижда веднага, е транспорт: 4,5. Слабото място е цена спрямо София (1), следвано от зеленина и паркове.
- + Транспорт тук: 4,5
- + Ново строителство в кв. Хладилника: 4
- − Цена спрямо София: 1, компромис
- − Зеленина и паркове: 1,5, компромис
Формула върху данни за Хладилника, не потребителски отзиви. Средната (2,9) е само от показателите с оценка.
Примерни сметки за покупка в кв. Хладилника
€236 500, €285 000, €423 500: това са долната петина, медианата и горната петина в кв. Хладилника. Продавачи: „По-евтин вариант“ директно от собственик, „Медианата“ директно от собственик и „Горната петина“ от строител, всички с 30-годишен кредит при 2,6%. Адвокат €200, оценител €150.
| По-евтин вариант | Медианата | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Обявена цена | €236 500 | €285 000 | €423 500 |
| Ипотечен кредит | €189 200 | €242 250 | €338 800 |
| Колко квадрата | около 62 кв.м | около 75 кв.м | около 111 кв.м |
| Вноска при 2,6% за 30 г. | €757 | €970 | €1 356 |
| Нотариус, Имотен регистър | €1 487 | €1 785 | €2 524 |
| Банка и адвокат | €1 296 | €1 561 | €2 044 |
| Данък при покупка | €7 095 | €8 550 | €12 705 |
| Продавач | собственик | собственик | строител |
| Собствени средства | €47 300 (20%) | €42 750 (15%) | €84 700 (20%) |
| Посредник | няма | няма | няма |
| Общо в брой | €57 178 | €54 646 | €101 973 |
Най-големият разход над самоучастието е данъкът: €8 550 при €285 000. Ставката в Столична община е 3%. При медианата в брой трябват около €54 646: €42 750 самоучастие и €11 896 за данък, нотариус и такси.
€780 наем срещу €970 вноска тук. Със срок 25 години средният сценарий в квартала дава вноска около €1 099. Своя случай сметнете в калкулатора.
Данъци и такси при покупка на двустаен в кв. Хладилника
Отправната точка е €285 000, типичната обявена цена на двустаен в кв. Хладилника (приблизително €3 800/кв.м), според 19 обяви, които събрахме тук. Таксите не са големи поотделно, но заедно стигат цена на прилична кухня.
Към €1 500 са за нотариуса, с ДДС. Вписването струва €285; тези суми не се договарят. Местният данък от 3% прави €8 550 за типичния двустаен в квартала. Уточнете актуалната ставка, общината може да я промени.
| Перо | Ориентир |
|---|---|
| Нотариус | €1 500 |
| Имотен регистър, 0,1% | €285 |
| Данък при придобиване, 3% | €8 550 |
| Адвокатска проверка | €400 |
| Общо, без посредник | €10 700 |
| Комисиона 2–3% + ДДС | €6 840–€10 260 |
| С посредник | до €21 000 |
Комисионата е отделна тема: 2–3% + ДДС, или €6 840–€10 260. Собствениците, които продават сами, са 2 обяви от 19; търсете ги, ако искате да спестите тази сума. Сложили сме €400 за адвокат (диапазонът е €150–400), а задължителна по здрав разум, особено в кв. Хладилника. Правилото, което прилагаме за Хладилника: към цената добавете 3,8% за такси, а ако има посредник, още около три процента.
Купуване от собственик в кв. Хладилника
Собствениците в кв. Хладилника публикуват сами 2 обяви, или 11% от всички; градският дял е 7%. 2 обяви от собственици не стигат за отделна статистика тук. 2 оферти рекламират покупка без комисиона; уточнете кой всъщност стои зад тях.
Директната покупка спестява 2–3% + ДДС, тоест между €6 800 и €10 300 при цена €285 000. Покупката от собственик не е по-рискова по принцип, ала прегледът на документите остава за вас.
Как да познаете частна обява:
- Собственикът пише конкретно: кой етаж е топъл, кога е правен ремонтът, колко е таксата за входа.
- Няма воден знак на агенция върху снимките и липсва референтен номер на обявата.
- Текстът е по-сух, понякога с правописни грешки, ала с повече честност за състоянието.
- По телефона питайте направо: „Вие ли сте собственикът?“ и дали има агенция в сделката.
При покупка от собственик предварителният договор се пише от адвокат, не от продавача; капаро от €14 300–€28 500 оправдава това.
Чрез формата „Заявка“ получавате актуални оферти за двустайни в квартала, първо от собственици, и мнение дали цената е честна.
Огледът: Хладилника отвътре
От 19 обяви в кв. Хладилника 2 обяви са на партер или първи етаж и 0 обяви на последен. Ето какво проверяваме на място, когато фондът е ново строителство.
- Попитайте за паркомясто още на първия оглед; в новите сгради то обикновено е отделна цена.
- Общите части: фоайето, стълбището и асансьорът разказват много за строителя.
- При обявени 88 кв.м чакайте приблизително 73 кв.м чисто; проверете с ролетка.
- Уточнете ясно какво включва „до ключ“: подове, врати, баня, климатици.
- Мазето е в акта или е „общо ползване“; уточнете.
- Втори оглед в друг час на деня разкрива неща, които първият скрива.
- Такса поддръжка: колко е месечно и какво включва.
- Контактите и таблото: колко са и къде са разположени.
- Спалня на изток и хол на юг е класическата комбинация.
- Партерът: 2 обяви от 19 тук са ниско. Проверете влага, решетки и шум от стълбището.
Не се срамувайте да отваряте шкафове и да пускате водата. Продавачът на двустаен за €285 хил. го знае. Питанията към продавача в квартала: от кога е последният ремонт, какви са дългове към входа и кога може да предаде жилището. Отбележете си всичко; при 19 обяви тук лесно се бъркат.
Колко да свалите от обявената цена в кв. Хладилника
Двустаен, обявен за €285 000 в кв. Хладилника, рядко се изповядва точно на това число. В кв. Хладилника медианата е €285 000 по 19 обяви за двустайни в извадката ни, а сделките най-често минават с 3–7% под офертата. Това е наблюдение от практиката, не наша статистика. Разстоянието между €236 500 и €423 500 е €187 000. Ако апартаментът е около €236 500, продавачът вече е в долния край и място за сваляне има малко.
При €3 800/кв.м всеки квадратен метър разлика в площта е аргумент от €3 800; мерете и спорете с числа. Аргументите, които вършат работа тук: разходите за газово отопление, липсата на изолация и тъмните стаи. Всеки от тях има цена, която можете да сметнете.
Предложете в писмен вид, с конкретна сума и срок, например €268 000 за обява от €285 000. Писмената оферта се приема по-сериозно от „ще дадете ли отстъпка“. На квадрат в Хладилника диапазонът е €2 993/кв.м–€4 321/кв.м, с медиана €3 800/кв.м. Сметнете 88 кв.м по тези граници: €263 000 срещу €380 000. Ако срещнете обява приблизително €236 500 в квартала, обяви около нея най-често намират купувач по-скоро, а при тях пазарлъкът е по-труден.
Кое задържа стойността в Хладилника
Над 75 кв.м е типичният двустаен в Хладилника (13 обяви). Това е размерът, който пазарът тук търси, и при препродажба ще се сравнява с най-много конкуренти.
| Площ | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| до 55 кв.м | 1 | 5% |
| 56–65 кв.м | 1 | 5% |
| 66–75 кв.м | 4 | 21% |
| над 75 кв.м | 13 | 68% |
В нашата подредба по €/кв.м Хладилника е на 95-о място от 103. В кв. Хладилника в строеж квадратът е €3 031/кв.м, с Акт 16 €4 321/кв.м. Разликата показва колко пазарът плаща за завършена сграда. Метрото (М2) в кв. Хладилника е предимство, което няма да се обезцени.
Как ще се държи цената, никой не знае; ние гледаме само кое се продава по-бързо сега. Бавно се продават партерите и таванските без асансьор; тук те са 2 обяви от 19. Отстъпката при покупка трябва да покрие и бъдещата отстъпка при продажба. Купувачите на двустаен идват и от двете страни: млади хора, които изпреварват едностайния, и семейства, за които тристайният (€455 700) е извън бюджета. Каквото и да купите в квартала, банята и прозорците връщат най-много от вложеното.
Често задавани въпроси за двустаен в кв. Хладилника
На кое място е Хладилника по цена сред кварталите на София?
Хладилника е 95. по евтиност от 103. Това е при медиана €285 000 за двустаен. От кв. Хладилника до центъра по права линия са около 4,1 км. Мястото зависи и от дела на новото строителство. На зелено в Хладилника са 6 обяви от 19. Сравнявайте съседи, не само ранг. Кварталите с много сгради в строеж изглеждат по-евтини на квадрат.
Нови сгради или стари блокове преобладават в кв. Хладилника?
Новото строителство доминира: 63%. От останалите 4 обяви са от 1990–2020. Числата са от 19 обяви. В града като цяло почти всяка втора обява е за сграда в строеж. При готова сграда поискайте Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Новото строителство се обявява по застроена площ. На зелено в Хладилника са 6 обяви от 19. По цена на квадрат Хладилника е на 95. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Има ли двустайни без посредник в кв. Хладилника?
Шансът е над средния: 2 от 19. Без агенция не плащате комисиона, но проверката на документите е ваша. За сравнение, в София собствениците са 6,8% от обявите. По цена на квадрат Хладилника е на 95. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Наемете адвокат за проверка, това струва €150–400. Наемът на двустаен в кв. Хладилника е около €780 на месец. Проверете дали продавачът е единственият собственик.
Каква е цената на двустаен в кв. Хладилника?
Около €285 000. Това е медианата по обявите за продажба в кв. Хладилника (19 в извадката), а обичайният диапазон е €236 500–€423 500. Средната площ е около 88 кв.м, квадратът €3 800. За цяла София медианата е €173 200. Тристаен тук излиза около €455 700. Обявената цена рядко е последната дума, пазарлък от няколко процента е нормален. Медианата е по-честна от средното, защото няколко луксозни обяви не я изкривяват.
Как да продам бързо двустаен в кв. Хладилника?
Обявете малко над реалната цена, защото купувачът ще се пазари с 3–7%. В кв. Хладилника медианата е €285 000. Ако бързате, целете долната петина. Честната обява със снимки на банята се продава по-бързо. В нашата подредба на 103 квартала Хладилника е 95. по евтиност. Скицата и удостоверението за тежести ускоряват сделката. Кв. Хладилника е на около 4,1 км от центъра на София.
Каква е разликата между застроена и чиста площ при двустаен в кв. Хладилника?
Застроената площ включва стените и идеалните части от общите помещения. При типични 88 кв.м в кв. Хладилника чистата площ вероятно е около 73 кв.м. При новите сгради общите части са по-големи. Цената на квадрат по чиста площ излиза с около една пета по-висока. Разстоянието от Хладилника до центъра е около 4,1 км. В нотариалния акт площта е описана точно. При сравнение на цена на квадрат това има голямо значение.
Плаща ли купувачът комисиона за двустаен в кв. Хладилника?
Около €8 550 за типичен двустаен в кв. Хладилника, ако агенцията взима 2,5% плюс ДДС. В кв. Хладилника 2 обяви пишат изрично „без комисиона“. Нашата заявка е безплатна, не сме агенция и не взимаме комисиона. В нашата подредба на 103 квартала Хладилника е 95. по евтиност. Не плащайте комисиона преди нотариалната сделка. При сграда в строеж строителят често продава без посредник. Разстоянието от Хладилника до центъра е около 4,1 км.
Наблизо до Хладилника
Ако бюджетът не стига в кв. Хладилника, съседният район понякога спестява десетки хиляди евро за същата площ.
- кв. Лозенец€4 120/кв.м
- кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
- кв. Витоша€2 486/кв.м
- кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
- кв. Стрелбище€3 205/кв.м
- кв. Южен парк≈ €241 хил.
- с. Бистрицанаселено място
Още райони
Полезно при покупка
Заявка за кв. Хладилника
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Само актуални обяви
- Безплатно, без договор
- С предимство от собственици
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 19 в кв. Хладилника — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.